Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о выселении и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15.11.2015, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о выселении оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, назначение: жилое, общая площадь 111,2 кв.м, этаж 3, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, назначение: жилое, общая площадь 111,2 кв.м, этаж 3, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>».

Заслушав доклад судьи Должикова С.С., объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения ФИО2 и его представителя по доверенности ФИО4, полагавших, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о выселении.

В обоснование заявленных требований указала, что 01.12.2012 заключила с ФИО2 договор найма жилого помещения, по условиям которого передала в пользование нанимателю трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для проведения ремонтных работ с последующим выкупом.

В соответствии с договором задатка от 16.11.2012 ФИО2 обязался выплатить залог в сумме <...> руб. и в срок не позднее 01.03.2013 заключить договор купли-продажи.

Ссылалась, что ФИО2 выполнил косметический ремонт квартиры, однако до настоящего времени договор купли-продажи не оформил, продолжает использовать жилое помещение в личных целях, не оплачивая коммунальные платежи и не внося арендную плату.

В связи с изложенным, ФИО1 просила суд выселить ФИО2 из жилого помещения по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

Не согласившись с заявленными исковыми требованиями, ФИО2 обратился к ФИО1 со встречным иском о признании права собственности.

В обоснование требований указал, что 16.11.2012 между сторонами был заключен договор задатка, в соответствии с которым им были переданы ФИО1 денежные средства в размере <...> руб. в качестве задатка за продажу принадлежащей последней на праве собственности трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>.

По условиям договора он обязался приобрести спорную квартиру и заключить договор купли-продажи в срок до 01.03.2013. По договоренности сторон ФИО2 должен был произвести за свой счет и своими силами ремонт в квартире до момента подписания договора купли-продажи.

Во исполнение положений договора о задатке 01.12.2012 между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, после подписания которого квартира была передана ФИО2

Указывал, что после проведения в квартире ремонта вселился в нее. При этом оплата стоимости квартиры осуществлялась в рассрочку, а договор купли-продажи должен был быть заключен только после полной выплаты стоимости квартиры в сумме <...> руб.

Исполняя обязательства по договору, в период с 16.11.2012 по 30.12.2014 ФИО2 выплатил ФИО1 установленную договором сумму в размере <...> руб.

При изложенных обстоятельствах ФИО2 просил суд признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Определением суда от 22.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, как незаконное и принять по делу новое об удовлетворении первоначального иска.

Считает необоснованным вывод суда о том, что стороны фактически заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку не были соблюдены правила о форме, предъявляемые к предварительному договору.

Полагает не основанным на материалах дела вывод суда о том, что ей были известны основания платежей со стороны ФИО2, поскольку реквизиты сберегательной книжки, на которую поступали денежные средства, не предусматривают соответствующей информации о назначении платежа.

Указывает, что сумма задатка в размере <...> руб. не может считаться оплатой, поскольку ФИО2 были нарушены условия о полной выплате стоимости квартиры и заключении договора купли-продажи в срок до 01.03.2013.

Также считает, что перечисленные 05.04.2013 денежные средства в размере <...> руб. не могут быть признаны оплатой по сделке, поскольку платеж был произведен ФИО6, не являющейся стороной договорных отношений.

Полагает, что вывод суда о достижении между сторонами устной договоренности об оплате стоимости квартиры в рассрочку противоречит установленным судом обстоятельствам о том, что сторонами не был предусмотрен порядок перечисления денежных средств.

Приводит довод о том, что судом не дано правовой оценки требованиям о расторжении договора найма жилого помещения в связи с допущенным ФИО2 нарушением условий договора по оплате коммунальных платежей.

Ссылается, что образовавшаяся задолженность по оплате коммунальных платежей была взыскана с нее в судебном порядке, однако до настоящего времени в добровольном порядке данные расходы ФИО2 не возмещены.

Помимо этого, считает необоснованным вывод суда об отсутствии у ФИО2 обязанности по внесению арендных платежей за найм жилого помещения.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором<...>

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3).

Как следует из материалов дела, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.06.2012 серии № (л.д.5).

16.11.2012 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор задатка, по условиям которого ФИО2 передал, а ФИО1 приняла сумму в размере <...> руб. в счет покупки указанного жилого помещения.

Общая стоимость квартиры с учетом суммы внесенного задатка определена сторонами в размере <...> руб.

ФИО2 обязался заключить договор купли-продажи квартиры не позднее 01.03.2013 (л.д.7).

01.12.2012 ФИО1 (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) заключили договор найма жилого помещения, в соответствии с которым наймодатель обязался предоставить нанимателю в пользование свободное изолированное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, для проведения ремонтных работ и дальнейшего выкупа квартиры.

Пунктом 2.1 определено, что Наймодатель обязуется не взимать с Нанимателя арендную плату до 01.03.2013.

Согласно п. 3.1 договор заключен сроком на 3 месяца, то есть до 01.03.2013 (л.д.6).

05.04.2013 ФИО6, являющаяся супругой ФИО2, что не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела, перечислила ФИО1 денежные средства в размере <...> рублей (л.д.34).

В период с 05.04.2013 по 30.12.2014 ФИО2 перечислил ФИО1 денежные средства на общую сумму <...> рублей. При этом в платежных поручениях в качестве назначения платежа указывалось «оплата по договору купли-продажи недвижимости за квартиру по адресу: <адрес>» (л.д.35-43).

12.08.2015 ФИО1 обратилась в адрес ФИО2 с претензией, содержащей требование о возврате спорного жилого помещения и оплате задолженности за коммунальные услуги (л.д.8-9).

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО1 действовала в рамках заключенного между сторонами договора задатка от 16.11.2012 и имела намерение заключить с ФИО2 договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, однако злоупотребляя правом, после получения полной оплаты по нему, не совершила действий по заключению договора, в связи с чем удовлетворил встречные исковые требования и отказал в удовлетворении первоначального иска.

Принимая во внимание, что решение постановлено судом с соблюдением норм материального и процессуального права, основано на исследованных в судебном заседании доказательствах, судебная коллегия находит его законным и обоснованным.

Согласно пункту 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактически между сторонами по делу сложились отношения, направленные на отчуждение ФИО1 в пользу ФИО7 за плату жилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу. Условия договоров найма и задатка в совокупности содержат все существенные и необходимые условия, позволяющие определить цену сделки, индивидуализировать ее объект. Действия ФИО1 свидетельствуют о наличии у нее волеизъявления на прекращение права собственности на данное жилое помещение: оно фактически передано ФИО7, который пользуется и проживает в нем с 2012 года по настоящее время, последним произведена оплата его стоимости в ранее установленном договором задатка размере. При этом ФИО1 исполнение ФИО7 денежных обязательств по договору принималось на протяжении длительного времени, каких-возражений не высказывалось.

Также установлено в заседании судебной коллегии, что до рассмотрения дела в суде, ФИО5 отказ от исполнения обязательств по ранее заключенным договорам не направлялся.

Правовых оснований квалифицировать перечисление ФИО7 денежных средства ФИО1 в качестве платежей за наем жилого помещения, в том числе исходя из <...> рублей в месяц, не имеется.

Кроме этого, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о наличии в действиях ФИО1 злоупотребления правом, выразившееся в предъявлении иска о выселении ФИО7, фактически являющееся способом уклонения от заключения основного договора купли-продажи после выплаты ФИО2 согласованной сторонами стоимости квартиры.

Поскольку договор задатка и найма жилого помещения были заключены ФИО2 в период брака с ФИО6, судом правильно оценены оплаченные последней денежные средства в счет оплаты жилого помещения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что ФИО2 не в полном объеме исполнены обязательства по оплате приобретаемого жилого помещения, о не достижении сторонами условий о способе выплаты денежных средств, а также об отсутствии у нее сведений о назначении поступающих платежей, не могут быть признаны состоятельными и являться основанием к отмене решения суда, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов суда первой инстанции по обстоятельствам спора.

Взыскание с ФИО1 расходов на оплату коммунальных платежей, также не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку она не лишена возможности требовать восстановления нарушенных прав в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, иные доводы апелляционной жалобы не влияют на законность принятого судом первой инстанции решения и не могут являться основанием к его отмене.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела (в том числе и те, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе), судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15.11.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи