Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3 на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 10 сентября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Валиуллина И.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указали, что между истцами (участники долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве от 27 мая 2019 г. N108-10- 5402 и ряд дополнительных соглашений, согласно которых ответчик обязался своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, передать истцам квартиру в срок не позднее 30 сентября 2020 г. Истцы выполнили свое обязательство по оплате трехкомнатной квартиры в полном объеме. Однако ответчиком по настоящее время объект долевого строительства истцам передан не был в связи с наличием многочисленных строительных недостатков. Время просрочки составило 278 календарных дней (с 1 октября 2020 г. по 12 июля 2021 г.).

Просили суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 118 038,54 руб. в пользу каждого.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 10 сентября 2021 г. в удовлетворении требований ФИО2, ФИО3 к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры отказано.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Не явившиеся лица о причинах уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав истца ФИО2, представителя ответчика ФИО4, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В п.п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение должно быть законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем указанным требованиям обжалуемое решение суда в не соответствует.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 6 данного федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Пунктом 1 Правительства Российской Федерации от 02 апреля 2020 г. № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

- при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные:

- в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

- в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;

- проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с ч.ч. 2 и 6 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., не начисляются.

В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что застройщик в пределах установленного договором срока – до 30 сентября 2020 года направил в адрес дольщика сообщения о готовности объектов и необходимости совершения действий по их приемке, которые истцами были получены, что подтверждается материалами дела, а именно разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 16 сентября 2020 года, 18 сентября 2020 года ФИО2 было направлено сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. С учетом того обстоятельства, что принятие объекта является гражданско-правовым обязательством дольщика, а не застройщика, именно дольщик в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства надлежащего исполнения им данной обязанности, либо представить доказательства того, что указанное гражданско-правовое обязательство не исполнено им не по его вине. Достоверных и проверенных доказательств наличия в жилом помещении истцов недостатков, препятствующих использованию жилого помещения по прямому назначению, материалы дела не содержат. Недостатки, указанные в акте визуального технического осмотра жилого помещения (квартиры) №... от 28 сентября 2020 года, не делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 27 мая 2019 г. между ФИО2 и ФИО3 с одной стороны и НО ФРЖС РБ с другой был заключен договор участия в долевом строительстве от 27 мая 2019 г. N108-10-5402. Стоимость долевого участия на дату заключения составила 2 696 220,53 руб.

Согласно данному договору ввод дома в эксплуатацию в 2 квартале 2020 г., срок передачи квартиры в 3 квартале 2020 г., но не позднее 30 сентября 2020 г.(п. 3.2)

По условиям договора, передача Застройщиком Квартиры и принятие ее Участником долевого строительства осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом №214-ФЗ и настоящим Договором по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры. К Акту приема-передачи прилагается инструкция по эксплуатации Квартиры, являющийся неотъемлемой частью Акта приема-передачи Квартиры.

В случае осуществления Участником долевого строительства на дату приема- передачи Квартиры полной оплаты ее стоимости стороны подписывают Акт приема- передачи Квартиры в собственность, с момента подписания которого, стороны признаются исполнившими свои обязательства по приему-передаче и оплате Квартиры в полном объеме.

В случае отсутствия на дату приема-передачи полной оплаты стоимости Квартира передается Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи в пользование, с момента подписания которого обязательство Застройщика по передаче Квартиры, а Участника долевого строительства - по приему Квартиры считаются исполненными.

Ключи от Квартиры Участник долевого строительства получает в управляющей организации после подписания Акта приема-передачи Квартиры и заключения договора с управляющей организацией (пункт 8.1).

Квартира передается Участнику долевого строительства не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Дома в состоянии качества, которое соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (пункт 8.2).

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного настоящим Договором срока передачи Квартиры направляет Участнику долевого строительства Уведомление о завершении строительства Дома и о готовности Квартиры к передаче, а также предупреждает Участника долевого строительства о необходимости принятия Квартиры и о последствиях бездействия Участника долевого строительства, предусмотренных частью б статьи 8 Федерального закона 214-ФЗ. Уведомление направляется Участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу для уведомлений, указанном в реквизитах сторон настоящего Договора (пункт 8.4).

Участник долевого строительства, получивший Уведомление Застройщика, предусмотренное пунктом 8.4 настоящего Договора обязан приступить к принятию квартиры в срок, установленный уведомлением или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления (пункт 8.5).

В случае выявления в ходе приемки квартиры недостатков, которые делают квартиру непригодной для использования, по требованию участника долевого строительства застройщиком составляется акт с указанием выявленных недостатков и сроков их устранения застройщиком (пункт 8.6).

В случае приемки квартиры по акту приема-передачи в пользование акт приема-передачи квартиры в собственность подписывается сторонами в течение 5 рабочих дней со дня приемки квартиры или полной уплаты цены договора в зависимости от того, какое из событий наступит последним (пункт 9.3).

17 марта 2020 г. между истцами и НО ФРЖС РБ было заключено Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 22 мая 2019 г. №..., из пункта 3 которого следует, что на момент его заключения стоимость объекта договора составляет 2 696 220,53 руб., остаток невнесенной цены договора составляет 1 029 325,96 руб., которую истцы обязались оплатить за счет предоставляемых ПАО «Сбербанк России» кредитных средств по договору №... от 17 мая 2020 г. в порядке указанному в Графике платежей. Последний платеж должен быть осуществлен не позднее 30 июня 2020 г.

1 сентября 2020 г. между истцами и НО ФРЖС РБ было заключено Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 22 мая 2019 г. №..., изменена стоимость квартиры, которая составила 2 738 713,18 руб.

16 сентября 2020 г. НО ФРЖС РБ получено разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: «Группа жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями (литеры 1, 2, 3) на участках 56/1, 56/2, 56/3, в квартале №... микрорайона «Кузнецовский Затон» в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Литер 2» расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... в эксплуатацию.

18 сентября 2020 г. ФИО2 было направлено сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

28 сентября 2020 г. между сторонами был составлен Акт визуального технического осмотра жилого помещения (квартиры) №..., согласно которому жилое помещение не готово к приемке, указано о её затоплении: все стены, потолок мокрые, на стенах грибки. Дверные проемы не введены по вертикали в ванной комнате. Оконные блоки на лоджии на стыках со следами пены не заделаны, подоконники по всей квартире повреждены, распределительные коробки утоплены в стены.

К 7 октября 2020 г. истцы произвели оплату за фактическую площадь помещения.

20 ноября 2020 г. между истцами и НО ФРЖС РБ подписан Акт приема-передачи жилого помещения в пользование к договору участия в долевом строительстве от 22 мая 2019 г. N108-10-5402, из пункта 3 которого следует, что по состоянию на 25 сентября 2020 г. обязательства по оплате стоимости квартиры участником долевого строительства исполнены частично на 2 696 220,53 руб., задолженность составила 42 492,65 руб.

21 ноября 2020 г. истцами в НО ФРЖС РБ направлено письмо об устранении причин и последствий потопа квартиры.

23 ноября 2020 г. истцами в НО ФРЖС РБ направлено письмо об аннулировании акта приема-передачи жилого помещения в пользование договору участия в долевом строительстве от 22 мая 2019 г. N108-10-5402 в связи с тем, что последствия потопа не даёт возможности полноценно использовать квартиру по назначению и устранении причин и последствий потопа квартиры.

3 декабря 2020 г. истец ФИО2 передал ключи представителю НО ФРЖС РБ для устранения недостатков квартиры.

20 января 2021 г. НО ФРЖС РБ пригласил истца ФИО2 для принятия квартиры – 25 января 2021 г. после устранений замечаний в квартире.

2 марта 2021 г. застройщиком были устранены недостатки: наличие усадочной трещины в узле примыкания пазогребневой перегородки к несущей стене из силикатного кирпича, необходимость во вскрытие отверстий (повторно) в плите перекрытия в местах возможного нахождения влаг. Работы по устранению замечаний по лоджии планируется произвести в апреле-мае, в виду того, что лоджия является холодной зоной и просушивание повлечет образование конденсата. По замечанию о выполнении сплошного выравнивания потолка по всей квартире, указано, что потолок выполняется без отделки с заделкой рустов плит перекрытия.

27 апреля 2021 г. состоялся осмотр квартиры истцов, согласно акту визуального осмотра жилого помещения о дефектах, подписанного первым заместителем Министра строительства и архитектуры РБ ФИО5, главным специалистом–экспертом Министерства строительства и архитектуры РБ ФИО6, заместителя генерального директора НО ФРЖС РБ ФИО7, директором ООО СК «Сальвия» ФИО8, с участием собственника помещения ФИО2, следует, что в квартире грибок отсутствует, имеется следы протечки (визуально влага отсутствует), имеется трещины на стене на кухне, визуально следы протечки на стенах и потолках не установлены. Также ключи переданы собственнику, один ключ передан представителю управляющей компании.

18 мая 2021 г. в результате комиссионного осмотра квартиры установлено, что недостатки указанные в акте от 27 апреля 2021 г. устранены, были переданы ключи от входной двери и подписан соответствующий акт.

Таким образом, из установленных обстоятельств дела следует, что срок передачи квартиры установлен не позднее 30 сентября 2020 г.

Дополнительным соглашением от 1 сентября 2020 г. установлена обязанность участника долевого строительства доплатить сумму 42 492, 65 руб., в течение 30 дней со дня регистрации данного соглашения

В установленный срок 1.10.2020 г. истцы произвели доплату в указанной сумме, что подтверждается платежным поручением №... от 1.10.2020 г.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

28 сентября 2020 г. между сторонами был составлен Акт визуального технического осмотра, которым подтвержден факт наличия многочисленных строительных недостатков, подтверждающих не возможность передачи квартиры.

Из представленных сторонами доказательств, в том числе, писем НО ФРЖС от 25 января 2021 г., Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору от 18 января 2021 г., Министерства строительства и архитектуры Республики Башкортостан от 5 марта 2021 г., 31 марта 2021 г., акта визуального осмотра от 18 мая 2021 г. следует, что недостатки жилого помещения устранялись до мая 2021 г.

Ссылка ответчика на составленный между сторонами акт приема – передачи в пользование от 20 ноября 2020 г. не может быть принята как доказательство надлежащего исполнения обязанности по договору долевого участия, поскольку согласно пункту 9.3 Договора, в случае приемки квартиры по акту приема-передачи в пользование акт приема-передачи квартиры в собственность подписывается сторонами в течение 5 рабочих дней со дня приемки квартиры или полной уплаты цены договора в зависимости от того, какое из событий наступит последним.

Вместе с тем, как указывалось выше, полная оплата стоимости договора внесена участниками долевого строительства 1.10.2020 г., на дату составления акта от 20.11.2020 задолженность отсутствовала, однако, акт приема – передачи квартиры в собственность, на дату рассмотрения дела, сторонаими не подписан, данных о направлении истцам такого акта в материалах дела не содержится.

При этом, после составления акта от 20.11.2020 г. недостатки квартиры устранялись до 18 мая 2021 г.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

По акту приема – передачи квартира истцам не передана. Как пояснила в суда первой инстанции представитель застройщика, акт от 20.11.2020 не может быть представлен для регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что объект долевого строительства – квартира, отвечающая требованиям части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передана несвоевременно, по причинам, не зависящим от истцов, в связи с чем, признает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки необоснованными, а решение суда подлежащим отмене.

Проверяя расчет неустойки, приведенный в исковом заявлении, судебная коллегия не может с ним согласиться, поскольку период неустойки определен истцами без учета положений вышеприведенного Постановления Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2020 г. N 423.

Расчет неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства осуществляется исходя из ставки рефинансирования, действовавшей по состоянию на предусмотренный договором день исполнения обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры, что соответствует части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, то есть на 30 сентября 2020 г. На указанную дату ставка рефинансирования составляла 4,25%.

Таким образом, неустойка подлежит взысканию за период с 1 января 2021 г. по 12 июля 2021 г. (193 дня) из расчета 2 738 713,18 х 193 х 1/300 х 4,25% = 149 761 руб. 97 коп., по 74 880,98 руб. в пользу каждого истца.

Вопреки доводам ответчика сумма неустойки в указанном размере соответствует периоду просрочки, стоимости квартиры, обеспечивает баланс интересов сторон. Оснований для ее снижения на основании ст. 333 ГК РФ судебная коллегия не усматривает.

Пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Сумма штрафа подлежит взысканию в пользу каждого из истцов в размере 37 440,49 руб. из расчета: 74 880,98 руб. х 50%.

В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с НО «ФРЖС РБ» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 195,22 руб.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 10 сентября 2021 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан в пользу ФИО2 ФИО14 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства 74 880,98 руб., штраф 37 440,49 руб.

Взыскать с Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан в пользу ФИО3 ФИО15 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства 74 880,98 руб., штраф 37 440,49 руб.

Взыскать с Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан в доход местного бюджета госпошлину в размере 4 195,22 руб.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 февраля 2022 г.

Справка: судья Добрянская А.Ш.