Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 29 января 2014 года в городе Владимире дело по апелляционной жалобе представителя ответчика (истца по встречному иску) Минского А. В. – Журавлева Д. А. на решение Фрунзенского районного суда города Владимира от 11 ноября 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Владавтосервис» удовлетворить.

Взыскать с Минского А. В., зарегистрированного по адресу: ****, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Владавтосервис» **** задолженность по договору купли-продажи от **** г. в сумме **** рубля **** копейки, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме **** рублей **** копейки.

Встречные исковые требования Минского А. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Владавтосервис» о признании дополнительного соглашения от **** г. к договору купли-продажи нежилого помещения с оборудованием от **** г. недействительным (ничтожной сделкой) оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Крайновой И.К., выслушав пояснения представителя ответчика (истца по встречному иску) Минского А.В. по доверенности – Журавлева Д.А., просившего решение суда отменить, представителя истца (ответчика по встречному иску) ООО «Владавтосервис» - Замашкина М.А., просившего оставить решение суда без изменения, третьего лица Герасименко В.В., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Общество с ограниченной ответственностью «Владавтосервис» (далее ООО «Владавтосервис») обратилось в суд с иском к Минскому А.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи. В обоснование указало, что **** г. между ООО «Владавтосервис» (продавец) с одной стороны, Минским А.В. (покупателем) с другой стороны, заключен договор купли-продажи и дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилого помещения общей площадью **** кв.м., расположенного на 1 этаже здания, находящегося по адресу: ****, а также находящегося в данном помещении оборудования. Стоимость имущества по договору купли-продажи составила **** руб. **** г. имущество передано от продавца покупателю на основании акта приема передачи. Согласно пункту **** дополнительного соглашения к договору выплата выкупной цены имущества установлена в рассрочку. До настоящего времени ответчик обязанность по оплате в полном объеме не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность в сумме **** руб. **** коп., которую истец просит взыскать с Минского А.В.

Представитель ответчика Минского А.В. – Журавлев Д.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании дополнительного соглашения от **** г. к договору купли-продажи нежилого помещения с оборудованием, заключенного между ООО «Владавтосервис» и Минским А.В., ничтожной (недействительной) сделкой. Указал, что дополнительным соглашением стороны изменили существенные условия договора купли-продажи, касающиеся залога, а именно изменили оценку предмета залога, изменили размер обязательства, обеспеченного залогом, изменили порядок исполнения обеспеченного залогом обязательства. Дополнительное соглашение зарегистрировано не было, тогда как в силу ч.2 ст.10 Федерального закона «Об ипотеке» оно считается заключенным с момента регистрации. При несоблюдении указанных правил договор считается недействительным (ничтожным).

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску – Герасименко В.В. и Замашкин М.А. исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признали, пояснив, что дополнительное соглашение от **** г. не требовало государственной регистрации и не изменяло каких-либо существенных условий договора. Стороны изначально оговорили стоимость продаваемого объекта в сумме **** руб., но в целях оптимизации налогообложения решили составить договор и дополнительное соглашение к нему.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Минского А.В. по доверенности – Журавлев Д.А.возражал относительно первоначального иска и указал, что п.**** Договора купли-продажи от **** г. стороны определили стоимость продаваемого имущества в **** руб., оплата стоимости производится в рассрочку. Согласно п.**** выкупная стоимость может быть выплачена досрочно, а также единым совершенным платежом в срок до **** г. Полагал, что договором предусмотрено три различных варианта оплаты стоимости, поэтому ответчик вправе исполнить обязательство по оплате сделки любым из трех способов в срок до **** г., каких-либо нарушений в его действиях не усматривается.

Третье лицо Герасименко В.В. поддержал исковые требования ООО «Владавтосервис». Встречные исковые требования Минского А.В. просил отклонить в полном объеме, указав, что договор купли-продажи сам по себе не подлежит государственной регистрации, переход права по договору и ипотека зарегистрированы в установленном законом порядке. Дополнительное соглашение содержит уточнение предмета и стоимости договора, государственной регистрации не подлежит.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области по доверенности – Кутьменева С.Г. пояснила, что переход права и ипотека зарегистрированы, дополнительное соглашение в данном случае регистрации не подлежит.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика (истца по встречному иску) Минского А.В. – Журавлев А.Д. ставит вопрос об отмене решения суда, полгая его незаконным и необоснованным, постановленным в нарушение норм материального права. Указал, что суд, делая вывод о том, что договор купли-продажи от **** г. не подлежал регистрации, неправильно применил положения Федерального закона «Об ипотеке», поскольку указанный договор содержал условие об ипотеке и подлежал государственной регистрации. Вывод суда об отсутствии государственной регистрации договора не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Поскольку договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке, регистрации подлежит и дополнительное соглашение, которым стороны изменили существенные условия купли-продажи и соглашения об ипотеке.

Также считает незаконным решение в части удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи. В качестве доказательств надлежащего исполнения Минским А.В. обязательств по договору купли-продажи представлены платежные поручения, в том числе **** руб. с указанием назначения платежа «по договору купли-продажи от **** г.». Однако суд необоснованно посчитал, что данные денежные средства перечислены во исполнение п.**** договора купли-продажи. Полагает ничтожным условие п.**** договора купли-продажи, в соответствии с которым собственник здания и оборудования Минский А.В. должен уплачивать ООО «Владавтосервис» ежемесячную плату за пользование своим зданием и оборудованием. Также указал, что при условии ничтожности дополнительного соглашения, ежемесячной уплаты выкупной цены и с учетом перечисленных **** руб. в качестве выкупной цены, по состоянию на **** г. задолженности по договору не имеется, имеется переплата в сумме **** руб.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в отсутствии ответчика (истца по встречному иску) Минского А.В., представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, **** г. между ООО «Владавтосервис» (продавец), в лице директора Герасименко В.В., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Минским А.В. (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи помещения с оборудованием, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение (лит.А.А1) общей площадью **** кв.м., расположенное по адресу: ****, кадастровый номер ****, а также расположенное в данном помещении оборудование (пункт **** Договора) (л.д.57).

Пунктом **** Договора предусмотрено, что общая стоимость объекта и оборудования составляет **** руб., выплата выкупной цены производится в рассрочку следующим образом: покупатель в течение 3-х банковских дней с момента подачи договора на регистрацию в регистрирующий орган уплачивает продавцу **** руб. в качестве аванса путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (пункт ****.); оставшуюся часть выкупной цены в сумме **** руб. покупатель уплачивает продавцу равными частями ежемесячно в срок с **** г. до **** г. Выкупная цена может быть выплачена досрочно, а также единым совершенным в срок до **** г. платежом (пункт ****.). На период уплаты выкупной цены в рассрочку на продаваемый объект и оборудование устанавливается залог в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Залог (ипотека) недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт ****.). Право собственности на объект (нежилое помещение) переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору (пункт ****.).

**** г. между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от **** г., которым уточнен перечень передаваемого по основному договору оборудования, изменена цена договора, а также порядок внесения выкупной цены (л.д.8).

Так, в соответствии с п****. дополнительного соглашения, общая стоимость объекта и оборудования составляет **** руб. Пунктом **** предусмотрено, что оставшуюся часть выкупной цены в сумме **** руб. покупатель уплачивает продавцу – **** руб. и лицу, указанному продавцом – **** руб. равными частями ежемесячно в срок с **** г. до **** г. Выкупная цена может быть выплачена досрочно, либо уплачена одним единым совершенным в срок до **** г. платежом. Лицо, указанное продавцом в пользу которого следует производить выплату **** – Герасименко В.В. (пункт ****.).

Переход права собственности на нежилое помещение зарегистрирован в установленном порядке с обременением права (ипотека в силу закона), что подтверждается копий свидетельства о государственной регистрации права от **** г. серия **** (л.д.6).

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным дополнительного соглашения от **** г. к договору купли-продажи нежилого помещения от **** г., суд обоснованно руководствовался положениями ст.ст. 131,339,452,488 Гражданского кодекса РФ, ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующими спорные правоотношения, и правильно исходил из того, что оснований для обязательной регистрации дополнительного соглашения от **** г. не имеется.

В качестве основания признания вышеуказанного дополнительного соглашения недействительным, представитель ответчика (истца по встречному иску) ссылался на требования ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", а также ст.452 ГК РФ, в соответствии с которыми дополнительное соглашение, как и сам договор, должны пройти государственную регистрацию.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Действительно в силу ст. 10 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-Ф "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

При этом как указывает п. 3 названной статьи при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Обязательные требования, предъявляемые законом к договору об ипотеке, содержатся в ст. 9 ФЗ "Об ипотеке". В соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-Ф "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

С учетом того, что в договоре купли-продажи от **** г. стороны не указали в нем наименование предмета ипотеки, его местонахождение, право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, кто является залогодателем, орган, который произвел государственную регистрацию прав залогодателя на имущество, а также оценку предмета ипотеки в денежном выражении, а также с учетом условий, предусмотренных ст.9 ФЗ «Об ипотеке», судом сделан правильный вывод о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от **** г. не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Из дополнительного соглашения от **** г. следует, что стороны изменили цену договора и порядок исполнения обязательства, каких-либо изменений, касающихся предмета залога, дополнительным соглашением не внесено, по указанным в ст.9 ФЗ «Об ипотеке» условиям какого либо соглашения не заключалось.

Договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит - п. 1 ст.488 ГК Российской Федерации). Кроме того, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п.1 ст.489 ГК Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК Российской Федерации). При продаже недвижимости на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты в этом случае (как и в случае приобретения и строительства жилья за счет кредитных средств либо средств целевого займа) возникает ипотека в силу закона, которая подлежит государственной регистрации и осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав покупателя (п.п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 103-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При этом закон не связывает регистрацию ипотеки в силу закона с регистрацией договора купли-продажи.

Из материалов дела правоустанавливающих документов, предоставленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, следует, что ипотека зарегистрирована на основании заявления Герасименко В.В., действующего от имени ООО «Владавтосервис» (продавец), в силу закона в установленном порядке на основании договора купли-продажи нежилого помещения от **** г.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что в данном случае судом были правильно применены нормы материального права, а доводы апелляционной жалобы в этой части являются необоснованными.

Из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи от **** г. зарегистрирован не был.

Доводы апелляционной жалобы в этой части являются несостоятельными. Согласно п.2 ст.22 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Имеющаяся в договоре от **** г. отметка регистрирующего органа свидетельствует о регистрации законной ипотеки, и не о регистрации самого договора купли-продажи.

Разрешая и удовлетворяя заявленные исковые требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи, суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, в соответствии с условиями договора Минский А.В. несет обязанности по уплате ежемесячных платежей и его задолженность перед ООО «Владавтосервис» по состоянию на дату подачи искового заявления составляет **** руб. **** коп.

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными, должным образом мотивированными, основанными на правильном применении норм материального права и фактических обстоятельствах дела.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в абз.1 ст.431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с условиями договора купли-продажи и дополнительного соглашения от **** г., выплата выкупной цены по договору предусмотрена в нескольких вариантах: в рассрочку, ежемесячными платежами в срок с **** до ****, единым платежом до ****, предусмотрена выплата выкупной цены досрочно, то есть ранее ****.

Судом установлено, что Минским А.В. было принято и исполнялось условие договора о рассрочке платежей путем ежемесячной оплаты, что подтверждается внесением Минским А.В. ежемесячных платежей по **** руб. за **** г., платежными поручениями от **** в пользу ООО «Владавтосервис», в общей сумме **** руб., а также внесением денежных средств на счет Герасименко В.В. в **** в сумме **** рублей.

Каких-либо обстоятельств, освобождающих Минского А.В. от необходимости ежемесячной уплаты части выкупной цены, не установлено, также не предусмотрено, что Минский А.В. выбрав один из вариантов оплаты за товар по договору, может его изменять без согласования с истцом.

Договор купли-продажи от **** г. сторонами не оспаривался, дополнительное соглашение к нему является заключенным и влечет правовые последствия для сторон, оснований для признания дополнительного соглашения недействительным судом не установлено, следовательно, имеющаяся задолженность в размере **** руб. **** коп. правомерно взыскана с Минского А.В. в пользу ООО «Владавтосервис». Сумма задолженности определена истцом в том размере, который им определен, не превышает суммы задолженности Минского А.В. перед ООО «Владавтосервис» на момент предъявления иска в суд и рассмотрения дела, погрешности в расчетах, допущенные истцом, могут быть устранены при внесении последующих платежей и не влияют на законность решения суда, рассмотревшего иск в пределах заявленных требований.

При этом судом обоснованно отклонен довод представителя ответчика об отсутствии у Минского А.В. задолженности перед ООО «Владавтосервис», поскольку расчет ответчиком произведен исходя из выкупной цены, установленной основным договором купли-продажи, без учета дополнительного соглашения. Кроме того, в расчет включено **** руб., которые, как полагает представитель ответчика составляют плату выкупной цены по договору.

Однако, в соответствии с п.****. договора купли-продажи от **** г., данная сумма является ежемесячной платой за пользование объектом и оборудованием в размере **** руб. Указание в платежных поручениях от **** г. наименования платежа «перечисление денежных средств по договору купли-продажи нежилого помещения с оборудованием от ****.» данного обстоятельства не опровергает.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует установленным по делу обстоятельствам, требованиям материального права и процессуального права, в связи с чем оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Фрунзенского районного суда города Владимира от 11 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика (истца по встречному иску) Минского А. В. – Журавлева Д. А. – без удовлетворения.

Председательствующий: И.К. Крайнова

Судьи: И.А. Кутовая

ФИО1