Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г.Томска от 9 октября 2014 года

дело по иску ФИО2 к ФИО1 о прекращении ипотеки, государственной регистрации прекращения ипотеки, встречному иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества, возмещении судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Фоминой Е.А., объяснения представителя ФИО1 ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО2 ФИО4, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о прекращении залога (ипотеки) возникшей из договора купли-продажи доли жилого дома от 06.03.2000, заключенного между истцом и ответчиком; государственной регистрации прекращения ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с исполнением обязательств по договору.

В обоснование требований указала, что 06.03.2000 купила у ФИО1 3/50 доли в праве собственности на домовладение по адресу: /__/. При совершении сделки установлено обременение на жилой дом в виде залога (ипотеки) в пользу ответчика. Свои обязательства по договору она исполнила, в связи с чем неоднократно предлагала ФИО1 обратиться в орган государственной регистрации прав с совместным заявлением о погашении записи об ипотеке. Однако ответчик от исполнения своих обязательств уклоняется, чем создает препятствия истцу в осуществлении ее прав как залогодателя.

Ответчик ФИО1 обратился в суд со встречным иском о расторжении договора купли-продажи 3/50 доли в праве общей долевой собственности на домовладение по адресу: /__/, заключенного 06.03.2000 между ним и ФИО2, возврате по акту приема-передачи недвижимого имущества, переданного по указанному договору, взыскании с ФИО2 расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 руб.

В обоснование требований ссылался на то, что по условиям заключенного сторонами договора стоимость доли жилого дома определена в размере /__/ руб., из которых /__/ руб. переданы продавцу при подписании договора, а оставшиеся /__/ руб. подлежали передаче ему после регистрации права собственности. До настоящего времени обязательство по оплате стоимости имущества по договору в размере /__/ руб. ответчиком полностью не исполнено. Считал, что неоплата либо неполная оплата в размере менее половины стоимости передаваемого по договору имущества является существенным нарушением договора, а потому является основанием для его расторжения. Кроме того, согласно п. 1 договора купли-продажи доли жилого дома от 06.03.2000 совместно с 3/50 доли в праве общей долевой собственности на домовладение покупателю передано право пользования земельным участком площадью /__/ кв.м, принадлежавшим ФИО1 на праве пожизненного наследуемого владения. Стоимость доли в земельном участке, в нарушение закона, в цену договора не включена. На дату заключения договора ФИО1 не предполагал, что покупатель нарушит свое обязательство по оплате цены договора, а также что он лишится права пожизненного владения на весь земельный участок, что имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. К существенным изменениям обстоятельств относится также существенное изменение стоимости доли в праве собственности на жилой дом и земельного участка по сравнению с 2000 годом, что в совокупности с существенным нарушением покупателем договора является достаточным основанием для его расторжения.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании требования по первоначальному иску поддержали, встречные исковые требования не признали, считали, что ФИО1 пропущен срок исковой давности. Пояснили, что стоимость спорных объектов недвижимости в размере /__/ руб. ФИО1 установил сам, включив туда стоимость права пользования земельным участком. В день подписания договора 06.03.2000 у нотариуса и в ее присутствии она отдала ФИО1 /__/ руб., а оставшиеся /__/ руб. отдала за два дня до получения свидетельства о государственной регистрации права, заняв их в долг у соседа. Однако никакую расписку у ФИО1 не взяла, поскольку несколько лет до этого состояла с ним в фактических брачных отношениях, считала, что у них доверительные отношения. Впоследствии несколько раз обращалась к ФИО1 с просьбой подать заявление о прекращении ипотеки, но он ее просьбы не выполнил, ссылался на свою занятость. В настоящее время, узнав, что у нее нет никаких документов, подтверждающих расчет, а также то, что дом по /__/ подлежит сносу в связи с застройкой района, ФИО1 отказал ей в снятии обременения.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО3 первоначальные исковые требования не признал, встречный иск поддержал. Пояснил, что ФИО2 не исполнила свои обязательства по договору, денежные средства в сумме /__/ руб. ФИО1 не выплатила, с просьбой снять обременение не обращалась. ФИО2 пропустила срок исковой давности по требованию о прекращении ипотеки. Вместе с тем срок исковой давности по требованию ФИО1 не истек, поскольку в июле 2014 года ФИО2 внесла сумму в размере /__/ руб. в депозит нотариуса, то есть совершила действия, свидетельствующие о признании долга.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО1, представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области.

Обжалуемым решением суда на основании ст. 196, п. 2 ст. 199, ст. 200, 309, п. 2 ст.314, ст. 327, 352, 408, п. 1 ст. 451, 549, 550, 552, п. 2 ст. 555, п. 2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1, 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 17.06.2010 № 119-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», ч.1 ст. 12, ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 19, п.26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" иск ФИО2 к ФИО1 удовлетворен, суд постановил прекратить и погасить регистрационную запись об ипотеке по договору купли-продажи от 06.03.2000, заключенному между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) на 3/50 доли в праве собственности на домовладение, находящееся по адресу /__/, состоящее из одноэтажного бревенчатого жилого дома с тесовой и дощатыми пристройками, общей площадью /__/ кв.м, жилой площадью /__/ кв.м. Указано, что решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем исключения сведений об ограничении (обременении) в виде ипотеки по договору купли-продажи от 06.03.2000, заключенному между ФИО1 и ФИО2 В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом от 06.03.2000, возврате переданного недвижимого имущества отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить и принять новое - об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного. Полагает, что вывод суда о надлежащем исполнении ФИО2 обязательств по договору купли-продажи противоречит фактическим обстоятельствам и представленным в дело доказательствам. Утверждение ФИО2 об оплате первой части доли жилого дома опровергается и наличием зарегистрированной в установленном законом порядке ипотеки на сумму /__/ руб. Расписка в получении ФИО1 денежных средств или удостоверительная надпись нотариуса о передаче денег по тексту договора или в акте передачи жилого дома отсутствует. Вывод о допустимости исполнения обязательства по договору купли-продажи путем внесения денежной суммы в размере /__/ руб. в депозит нотариуса не основан на законе. Справка нотариуса № 178 от 23.07.2014 не свидетельствует о правомерности исполнения ФИО2 своих обязательств по оплате путем внесения денежных средств в депозит, так как в данной справке отсутствует ссылка на доказательства уклонения продавца от принятия исполнения по договору, указан недостоверный адрес проживания ФИО1 и не указан договор, в соответствии с которым внесены денежные средства.

Считает, что суд необоснованно не принял во внимание довод его представителя ФИО1 о пропуске ФИО2 срока исковой давности. Полагает необоснованной ссылку суда на отсутствие законодательно установленного срока для подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, так как о нарушении своего права на погашение ипотеки в связи с уклонением продавца ФИО2 должна была узнать в разумный срок после оплаты оставшейся части цены договора в 2000 году.

Выражает несогласие с выводом суда о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании денежных средств по договору купли-продажи от 06.03.2000, поскольку он такого требования не заявлял. Отмечает, что им заявлены требования о расторжении действующего договора купли-продажи от 06.03.2000 в связи с существенным нарушением покупателем условий договора и существенным изменением обстоятельств. Указывает, что не знал о том, что ФИО2 отказывается производить оплату по договору, до получения в июле 2014 года искового заявления ФИО2 О существенном изменении обстоятельств, а именно: об увеличении стоимости предмета договора, ему стало известно в день обращения к специалисту и получения справки 20.08.2014, а о переходе к ФИО2 права пожизненного наследуемого владения на долю земельного участка – после получения свидетельства о праве собственности на землю, приложенного к исковому заявлению. Считает необоснованным вывод суда о том, что превышение стоимости доли в праве на дом и на часть земельного участка на дату внесения ФИО2 денежных средств по договору в депозит нотариуса более чем в 138 раз по сравнению с датой заключения договора не является существенным изменением обстоятельств, которое может быть основанием для расторжения договора купли-продажи.

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ФИО2 ФИО4 просит оставить решение суда без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ФИО2, ФИО1, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнение его обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

На основании п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора или закона, при наступлении указанных в законе обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п. 4 ст. 29 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Исходя из положений пп. 1, 4 п. 1, а также п. 2 ст. 327 ГК РФ, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Как видно из дела, 06.03.2000 между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 продал ФИО2 3/50 доли в праве собственности на домовладение, находящееся по адресу: /__/, состоящее из одноэтажного бревенчатого жилого дома с тесовой и дощатыми пристройками, общей площадью /__/ кв.м, жилой площадью /__/ кв.м, инвентаризационной стоимостью всего домовладения /__/ руб. Земельный участок находится в пользовании ФИО1 на правах пожизненного наследуемого владения согласно постановлению Мэра г. Томска от 06.08.1999 № 1735р и переходит ФИО2. на основании ст. 552 ГК РФ.

Согласно пункту 2 договора ФИО2 купила у ФИО1 3/50 доли в домовладении за /__/ руб., из которых /__/ руб. передаются ФИО1 при подписании договора, а оставшиеся /__/ руб. будут переданы после регистрации права собственности в ТОРЦе. Данный договор купли-продажи удостоверен нотариусом, подписан сторонами в присутствии нотариуса, зарегистрирован в реестре за № 1335 (л.д. 7). Из акта передачи от 06.03.2000 следует, что ФИО1 передал ФИО2 3/50 доли жилого дома.

Согласно выписке из ЕГРП от 11.04.2014 ФИО2 является собственником 3/50 доли жилого дома с 20.06.2000. Кроме того, из указанной выписки следует, что зарегистрирована ипотека с указанием срока, на который установлено ограничение (обременение), как «/__/ руб.при подписании договора, оставшиеся /__/ руб. после регистрации».

Из материалов дела видно, что за государственной регистрацией договора купли-продажи в Томский областной регистрационный центр обращались обе стороны 23.05.2000.

Из справки нотариуса К. от 23.07.2014 № 178следует, что 23.07.2014 ФИО2 внесена в депозит нотариуса денежная сумма /__/ руб. для выдачи ФИО1, в счет уплаты по договору купли-продажи доли жилого дома по адресу: /__/, в связи с уклонением кредитора от их принятия.

Разрешая требования ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2, поскольку надлежащее исполнение последней денежного обязательства перед залогодержателем ФИО5 влечет прекращение залога и погашение регистрационной записи.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда и его обоснованием, учитывая, что условия заключенного между сторонами 06.03.2000 договора не содержат в себе как указания на способ и форму расчетов по нему, так и платежных реквизитов продавца, в связи с чем внесение денежных средств на депозит нотариуса для передачи ФИО1 в качестве оплаты по договору купли-продажи от 06.03.2000 в силу положений ст. 327 ГК РФ является надлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства по оспариваемому договору. Об указанном и свидетельствуют и действия ФИО1, который после внесения ФИО2 в депозит нотариуса денежных средств их не получил, обратился с иском о расторжении договора купли-продажи от 06.03.2000.

При этом судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ФИО1 об истечении срока исковой давности по требованию о прекращении и погашении регистрационной записи об ипотеке, поскольку по смыслу закона начало отсчета срока исковой давности должно течь не с момента исполнения обязательств по договору, а с момента уклонения ФИО1 от обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи, о чем свидетельствуют и действия ФИО1 после обращения ФИО2 в суд с указанным иском.

Довод апелляционной жалобы о неисполнении ФИО2 обязанности по оплате денежных средств в размере /__/ рублей, передача которых по договору купли-продажи от 06.03.2000 предусмотрена при подписании договора, является не состоятельным.

Из п.2. договора купли-продажи следует, что стоимость приобретаемого ФИО2 имущества составляет /__/ рублей, передача первой части платежа в размере /__/ /__/ рублей производится при подписании договора, оставшиеся /__/ рублей будут переданы после регистрации перехода права собственности в Торце.

Таким образом, сторонами достигнуто соглашение относительно порядка передачи денежных средств за продаваемое недвижимое имущество, в том числе путем передачи первых /__/ рублей при подписании договора.

Изложенное в договоре купли-продажи условие о том, что денежные средства передаются при подписании договора, является допустимым письменным доказательством передачи денежных средств покупателем продавцу, и в данном случае подтверждение данного факта распиской является необязательным.

Факт передачи денежных средств по договору купли-продажи от 06.03.2000 покупателем продавцу подтверждается также непосредственными действиями ФИО1, который обратился в Томский областной регистрационный центр с заявлением о регистрации сделки купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: /__/ (л.д.29).

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска о расторжении спорного договора купли-продажи исходя из следующего.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, основания и последствия расторжения договора приведены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.

ФИО1 заявил о существенном нарушении договора ответчиком. Вместе с тем из содержащегося в п.2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишатся того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем ФИО1 не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п.2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег по договору купли-продажи и увеличение стоимости объекта недвижимости в силу происходящих инфляционных процессов, при том, что ответчиком обязательства по оплате исполнено путем внесения в депозит нотариуса денежных средств.

К тому же в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно п. 9 Федерального закона N 100-ФЗ от 07 мая 2013 г. "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", установленные положениями ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.

ФИО2 заявлено о пропуске трехгодичного срока исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи.

Договор купли-продажи квартиры от 06.03.2000 подписывался истцом лично, государственная регистрация договора произведена 20.06.2000, с требованиями о расторжении договора купли-продажи ФИО1 обратился в суд в июле 2014 года, т.е. спустя более трех лет с даты заключения сделки, при этом не имел препятствий для своевременного обращения в суд с требованиями о расторжении договора.

Ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности с указанием уважительных причин ФИО1 не подавалось.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что ФИО1 пропущен трехгодичный срок исковой давности без уважительных причин, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к спорному правоотношению, решение суда является законным и обоснованным.

При указанных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и не влекут отмену обжалуемого решения суда. При рассмотрении дела судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных законом в качестве оснований для отмены судебного постановления, апелляционная жалоба также не содержит доводов, которые могут служить основанием к отмене судебного решения.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 09 октября 2014 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: