Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли – продажи жилого помещения, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение,

по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО3, ФИО2

на решение Ачинского городского суда Красноярского края от 15 сентября 2021 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права долевой собственности на квартиру, отказать в полном объеме.

Обеспечительные меры, принятые определением Ачинского городского суда от 18 мая 2021 года о наложении ареста на жилое помещение по адресу: <...>, отменить по вступлении решения суда в законную силу»

Заслушав докладчика, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4 о расторжении договора купли – продажи жилого помещения, прекращении права собственности ФИО4 на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование указав, что 26.12.2019 года между ФИО1, ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны, заключен договор купли - продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес><адрес>, общей площадью 17,9 кв.м., стоимостью 440000 рублей, которые подлежали передаче после регистрации договора за счет заёмных средств Боготольского сельскохозяйственного потребительского кооператива, на основании договора займа № от 26.12.2019. Сторонами определено, что комната, находится в залоге у Боготольского сельскохозяйственного потребительского кредитного кооператива до полного исполнения обязательств по договору займа. Однако ответчик свои обязательства в полном объеме не исполнила, а после предъявления ответчику требований произвести исполнение договора, заявила об отказе от права собственности на спорное жилое помещение. Стороны заключили новый договор купли – продажи от 18.08.2020 спорной комнаты, в соответствии с условиями которого право собственности на нее возвращалось истцам. Данный договор был представлен в регистрирующий орган, однако в последующем ответчиком было заявлено о приостановлении регистрационных действий. Договор купли – продажи ответчиком не исполнен, спорное жилое помещение до настоящего времени в собственность истцов не возращено, используется ответчиком в своих личных целях, от исполнения договора купли – продажи от 26.12.2019 ответчик категорически отказывается.

Просили расторгнуть договор купли – продажи жилого помещения от 26 декабря 2019 года, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, прекратить право собственности ФИО4 на жилое помещение по адресу: <адрес> площадью 17, 9 кв.м. с кадастровым номером №, признать право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес><адрес> с кадастровым номером № за ФИО1, ФИО2, ФИО3 в размере 1/3 доли в праве за каждым.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 просили решение суда отменить, указывая, что за период рассмотрения спора, договор купли – продажи от 26.12.2019 не исполнен полностью, доказательств невозможности исполнения его материалы дела не содержат, период допущенного нарушения является крайне существенным, доводы возражений ответчика носят оправдательный характер, но не достаточны для признания причин нарушения ответчиком обязательств уважительными. Доводы об обмане ФИО4 ответчиком ФИО5, даже в случае их обоснованности, не освобождали ответчика от обязанности по исполнению договора купли – продажи. Ответчик не просила предоставить ей отсрочку, рассрочку исполнения обязательств, утратила интерес к жилому помещению, о чем свидетельствует ее пояснения о том, что в жилое помещение она не вселялась, комнату намерена сдавать в аренду. Выражают несогласие с выводами суда о том, то расчеты за проданную комнату должны быть произведены путем перечисления Боготольским потребительским кооперативом суммы займа, не исключают обязанность ответчика как покупателя по оплате договора. Из материалов дела видно, что обязательство по договору займа от 26.12.2019 Боготольским потребительским кооперативом исполнено надлежащим образом, денежные средства перечислены на счет ответчика. Обжалуемым судебным актом истцы поставлены в крайне невыгодное положение, поскольку доказательств финансовой возможности ответчика по исполнению судебного акта в случае взыскания с нее задолженности по договору купли – продажи. Выводы суда об отсутствии в ГК РФ норм, позволяющих расторгнуть договор купли – продажи в связи с неуплатой в полном размере покупной цены сделаны без учета положений п. 2 ст. 405, п. 2 ст. 450 ГК РФ. Полагают, что длительность периода неисполнения обязательства по оплате приобретенного объекта недвижимости само по себе свидетельствует о существенном нарушении условий договора. Полагают подлежащим применению к спорным правоотношениям положений ст. 1103 ГК РФ о неосновательном обогащении.

На указанную апелляционную жалобу от ФИО4 поступило возражение, в соответствии с которым она полагает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам жалобы.

Проверив материалы дела, решение суда согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав ФИО2 и его представителя ФИО6, поддержавших доводы апелляционной жалобы, полагая возможным в соответствии со ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных в установленном законом порядке, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям отвечает.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, 26.12.2019 между ФИО1, ФИО2, ФИО3 (продавцами) и ФИО4 (покупателем) заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 17,9 кв. м, с кадастровым номером №).

13.01.2020 право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано Управлением Росреестра по Красноярскому краю за ФИО4 с установлением ограничения (обременения) права - ипотека в силу закона.

По условиям договора стоимость комнаты оценена сторонами в размере 440 000 рублей, является согласованной ценой и изменению не подлежит (п. 2).

Разделом 3 указанного договора определен порядок оплаты, согласно которому общая стоимость комнаты в размере 440 000 рублей будет передана после регистрации настоящего договора за счет заемных средств Боготольского сельскохозяйственного потребительского кредитного кооператива на основании договора займа № 19/12-91 от 26.12.2019, перечисленных с расчетного счета «КООПЕРАТИВА». Осуществление расчетов по настоящему договору подтверждается платежным поручением о получении денежных средств.

Также условиями договора предусмотрено, что жилое помещение будет находиться в залоге у Боготольского сельскохозяйственного потребительского кооператива до полного исполнения обязательств по договору займа, заключенного с ФИО4 и в залоге у продавцов, до момента оплаты всей суммы.

26.12.2019 между ФИО4 и ФИО7 сельскохозяйственным кооперативом заключен договор займа №19/12-91, согласно которому, кооператив передает ФИО4 заём в размере 440000 рублей, сроком на 3 месяца под 9% годовых, целью займа является - приобретение комнаты по адресу: <адрес>

В соответствии с условиями договора займа №19/12-91, предоставление займа осуществляется наличными деньгами из кассы кредитного кооператива или перечислением на банковский счет заемщика.

15.01.2020 денежные средства в сумме 440000 рублей были перечислены на расчетный счет ФИО4

21.02.2020 ФИО4 распорядилась средствами материнского (семейного) капитала в размере 440866 рублей 78 копеек, направив их на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа, заключенному 26.12.2019 с СКПК «Боготольский сельскохозяйственный потребительский кооператив», обратившись с соответствующим заявлением в Управление пенсионного фонда РФ в г. Ачинске Красноярского края.

23.03.2020 средства материнского (семейного) капитала в сумме 440 866 рублей 78 копеек перечислены в СКПК «Боготольский сельскохозяйственный кредитный кооператив», что подтверждается платежным поручением №1878236.

После получения документов о регистрации права собственности за приобретенную комнату, ФИО4 получила от представителя кооператива ФИО8 наличными 385000 рублей.

В материалы дела представлены расписки о получении истцами денежных средств от ФИО9 в размере 150000 рублей – 16.01.2020, 10000 рублей – 6.04.2020 и 100 000 рублей от 9.10.2020, всего 260000 рублей за продаваемую комнату по <адрес>

Сумма долга ФИО9 составляет 180000 рублей.

18.09.2020 возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 159 УК РФ, по факту совершения ФИО10 в период с декабря 2019 г. по 16.01.2020 г. хищения денежных средств в размере 220000 рублей путем обмана и злоупотребления доверием ФИО4 при заключении договора купли – продажи комнаты по адресу: <адрес>, причинившего последней значительный ущерб.

Согласно выписке из домовой книги на регистрационном учете в спорной квартире состоят истцы и ответчик.

18.08.2020 между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи на спорную комнату. Стоимость вышеуказанной комнаты составляет, как и в первоначальном договоре 440000 рублей. Возврат выплаченных денежных средств за спорную комнату ФИО4 договором не предусмотрен. Полученные истцами деньги ей не возвращались, что не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела. Документы были переданы на регистрацию в Управление Росреестра.

21.08.2020 ФИО4 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о приостановлении регистрации сделки купли – продажи, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 27.08.2020 со сроком приостановления до 21.02.2021. По истечению указанного срока - 26.02.2021 ответчиком было подано заявление о прекращении регистрации права собственности (перехода) на спорную квартиру по договору купли-продажи от 18.08.2020.

Уведомлениями Межмуниципального Лесосибирского отдела Управления Росреестра по Красноярскому краю от 01.04.2021 № отказано в государственной регистрации прав ФИО2, ФИО4

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, доводам и возражениям сторон, руководствуясь положениями ст. ст. 421, 422, 488, 549 Гражданского кодекса РФ, а также разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли – продажи жилого помещения, и удовлетворении исковых требований о прекращении и признании права собственности на жилое помещение. Исходя из того, что заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Кроме того, принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцами факта существенного по смыслу статьи 450 ГК РФ нарушения договора другой стороной, прийдя к выводу, что сама по себе частичная выплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств данного дела, применительно к статье 450 ГК РФ, существенным нарушением спорного договора купли-продажи не является.

Судебная коллегия полагает необходимым с данными выводами суда первой инстанции согласиться.

В соответствии с условиями договора купли – продажи квартиры от 26.12.2019 общая стоимость комнаты определена в размере 440000 рублей, из которых 260000 были переданы покупателем продавцам.

В соответствии с п. 4 договора купли – продажи от 26.12.2019, договор имеет силу передаточного акта.

Право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано за ответчиком ФИО4 - 13.01.2020.

Судом также установлено и сторонами не оспаривается, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 26.12.2019 сразу после его заключения было фактически передано истцами ответчику и находилось во владении последнего до даты подписания последующего договора 18.08.2020.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 ГК РФ).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

Основания и последствия расторжения договора определены в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из их содержания следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Между тем, как верно указывает суд в своем решении, заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателем денежных средств за квартиру; Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. ст. 549 - 558) не предусматривает положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. При этом пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы о длительности периода нарушения обязанности по оплате приобретенного объекта недвижимости, отсутствие у ответчика намерения лично проживать в данной комнате, вынужденности истцов оплачивать найм другого жилого помещения, не влияют на мнение судебной коллегии о правомерности обжалуемого решения, поскольку, в контексте приведенных выше норм не являются юридически значимыми, т.к. не изменяют того обстоятельства, что ни действующим законодательством, ни условиями договора купли-продажи не предусмотрена возможность его расторжения вследствие невыплаты или неполной выплаты покупателем стоимости квартиры.

По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

Из изложенного следует, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение в соответствии с требованиями материального права. При этом доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут служить основанием к отмене принятого судебного акта, поскольку направлены на иное толкование норм материального права и фактически воспроизводят доводы искового заявления, являвшиеся предметом судебного исследования и получившие в соответствии с требованиями ст. ст. 194, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую правовую оценку в решении суда, с которым судебная коллегия соглашается. Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Процессуальных нарушений, которые могли привести к принятию незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ачинского городского суда Красноярского края от 15 сентября 2021 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО3, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий С.М. Кучерова

Судьи И.Г. Медведев

Т.В. Парфеня

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.02.2022 года.