Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 22 января 2019 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО3

на решение Центрального районного суда г. Читы от 18 октября 2018 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказать.

Заслушав доклад судьи Процкой Т.В., судебная коллегия

установила:

Обращаясь в суд, представитель ФИО1 – ФИО3 ссылался на то, что 7 июля 2017 года истец как продавец заключил с ФИО2 как покупателем договор купли-продажи, предметом которого является нежилое здание площадью 628,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №3, площадью 2104 кв.м, принадлежащем продавцу на праве аренды. Договор аренды заключен 1 февраля 2011 года с департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края. Общая цена объекта составила 7000000 рублей, из которых 5000000 рублей уплачиваются безналичным путем в день подписания акта приема-передачи объекта, 2000000 рублей уплачиваются в течение двух рабочих дней с момента исполнения продавцом обязательств, предусмотренных приложением № к договору и передачи результата исполнения обязательств покупателю. Согласно приложению № продавец обязан в течение 45 календарных дней с момента подписания договора за свой счет произвести комплекс фактических и юридических действий с целью приведения границ земельного участка, учтенных в государственном кадастре, в соответствии с его фактическими границами, обеспечить заключение договора аренды земельного участка между уполномоченным органом власти и покупателем, обеспечить заключение покупателем договора энергосбережения объекта, выполнить работы по переносу емкости и коммуникаций септика с земельного участка с кадастровым номером №4 на земельный участок с кадастровым номером №3. Договор от 7 июля 2017 года является смешанным договором, поскольку содержит в себе элементы договора купли-продажи, агентского договора, договора подряда. Агентский договор, являющийся частью смешанного договора, ничтожен. Обязательство по приведению границ земельного участка, учтенных в государственном кадастре, в соответствии с его фактическими границами, может быть исполнено лишь путем осуществления перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами №3 и №2, так как нежилое здание на земельном участке с кадастровым номером №3 занимает часть земельного участка с кадастровым номером №2. Однако указанные земельные участки предоставлены на праве аренды разным лицам, поэтому перераспределение не допускается, что свидетельствует о незаконности сформулированного в договоре условия и невозможности его исполнения, а также недействительности в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, статьи 39.27 ЗК РФ. Договор подряда и агентский договор как часть смешанного договора купли-продажи ничтожны. На момент заключения договора ответчик обладала статусом индивидуального предпринимателя. Объект недвижимости является станцией технического обслуживания автомобилей с магазином автозапчастей. В настоящее время ответчик осуществляет в здании предпринимательскую деятельность в сфере медицины. Поэтому договор заключен между индивидуальными предпринимателями в отношении объекта коммерческой деятельности. Агентский договор и договор подряда являются возмездными договорами, однако по условиям договора продавец обязался выполнить принятые обязательства за свой счет, то есть безвозмездно. Поэтому сделки по агентированию и подряду являются притворными и представляют собой дарение. В свою очередь дарение в правоотношениях индивидуальных предпринимателей запрещено и в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка ничтожна. Недействительность агентского договора и договора подряда как элементов смешанного договора влечет недействительность договора купли-продажи в целом. Стороны поставили в зависимость наступление обязанности покупателя по оплате от исполнения продавцом обязательств по договорам агентирования и подряда, что свидетельствует о взаимообусловленности смешанного договора. За ненадлежащее исполнение обязательств Продавец возмещает покупателю убытки и обязуется уплатить пеню в размере 10000 рублей за каждый день просрочки, что свидетельствует о расчете сторон на исполнение обязательств по агентскому договору и договору подряда и договор купли-продажи не был бы заключен без данных условий. С учетом уточнения просил признать элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.1 Приложения № к договору, недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ; признать элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.2 Приложения № к договору, недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ; признать элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.3 Приложения № к договору, недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ; признать элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.4 Приложения № к договору, недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ; признать смешанный договор купли-продажи недвижимого имущества от 7 июля 2017 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительной сделкой в силу недействительности его взаимообусловленных элементов, содержащихся в пунктах 1.1-1.4 Приложения №1 к договору купли-продажи от 7 июля 2017 года (л.д. 3-9, 66-73).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 77-80).

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО3 считает решение районного суда незаконным и необоснованным. Полагает, что иск подан без пропуска срока исковой давности. Договор от 7 июля 2017 года является смешанным договором, поскольку содержит в себе элементы договора купли-продажи, агентского договора, договора подряда. Данные элементы смешанного договора являются недействительными сделками в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, поскольку нарушают требования закона, посягают на публичные интересы, права и интересы третьих лиц – владельца смежного участка. Недействительность агентского договора и договора подряда как элементов смешанного договора влечет недействительность договора купли-продажи в целом. Агентский договор, являющийся частью смешанного договора, ничтожен. Обязательство по приведению границ земельного участка, учтенных в государственном кадастре, в соответствии с его фактическими границами, может быть исполнено лишь путем осуществления перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами №3 и №2, так как нежилое здание на земельном участке с кадастровым номером №3 занимает часть земельного участка с кадастровым номером №2. Однако указанные земельные участки предоставлены на праве аренды разным лицам, поэтому перераспределение не допускается, что свидетельствует о незаконности сформулированного в договоре условия и невозможности его исполнения, а также недействительности в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, статьи 39.27 ЗК РФ. Договор подряда и агентский договор как часть смешанного договора купли-продажи ничтожны. На момент заключения договора ответчик обладала статусом индивидуального предпринимателя. Объект недвижимости является станцией технического обслуживания автомобилей с магазином автозапчастей. В настоящее время ответчик осуществляет в здании предпринимательскую деятельность в сфере медицины. Поэтому договор заключен между индивидуальными предпринимателями в отношении объекта коммерческой деятельности. Агентский договор и договор подряда являются возмездными договорами, однако по условиям договора продавец обязался выполнить принятые обязательства за свой счет, то есть безвозмездно. Поэтому сделки по агентированию и подряду являются притворными и представляют собой дарение. В свою очередь дарение в правоотношениях индивидуальных предпринимателей запрещено и в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка ничтожна. Суд не исследовал доводы, изложенные в исковом заявлении, тем самым представленные истцом доказательства не получили оценки. Суд не указал, какими материалами дела опровергается вышеприведенный довод истца о притворности сделки с целью прикрытия договора дарения. Обращение истца в суд общей юрисдикции обусловлено утратой истцом статуса индивидуального предпринимателя. Суд не исследовал выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующие о наличии статуса индивидуального предпринимателя у сторон на момент заключения сделки, не исследовал коммерческий характер сделки, в связи с чем выводы суда противоречат обстоятельствам дела. Выражает несогласие с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку сделка оспорена на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ и в силу статьи 181 ГК РФ давностный срок составляет три года. Иск подан в пределах срока исковой давности. Просит решение районного суда отменить (л.д. 85-96).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО2 – ФИО4 считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции – законным и обоснованным (л.д. 115-120).

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. На основании части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.

Проверив материалы дела, заслушав представителя истца ФИО1 – ФИО3, представителя ответчика ФИО2 – ФИО4, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

07 июля 2017 года между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество – здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 628,8 кв.м., инвентарный номер №, этажность 3, подземная этажность 1, кадастровый номер №1, расположенное по адресу: <адрес>, а покупатель принимает объект и обязуется уплатить за него цену, установленную договором (пункт 1.1).

Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <данные изъяты>№ от 10 июня 2013 года (пункт 1.2).

Объект расположен на земельном участке, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта капитального строительства – станции технического обслуживания легковых автомобилей с магазином автозапчастей, общей площадью 2104 кв.м., кадастровый номер №3, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от 01 февраля 2011 года. Права продавца на данный земельный участок переходят к покупателю одновременно с передачей прав на объект (пункт 1.4).

Общая цена объекта, согласованная сторонами договора, составляет 7 000 000 рублей. Покупатель обязуется уплатить продавцу цену объекта в следующем порядке:

- 5000000 рублей уплачиваются покупателем продавцу в день подписания сторонами акта приема-передачи объекта безналичным путем;

- 2000000 рублей уплачиваются покупателем продавцу безналичным путем в течение двух рабочих дней с момента исполнения продавцом обязательств, предусмотренных Приложением № к настоящему договору и передачи результата исполнения данных обязательств покупателю (пункты 2.1, 2.2).

Право собственности на объект переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права управлением Росреестра по Забайкальскому краю (пункт 3.3).

Продавец обязуется в течение 45 календарных дней с момента подписания договора исполнить обязательства предусмотренные Приложением № к настоящему договору и передать результат данного исполнения покупателю (пункт 3.5).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, принятых на себя в соответствии с Приложением № к настоящему договору, продавец возмещает покупателю все понесенные им вследствие такого неисполнения или ненадлежащего исполнения убытки, включая упущенную выгоду, а также обязуется уплатить покупателю пени в размере 10000 рублей за каждый день просрочки (пункт 4.4) (л.д.13-14).

Согласно Приложению № к договору купли-продажи недвижимого имущества от 07 июля 2017 года стороны договора – ИП ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) договорились о том, что продавец обязуется в течение 45 календарных дней с момента подписания договора за свой счет исполнить следующие обязательства:

произвести комплекс фактических и юридических действий с целью приведения границ земельного участка с кадастровым номером №3, учтенных в государственном кадастре, в соответствии с его фактическими границами на местности, в том числе: произвести межевание земельного участка, согласование границ, произвести его кадастровый учет (пункт 1.1);

обеспечить заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №3 между уполномоченным органом власти и покупателем в качестве арендатора земельного участка (пункт 1.2);

обеспечить заключение покупателем договора электроснабжения объекта (пункт 1.3);

выполнить работы по переносу емкости и коммуникаций септика с земельного участка №4 на земельный участок №3, разместив его с южной стороны объекта. Данные работы должны быть выполнены продавцом в соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами и отвечать требованиям, указанным в Приложении (пункт 1.4).

Продавец в целях исполнения обязательств, предусмотренных настоящим соглашением обязан самостоятельно, за свой счет подготавливать, подавать и получать все необходимые документы, оплачивать все необходимые расходы, работы и материалы, выполнять функции представителя покупателя, в случае наличия необходимости в этом. Для исполнения данных обязательств покупатель, при наличии необходимости, выдает продавцу или назначенным им представителям доверенность (пункт 2).

Продавец считается исполнившим обязательства, предусмотренные настоящим соглашением с момента передачи покупателю:

-межевого плана и кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №3, содержащего информацию о границах данного участка, соответствующих его фактическим границам на местности;

-договора аренды земельного участка с кадастровым номером №3, заключенного уполномоченным органом власти с покупателем в качестве арендатора данного земельного участка;

-договора на электроснабжение объекта, заключенного между поставщиком электрической энергии с покупателем;

-готового к эксплуатации и отвечающего условиям настоящего приложения септика (пункт 3).

Настоящее приложение вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств (пункт 3).

10 августа 2018 года истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями, в дальнейшем уточнил требования и, ссылаясь на статьи 421, 180, 168, 170, 575 ГК РФ, указывал на недействительность элементов смешанного договора, содержащихся в пункте 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 Приложения № к договору, в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, и как следствие на недействительность смешанного договора купли-продажи недвижимого имущества от 7 июля 2017 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2

В районном суде сторона ответчика заявила об истечении срока исковой давности на основании положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ, пункта 2 статьи 181 ГК РФ, указывая на то, что ссылки истца на положения пункта 2 статьи 168 ГК РФ, предусматривающего основание признания недействительной сделки, посягающей на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, носят надуманный и неправомерный характер, основаны на неверном толковании истцом норм действующего законодательства.

Разрешая требования, районный суд пришел к выводу о том, что заключенный договор купли-продажи недвижимости от 07 июля 2017 года является оспоримой сделкой и к моменту предъявления иска срок исковой давности в один год был пропущен, в связи с чем по указанному мотиву в предварительном судебном заседании истцу отказано в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия не может согласиться с решением суда, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Как следует из дела, исковые требования о признании недействительным вышеназванного договора истцом заявлены по мотиву ничтожности сделки.

При этом в материалах дела отсутствуют ссылки со стороны истца на основания, по которым оспариваемая сделка может быть признана недействительной по мотивам её оспоримости.

Вместе с тем районным судом неправильно применен пункт 2 статьи 181 ГК РФ, поскольку иск заявлен о признании сделки недействительной не по основаниям оспоримости, а по основаниям ничтожности.

Соответственно срок исковой давности по требованиям истца составляет три года и течение срока исковой давности по заявленным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Следовательно, с учетом изложенного, что договор купли-продажи заключен 07 июля 2017 года, а иск подан 10 августа 2018 года, судебная коллегия приходит к выводу, что по заявленным требованиям истца срок исковой давности не пропущен.

При таком положении имеются основания для отмены решения районного суда.

В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что при отмене судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 330 ГПК РФ, в соответствии с положениями статьи 328 ГПК РФ направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции не допускается. В таком случае суд апелляционной инстанции сам принимает новое решение по делу.

Если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании (абзац второй части 6 статьи 152 ГПК РФ) решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании части 1 статьи 330 и статьи 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в предварительном судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела (пункт 38).

Дело рассмотрено судом в предварительном судебном заседании в порядке части 6 статьи 152 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таком положении дело подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в предварительном судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Читы от 18 октября 2018 года отменить.

Гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным направить в Центральный районный суд г.Читы для рассмотрения по существу.

Председательствующий: Т.В.Процкая

Судьи: В.В.Кардаш

С.Н.Михеев