Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ЕЛ на решение Великолукского городского суда Псковской области от 13 сентября 2015 года, которым постановлено:

«В иске ЕЛ к Администрации города Великие Луки и Негосударственному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Великолукская объединенная техническая школа» общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» о признании недействительным договора аренды земельного участка отказать».

Выслушав доклад судьи Хряпиной Е.П., объяснения истца ЕЛ. и ее представителя СВ., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЕЛ обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Администрации города Великие Луки, НОУ ДПО «Великолукская объединенная техническая школа» Общероссийской общественно-государственной организации «ДОСААФ России» о признании недействительным договора аренды, заключенного ответчиками 10 июня 2014 года, в отношении земельного участка с КН (****):14 площадью 5331 кв.м, расположенного по адресу: <****>

В обоснование заявленных требований истица указала, что данным договором нарушаются ее права, поскольку ранее - 05 марта 2011 года она заключила с НОУ ДПО «Великолукская ОТШ ДОСААФ России» договор аренды земельного участка площадью 100 кв.м, являющегося частью земельного участка с КН (****):14, для строительства трёх гаражей за свои личные средства, и 30 августа 2012 года закончила их строительство.

Полагает, что при данных обстоятельствах у Администрации города Великие Луки имелись основания для заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора с учетом положений пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и ее права на часть земельного участка площадью 100 кв.м.

Указала, что раздел участка с выделом 100 кв.м произведен постановлением Администрации города Великие Луки от 28 сентября 2012 года № 2601. Для строительства гаражей ею получены согласие ЖКХ, согласование топографического плана, согласование необходимых организаций для проведения строительных работ, подготовлена площадка для закладки фундамента. По окончанию строительства составлен акт сдачи-приемки работ № 1, изготовлены технические паспорта. Право собственности на гаражи зарегистрировано не было, поскольку договор аренды, заключенный 05 марта 2011 года, не прошел государственную регистрацию.

В последующем ей стало известно, что земельный участок с КН (****):0014 восстановлен на кадастровом учете в прежних границах.

По мнению истицы, договор аренды земельного участка, заключенный 10 июня 2014 года сроком на 5 лет, является недействительным, поскольку от имени школы ДОСААФ договор подписан неуполномоченным лицом, сведения, подтверждающие полномочия начальника НОУ ДПО Великолукская ОТШ ДОСААФ России, отсутствуют, в Уставе полномочия начальника школы на заключение договоров аренды не предусмотрены. Кроме того, Управлением Росреестра по Псковской области спорный договор зарегистрирован без соблюдения предусмотренных законодательством РФ процедур выделения земли.

В судебном заседании истец ЕЛ исковые требования и доводы в их обоснование поддержала. Указала, что Великолукская ОТШ ДОСААФ России не является собственником расположенных на арендованном земельном участке зданий и сооружений, они принадлежат на праве собственности непосредственно ДОСААФ России, которое и должно было заключить договор аренды. В связи с ненадлежащей стороной договора данный договор является ничтожным. Кроме того, указала, что договор о закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления является недействительным, поскольку не прошел государственную регистрацию. Пояснила, что правоустанавливающие документы на построенные ею гаражи отсутствуют.

Представитель ответчика - Администрации г. Великие Луки ДН иск не признала, указав на ничтожность договора аренды (****) от 05 марта 2011 года, заключенного между ЕЛ. и НОУ ДПО «Великолукская ОТШ ДОСААФ России», в отношении части земельного участка площадью 100 кв.м. Раздел земельных участков не был оформлен в законном порядке, в связи с чем ранее существовавший участок был возвращен в прежние границы. Оспариваемый истцом договор аренды соответствует требованиям действующего законодательства, зарегистрирован в установленном законом порядке, лица, подписавшие договор, действовали в соответствии с предоставленными им полномочиями. Земельный участок площадью 100 кв.м ЕЛ. для строительства гаражей Администрацией города Великие Луки не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось, объекты в эксплуатацию не вводились. При отсутствии каких-либо обязательств у Администрации города перед ЕЛ оснований для признания оспариваемого договора аренды недействительным не имеется, оснований для заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора также не имеется.

Представители ответчика - НОУ ДПО «Великолукская ОТШ ДОСААФ России» ПО и ЛЕ в судебном заседании иск не признали. Пояснили, что объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке по адресу: г<****> переданы в оперативное управление НОУ ДПО «Великолукская ОТШ ДОСААФ России», право зарегистрировано в установленном законом порядке. Оспариваемый договор аренды был заключен с Администрацией г. Великие Луки на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ. Полномочия представителя Великолукской ОТШ на заключение оспариваемого договора подтверждены Уставом Учреждения и договором о закреплении имущества на праве оперативного управления. В отношении договора аренды, заключенного в 2011 году с ЕЛ пояснили, что право постоянного (бессрочного) пользования на землю зарегистрировано Великолукской ОТШ не было, договор аренды также не был зарегистрирован в установленном порядке, земельный участок площадью 100 кв.м не прошел процедуру формирования и государственного кадастрового учета, а поэтому предмет этого договора не был согласован сторонами, земельный участок нельзя индивидуализировать, договор является незаключенным и права у ЕЛ на данный участок не возникли.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась истица.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного, постановленного при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В частности, податель жалобы ссылается на положения части 1 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации, указав, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Здания, расположенные на спорном земельном участке принадлежат на праве собственности - Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России», в связи с чем НОУ ДПО «Великолукская ОТШ» ДОСААФ России не вправе обладать спорным земельным участком на праве аренды в силу императивного указания закона. По указанным основаниям договор аренды 2014 года является недействительным независимо от судебного признания (ничтожным). По этим же основаниям является недействительным и подлежащим отмене Постановление Администрации города Великие Луки от 02 июня 2014 года № 1184 «О предоставлении в аренду земельного участка», а также пункт 4.5.3 договора о закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления» от 03 июня 2013 года № 10/9 С-ЗФО, являющийся одним из основания принятия оспариваемого судебного решения.

Поскольку исключительным правом на приобретение права аренды обладает Общероссийская общественно-государственная организация «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России», то принятие судом решения о правах и об обязанностях данного лица, не привлеченного к участию в деле, является основанием для безусловной отмены решения суда первой инстанции в силу положений пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Считает, что суд первой инстанции вышел за пределы предмета спора, неправомерно создав преюдицию, указав на недействительность заключенного ею в 2011году договора аренды, поскольку ее права, как владельца объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, равно как и действительность договора аренды 2011 года, не являлись предметом рассматриваемого судом спора.

Считает, что в силу положений частей 3 и 4 статьи 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации при удовлетворении требований о признании договора недействительным, суд обязан применить последствия недействительности к ничтожной сделке, поскольку существо договора вытекает из публичных отношений, нарушает законные права и интересов других лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ЕЛ. и ее представитель СВ поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили об её удовлетворении.

Представители ответчиков - Администрации г. Великие Луки и НОУ ДПО «Великолукская ОТШ» ДОСААФ России о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель Администрации в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Неявка лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела и не просивших об отложении судебного разбирательства по уважительной причине, не препятствует рассмотрению дела по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела с учетом доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 2 статьи 168 УК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оценке подлежит действительность договора аренды, основания и порядок заключения которого предусмотрен статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

10 июня 2014 года между Администрацией города Великие Луки и Негосударственным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Великолукская объединённая техническая школа» общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России», в лице начальника ИИ заключен договор аренды № 95 земельного участка площадью 5331 кв.м. с кадастровым номером (****):14, расположенного по адресу: <****>, для эксплуатации и обслуживания гаражей, категория земель: земли населенных пунктов.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 апреля 2015 года, договор аренды был зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области 30 июля 2014 года.

На указанном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества: 2-хэтажное здание гаража с учебными классами площадью 1315 кв.м, материально-технический склад площадью 169, 2 кв.м, помещение мастерских площадью 250,9 кв.м, 2-хэтажное здание «парк-стоянка», принадлежащие на праве собственности Общероссийской общественно-государственной организации «ДОСААФ России» на основании решения Арбитражного суда Псковской области от 24.12.2012 года, вступившего в законную силу 25.01.2013 года. Регистрация права собственности произведена в установленном законом порядке, право зарегистрировано в ЕГРП 22.03.2013 года.

Договором № 10/9-С-ЗФО от 03.06.2013 года указанное имущество и другие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с КН (****):14, право собственности на которые также зарегистрировано в ЕГРП 22.03.2013 года за ДОСААФ России, переданы последним на праве оперативного управления НОУ ДПО «Великолукская объединенная техническая школа». Договор заключен на неопределенный срок, право оперативного управления школы зарегистрировано 18.04.2014 года в ЕГРП на основании распоряжения ДОССАФ России от 13.05.2013 года № 182.

Пунктом 4.5.3 договора предусмотрено право образовательного учреждения приобретать права на земельные участки под закрепленными на праве оперативного управления объектами недвижимого имущества.

Полномочия начальника НОУ ДПО «Великолукская объединенная техническая школа» ИИ, подписавшего договор аренды земельного участка 20.06.2014 года, на подписание договора подтверждаются 5.6.3 Устава НОУ ДПО «Великолукская объединенная техническая школа», утвержденного Бюро Президиума Центрального Совета ДОСААФ России от 26 октября 2010 года № 50.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды земельного участка от 20.06.2014 года недействительным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соответствии данного договора требованиям закона, в том числе положениям статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора аренды), в соответствии с которой собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (пункт утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

В соответствии со статьей 36 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора аренды)(утратила силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с лицом, имеющим на праве оперативного управления здания, расположенные на спорном земельном участке, соответствовало требованиям вышеуказанных правовых норм и оснований для выводов о недействительности такого договора не имеется. Исключительное право приватизации земельного участка собственником зданий не нарушено, поскольку земельный участок передан в аренду, а не в собственность.

Кроме того, лицо, которому переданы здания и строения на праве оперативного управления, приобретая право аренды земельного участка, действовало с ведома и согласия собственника объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, что подтверждается положениями пункта 4.5.3 договора о закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления от 03.06.2013 года.

Поскольку нарушений прав собственника не допущено, довод апелляционной жалобы о том, что обжалуемое решение постановлено в отношении прав и обязанностей лица, не привлеченного к участию в деле, что являются основанием для безусловной отмены решения суда в силу положений пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ, является несостоятельным.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут быть приняты во внимание.

Доводы о недействительности Постановления Администрации города Великие Луки от 02 июня 2014 года № 1184 «О предоставлении в аренду земельного участка», а также пункта 4.5.3 договора о закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления» от 03 июня 2013 года № 10/9 С-ЗФО, не были заявлены истицей в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, соответствующие им исковые требования не были заявлены, и не являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, в связи с чем не могут быть приняты во внимание и судом апелляционной инстанции.

Истица указала, что в состав земельного участка, предоставленного в аренду, вошел земельный участок площадью 100 кв.м, предоставленный ей в аренду НОУ ДПО «Великолукская ОТШ ДОСААФ России» по договору аренды от 05 марта 2011 года (****) сроком на 49 лет. На земельном участке площадью 100 кв.м за счет личных средств ею возведены три гаража, собственником которых она является. Указывая на нарушение своих прав заключением договора аренды в 2014 году, поскольку она, как собственник расположенных на земельном участке строений, также имела право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, просила признать договор аренды № 95 от 10 июня 2014 года недействительным, как заключенный с нарушением требований закона.

Оценивая законность и обоснованность данных доводов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ЕЛ. не возникло прав на земельный участок. С данным выводом суда первой инстанции соглашается судебная коллегия.

Так, судом установлено, что распоряжением Администрации города Великие Луки от 08 июня 2000 года № 649-р с учетом распоряжения от 08 апреля 2003 года № 579-р Великолукской объединенной технической школе ОСТО в бессрочное пользование был предоставлен земельный участок площадью 5331 кв.м. расположенный по улице <****>, для эксплуатации и обслуживания гаражей.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с 08.06.2000 года с присвоением кадастрового номера (****):14.

Из данных кадастрового плана земельного участка (выписки из ГКН) от 31.07.2007 года следует, что сведения о регистрации права постоянного бессрочного пользования Великолукской школы в ЕГРП отсутствует.

Постановлением Администрации города Великие Луки от 28.09.2012 года № 2602 постановлено произвести раздел указанного земельного участка согласно приложений № 1 и № 2. Из указанных приложений, являющихся выкопировками с плана города Великие Луки, следует, что земельный участок делится на две части: площадью 100 кв.м и площадью 5231 кв.м.

14.01.2013 года в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения об образовании новых земельных участков, в том числе площадью 100 кв.м, ему присвоен кадастровый номер (****):22. Данные сведения действуют в течение 2-х лет с даты внесения их в ГКН в соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», предусматривающей, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. (в ред. Федеральных законов от 22.07.2008 N 141-ФЗ, от 21.12.2009 N 334-ФЗ, от 08.12.2011 N 423-ФЗ – в редакции на момент спорных правоотношений).

Договор аренды № 25/А от 05 марта 2011 года в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Иные права по иным основаниям ЕЛ на указанный земельный участок оформлены и зарегистрированы в установленном законом порядке также не были.

В связи с чем 11 апреля 2014 года земельный участок площадью 100 кв.м, временно поставленный на кадастровый учет, был снят с учета. В связи с этим в ГКН сохраняется запись о земельном участке с КН (****):14 в прежних границах. Действия органа кадастрового учета соответствуют действующему законодательству.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора аренды части земельного участка № 25/А, заключенного 05 марта 2011 года между Великолукской ОТШ ДОСААФ России и ЕЛ., исходя из положений статьи 168 ГК РФ. В силу положений статьи 167 ГК РФ такой договор не влечет правовых последствий для сторон этого договора, не порождает у ЕЛ. прав на земельный участок и у Администрации города Великие Луки обязанности предоставить ЕЛ. указанную часть земельного участка, либо весь земельный участок в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Кроме того, такой договор аренды был подписан с ЕЛ без согласования с ДОСААФ России, имеющего на данном земельном участке объекты недвижимости до передачи их в оперативное управление школы и до передачи школе права на оформление прав на земельный участок.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, дав оценку действительности договора 2011 года, необоснованно создал преюдицию, является несостоятельным, поскольку довод о наличии прав на земельный участок на основании договора аренды 2011 года был заявлен ЕЛ как основание исковых требований и, безусловно, подлежал оценке наряду с другими доводами. Несоответствующая требованиям закона сделка согласно положениям статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент ее совершения) является ничтожной, независимо от признания ее таковой решением суда. Поэтому суд обоснованно рассматривал факт совершения сделки как не создающий правовых последствий, без заявления кем-либо из лиц, участвующих в деле, соответствующих исковых требований о признании сделки недействительной.

Создание ЕЛ на земельном участке трех гаражей также не порождает у нее прав на этот земельный участок, поскольку права на земельный участок возникают у собственника расположенных на нем объектов недвижимости. Создание истицей без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, на земельном участке, на предоставленном ей в установленном законом порядке, в силу положений статьи 222 ГК РФ являются самовольные. Право собственности истицы на них не возникло.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушений имущественных прав истца заключенным в 2014 году договором аренды земельного участка.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, а также нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Великолукского городского суда Псковской области от 13 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ЕЛ – без удовлетворения.

Председательствующий Хряпина Е.П.

Судьи Белоногова Н.Ю.

Виноградова О.А.

Судья Качнов Д.Ю. Дело № 33-1826/2015

03 ноября 2015 года г. Псков

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда в составе

председательствующего Хряпиной Е.П.,

судей Виноградовой О.А., Белоноговой Н.Ю.,

при секретаре Шевчук В.С.,

Выслушав доклад судьи Хряпиной Е.П., объяснения истца ЕЛ и ее представителя СВ., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Председательствующий Хряпина Е.П.

Судьи Белоногова Н.Ю.

Виноградова О.А.