Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Проняевой А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании при ведении аудиозаписи гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест», обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» о взыскании убытков, поступившее по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 21.06.2023.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения явившихся участников, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Мега-Инвест» о взыскании убытков, состоящих из понесенных расходов на согласование реконструкции нежилого помещения в сумме 801000 рублей и убытков, состоящих из затрат, которые необходимо будет понести на приведение в первоначальное состояние нежилого здания, в сумме 4513768 рублей 80 копеек.

В обоснование требований указано, что между ФИО1 и ООО «Мега-Инвест» заключен договор аренды от 14.04.2006 нежилого помещения магазина, расположенного по адресу: <адрес> Пунктом 2 дополнительного соглашения от 01.07.2013 к указанному договору согласовано, что предметом договора аренды является отдельно-стоящее здание (Литер Б), общей площадью 447,4 кв.м.

В нарушение условий договора аренды в здании ООО «Мега-Инвест» была выполнена реконструкция и перепланировка без согласия арендодателя и получения необходимого разрешения, что подтверждается данными технических паспортов от 01.07.2014 и от 01.06.2007.

В целях узаконения реконструкции и перепланировки истец оформила проектную документацию, техническое заключения проектной организации, технический план помещения, понесла расходы по договору подряда № 2021.082/2-Е от 15.09.2021 на выполнение работ по разработке технической документации в размере 501 000 рублей.

Проект перепланировки с приложенной проектной документацией был направлен 03.12.2021 года в Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области. В своем ответе от 10.12.2021 указало, что при проведении указанных в проектной документации работ требуется получение разрешения на реконструкцию.

В ответе Администрации г. Екатеринбурга от 04.05.2022 в выдаче разрешения на реконструкцию нежилых помещений и входных групп по адресу: <адрес>, отказано.

Во исполнение требований, изложенных в отказе, истцом получены заключения по результатам инженерно-геодезических изысканий и инженерно-геологических изысканий в отношении нежилого помещения и входных групп здания с кадастровым номером <№>, на получение которых понесены расходы по договору от 14.12.2022 № 27 в размере 130 000 рублей и по договору от 14.12.2022 № 28 в размере 170 000 рублей соответственно.

Также истец просит возместить убытки, состоящие из затрат, которые необходимо будет понести на приведение в первоначальное состояние нежилого помещения, в сумме 4513768 рублей 80 коп.

Определением суда к участию в деле к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «Элемент-Трейд»

Истец просила взыскать солидарно с ООО «Мега-Инвест» и ООО «Элемент-Трейд» убытки в общей сумме 5314768 рублей 80 коп.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 21.06.2023 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В возражениях на жалобу ответчики указывают на несогласие с доводами жалобы и обоснованность постановленного судом решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 ( / / )8 доводы жалобы поддержал, представитель ответчика «Элемент-Трейд» ( / / )9 возражала против удовлетворения жалобы.

Исследовав материалы дела, гражданского дела № 2-6122/2020, заслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы законность и обоснованность судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом на основании исследованных материалов дела, по договору аренды от 14.04.2006 арендодатель ООО «Уралстатус» передал арендатору ООО «Мега-Инвест» в аренду нежилое помещение на 1-м этаже помещения № 1-23, подвал площадью 372 кв.м., в здании по адресу: <адрес>, в качестве универсама для торговли продуктами питания и промышленными товарами.

В соответствии с пунктом2.2.3. договора аренды арендатор обязан за свой счет выполнять ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина, в том числе с возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.

ФИО1 и ООО«Мега-Инвест» заключили дополнительное соглашение от 01.07.2013 к договору аренды нежилого помещения от 14.04.2006, по которому ФИО1, как новый собственник, становится арендодателем.

С учетом дополнительного соглашения от 01.01.2017 срок аренды определен до 31.12.2026.

Заочным решением Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга от 20.10.2020 признано право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на нежилые помещения подвала № 1-4 площадью 80,9 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <адрес>, признано отсутствующим право собственности ФИО1 на указанное помещение.

За муниципальным образованием «город Екатеринбург» зарегистрировано 08.12.2022 право собственности на нежилое помещение – подвал, общей площадью 81,2 кв.м, по адресу: г<адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.03.2023.

По договору передачи прав и обязанностей от 01.12.2022 по договору аренды нежилого помещения от 14.04.2006 между ФИО1, ООО «Мега-Инвест» и ООО «Элемент-Трейд», права арендатора переданы ООО «Элемент-Трейд», и указанное лицо становится новым арендатором нежилого помещения.

Истец ссылается на то, что ООО «Мега-Инвест» без согласия истца произвел реконструкцию и перепланировку нежилого помещения, в подтверждение чего предоставил технические паспорта от 01.07.2014 и от 01.06.2007, просит взыскать в возмещение расходов, которые истец понесла и вынуждена будет понести в целях восстановления нарушенного права собственности на нежилое помещение вследствие реконструкции и перепланировки.

На основании пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судебная коллегия отмечает доводы истца, не настаивавшего на ходатайстве о приостановлении производств по делу до рассмотрения гражданского дела № 2-5403/2023 по иску ФИО1 к ООО «Элемент-Трейд» о расторжении договора аренды о том, что определением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.10.2023 производство по данному делу прекращено в силу статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда с учетом статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об отказе в расторжении договора.

Пунктом 2.2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора за свой счет выполнить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина, в том числе с возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по соглашению с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что реконструкция и перепланировка были произведены в целях устройства магазина в нежилом помещении, исходя из его целевого назначения.

Судом установлено что ООО «Мега-Инвест» без согласия арендодателя по состоянию на 2006 год ООО «Уралстатус» произвело реконструкцию нежилого помещения в здании по адресу: <адрес>

В данном случае истцом заявлены требования о возмещении убытков, связанных с приведением сведений о характеристиках нежилого помещения и регистрацией права собственности на него с учетом заочного решения суда в соответствие с фактическим состоянием помещения, габариты которого изменены вследствие реконструкции. Разрешение данного требования не сопряжено с изменением нежилого помещения, не предполагает его возврат.

Судебной коллегией установлено, что ООО «Мега-Инвест» не разработал в установленном Градостроительном кодексом Российской Федерации порядке проектное решение по реконструкции помещения, произвел реконструкцию здания, изменение наружных габаритов 1-го этажа, оборудование холодного пристроя литера «б4», пробивку/закладку дверных, оконных проемов в наружных стенах здания, что подтверждается также письмом ЕМУП БТИ от 21.07.2021.

Арендатором ООО «Мега-Инвест» в нарушение обязанности, предусмотренной пунктом 2.2.3 договора аренды, не было получено разрешение на реконструкцию.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия: реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Если объект недвижимости самовольно изменен посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в отношении всего объекта в реконструированном виде, а не в отношении пристройки (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

В соответствии с ответом Минстроя Свердловской области от 10.12.2021 №16-01-40/12478 на обращение о рассмотрении проектной документации и подготовке вывода о необходимости или отсутствии необходимости получения разрешения н строительство (реконструкцию) нежилого здания, расположенного по адресу: г<адрес> разъяснено, что проанализирована: проектная документация, разработанная ООО ГК «ПРОЕКТ ЦЕНТР» раздел «Архитектурно-строительные решения», 2021; техническое заключение по результатам проведения осмотра нежилого здания подготовленное ООО ГК «ПРОЕКТ ЦЕНТР», 2021, технический паспорт по состоянию на 01.06.2007, сделан вывод об изменении площади здания, сделан вывод о том, что для проведения работ по реконструкции здания требуется разрешение на реконструкцию (л.д. 50).

Письмом Администрации Екатеринбурга № 21.11.-23/003/1841 от 04.05.2022 отказано в приеме документов, необходимых для предоставления услуги по выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, в связи с неполным заполнением полей заявления и отсутствием сведений о градостроительном плане земельного участка, не представлении необходимой проектной документации. В случае устранения оснований, препятствующих выдаче разрешения на реконструкцию, заявитель вправе повторно обратиться с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию.

Судебная коллегия признает обоснованными требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением ООО «Мега-Инвест» обязанности по получению разрешения на реконструкцию, выразившихся в расходах на проведение инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий, понесенных по договорам подряда от 14.12.2022 №27, № 28 на сумму 300000 рублей, оплата которых подтверждается квитанциями и чеками, в том числе приобщенными судебной коллегией на основании статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при невыполнении судом первой инстанции обязанностей, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 1 статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым при подготовке дела к судебному разбирательству судья разъясняет сторонам их процессуальные права и обязанности; опрашивает истца или его представителя по существу заявленных требований и предлагает, если это необходимо, представить дополнительные доказательства в определенный срок.

Указанные расходы обусловлены исполнением требований закона о предоставлении необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию, указанных в качестве подлежащих предоставлению в ответе администрации г. Екатеринбурга от 04.05.2022.

Данные расходы в сумме 300000 руб. истцом понесены в связи с неисполнением обязанностиООО «Мега-Инвест», подлежат взысканию оснований для привлечения к солидарной ответственности ООО «Элемент-Трейд», предусмотренной пунктом 1 статьей 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно положениям которого солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Также истцом заявлены расходы в связи с узаконением реконструкции помещения по договору подряда от 15.09.2021 №2021.028/2-Е, заключенному между ФИО1 и ООО«Группа компаний «Проект Центр» на выполнение работ по разработке технической документации, по которому подрядчик обязуется выполнить работы по проекту перепланировки нежилого помещения и проекту входных групп, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 501000 руб., по указанному договору произведена оплата 16.09.2021 в сумме 150 000 рублей, 03.12.2021 в сумме 351 000 рублей.

Указанные расходы не привели к результату по получению разрешения на реконструкцию и узаконению перепланировки, поскольку на основании указанных документов был получен вышеуказанный ответ Минстроя Свердловской области от 10.12.2021 о необходимости получения разрешения на реконструкцию помещения.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что помещение до настоящего времени находится в пользовании арендатора, что не препятствует арендатору использовать его по целевому назначению и при возвращении привести помещение в первоначальное состояние.

Также арендодатель обратился с иском о взыскании убытков, денежной суммы 4513768 рублей 80 коп., за счет которой истец смог бы самостоятельно привести арендованное помещение в первоначальное состояние, которые будут понесены истцом в будущем, обоснованных предполагаемой невозможностью возвращения имущества в надлежащем состоянии после истечения срока договора аренды.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного иска о возмещении убытков, сославшись, в числе прочего на то, что избранный арендодателем способ защиты не является надлежащим, истец вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Поводом для обращения истца в суд явилось нарушение ООО «Мега-Инвест» условий договора аренды, которые предусматривали запрет на осуществление любых действий в отношении арендуемого помещения, то есть перепланировок, улучшений и переоборудований переданных в аренду нежилых помещений без письменного согласия арендодателя.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Учитывая, что истец не давал согласие на возведение перегородок в арендуемом обществом помещении, суд апелляционной инстанции делает вывод о наличии нарушения со стороны ООО «Мега-Инвест» условий договора, а также прав и законных интересов арендодателя, передавшего имущество во временное пользование на определенных им условиях, и которые должны быть соблюдены арендатором.

Поскольку ООО «Мега-Инвест» было допущено нарушение условий договора, истец обратился в суд за устранением последствий такого нарушения, сформировав свое требование как возмещение убытков, состоящих из затрат, которые необходимо будет понести на приведение в первоначальное состояние нежилого здания, в сумме 4513768 рублей 80 копеек.

Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» в пункте 2 было разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 Гражданского кодекса. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 Гражданского кодекса).

Убытки, связанные с ненадлежащем состоянием возвращаемого арендованного имущества, можно заявлять ко взысканию только после фактического возврата имущества арендатором по статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом если возврат имущества происходит по другому судебному акту, необходимо дождаться его фактического исполнения, и только после этого заявлять об убытках, связанных с повреждением, реконструкцией имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 № 8910/11 по делу № А75-9210/2010).

При наличии действующего договора аренды до получения нежилого помещения от ООО «Элемент-Трейд» иск арендодателя о взыскании расходов, которые могут быть понесены им в будущем по приведению арендованного имущества в первоначальное состояние, заявлен преждевременно и не является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков. Вместе с тем, такие требования истцом при рассмотрении данного дела не заявлены.

С учетом изложенного в данном случае договор аренды не расторгнут, нежилое помещение на основании договора аренды находится в пользовании арендатора, убытки, связанные с ненадлежащем состоянием арендованного имущества, которое еще не возвращено и используется по назначению, могут быть заявлены ко взысканию только после фактического возврата имущества арендатором по статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом обоснованно отказано в удовлетворении данного требования.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 21.06.2023 в части отказа в удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест» о взыскании убытков - стоимости расходов на согласование реконструкции нежилого помещения отменить, принять по делу в этой части новое решение, данные требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест» в пользу ФИО1 300 000 рублей в счет возмещения стоимости расходов на согласование реконструкции нежилого помещения. В удовлетворении остальной части требований отказать. В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Олькова А.А.

Зайцева В.А.