Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 27 мая 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика И.Л.В.

на решение Октябрьского районного г.Ижевска Удмуртской Республики от 19 марта 2015 года, которым постановлено следующее.

Исковые требования Б.О.М. к ИП И.Л.В. о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по найму жилья, по оплате жилищных и коммунальных услуг, ремонту удовлетворить.

Расторгнуть договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Б.О.М. и ИП И.Л.В..

Обязать ИП И.Л.В. вернуть Б.О.М. два комплекта ключей от входной двери по адресу: <адрес>.

Взыскать с ИП И.Л.В. в пользу Б.О.М. по договору найма жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по найму жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей и задолженность по оплате за электроэнергию за три месяца в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ИП И.Л.В. в пользу Б.О.М. по договору найма жилого помещения по адресу: <адрес> года задолженность по найму жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей и задолженность по оплате за электроэнергию за сентябрь-ноябрь месяц в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ИП И.Л.В. в пользу Б.О.М. по договору найма жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по компенсации стоимости ремонта в размере <данные изъяты>

Взыскать с ИП И.Л.В. в пользу Б.О.М. по договору найма жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года задолженность по компенсации стоимости ремонта в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ИП И.Л.В. в пользу Б.О.М. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, расходы по составлению искового заявления в размере <данные изъяты>.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Пономаревой А.В., объяснения И.Л.В.., ее представителя С.Е.Н.(по ордеру), поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Б.О.М. обратилась в суд с иском к ИП И.Л.В. о расторжении договоров найма жилого помещения, взыскании задолженности за найм жилья, расходов по оплате жилищных и коммунальных услуг, компенсации стоимости ремонта.

Требования мотивированы тем, что на основании двух заключенных договоров найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, действующих до ДД.ММ.ГГГГ ответчиком использовались две принадлежащие истцу квартиры, расположенные по адресу: <адрес>, и <адрес>. Указанные жилые помещения оборудованы мебелью, бытовой техникой, переданы ответчику по акту приема-передачи. До настоящего времени квартиры используются ответчиком, который не вносит оплату за них, имеет задолженность. С учетом дополнительных соглашений к договорам, заключенным ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязан вносить ежемесячно плату за каждую квартиру в размере <данные изъяты> (п.3.1.) не позднее последнего числа текущего месяца, которую не исполняет. Кроме того ответчик обязался оплатить счета за использованную электроэнергию, кабельное телевидение, возместить ущерб, нанесенный по вине арендатора, согласно ранее подписанных актов и сметному расчету либо произвести ремонт своими силами. Однако и эти обязательства ответчик по договорам не исполняет, квартиры истцу не вернул, продолжает пользоваться ими.

Просит расторгнуть вышеуказанные договора найма жилых помещений; обязать ответчика вернуть истцу по два комплекта ключей от входных дверей указанных квартир;

взыскать с ответчика в пользу истца по договору найма жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по оплате за наем жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, задолженность по оплате за электроэнергию за три месяца в размере <данные изъяты>., компенсацию стоимости ремонта в размере <данные изъяты>;

взыскать с ответчика в пользу истца по договору найма жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ задолженность оплате за наем жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.задолженность по оплате за электроэнергию за ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, компенсацию стоимости ремонта в размере <данные изъяты>;

взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>., расходы за составление искового заявления в размере <данные изъяты>.

Истец в судебное заседание не явилась,ее представитель Л.А.В. исковые требования поддержал.

Ответчик ИП И.Л.В.. в судебном заседании исковые требования признала в части расторжения договора найма жилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании в пользу Б.О.М. по данному договору задолженности по договору по оплате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, задолженности по оплате за электроэнергию в размере <данные изъяты>,. Также признала исковые требования о расторжении договора найма квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, взыскании с нее задолженности по оплате в размере <данные изъяты>, расходов за электроэнергию в размере <данные изъяты>, в остальной части исковые требования не признала, указав, что принятые ею обязательства перед истцом полностью выполнены, ключи от обеих квартир были переданы представителю истца.

Судом принято признание иска ответчиком в указанной части.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчиком ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на незаконность и необоснованность принятого решения, неправильное применение судом норм материального права. Указывает на несогласие с решением суда в части взыскания с нее задолженности по договору найма жилого помещения по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> и задолженности по договору найма жилого помещения по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>., Заявитель жалобы указывает, что ДД.ММ.ГГГГ в связи с возникшим конфликтом арендодатель поменял в квартирах замки, ограничил ей доступ в указанные квартиры. В присутствии сотрудников полиции арендодатель забрал у нее комплекты ключей от квартир. ДД.ММ.ГГГГ истец под роспись вручил ей уведомление об отказе от исполнения договоров аренды в одностороннем порядке, с указанной даты доступа в квартиры не имела, фактически договоры аренды были расторгнуты с ДД.ММ.ГГГГ. Условия о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя прямо предусмотрены п.п.8.2,10.2 договоров аренды жилых помещений.

Истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указывается на законность и обоснованность принятого судом решения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав участников процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представленных возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Б.О.М. является собственником квартир, расположенных по адресам: <адрес>, и <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между Б.О.М. и ИП И.Л.В. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому, ответчик принимает во временное пользование двухкомнатную квартиру по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. Указанная квартира оборудована мебелью, бытовой техникой, указанными в приложении к договору. Срок действия договора установлен на одиннадцать месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Ежемесячная плата составляла согласно п. 3.1 договора в размере <данные изъяты>. Квартира передана ответчику по акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, внесены изменения в п.3.1 договора, стороны установили ежемесячную плату за арендуемую квартиру в размере <данные изъяты> рублей (п.3.1.), с внесением платежей не позднее последнего числа текущего месяца.

ДД.ММ.ГГГГ между Б.О.М. и ИП И.Л.В. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому, ответчик принимает во временное пользование двухкомнатную квартиру по адресу <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. Указанная квартира оборудована мебелью, бытовой техникой, указанной в приложении к договору. Срок действия договора установлен на одиннадцать месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Ежемесячная плата составляла согласно п.3.1 договора <данные изъяты>. Квартира передана по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ,

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, внесены изменения в п.3.1 договора, согласно которому стороны договорились установить ежемесячную плату за квартиру в размере <данные изъяты> рублей (п.3.1.), платежи производить не позднее последнего числа текущего месяца.

Данные обстоятельства установлены судом, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и сторонами не оспариваются.

Разрешая спор, суд первой инстанции, не квалифицировал заключенный между сторонами договор. В решении приведены нормы и о договоре найма жилого помещения и о договоре аренды. Между тем договор найма и договор аренды жилого помещения не являются идентичными, имеют ряд отличий в своем правовом регулировании, что суд при вынесении решения не учел и неправомерно по сути отождествил договор найма жилого помещения и договор аренды.

По правилам п.2 ст.671 ГК РФ на условиях аренды жилое помещение может быть предоставлено в пользование только юридическому лицу. Исходя из выписки ФНС, И.Л.В. является индивидуальным предпринимателем, основным видом деятельности которой является сдача в наем жилого недвижимого имущества. С учетом того, что ответчику было передано в пользование два жилых помещения, и с учетом ее основного вида деятельности-сдача недвижимого имущества в наем, судебная коллегия приходит к выводу, что к деятельности ИП И.Л.В. применяются правила ГК РФ, которые в соответствии с п.3 ст. 23 ГК РФ регулируют деятельность юридических лиц.

Таким образом, правоотношения, в которые вступили стороны по использованию жилых помещений, по своей природе являются правоотношениями по договору аренды. Следовательно, при разрешении данного спора следует руководствоваться нормами о договоре аренды.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что договора аренды заключённые с ответчиком на момент вынесения решения, являлись действующими, у ответчика сохранилась обязанность внесения предусмотренной договором платы.

Судебная коллегия находит данные выводы ошибочными.

Правовые основания для расторжения договора, предусмотрены п.2 ст.450 ГК РФ.

Как следует из п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пп. 2 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичные условия расторжения договора аренды поименованы и в самом договоре, заключенном между сторонами.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п.3 ст.619).

П.10.1 договоров предусмотрено, что договор может быть расторгнут арендодателем в случае неисполнения арендатором условий договора, и если арендатор существенно ухудшает имущество.

Факт нарушения ответчиком условий договора аренды, выразившегося в просрочке внесения арендных платежей, ухудшение имущества арендодателя подтвержден допустимыми и относимыми доказательствами. Обстоятельства невнесения и наличия задолженности по арендным платежам, причинение ущерба арендодателю ответчиком не оспаривались.

В суде апелляционной инстанции ответчик подтвердил, что уведомление о расторжении договора аренды жилого помещения по адресу: Ижевск, <адрес> получено ею лично ДД.ММ.ГГГГ, а уведомление о расторжении договора аренды квартиры по адресу: <адрес> получено ею ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что арендодатель воспользовался предусмотренным договором правом и надлежащим образом уведомил арендатора о расторжении договоров об их освобождении в разумные сроки. Ответчик жилые помещения не освободил, доказательств иному не представил, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что договора аренды являются расторгнутыми: договор аренды квартиры по адресу. <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды квартиры по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

Выводы суда о том, что на момент рассмотрения дела указанные договора являлись действующими, являются неверными, основанным на неправильном применении норм материального права.

Между тем, невзирая на то, что договоры аренды прекратили свое действие, фактический возврат помещений истцу на момент рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком не был осуществлён, таких доказательств ответчиком не представлено.

В соответствии с правилами пункта 1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

ИП И.Л.В. получила имущество по договорам по актам-приема передачи. После того, как получила уведомления о расторжении договоров продолжала использовать помещения, которые на момент вынесения решения судом не были возвращены арендодателю. Таким образом суд первой инстанции сделал правильный вывод о праве истца требовать арендной платы до ДД.ММ.ГГГГ.

Исследуя спорные правоотношения, суд первой инстанции установил, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи по обоим договорам должны были исчисляться из расчета <данные изъяты> рублей в месяц, что предусмотрено условиями дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, что не противоречит ст.424,614 ГК РФ, в соответствии с которыми исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Суд первой инстанции, исходя из положений заключенных договоров, пришел к выводу, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата вынесения решения судом), арендатор обязан выплатить по договору, предметом которого являлась квартира, расположенная по адресу: <адрес> - <данные изъяты>, по договору от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлась квартира по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязан выплатить истцу - <данные изъяты> руб.

Доказательств оплаты арендных платежей ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о взыскании арендных платежей являются правильными.

Получение денежных средств после прекращения действия договоров аренды основано на существующей задолженности арендатора, образовавшейся на ДД.ММ.ГГГГ, а также обязанности ИП И.Л.В.. вносить арендную плату до возврата вещи арендодателю.

Взыскание иных денежных средств, вытекающих из условий договора ответчиком не оспаривалось, и поэтому они не являлись предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Фактически доводы жалобы не содержат доказательств и обстоятельств, которые могли бы явиться основанием для отмены судебного решения.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции по существу отмене не подлежит.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 19 марта 2015 года по существу оставить без изменения,

Апелляционную жалобу ИП И.Л.В. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Копия верна.

Председательствующий судья: