Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Кулачева П. А. к ООО «Агроальянс» о признании предварительных договоров купли-продажи земельных участков договорами купли-продажи, обязании передать земельные участки, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки, прекращении обременения в виде ипотеки,

по апелляционной жалобе Калачева П. А.

на решение Раменского городского суда Московской области от 4 марта 2019 года.

Заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,

объяснения представителя Калачева П.А. – Лавочкиной Н.В.

УСТАНОВИЛА:

Калачев П.А. обратился в суд с иском в котором указал, что 26 декабря 2016 года заключил с ООО «Агроальянс» три предварительных договора купли-продажи земельных участков с условными номерами 213, 214, 215, ориентировочной площадью 1 106 кв.м, 1 111 кв.м и 1 114 кв.м соответственно; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства.

По условиям пунктов 1.2. договоров земельные участки будут образованы в результате раздела земельного участка общей площадью 231 227 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> ориентир д<данные изъяты>, примерно в 350 м от ориентира по направлению на северо-запад. <данные изъяты>, <данные изъяты>, принадлежащего ответчику на праве собственности. Ответчик принял на себя обязательства по формированию указанных в Договорах земельных участков путем раздела Земельного массива и последующей продаже вновь образованных и указанных в предварительных Договорах земельных участков на условиях, предусмотренных этими Договорами.

Стороны Договоров должны были заключить в будущем до 26 декабря 2017 года договора купли-продажи земельного участка - Основные договоры.

По условиям пунктов 3.1. предварительных договоров истец не позднее 5 (пяти) рабочих дней обязан был уплатить обеспечительный платеж, который с момента заключения Основного договора засчитывался в счет уплаты цены участка по Основному договору: по Договору <данные изъяты> обеспечительный платеж составил 67 670 рублей; по Договору <данные изъяты> обеспечительный платеж составил 68 020 рублей; по Договору <данные изъяты> обеспечительный платеж составил 68 230 рублей.

27 декабря 2016 года истец произвел обеспечительный платеж по Договорам в общей сумме 203 920 руб. Разницу между стоимостью земельных участков и оплаченными обеспечительными платежами по указанным Договорам Истец должен оплатить до 26 декабря 2018 года. 25.10.2017 года Ответчик выполнил принятые на себя обязательства, разделил земельный массив и зарегистрировал права на указанные в Договорах земельные участки.

Однако в дальнейшем, ответчик не предпринял действий, направленных на передачу истцу оплаченных земельных участков. Кроме этого из сведений ЕГРН усматривается, что в отношении спорных земельных участков имеется ограничение прав и обременение в пользу банка «Таатта» в виде договора об ипотеке от 25.10.2017 года.

С учетом изложенного истец просит суд признать предварительные договора купли-продажи земельных участков №<данные изъяты> от 26.12.2016г. заключенные между Калачевым П.А. и ООО «Агроальянс» договорами купли-продажи земельных участков с условиями о предварительной оплаты, обязать ООО «Агроальянс» передать Калачеву П.А. земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты><данные изъяты>, обязать ООО «Агроальянс» произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные земельные участки и прекратить обременения в виде ипотеки на данные земельные участки.

В судебном заседании суда первой инстанции истец и его представитель доводы изложенные в иске поддержали.

Представитель ответчик ООО «Агроальянс» в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица АО Банк «Таатта» в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, мнения по иску не представлено.

Третье лицо Управление Росреестра по МО извещено о времени и месте судебногозаседания, представило письменное мнение в котором просило рассмотреть дело в свое отсутствие.

Решением Раменского городского суда Московской области от 4 марта 2019 года в удовлетворении заявленных исковых требования отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил ее удовлетворить, решение суда отменить.

На основании статей 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

В силу статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 26 декабря 2016 года Калачев П.А. заключил с ООО «Агроальянс» три предварительных договора купли-продажи земельных участков: Предварительный договор № <данные изъяты> в отношении земельного участка с условным номером 213, ориентировочной площадью 1 106 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, в соответствии с планом раздела Земельного массива, являющегося Приложением <данные изъяты> к Договору; Предварительный договор № АГ/П -214 в отношении земельного участка с условным номером 214, ориентировочной площадью 1 111 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, в соответствии с планом раздела Земельного массива, являющегося Приложением <данные изъяты> к Договору; Предварительный договор № <данные изъяты> в отношении земельного участка с условным номером 215, ориентировочной площадью 1 114 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, в соответствии с планом раздела Земельного массива, являющегося Приложением <данные изъяты> к Договору.

По условиям пунктов 1.2. Договоров земельные участки будут образованы в результате раздела земельного участка общей площадью 231 227 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, ориентир д.<данные изъяты> примерно в 350 м от ориентира по направлению на северо-запад. <данные изъяты>, сельское <данные изъяты>.

На момент заключения предварительных договоров земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежал ООО «Агроальянс» на праве собственности на основании решения <данные изъяты> единственного учредителя ООО «Агроальянс» от 08.08.2008 г. и акта приема-передачи вклада в уставной капитал ООО «Агроальянс» от 02.09.2008 г.

По условиям, которые были одинаковыми для всех договоров, стороны должны были заключить в будущем до 26 декабря 2017 года договор купли-продажи земельного участка - Основные договоры.

По условиям пунктов 3.1. Договоров Истец не позднее 5 (пяти) рабочих дней обязан был уплатить обеспечительный платеж, который с момента заключения основного договора засчитывался в счет уплаты цены участка по основному договору:

по Договору <данные изъяты> обеспечительный платеж составил 67 670 рублей;

по Договору <данные изъяты> обеспечительный платеж составил 68 020 рублей;

по Договору <данные изъяты> обеспечительный платеж составил 68 230 рублей.

Истец через ОПЕРУ Среднерусский банк <данные изъяты> филиал 204, произвел обеспечительный платеж по Договорам в общей сумме 203 920 руб., что подтверждается чек-ордером от 27.12.2016 г. (л.д. 29).

Разницу между стоимостью земельных участков и оплаченными обеспечительными платежами по указанным Договорам Истец должен оплатить до 26 декабря 2018 года (п.3.2. Договоров).

25.10.2017 года ООО «Агроальнс» зарегистрировал права на указанные в договорах земельные участки, исходя из сведений, содержащихся в выписках от 21.08.2018 года из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости:

- участок с условным <данные изъяты> имеет кадастровый <данные изъяты>, площадь 1 107 кв.м;

- участок с условным <данные изъяты> имеет кадастровый <данные изъяты>, площадь 1 107 кв.м.,

- участок с условным <данные изъяты> имеет кадастровый <данные изъяты>, площадь 1 109 кв.м.

Спорные земельные участки расположены по адресу: <данные изъяты>, с/п <данные изъяты>, РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 указанной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как разъяснено п. 8 Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, правовыми последствиями незаключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Согласно пунктам 4.6 предварительных договоров, стороны обязуются заключить основанной договор до 26 декабря 2017 года при условии исполнения покупателем до истечения указанного срока условий п.п. 3.1 и 4.10.

Как установлено судом первой инстанции истец условия п.п. 3.1 выполнил, осуществив обеспечительный платеж по всем трем договорам.

Вместе с тем, согласно п.п 4.10 покупатель обязан для заключения основанного договора выполнить также следующие условия:

- подписать заявление о вступлении в члены НП «Муравино»,

- подписать договор о порядке пользования объектами инфраструктуры коттеджного поселка с НП «Муравино»,

- оплатить вступительный взнос в размере 1 000 руб.,

- оплатить целевой взнос в размере 650 000 руб. за один участок на организацию основных инженерных сетей и объектов благоустройства территории общего пользования.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив доводы сторон и представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 429, 487, Гражданского кодекса РФ, разъяснениями в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» пришел к правильному выводу, об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку истцом не представлено в материалы дела доказательств выполнения условий п.п. 4.10 предварительных договоров; а также п.3.2 оставшаяся сумма должна быть оплачена покупателем до 26.12.2018 года, что сделано не было, а уплаченная сумма в качестве обеспечительного платежа составляет 10% от стоимости земельных участков, что нельзя признать существенной частью цены договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на правильно установленных обстоятельствах, подтвержденных представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств, выражают субъективное несогласие истца с выводами суда, с которыми судебная коллегия согласилась, в связи с чем, в силу положений ст. 330 ГПК РФ, не могут служить основанием для изменения решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Раменского городского суда Московской области от 4 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Калачева П. А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи