Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Никогосян Аллы Викторовны на решение Щербиновского районного суда от 03 июня 2015 года.

Заслушав доклад судьи Гончаровой С.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Понамарев A.M. обратился в суд в своих интересах и интересах несовершеннолетней Понамаревой В.А. с иском к ответчику Никогосян А.В. о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что <...> он заключил с ответчиком Никогосян А.В. договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с которым, он и его несовершеннолетняя дочь Понамарева В.А. приобрели в собственность в равных долях земельный участок, площадью 1429 кв.м, с кадастровым номером <...>, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства и размещенный на нем жилой дом литер «А», общей площадью 61,2 кв.м, с кадастровым номером <...>. В соответствии с п. 4 договора, земельный участок и жилой дом были проданы им за <...> рублей, из них <...> руб. - стоимость земельного участка и <...> рублей - стоимость жилого дома. На самом деле, это условие договора не соответствует действительности, а реальная стоимость сделки составила <...> рублей, что подтверждается распиской ответчика от <...> Занижение цены договора обусловлено интересами продавца с целью уклонения от уплаты налога с продажи недвижимого имущества. Весной <...> истец начал производство текущего ремонта в жилом доме. После выноса мебели из дома и снятия обоев он обнаружил, что фундамент и стены дома имеют глубокие трещины и просадку. После более тщательного обследования дома истец обнаружил в нем существенные недостатки и обратился к специалисту с заявлением об определении состояния строительных конструкций жилого дома. Согласно строительно-техническому заключению от <...> общий физический износ жилого дома составил 45%, дом имеет трещины от карниза по фасадам до фундамента, устройство септика-поглотителя и приемного приямка отрицательно влияет на его конструкцию и не соответствует СНиП 2.07.01-89, отмостка вокруг дома имеет разрушения, а стены не соответствуют требованиям погодостойкости, прочности и теплозащите помещений. Несоответствие конструкций стен влечет за собой их промерзание и появление трещин. Согласно выводам, изложенным в п. 7 заключения, все несущие конструкции находятся в ограниченном работоспособном состоянии. В доме необходим ремонт системы водостоков, отмостки. По всему контуру жилого дома необходимо усиление у фундаментов, цоколя, стен и перемычек под оконными проемами. В кровле необходимо полностью заменить деревянные балки. Окна также необходимо полностью заменить. Для устранения указанных недостатков необходимо разработать проектно - сметную документацию. При покупке дома и его передаче в собственность истца, указанные недостатки продавцом не были оговорены и являлись скрытыми, а их своевременное обнаружение не представлялось возможным. Трещины в стенах дома проявились после его покупки. Устранение недостатков для семьи истца является дорогостоящим и несоразмерным реальной стоимости жилого дома. Для устранения этих недостатков необходимы также значительные временные затраты.

Просит суд расторгнуть договор от <...> купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>; взыскать с ответчика Никогосян А.В. уплаченные по указанному договору денежные средства в сумме <...> рублей и судебные расходы по делу; взыскать с ответчика Никогосян А.В. <...> рублей, уплаченные истцом за составление строительно-технического заключения.

Истец Понамарев A.M. в судебном заседании суда первой инстанции изменил исковые требования, просит суд взыскать в его пользу согласно заключению эксперта стоимость скрытых дефектов на первый квартал <...> в сумме <...> рублей, а также понесенные им судебные издержки: уплаченные истцом за составление строительно-технического заключения в размере <...> рублей, оплату услуг эксперта в размере <...> рублей, госпошлину в размере <...> рублей, в остальной части заявленных исковых требований отказывается.

Ответчик Никогосян А.В. и её представитель в суде иск не признали.

Решением Щербиновского районного суда от 03 июня 2015 года исковые требования Понамарева A.M. удовлетворены: с Никогосян А.В. в пользу Понамарева А.М. взысканы в счет возмещения расходов на устранение скрытых дефектов <...> рубля, оплата строительно-технического заключения - <...> рублей, оплата услуг эксперта - <...> рублей, госпошлина – <...> рублей. Также с Никогосян А.В. в доход государства взыскана государственная пошлина в размере <...> рубль.

В апелляционной жалобе Никогосян А.В. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что она не была уведомлена о дате и времени проведения судебного заседания <...>, хотя давала согласие на CMC-извещения, что подтверждается распиской (л.д. 56). Она была лишена возможности непосредственно участвовать в судебном заседании, представлять доказательства, заявлять ходатайства и осуществлять иные процессуальные права. Также она была лишена возможности знакомиться с результатами проведенной экспертизы, а также заявлять ходатайства о проведении повторной и дополнительной экспертизы. До заключения основного договора купли-продажи жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, были осмотрены истцом, что подтверждается пунктом 7 раздела «Предмет договора и условия заключения основного договора» предварительного договора, согласно которому покупатель был ознакомлен с качественным и техническим состоянием приобретаемого имущества, претензий не имел. Видимые недостатки не могут служить основанием для расторжения предварительного договора. При заключении предварительного договора истцу был предъявлен технический паспорт жилого дома, составленный по состоянию на <...>, в котором отражалось техническое состояние жилого дома, а также состав домовладения на момент продажи. Согласно ситуационному плану, находящемуся в составе технического паспорта, указано местоположение выгребной ямы, литер I, рядом со входом в жилой дом, литер А. Истец не мог не знать о том, что дом построен в <...> и не может не иметь существенного естественного износа. Цена жилого дома не превышает его реальной рыночной оценки, вполне соответствует состоянию жилого дома на момент продажи. Факт несоответствия товара условиям договора ничем не подтвержден. Пунктом 15 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <...> стороны определили, что покупатели с техническим состоянием недвижимости ознакомлены, претензий к продавцу не имеют. Указанный договор одновременно является актом приема-передачи жилого дома и земельного участка. Выводы проведенной экспертом ООО «Эксперт ЮФО» Поповым А.Е. судебной строительно-технической экспертизы от <...><...> вызывают сомнение, обстоятельства дела не согласуются с выводами эксперта. Размещение выгребной ямы в непосредственной близости к фундаменту жилого дома однозначно не может быть скрытым дефектом, т.к. визуально обнаруживается при входе в жилой дом, указанный объект входит в состав домовладения, указан в техническом паспорте <...>, о чем истцу было известно до заключения договора купли-продажи. Истцом самостоятельно с <...>, что подтверждается исковым заявлением, строительно-техническим заключением ООО «Арх-Студия», проводились работы по ремонту домовладения: заменены окна на металлопластиковые, снята отмостка, выполнена металлическая обойма (стяжка) вокруг дома, под карнизом и над цоколем (л.д. 25), именно указанные обстоятельства повлекли образование новых трещин на домовладении. Судом взысканы с ответчика расходы на оплату строительно-технического заключения, выполненного ООО «Арх-Студия» в размере <...> рублей, при этом в материалах дела отсутствует надлежащее доказательство, произведенных истцом расходов. Представленный истцом приходный кассовый ордер от <...> (л.д. 38) не соответствует по форме и содержанию требованиям, предъявляемым к бланкам строгой отчетности: устаревшая форма бланка, отсутствие реквизитов организации и номера, отсутствие подписи главного бухгалтера и печати организации. Истец основывает свои требования на экспертизе ООО «Эксперт ЮФО», однако в указанной экспертизе имеются противоречия с фактическими обстоятельствами дела и представленными письменными доказательствами, а также отсутствуют сведения о периоде возникновения дефектов имущества, приобретенного истцом.

На судебное заседание в суд апелляционной инстанции явились: Понамарев A.M., Никогосян А.В. и её представитель. Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, на судебное заседание не явились, о причинах неявки или с заявлением об отложении дела слушанием к суду не обращались.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения относительно неё, выслушав объяснения Никогосян А.В. и её представителя, Понамарева A.M., судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, суд правильно применил закон и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что в соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от <...> Понамарев A.M., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней Понамаревой В.А., приобрел с дочерью в общедолевую собственность по 1/2 доле каждому земельный участок, площадью 1429 кв.м, с кадастровым номером <...>, разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов и расположенный на нем жилой дом, лит. «А», этажность: 1, подземная этажность: 0, общей площадью 61,2 кв.м, инвентарный номер: <...>, расположенный по адресу: <...>, за <...> рублей, из них: земельный участок – <...> рублей, жилой дом – <...> рублей, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации <...>, <...> (л.д. 4-6, 17-18).

Согласно строительно-техническому заключению ООО «Арх Студия» от <...> при визуальном обследовании наружных несущих и ограждающих конструкций установлено, что начиная от карниза дома по фасадам до фундамента обнаружены трещины, как снаружи, так и внутри дома (Фото №№ 1, 2, 3, 8). Трещины появились в <...>.

В <...> выполнена металлическая обойма (стяжка) вокруг дома, под карнизом, так и над цоколем (Фото № 1, 6). Трещины были заделаны в <...> цементным раствором, однако не прошло и месяца они вновь появились (чертёж 1 и фото № 6). Рядом с домом выполнен септик-поглотитель, который отрицательно влияет на фундаменты дома (фото 3). Рядом с фундаментами дома имеется приёмный приямок, который также отрицательно влияет на фундаменты дома (чертёж).

СНиП 2.07.01-89* стр. 25 таблица 14* «Расстояние от водопровода и напорной канализации до фундаментов зданий и сооружений должно быть не менее - 5 м». Самотечная канализация не менее - 3 м ». Стены выполнены из кирпича и облицованы красным кирпичом под расшивку. Отмостка вокруг дома местами имеет разрушения (фото № 7)

Стены дома являются несущей и ограждающей конструкцией, они должны удовлетворять требованиям погодостойкости, прочности и теплозащите помещений. Стены выполнены из кирпича, с засыпкой керамзитом, на цементно-известковом растворе толщиной 450 мм. Согласно СНиП II- 3 - 79* «Строительная теплотехника» кирпичная стена жилого дома не отвечает требованиям сопротивлению теплопередачи и условий энергосбережения, что влечет за собой промерзание стен дома и появление трещин. К ремонтным работам жилого дома следует преступить только после устранения причин, которые влекут повреждение стен дома. Разрушена отмостка. Оконные блоки от влаги подвержены гнилью и требуют полной замены. Теплозащита дома не соответствует СНИП -3 79* «Строительная теплотехника» таб. 16. От промерзаемости ограждающих конструкций появляется влажность. Согласно СНИП -3 79* «Строительная теплотехника» кирпичная стена жилого дома не отвечает требованиям сопротивлению теплопередачи и условий энергосбережения. Для проведения кирпичной стены к нормальному состоянию сопротивлению теплопередачи необходимо произвести утепление стен теплоизоляционными плитами (пенополистерол) толщиной не менее 6 см с устройством пароизоляции.

Все несущие конструкции находятся в ограниченном работоспособном состоянии. На основании проведённого визуального и инструментального обследования технического состояния наружных стен, конструкции классифицируются как работоспособные. Несущая способность конструкций с учётом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Существующие дефекты и повреждения не влияют на несущую способность кирпичной стены. При этом, стены дома не удовлетворяют требованиям погодостойкости и теплозащите помещений.

Общий физический износ жилого дома составляет - 45%.

Первоочередные мероприятия по усилению конструкций: убрать от дома приёмный приямок не менее чем на 3 м, убрать септик-поглотитель от дома на более чем 5 м, выполнить устройство отмостки здания шириной 1,5м.

Для выполнения ремонтных работ жилого дома по <...> необходимо разработать проектно-сметную документацию. При производстве ремонтных работ необходимо строго соблюдать технику безопасности.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом согласно ст.ст. 4, 45, 46, 47, 56, 57 ГПК РФ обязанность доказывания лежит на сторонах, третьих лицах, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на прокуроре, органах, организациях и гражданах, подавших заявление в защиту иных лиц.

При этом, согласно ст. 60 Гражданского кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В соответствии с требованиями статей 4, 8, и 16 Федерального закона РФ № 73 от 05.04.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники. Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. В обязанности эксперта входит проведение полного исследования представленных ему объектов и материалов дела и дача обоснованного и объективного заключения по поставленным перед ним вопросам.

По ходатайству ответчика судом было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы. Из заключения эксперта Попова А.Е. ООО «ЭКСПЕРТ ЮФО» от <...> <...> следует, что по результатам проведенного экспертного осмотра жилого дома, общей площадью 61,20 кв. м, расположенный по адресу: <...>, экспертом установлены дефекты, которые выражаются в следующем: неправильной глубине заложение фундамента при строительстве жилого дома, которая составляет 0,4 м, следствием чего происходит неравномерная усадка жилого дома; частичное разрушение напольного покрытия в жилом доме; размещение выгребной ямы в непосредственной близости к фундаменту жилого дома.

Выявленные дефекты при проведении экспертного осмотра в жилом доме, общей площадью 61,20 кв.м, расположенный по адресу: <...>, на основании СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», являются скрытыми и устранимыми.

Для устранения скрытых дефектов необходимо выполнить комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направленных на устранение дефектов, не связанный с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения, т.е. жилой дом, общей площадью 61,20 кв.м, расположенный по адресу: <...>, подлежит капитальному ремонту. Для этого необходимо углубить фундамент на глубину промерзания, которая составляет 0,8 м, стянуть армопоясом периметр жилого дома, перенести выгребную яму от фундамента жилого дома на расстояние 10 м, частично заменить напольное покрытие в жилом доме.

Стоимость устранения скрытых дефектов на первый квартал <...> составляет <...>.

Суд правомерно принял за основу заключение экспертизыот <...> <...>, поскольку оно выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ и в соответствии с требованиями Федерального закона РФ №73 от 05.04.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

У суда нет оснований не доверять судебной экспертизе, проведенной по определению суда и в соответствии со ст. 80 ГПК РФ.

Суд правильно посчитал, что данная судебная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная и имеет, соответственно, для суда большую доказательственную базу.

Стороны по делу данную экспертизу в судебном заседании суда первой инстанции не оспаривали.

Представителем ответчика не указано на какую-либо недостаточную ясность и неполноту заключения эксперта.

Иные заключения экспертов, противоречащие заключению судебной экспертизы, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, никаких ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы представителем ответчика в установленном законом порядке в судебном заседании суда первой инстанции не заявлено.

Также ответчик участвовал при проведении судебной строительно-технической экспертизы и имел возможность на месте заявить о своих возражениях относительно предполагаемых выводов.

Таким образом, заключением специалиста ООО «Арх-Студия» Щербина В.И., имеющего стаж экспертной работы <...> года, и заключением судебной строительно-технической экспертизы ООО «Эксперт ЮФО» подтвержден факт продажи дома со скрытыми техническими недостатками.

На основании вышеизложенного, суд правильно принял за основу решениявыводы эксперта Попова А.Е. о неправильной глубине заложения фундамента при строительстве жилого дома, которая составляет 0,4 м, следствием чего происходит неравномерная усадка жилого дома; частичное разрушение напольного покрытия в жилом доме; размещение выгребной ямы в непосредственной близости к фундаменту жилого дома являются скрытыми дефектами, которые невозможно определить при визуальном осмотре устранимыми.

Суд законно и обоснованно посчитал установленным факт того, что покупатель Понамарев A.M. не был уведомлен о скрытых недостатках при покупке принадлежащего в настоящий момент ему жилого дома. Об этом свидетельствуют показания истца и свидетелей по делу, утверждавшие, что стены в комнатах были обклеены обоями, стояла мебель. В результате чего суд пришел к выводу о том, что трещины визуально были скрыты.

Суд правомерно отнесся критически к объяснениям представителя ответчика Никогосян А.В., свидетелей Архиповой Э.Р. и Быкодоровой В.В. о том, что Понамареву A.M. достоверно было известно обо всех недостатках, и, что именно из-за этих недостатков Никогосян А.В. снизила цену на домовладение, а также о том, что подписав акт приема - передачи, в котором указано, что покупатель претензий к качеству приобретаемой недвижимости не имеет.

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положениям ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Под расходами в ст. 475 ГК РФ следует понимать суммы, которые лицо фактически потратило для устранения недостатков товара.

Понамарев A.M. предъявил требования к Никогосян А.В. в пределах сроков, установленных ст. 477 ГК РФ. Из договора купли-продажи недвижимости не следует, что Понамарев A.M. уведомлен о наличии выявленных недостатков. В договоре нет указаний на наличие трещин и других каких-либо недостатков, имеющимися в доме. То обстоятельство, что Понамарев A.M. подписал договор купли-продажи недвижимого имущества, не освобождает Никогосян А.В. от ответственности, предусмотренной ст.ст. 557, 475 ГК РФ, поскольку недостатки товара обнаружены после подписания данного договора купли-продажи и возникли до его подписания.

Суд правильно посчитал, что ответчиком не предоставлено суду доказательств о том, что выявленные недостатки были оговорены продавцом (Никогосян А.В.), в связи с чем нарушенное право истца подлежит судебной защите.

Судом правильно установлено, что стоимость устранения скрытых дефектов жилого дома, расположенного по адресу: <...>, на первый квартал <...> составляет <...> рубля, в том числе НДС, что подлежит взысканию с ответчика Никогосян А.В. в пользу истца Понамарева A.M.

Ответчик о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, что подтверждено имеющимся в материалах почтовым уведомлением. Об уважительных причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в её отсутствие не просила. Не явившийся в судебное заседание ответчик обязан был в соответствии с ч. 1 ст. 167 ГПК РФ сообщить суду о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Никогосян А.В. не представила суду письменных доказательств, подтверждающих факт невозможности сообщить суду об уважительных причинах неявки, либо невозможности явки в судебное заседание на назначенное время. Таким образом, неявка ответчика в судебное заседание не была вызвана уважительными причинами, в связи с чем судебная коллегия считает несостоятельными доводы о ненадлежащем уведомлении о дате судебного заседания ответчика, поскольку опровергаются материалами дела.

Не могут служить основанием к отмене решения суда доводы жалобы о том, что суд не обеспечил явку ответчика в суд, поскольку ответчик был надлежащим образом уведомлен, а его неявка в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра решения (определения) суда только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены решения, принятого судом первой инстанции.

В соответствии с вышеизложенным, суд правильно удовлетворил исковые требования Понамарева A.M.

Доводы апелляционной жалобы отмену или изменение решения суда повлечь не могут, так как изложенных в решении выводов суда ничем не опровергают.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щербиновского районного суда от 03 июня 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи