Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Иркутска о приведении договора аренды земельного участка в соответствие действующему законодательству путем внесения изменений в договор в части вида разрешенного использования земельного участка,

по апелляционной жалобе администрации города Иркутска

на решение Кировского районного суда города Иркутска от Дата изъята по данному гражданскому делу,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 в обоснование искового заявления сослался на следующие обстоятельства. Дата изъята между ним и администрацией <адрес изъят> был заключен договор аренды Номер изъят сроком на 6 лет в отношении земельного участка площадью 13 798 кв. м. в <адрес изъят>, с кадастровым номером Номер изъят. Согласно п.п. 1.5, 1.6, 2.2.2 договора аренды целью использования земельного участка указано: для складирования. Внесение изменений в договор в части изменения видов разрешенного использования земельного участка не допускается. Объекты капитального строительства возводить на земельном участке запрещено. Указанная в п. 1.5 договора аренды земельного участка цель использования земельного участка противоречит установленному для данного земельного участка виду разрешенного использования. Вид разрешенного использования земельного участка изменен на «Объекты производственного назначения». Как на момент проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, так и на момент заключения договора аренды земельного участка действующими Правилами землепользования и застройки части территории <адрес изъят>, не был предусмотрен вид разрешенного использования спорного земельного участка – для складирования, то есть договор аренды земельного участка от Дата изъята изначально был заключен в нарушение положений муниципальных правовых актов <адрес изъят> и норм действующего законодательства РФ. Заявленное в спор внесение изменений в части вида разрешенного использования земельного участка не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, поскольку стоимость арендной платы в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка существенно не изменится, если изменится, то в сторону увеличения, и не повлечет каких-либо неблагоприятных последствий для муниципального образования. Приказом начальника комитета по градостроительной политике администрации <адрес изъят> был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в <адрес изъят>, где вид разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка указан – объекты производственного назначения. Изменения в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в соответствии с действующим законодательством в ГКН. Согласно кадастровой выписке о земельном участке по состоянию на Дата изъята спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: объекты производственного назначения. Указанные сведения внесены в ГКН на основании муниципальных правовых актов, принятых до заключения договора аренды в целях устранения допущенного нарушения и приведения документов в соответствие с нормами действующего законодательства. Указанная в договоре цель использования земельного участка (для складирования) нарушает установленный земельным законодательством принцип деления земель по целевому назначению на категории и не позволяет ему использовать земельный участок по назначению, поскольку не допускает на земельном участке строительство никаких объектов. Дата изъята он обратился в администрацию <адрес изъят> с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка Номер изъят от Дата изъята в части вида разрешенного использования земельного участка, в чем ему администрацией <адрес изъят>Дата изъята было отказано со ссылкой на п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Он имеет интерес в использовании земельного участка любым образом, соответствующим видам его разрешенного использования, однако в связи с отказом администрации <адрес изъят> внести изменения в договор аренды земельного участка в настоящее время использование предоставленного земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования не представляется возможным. Несмотря на то, что п. 10 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности <адрес изъят>, утвержденного постановлением администрации <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят, предусмотрена обязанность арендатора земельного участка при изменении вида разрешенного использования земельного участка своевременно заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, администрация <адрес изъят> препятствует ему в исполнении данной обязанности.

Истец с учетом уточнений просил обязать администрацию <адрес изъят> привести договор аренды земельного участка Номер изъят от Дата изъята в соответствие действующему законодательству путем внесения изменений в п.1.5 договора аренды, указав вид разрешенного использования – объекты производственного назначения.

Решением Кировского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята исковое заявление было удовлетворено.

В апелляционной жалобе администрация <адрес изъят> просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В договоре аренды определена цель использования земельного участка – для складирования. Суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. В соответствии с положениями абз.2 п.1 ст. 432, п.3 ст. 607 ГК РФ случае несогласования вида разрешенного использования земельного участка предмет договора аренды земельного участка, являющийся существенным условием договора аренды, считается несогласованным, а договор аренды незаключенным. Суд не принял во внимание пояснения ответчика о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка действовало Решение Думы <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят «Об утверждении правил землепользования и застройки части территории <адрес изъят>» в редакции от Дата изъята Приведение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в соответствие с градостроительным регламентом не являлось обязательным действием для администрации <адрес изъят>, так как существование земельного участка с видом разрешенного использования «для складирования» нормы действующего законодательства не нарушало. В соответствии со ст. 48 Правил землепользования и застройки части территории <адрес изъят>, за исключением территории в границах исторического поселения <адрес изъят>, утвержденных Решением Думы <адрес изъят> от Дата изъята , такой вид разрешенного использования земельного участка, как «объекты производственного назначения», не предусмотрен. Утверждение градостроительного плана земельного участка не свидетельствует о производимом на земельном участке строительстве, носит информационный характер. Те же доводы приводятся в письменных пояснениях ответчика к жалобе, поименованных как дополнения к жалобе.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав доклад по делу, заслушав объяснения представителя ответчика администрации <адрес изъят> ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца ФИО1 ФИО3, согласившейся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что Дата изъята между администрацией <адрес изъят> (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка Номер изъят, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок по адресу: <адрес изъят>, кадастровый Номер изъят, площадью 13 798 кв. м., из земель населенных пунктов сроком на 6 лет.

Договор заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для складирования без права возведения объектов капитального строительства, протокол Номер изъят от Дата изъята заседания комиссии по проведению аукционов (конкурсов). По результатам рассмотрения заявок комиссия признала аукцион несостоявшимся в соответствии с пунктом 12 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, направила ФИО1 проект договора в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении данного спора необходимо учитывать следующие положения законодательства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

В силу пункта 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вышеприведенные положения гражданского законодательства означают, что для изменения договора по иску одной стороны без согласия второй стороны по решению суда требуется не только доказать одновременное наличие всех обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, но также надо доказать обстоятельства, указанные в пункте 4 данной статьи, то есть что имеет место исключительный случай, при котором расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судебная коллегия считает, что по делу не доказана данная совокупность юридических фактов.

В частности, ответчик в возражениях на иск неоднократно указывал на необходимость обоснования, что имеет место исключительный случай, при котором договор должен не расторгаться, а изменяться, то есть этот вопрос обсуждался, однако эти обстоятельства не были доказаны по делу.

Доводы, приведенные истцом, а также суждения суда первой инстанции, удовлетворившего иск арендатора земельного участка, носят противоречивый характер и не подтверждают обстоятельства предмета доказывания, перечисленные в пунктах 2 и 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, истец первоначально ссылался в обоснование иска на то, что после заключения договора аренды произошло изменение вида разрешенного использования, поэтому в пункте 1.5 договора вместо предусмотренного договором вида «для складирования» надо указать вид «объекты производственного назначения», то есть вид разрешенного использования договором предусмотрен, но он не соответствует закону. Далее истец изменил свою позицию, в уточненном исковом заявлении сослался на то, что вид разрешенного использования в договоре не указан вообще (а указана только цель использования), что договор изначально противоречил муниципальным правовым актам, что вид разрешенного использования надо указать путем внесения изменений в договор. В уточненном исковом заявлении истец тем не менее признает, что вид разрешенного использования указан «для складирования», и его надо изменить на «объекты производственного назначения» (л.д. 78). Суд первой инстанции пришел к выводу, что вид разрешенного использования договором не предусмотрен, и что договор изначально противоречил муниципальным правовым актам, но вид разрешенного использования необходимо предусмотреть, и удовлетворил иск в связи с существенным изменением обстоятельств.

Истец в первоначальной редакции исковых требований просил изменить договор аренды, в уточненном исковом заявлении – обязать привести договор аренды в соответствие с действующим законодательством. Суд первой инстанции, процитировав положения пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не привел обоснования, почему в данном случае расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то есть почему надо не расторгать договор, а сохранять его действие на измененных условиях вопреки воле арендодателя в нарушение принципа свободы договора.

Суд первой инстанции указал, что пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации определены случаи изменения договора аренды, заключенного на торгах. Статья 448 носит общий характер, а не специальный (не находится в части второй Кодекса в положениях об аренде), и регулирует изменение условий договора сторонами, то есть по воле обеих сторон, а не по иску одной стороны при несогласии второй стороны. При предъявлении иска одной из сторон договора при наличии спора между сторонами применяются положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая также относится к общей части обязательственного права и находится в разделе третьем части первой Кодекса.

Истец в первоначальной редакции исковых требований просил изменить договор аренды, в уточненном исковом заявлении – обязать привести договор аренды в соответствие с действующим законодательством путем указания вида разрешенного использования «объекты производственного назначения». Суд удовлетворил иск в уточненной редакции. Статьи 12 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают такой способ защиты нарушенного права, как обязывание привести договор в соответствие с законом. Несоответствие сделки нормативным правовым актам, действующим при ее заключении (суд первой инстанции согласился с истцом, что договор изначально противоречил муниципальным правовым актам) позволяет заявить иск, связанный с недействительностью сделки.

Для обоснования удовлетворения иска суд первой инстанции сослался на положения пунктов 2 и 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют отношения в связи с существенным изменением обстоятельств. Но при этом суд первой инстанции посчитал установленным, что договор изначально противоречил муниципальным правовым актам, а не вступил с ними в противоречие позднее, что можно было бы назвать изменением обстоятельств.

Суд первой инстанции сделал суждение о том, что разрешенный вид использования – один из обязательных элементов предмета договора аренды, и он в договоре не указан. Иск о признании договора незаключенным не заявлялся.

Суд первой инстанции, как и истец, сослался на утвержденный порядок определения размера арендной платы, согласно которому при изменении вида разрешенного использования в соответствии с законодательством арендатор должен заключить дополнительное соглашение к договору. В данном случае говорится об обязанности арендатора при согласии арендодателя. Это не обязывает арендодателя заключать дополнительное соглашение к договору, не соблюдая при этом положения законодательства, в частности, статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец, заключая договор аренды от Дата изъята по результатам аукциона, был согласен с его условиями, включая пункт 2.2.2 договора, согласно которому арендатор не имеет права возведения объектов капитального строительства на земельном участке. Однако Дата изъята по инициативе истца ему был утвержден комитетом по градостроительной политике градостроительный план земельного участка, согласно которому предусмотрено возведение объекта капитального строительства с высотой до 12 метров, площадью 0,9079 гектар, процентом застройки земельного участка 66 %. Суд первой инстанции при удовлетворении иска учел как значимое обстоятельство то, что на земельном участке градостроительным планом предусмотрена возможность возведения объекта капитального строительства. Между тем истец не просил внести изменения в пункт 2.2.2 договора в целях устранения запрета на возведение объектов капитального строительства. Указанные в исковом заявлении изменения в договор не позволяют достигнуть цели, преследуемой истцом (и указанной судом в обжалуемом решении) – соответствия договора и градостроительного плана. Это имеет значение, учитывая, что реализация права на изменение договора должна носить разумный и добросовестный характер.

Выводы суда первой инстанции о доказанности оснований для изменения договора сделаны при неправильном применении норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска, поскольку основания для изменения договора по инициативе лишь одной из сторон не доказаны, кроме того, указанные в исковом заявлении изменения в договор не позволяют достигнуть соответствия договора и градостроительного плана земельного участка.

Данное апелляционное определение не препятствует обращению в суд с иском об изменении договора аренды с иным предметом или основанием иска, или с иском о расторжении договора, с иными исками в соответствии с законом.

Руководствуясь статьей 328 (пункт 2) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда города Иркутска от Дата изъята по данному гражданскому делу отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к администрации города Иркутска о приведении договора аренды земельного участка в соответствие с действующим законодательством путем внесения изменений в договор в части вида разрешенного использования земельного участка отказать.

Судья-председательствующий		Е.Ю. Зубкова

Судьи		В.И. Першин
		П.А. Сазонов