Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" к Козловой Г.В., обществу с ограниченной ответственностью "Высота" о признании права собственности на жилое помещение, прекращении записи о государственной регистрации права, поступившее по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 1 февраля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Уряднова С.Н., судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "СК "Гарант" (далее - ООО "СК "Гарант") обратилось в суд с иском к Козловой Г.В., обществу с ограниченной ответственностью "Высота" (далее - ООО "Высота") о признании права собственности на жилое помещение, прекращении (признании отсутствующей) записи о государственной регистрации права, мотивируя исковые требования тем, что на основании договора купли-продажи № от 25 марта 2014 года ООО "СК "Гарант" приобрело у ООО "Высота", признанного банкротом, долю в размере ... в объекте незавершенного строительства площадью застройки ... кв.м., степенью готовности 52%, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП за ООО "СК "Гарант", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 мая 2014 года. Иные участники общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства поименованы в приложении к свидетельству, Козлова Г.В. в их число не входит. Постановлением администрации г. Чебоксары Чувашской Республики № 2097 от 20 июня 2014 года за ООО "СК "Гарант" закреплено на праве аренды земельный участок с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м. по адресу: <адрес> для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания. Строительство (завершение строительства) ведется на основании разрешения на строительство № 21-01-31-2016 от 3 марта 2016 года в два этапа (1 этап – жилая часть, 2 этап – встроено-пристроенные помещения) за счет собственных средств и привлеченных участников долевого строительства. ООО "СК "Гарант" завершило строительство 1 этапа, и ввело его в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 21-01-41 ж-2017 от 25 декабря 2017 года. Квартиры построенные ООО "СК "Гарант" на привлеченные по договорам долевого участия денежные средства, переданы участникам долевого строительства. Строительство квартиры № велось ООО "СК "Гарант" на собственные средства без привлечения участников долевого строительства. Следовательно, у ООО "СК "Гарант" возникло право собственности на жилые помещения (квартиры), достроенные на собственные средства и входящие в состав купленной ООО "СК "Гарант" доли в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, включая спорную квартиру. До ввода в эксплуатацию жилой части ООО "СК "Гарант" обращалось в Управление Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о регистрации договора долевого участия в отношении спорной квартиры. 29 мая 2017 года Управление Росреестра по Чувашской Республике приостановило государственную регистрацию, ввиду того, что на вышеуказанный объект долевого строительства ранее был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве № от 30 октября 2009 года, заключенный между ООО "Высота" и Козловой Г.В., который не расторгнут. Согласно сведениям ЕГРН регистрационная запись в отношении спорной квартиры после ввода в эксплуатацию жилого дома не погашена, что служит препятствием к оформлению права собственности ООО "СК "Гарант" на спорную квартиру. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 3 августа 2012 года требование Козловой Г.В. о передаче жилого помещения – квартиры, вытекающее из зарегистрированного в ЕГРП договора участия в долевом строительстве № от 30 октября 2009 года, включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Высота". Для удовлетворения требований кредиторов ООО "Высота", включая требование Козловой Г.В. о передаче спорной квартиры, произведена продажа доли в объекте незавершенного строительства.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, ООО "СК "Гарант" просило признать права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и прекратить (признать отсутствующей) запись о государственной регистрации права собственности ... от 22 марта 2010 года участника долевого строительства Козловой Г.В. на указанный объект недвижимости.

Представитель истца ООО "СК "Гарант" Данилов В.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ООО "Высота" в лице конкурсного управляющего Кузнецова А.А. и его представитель Кузнецов А.В. исковые требования не признали, просили производство по делу прекратить, пояснив, что ООО "Высота" признано банкротом.

Ответчик Козлова Г.В. своего представителя в судебное заседание не направила, представила отзыв на исковое заявление, в котором иск не признала.

Третье лицо Управление Росреестра по Чувашской Республике явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики, рассмотрев дело при имеющейся явке, 1 февраля 2019 года принял решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований ООО "СК "Гарант" к Козловой Г.В., ООО "Высота" о признании за ООО "СК "Гарант" права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, прекращении (признании отсутствующей) записи регистрации ... от 22.03.2010 договора участия в долевом строительстве с участником долевого строительства, заключенного между ООО "Высота" и Козловой Г.В. на объект долевого строительства: квартиру под условным номером №, расположенную на ... этаже, общей площадью по проекту ... кв.м.

С принятым по делу решением не согласилось ООО "СК "Гарант", подавшее апелляционную жалобу на предмет его отмены с принятием нового решения об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "СК "Гарант" указало на то, что формулировка способа защиты прав лежит в прямой компетенции суда и не может ограничиваться формальным подходом к квалификации заявленного требования. Договор купли-продажи № от 25 марта 2014 года недействительным не признан, следовательно, залог (обременение) права аренды земельного участка под строящимся объектом, который возник в силу закона из зарегистрированного договора долевого участия в строительстве с Козловой Г.В., прекратился. Согласно подп. 4 п. 3 ст. 201.10 и подп. 6 п. 3 ст. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) погашение требований участников строительства такими способами, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, может быть осуществлено только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с п. 7 ст. 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Козлова Г.В. реализовала свои права путем обращения в арбитражный суд с заявлениями о включении соответствующих требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика в рамках дела о банкротстве ООО "Высота". Согласно ст. 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается, продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном ст. 138 Законом о банкротстве (на торгах, проводимых в электронной форме). На основании договора купли-продажи № от 25 марта 2014 года в ЕГРН зарегистрирован переход права, право собственности ООО "СК "Гарант" на долю в незавершенном строительством объекте, включающую спорную квартиру. ООО "СК "Гарант" приобрело спорную квартиру в составе доли в незавершенном строительстве объекте, оплатив ее полностью, и лишь затем достроило за счет собственных средств и ввело в эксплуатацию, то есть создало для себя и за свой счет объект гражданских прав. Кроме того, материалы дела не содержат доказательств возникновения у Козловой Г.В. прав на спорную квартиру или приобретенную ООО "СК "Гарант" долю в объекте незавершенного строительства, которая претерпела улучшения до степени завершения. Денежные требования Козловой Г.В., включенные в реестр требований ООО "Высота" о передаче жилого помещения, подлежат удовлетворению в рамках дела о банкротстве ООО "Высота" за счет средств, вырученных от реализации предмета залога и иного имущества застройщика-банкрота.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ООО "СК "Гарант" Данилов В.В. апелляционную жалобу поддержал.

Представитель ответчика Козловой Г.В. Татанов Е.Л. апелляционную жалобу истца просил оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом.

Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30 октября 2009 года между ООО "Высота" (застройщик) и ООО "Управление капитального строительства" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – ... квартиру под условным номером №, расположенную на ... этаже в ... подъезде, общей площадью по проекту ... кв.м., жилой площадью ... кв.м. (п.п. 2.1., 2.3.).

Договор участия в долевом строительстве № от 30 октября 2009 года зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 10 ноября 2009 года.

15 марта 2010 года между ООО "Управление капитального строительства" (первоначальный кредитор) и Козловой Г.В. (новый кредитор) заключен договор об уступке права требования, по которому первоначальный кредитор передал новому кредитору право требования к ООО "Высота" ... квартиры под условным номером № в строящемся жилом доме переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: <адрес>, общей площадью по проекту ... кв.м., расположенной на ... этаже в ... подъезде.

Указанный договор об уступке прав требования от 15 марта 2010 года также зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 22 марта 2010 года.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком до 13 октября 2011 года. Конкурсным управляющим утвержден Кузнецов А.А.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 3 августа 2012 года требование Козловой Г.В. о передаче жилого помещения - ... квартиры, оплаченной полностью в сумме 1 136 880 руб., расположенной в ... подъезде на ... этаже, общей площадью по проекту ... кв.м., жилой площадью ... кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>, ранее строительный адрес: <адрес>, кадастровый номер № к ООО "Высота" признаны обоснованными и подлежащими учету, после требований участников строительства должника, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений должника.

На основании договора купли-продажи № от 25 марта 2014 года ООО "СК "Гарант" приобрело права застройщика ООО "Высота" на незавершенный строительством объект – доля в размере ... в общей долевой собственности; объект права: незавершенный строительством объект, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки ... кв.м., степень готовности 52 %, инв. №, лит. А1,А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека, а также права застройщика на право аренды земельного участка – земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, в том числе площадью ... кв.м. в охранной зоне канализации, площадью ... кв.м. в охранной зоне электрокабеля, площадью ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м. в охранных зонах теплотрассы, расположенный <адрес>.

Право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект зарегистрировано за ООО "СК "Гарант", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 мая 2014 года.

На основании постановления администрации г.Чебоксары Чувашской Республики № 2097 от 20 июня 2014 года "О внесении изменений в распоряжение администрации города Чебоксары от 29 марта 2010 года № 933-р" с 30 мая 2014 года внесены изменения в распоряжение администрации города Чебоксары от 29 марта 2010 года № 933-р "О продлении ООО "Высота"" срока аренды земельного участка по <адрес>, которым ООО "СК "Гарант" срок аренды земельного участка продлен для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания с 30 мая 2014 года по 30 мая 2017 года, с заключением дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27 сентября 2006 года №".

3 марта 2016 года администрация г. Чебоксары выдала ООО "СК "Гарант" разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>.

Согласно разрешению администрации г. Чебоксары на ввод объекта в эксплуатацию № от 25 декабря 2017 года многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями обслуживания (квартиры с № 1 по № 130, 1 этап, позиция 3), по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.

Разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "СК "Гарант", суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира частично построена на средства ответчика и других участников долевого строительства, и лишь достроена истцом, который приобрел не просто объект незавершенного строительства, а права застройщика вместе с существующими обременениями.

Принятое по существу спора решение суда первой инстанции судебная коллегия признает правильным.

В силу п.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право аренды земельного участка и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Это право залога согласно п. 3 данной статьи сохраняется до даты передачи объектов долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, участникам долевого строительства.

Из материалов дела следует, что 7 июня 2013 года в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права ООО «Высота» на ... доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект площадью застройки ... кв.м., степенью готовности 52%, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

В силу п.1 ст.38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Подпунктом 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п.5 ст. 350.2) залог прекращается.

По условиям возмездного договора купли-продажи №, заключенного 25 марта 2014 года между застройщиком-продавцом ООО "Высота" и покупателем ООО "СК "Гарант", и как правильно указано в апелляционной жалобе истца, не признанного недействительным, покупатель приобрел не просто объект недвижимости, а, как следует из пунктов 1.1, 1.3 договора, права застройщика на незавершенный строительством объект и право аренды земельного участка, обремененные ипотекой, о чем ООО "СК "Гарант" было достоверно известно.

Как установлено судом, определением Арбитражного суда от 3 августа 2012 года требование ответчика Козловой Г.В. о передаче жилого помещения - спорной квартиры признано обоснованным и включено в реестр требований о передаче жилых помещений.

Поскольку ответчик Козлова Г.В., являвшаяся залогодержателем строящегося многоквартирного дома в силу закона, от права требования о передаче ей оплаченной полностью спорной ... квартиры, на момент заключения 25 марта 2014 года между ООО "Высота" и ООО "СК "Гарант" договора купли-продажи № не отказывалась и это требование согласно подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве не относится к денежным, вопреки доводам апелляционной жалобы истца и ошибочным суждениям суда о возникновении у Козловой Г.В. в силу п. 1 ст. 138 Закона о банкротстве права требования от ООО "Высота" денежных средств, полученных от реализации имущества застройщика-банкрота, полученные по этой сделке денежные средства не могли быть направлены на удовлетворение требований ответчика, как залогодержателя, а потому совершенная между истцом и ООО "Высота" сделка не могла повлечь прекращения залога по основанию подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

Эта же сделка не могла автоматически преобразить требование ответчика Козловой Г.В. о передаче спорной квартиры в денежное требование, подлежащее удовлетворению в рамках дела о банкротстве ООО "Высота" за счет средств, вырученных от реализации имущества застройщика-банкрота, как указывает истец в апелляционной жалобе, поскольку наступление таких последствий вследствие реализации имущества застройщика-банкрота не предусмотрено Законом о банкротстве.

Положения п. 1 ст. 138 ("Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника") Закона о банкротстве не подлежат применению к спорным правоотношениям, в связи с наличием специальных норм о банкротстве застройщика (§ 7 "Банкротство застройщика" главы IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц") в указанном Законе, регулирующих возникшие между сторонами правоотношения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22 ноября 2016 года, в силу ч.3 ст.61 ГПК РФ имеющим преюдициальное значение для сторон при разрешении настоящего спора, было отказано в удовлетворении заявления ООО "СК "Гарант" о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, выразившегося в непогашении при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства записей о сделках (договорах участия в долевом строительстве), заключенных между ООО "Высота" и физическими и юридическими лицами, записей об ипотеке в пользу физических и юридических лиц, являющихся участниками долевого строительства.

Кроме того, учитывая, что истец приобрел права застройщика на незавершенный строительством объект – доля в размере ... в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 52%, а не отдельный объект недвижимости, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы истца о том, что возведенная в настоящее время спорная квартира № с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, право требования которого признано определением Арбитражного суда от 3 августа 2012 года за ответчиком Козловой Г.В., входила в состав именно приобретенной им у ООО "Высота" доли в незавершенном строительством объекте или же построена им исключительно за счет собственных средств, а потому признает правильным принятое по существу спора решение об отказе в удовлетворении иска ООО "СК "Гарант" о признании права собственности на указанную квартиру по основанию п. 1 ст. 218 ГК РФ и прекращении (признании отсутствующей) записи о государственной регистрации права собственности ... от 22 марта 2010 года участника долевого строительства Козловой Г.В. на данный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, однако считает необходимым исключить из мотивировочной части обжалуемого решения суждения суда о возникновении у Козловой Г.В. права требования получения денежных средств от ООО "Высота" (абз. восьмой стр. 3 решения), о том, что ООО "СК "Гарант" не является правопреемником признанного банкротом ООО "Высота" и не несет ответственность по неисполненным ООО "Высота" обязательствам (абз. десятый стр. 3 решения), а также суждения, касающиеся возможности применения к сложившимся правоотношениям норм п. 3 ст. 245 ГК РФ, о праве ООО "СК "Гарант" на возмещение произведенных расходов на строительство, а также о возможности достижения между сторонами соглашения о завершении строительства дома и дополнительном финансировании (абз. с третьего по пятый стр.4), не относящиеся к предмету заявленного истцом спора.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Гарант" на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 1 февраля 2019 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий С.Н. Уряднов

Судьи Л.В. Димитриева

И.В. Филимонова