Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску (ФИО)1 к ОАО ГСК «Югория» о расторжении договора, взыскании задолженности по договору,

по апелляционной жалобе ОАО ГСК «Югория» на решение Сургутского городского суда от (дата), которым постановлено:

«Исковые требования (ФИО)1 к ОАО ГСК «Югория» о расторжении договора, взыскании задолженности по договору удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения (номер) от (дата) года, заключенный между (ФИО)1 и ОАО ГСК «Югория».

Взыскать с ОАО ГСК «Югория» в пользу (ФИО)1 задолженность по договору аренды за период с марта (номер) года по октябрь (номер) года в размере (номер) рублей (номер) копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере (номер) копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере (номер) рублей, расходы за услуги нотариуса в размере (номер) рублей, расходы по оплате госпошлины в размере (номер) копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований (ФИО)1 - отказать».

Заслушав доклад судьи (ФИО)14, объяснения представителя ответчика (ФИО)9, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителей истца (ФИО)1 – (ФИО)10, (ФИО)5, возражающих против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды помещения, взыскании задолженности по договору.

В обоснование заявленных требований указал, что (дата) между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества, площадью (номер).метров по (адрес) на срок до (дата) года. По условиям договора арендная плата первоначально составляла в (номер) рублей, из расчета (номер) рублей за (номер) кв.метр, при этом предусматривалась возможность увеличения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. С (дата) размер платы был увеличен до (номер) рублей за (номер) кв.метр, арендатор об этом был уведомлен и оплатил (дата) арендную плату за один месяц в увеличенном размере. В дальнейшем ответчик перестал производить оплату по договору, чем существенно нарушил условия договора. В связи с чем, истец обратился в суд и просит расторгнуть договор аренды, взыскать с ответчика сумму задолженности в размере (номер) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами размере (номер) копеек, расходы по оплате услуг представителя и государственной пошлины.

Истец в судебное заседание не явился.

Представитель истца в судебном заседани исковые требования уточнил в части задолженности, просил взыскать с ответчика (номер) рублей, остальные требования оставил без изменения, указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды, после направленного письма об увеличении арендной платы заплатил лишь один платеж в феврале (номер) года в увеличенном размере, далее с марта (номер) года по сентябрь (номер) года выставлялись счета на арендную плату, однако ответчик оплату не производил, на тот период времени с ответчиком обсуждался вопрос о приобретении ответчиком цокольного этажа, размер арендной платы по усмотрению истца был уменьшен в направляемых счетах до (номер) рублей, с (номер) года размер арендной платы выставлялся в счетах в сумме (номер) рублей. Коммунальные платежи ответчик оплачивал за всё здание в целом в спорный период, задолженности не имеется. Просил допросить свидетелей (ФИО)3, (ФИО)4, (ФИО)5

Представитель ответчика иск не признал, считает, что представитель истца (собственника) (дата) обратилась к ответчику с заявлением о том, что просит считать договор аренды расторгнутым и освободить занимаемое помещение, в связи с чем, ответчик (дата) принял решение об освобождении помещения, вручил (ФИО)11 (представителю арендодателя) акт приема-передачи имущества для подписания, который подписанным возвращен не был. С (дата) имуществом истца ответчик не пользовался, за исключением заключения договоров аренды от (дата) и (дата) на часть нежилого помещения, размером (номер) кв.метров. Просила допросить свидетелей (ФИО)6, (ФИО)12, (ФИО)7, (ФИО)8

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ОАО ГСК «Югория» просит решение суда отменить, принять новое решение, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. Сам собственник, исходя из пояснений в судебном заседании свидетеля (ФИО)5, узнал о действиях по расторжению договора аренды в марте (номер)., и исходя из последующей обстановки, явствует их одобрение, что выразилось в отсутствии поступления счетов на оплату арендных платежей, в поступлении обращений в адрес исполнительного органа, подтверждающих факт расторжения договора аренды и предложение продажи либо аренды спорных площадей, в заключении и принятии оплаты по договорам аренды от (номер). Суд, принимая в качестве исполнения арендодателем обязательства в порядке пункта 2.5. договора аренды направление счетов на оплату аренды в размере (номер) рублей, не проанализировал первичные бухгалтерские документы, что привело к неправильному и противоречивому выводу суда о возникновении обязательства ответчика по оплате аренды в размере (номер) рублей в порядке пункта 2.5. договора аренды. В связи с прекращением арендных отношений (дата)г., фактическим освобождением арендуемого помещения, уклонением арендодателя от подписания акта приема-передачи арендуемого имущества, у ответчика не возникли обязательства по оплате аренды за период с (дата)г. по октябрь (номер). Волеизъявление арендатора о несогласии с повышением стоимости арендных платежей содержит письмо ОАО «ГСК «Югория» от (номер)., а волеизъявление представителя (ФИО)11, изложенное в письме от (номер). о расторжении договора аренды и освобождении арендатором занимаемого помещения в срок до (номер)., не поставлено в зависимость от каких-либо действий арендатора (в частности, оплаты арендных платежей). Причем, сторона ответчика, исходя из понятия сделки (статья 153 ГК РФ) и буквального значения слов и выражений, содержащихся в доверенности, считает, что доверенность от 19.04.2012г., выданная (ФИО)1 на имя (ФИО)11, свидетельствует о наличии полномочий на совершение действий по управлению и распоряжению всем его недвижимом имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности, сдавать и принимать в наем (аренду) недвижимое имущество. Не принятие судом во внимание договоров аренды от (номер). и соответствующих передаточных актов приводит к следующему: одновременное существование у ответчика обязательств по аренде помещений подвального этажа соответственно площадью (номер) кв.м. (по спорному договору) и (номер)м. (по договорам от (номер).) превышает общую площадь подвального помещения 208, 4 кв.м. и противоречит данным о площади, отраженным в документах (свидетельстве о государственной регистрации права собственности от (номер). и техническом паспорте нежилого помещения - подвала). Таким образом, договор аренды прекратил свое действие (дата)г., в срок, установленный самим арендодателем, истец фактически неправомерно уклонился от действий, направленных на приемку у арендатора имущества. Тем самым к данным правоотношениям, судом не применена норма права, предусмотренная абзацем 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ, в соответствии с которой уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. У ответчика не возникли обязательства по оплате аренды за период с (дата)г. по октябрь (номер). Также, нарушение нормы процессуального права, которое привело к принятию неправильного решения и является основанием для отмены решения суда первой инстанции. Истом не было заявлено в досудебном порядке требований о расторжении договора.

В возражениях на апелляционную жалобу (ФИО)1 в лице представителя (ФИО)10, указывает, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика (ФИО)9 поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представители истца (ФИО)1 – (ФИО)10, (ФИО)5 просили оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда обстоятельствам дела, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела на основании п.п.2, 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Как установлено материалами дела, (дата) стороны заключили договор аренды части здания (подвала, площадью (номер) кв.метров) по (адрес) на срок по (дата). От имени истца договор по доверенности от (дата) (сроком действия три года) подписала ИП (ФИО)11 (л.д. 14-18, том 1).

По п.2.1 договора, размер арендной платы устанавливался из расчета (номер) рублей за (номер) кв.метр, всего в месяц (номер) рублей.

Также договором (п.2.4) предусмотрено право арендодателя не чаще одного раза в год изменять арендную плату. В случае несогласия арендатора с увеличением арендной платы, он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор с предварительным письменным уведомлением арендодателя за 30 дней до даты расторжения. Оплата арендной платы производится ежемесячно на основании счета арендодателя не позднее 01 числа текущего месяца (за месяц вперед), в случае не предоставления счета в указанный срок, арендатор вправе сдвинуть срок оплаты пропорционально сроку просрочки получения счета (п.2.5 договора).

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 20, том 1).

Нежилое помещение (предмет договора аренды) принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от (дата) года, площадь помещения составляет 208,4 кв.метра (л.д. 22, том 1).

В период 2011-2012 годов ответчик исполнил свои обязательства по арендной плате.

От имени собственника (ФИО)1 по доверенности от (дата) года, в части касающейся гражданско-правовых сделок, действовала (ФИО)11, уполномоченная управлять и распоряжаться всем движимым и недвижимым имуществом, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, сдавать и принимать в наем (аренду) недвижимое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, производить расчеты по заключенным сделкам (л.д. 203-206, том 1).

29.12. 2013 года письмом от (ФИО)11 ответчик был поставлен в известность по вопросу увеличения размера арендной платы до (номер).метр (л.д. 27, том 1).

(дата) (ФИО)11 в письме в адрес ответчика указала, что считает договор расторгнутым и просит освободить занимаемое помещение с (дата) (л.д. 197, том 1).

(дата) ответчик произвел оплату аренды на новых условиях в размере (номер) рублей (за февраль), за период с (номер) произвел оплату в размере (номер)(номер) копеек платежным поручением (номер) от (дата) на основании счета от (дата) на сумму (номер) рублей (л.д. 45, 136, том 1).

(дата) ответчик вручил (ФИО)11 подписанные со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды и акт приема- передачи имущества (л.д. 195, 196, том 1).

По договорам аренды от (дата) и от (дата) (ФИО)11 (выступая от имени истца по доверенности) передала часть цокольного этажа ((номер) кв.метров) ответчику с (дата) по (дата) и с (дата) до (дата) соответственно, ответчик оплатил аренду по каждому договору в размере (номер) рублей (л.д. 207-220, том 1).

Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции, учитывая факты внесения арендатором платежей по арендной плате после уведомления арендодателя об одностороннем расторжении договора, отсутствия полномочий представителя собственника на одностороннее расторжение договора и неподписания сторонами акта приема-передачи арендованного помещения и нахождение в них имущества ответчика, пришел к выводу о том, что спорный договор не расторгнут в одностороннем установленном порядке, сохранил свое действие и ответчик нарушил обязательства по внесению арендной платы за период с марта 2013 года по октябрь 2014 года.

Между тем с указанными выводами судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ст. 453 ГК РФ).

На основании п. 5.4 спорного договора (номер) аренды части здания от (дата) года, арендодатель вправе в одностороннем порядке, внесудебном порядке, без обязательств возмещать убытки арендатора в связи с досрочным расторжением, расторгнуть настоящий договор аренды имущества с предварительным письменным уведомлением арендатора о расторжении за 30 календарных дней до даты расторжения договора. При этом, договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты направления уведомления о расторжении.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По доверенности от (дата) истец (в части касающейся гражданско-правовых сделок) уполномочил (ФИО)11 управлять и распоряжаться всем движимым и недвижимым имуществом, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, сдавать и принимать в наем (аренду) недвижимое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, производить расчеты по заключенным сделкам (л.д. 203-206, том 1).

Данная доверенность охватывает все полномочия представителя собственника в части заключенной спорной сделки, предусматривающей по п. 5.4 возможность одностороннего расторжения договора, и не требует дополнительных полномочий на одностороннее расторжение договора.

Согласно ст. ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. ст. 619, 622 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Правовое регулирование порядка одностороннего расторжения договора не связано с расторжением договора в судебном порядке.

Таким образом, в судебном заседании нашли свое подтверждение обстоятельства согласования сторонами при заключении спорного договора возможности одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя при уведомлении арендатора о расторжении договора, независимо от причин по п. 5.4. договора без судебного порядка.

Названная возможность также напрямую урегулирована законом и договорные условия соответствуют данным положениям закона.

Также, со стороны истца в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора с соблюдением установленного договором срока. При этом, уведомление не содержало условий о принятии, либо не принятии арендатором повышения размере арендного платежа (л.д. 197, том 1).

Уведомление ответчиком получено, данный факт не оспаривается ответчиком.

В ответ на названную инициативу истца о расторжении договора, ответчик (дата) произвел оплату аренды за февраль в размере (номер) рублей (за февраль), за период с (номер)(номер) марта произвел оплату в размере (номер) рублей (номер) копеек. А также, (дата) ответчик вручил (ФИО)11 подписанные со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды и акт приема- передачи имущества (л.д. 195, 196, том 1).

Вопрос о полномочиях представителя ответчика при подписании названных документов предметом исследования суда первой инстанции не являлся и истцом не ставился.

Таким образом, со стороны ответчика не было совершено действий, которые выразились в правовых последствиях сохранения действия спорного договора аренды, либо его продления на неопределенный срок, или срок договора.

Оплата за весь март 2013 года и последующие периоды арендатором не произведена, иных договоренностей в письменном виде не достигнуто.

До названного периода задолженности по арендной плате у ответчика не имелось.

Никаких повторных уведомлений об одностороннем расторжении договора ни договором, ни законом не урегулировано.

Более того, в подтверждение принятия одностороннего расторжения договора со стороны ответчика предприняты действия по освобождению помещения.

А именно, по договору возмездного оказания услуг от (дата) (ФИО)12 выполнил для ответчика работы по демонтажу в цокольном этаже и монтаж на 3-м этаже архивных систем в офисе по (адрес) период с (дата) до (дата) года.

(дата) года между ответчиком и ООО ЧОП «Викнинг» был заключен договор на охрану здания по (адрес), включая цокольный этаж, по дополнительному соглашению от (дата) цокольный этаж был исключен из числа охраняемой площади.

По акту от (дата) ответчиком был освобожден цокольный этаж, акт подписали работники ответчика и представитель ООО ЧОП «Викинг».

Несение расходов ответчика на содержание здания (включая коммунальные услуги) по (адрес) спорный период времени, не вызывает иных правовых последствий в отношении срока прекращения действия договора аренды.

При этом, истец, в свою очередь, после уведомления ответчика об одностороннем расторжении договора, в период с апреля (номер) продолжал направлять ответчику счета на оплату аренды ежемесячно в размере (номер) рублей, с июля (номер) года размер платы указывался в сумме (номер) рублей.

Однако, согласно ст. 655 ГК РФ, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу ст. ст. 1, 10 ГПК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно, и как собственник имущества ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан в свою очередь, своевременно совершить действия о приемке арендованного имущества. Поэтому, несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Как следует из материалов дела, (дата) истцом было получено уведомление ответчика о готовности передачи помещения в связи с расторжением договора аренды и его прекращением. Со стороны истца данное предложение не исполнено, оставлено без рассмотрения, предъявлены счета для оплаты.

Арендованные помещения фактически были освобождены арендатором, о чем свидетельствует изложенное выше поведение ответчика. Стороной истца в порядке ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного не представлено.

Наличие в спорном помещении имущества ответчика, выявленного на основании акта от (дата) (л.д. 147, том 1) допущено в связи с уклонением истца от принятия помещения.

Нахождение же ответчика в марте и феврале 2014 года в части названного помещения, которые зафиксированы показаниями свидетеля (ФИО)4, объясняется заключением договоров аренды от (дата) и от (дата) часть цокольного этажа (73,5 кв.метров). арендная плата по которым внесена.

Таким образом, материалами дела установлено, что спорный договор расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя с (дата), ответчик фактически освободил арендованные помещения и предлагал истцу принять объект недвижимости по акту приема-передачи, когда как последний уклонялся от его принятия, то есть фактически ответчик предпринял меры для возврата арендованного имущества арендодателя.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении между сторонами арендных отношений с (дата) и о наличии просрочки арендодателя в связи с неосуществлением действий по приему имущества, что в свою очередь, влечет для последнего утрату права требования с арендатора арендной платы и неустойки за период просрочки возврата имущества.

Соответственно, на ответчика не может быть возложена ответственность за нарушение договора аренды.

Указанные требования истца о взыскании задолженности по арендной плате судебная коллегия находит необоснованными и считает необходимым отказать в их удовлетворении.

Также, не подлежат удовлетворению производные требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и о компенсации судебных расходов.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, поскольку содержат основания для отмены состоявшегося по делу решения в части удовлетворения требований истца.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, нельзя признать решение суда законным и обоснованным. Соответственно, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе истцу (ФИО)1 в удовлетворении требований к ОАО ГСК «Югория» о расторжении договора, взыскании задолженности по договору.

Руководствуясь статьями 327 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Сургутского городского суда от (дата), отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований (ФИО)1 к ОАО ГСК «Югория» о расторжении договора, взыскании задолженности по договору, отказать.

Председательствующий: Волков А.Е.

Судьи: Воронин С.Н.

Гавриленко Е.В.