Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фадеевой И.Г. к Селивановой А.А. о государственной регистрации перехода права собственности

по апелляционной жалобе представителя Фадеевой И.Г. – Кузнецовой Н.А.

на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 11 декабря 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований Фадеевой Ирины Геннадьевны отказано.

Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения ответчика Селивановой А.А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Фадеева И.Г. обратилась в Бузулукский районный суд с иском к Селивановой А.А. о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование иска указала, что 15 января 2016 года между истцом и ответчиком был заключен в письменной форме договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик продала, а истец купила комнату в коммунальной квартире площадью *** кв.м., расположенную по адресу: (адрес). Указанная квартира принадлежала Селивановой А.А. на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от 30 октября 2015 года № ***. Для совершения сделки купли-продажи и подписания договора купли–продажи Селиванова А.А. выдала доверенность на имя Кузнецовой Н.А. Заключенный между ними договор купли-продажи был исполнен как в части оплаты, так и в части передачи комнаты во владение покупателю. Истец произвела расчет по сделке, передав ответчику оговоренную в пункте 8 договора сумму *** рублей. Селиванова А.А. передала истцу ключи от комнаты, после чего истец вселилась в нее и проживает по настоящее время. 15 января 2016 года стороны обратились в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на комнату. Регистрация была приостановлена на три месяца, так как Селивановой А.А. не были предоставлены отказы от права преимущественной покупки собственников других комнат. По истечении трех месяцев в регистрации права собственности истца на вышеуказанную комнату отказано. Срок действия доверенности, выданной на имя Кузнецовой Н.А., истек. Истец неоднократно, как устно, так и письменно обращалась к Селивановой А.А. по вопросу заключения сделки купли-продажи, но последняя отказывается заключать договор купли-продажи и от истца скрывается. Просила суд внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности на объект недвижимости: комнату, общей площадью *** кв.м. кадастровый номер ***, находящуюся по адресу: (адрес) от Селивановой А.А. к Фадеевой И.Г. на основании заключенного между ними договора купли-продажи от 15.01.2016.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласна Фадеева И.Г., в апелляционной жалобе, поданной ее представителем Кузнецовой Н.А., просит отменить обжалуемое решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Фадеева И.Г., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Селиванова А.А. является собственником комнаты, расположенной по адресу: (адрес), общей площадью *** кв.м., на *** этаже *** дома с удобствами – центральные отопление, водоснабжение, канализация, кадастровый номер ***, на основании договора № *** на передачу жилого помещения в собственность граждан от 30 октября 2015 года. (л.д. 9)

15 января 2016 года по договору купли-продажи Селиванова А.А. продала, а Фадеева И.Г. купила комнату, находящуюся по вышеуказанному адресу. (л.д. 91)

Селиванова А.А. получила денежную сумму в размере *** рублей в счет оплаты за проданную комнату в коммунальной квартире, что подтверждается распиской (л.д. 12).

Из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости от 02 ноября 2017 года № *** следует, что комната площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, расположена по адресу: (адрес). (л.д. 17)

Из копии реестрового дела следует, что истец и ответчик обратились с заявлением о переходе права собственности на спорную комнату в коммунальной квартире, представив договор купли-продажи от 15 января 2016 года, однако 28 января 2016 года Управление Росреестра по Оренбургской области уведомило стороны о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении спорной комнаты в связи с непредставлением в соответствии со статьями 42 ЖК РФ, 250 ГК РФ документов, подтверждающих, что продавец известил в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире, отказ остальных собственников комнат, оформленный в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные (л.д. 90).

Поскольку указанные документы представлены не были, 29 февраля 2016 года Управление Росреестра по Оренбургской области отказало Фадеевой И.Г. и Селивановой А.А. в государственной регистрации права собственности на спорную комнату. (л.д. 89)

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 31 октября 2016 года усматривается, что 25 октября 2016 года стороны повторно обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную комнату в коммунальной квартире, однако при заключении договора купли-продажи комнаты нарушены нормы действующего законодательства, что является препятствием к государственной регистрации. (л.д. 75)

31 мая 2017 года Управление Росреестра по Оренбургской области отказало Фадеевой И.Г. и Селивановой А.А. в государственной регистрации права собственности ( перехода права) на спорную комнату в связи с тем, что не представлены сведения об извещении продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. Кроме того, в ходе правовой экспертизы установлено, что собственниками квартиры являются два несовершеннолетних в возрасте 14 лет и четверо малолетних до 14 лет. Документов, подтверждающих письменное извещение несовершеннолетних, нет. Отказов от несовершеннолетних и согласия родителей не представлено. Отказов родителей малолетних от права преимущественной покупки от их имени также нет. Согласие органа опеки и попечительства на государственную регистрацию не представлены (л.д. 37).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи комнаты заключен с нарушением действующего законодательства о преимущественном праве покупки остальных собственников комнат в коммунальной квартире, что является препятствием к государственной регистрации права ( перехода права).

Кроме того, суд указал, что переход права собственности на спорную квартиру невозможен также ввиду государственной регистрации ограничения (обременения) права на основании определения судьи Бузулукского районного суда от 21 июля 2017 года.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, в соответствии с пунктом 8 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения в регистрирующий орган) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи от 15.01.2016 года подлежит регистрации право собственности (переход права) покупателя Фадеевой И.Г. на спорную комнату.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

По общему правилу, в соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается,

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ ( в редакции Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.

В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в редакции, действующей на момент представления документов для регистрации) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Поскольку при обращении сторон за государственной регистрацией прав на основании договора купли-продажи от 15.01.2016 не были представлены документы, подтверждающие извещение продавца Селивановой А.А. остальных собственников комнат в коммунальной квартире о продаже спорной комнаты и отказ остальных собственников от ее покупки, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество по вышеуказанной сделке купли-продажи.

По вышеизложенным основаниям доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене постановленного судом первой инстанции решения, поскольку не опровергают выводов суда о наличии законных оснований для отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 11 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Фадеевой И.Г. – Кузнецовой Н.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи