Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» по доверенности < Ф.И.О. >6 на решение Прикубанского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от 26 декабря 2016 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

< Ф.И.О. >8 обратился в суд с исковым заявлением к Единому институту развития в жилищной сфере АО «АИЖК» о признании права собственности на земельные участки, об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков.

В обоснование исковых требований указал, что 30.12.2011 года между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ООО «Зеленый сад» заключен договор №ДЗ-269 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с п. 1.1 договора, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 732049 кв.м, кадастровый <...>, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства малоэтажного жилья, расположенного по адресу: г.Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, принадлежащий арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2011 года серия 23-АИ <...>. В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2016 года № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» полномочия Фонда «РЖС» по вовлечению в оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности, передаются единому институту развития в жилищной сфере. На основании ст. 14 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» со дня вступления в силу закона (01.09.2016 г.) права и обязанности по заключенным договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом «РЖС» переходят к Единому институту развития в жилищной сфере (Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования», сокращенное наименование АО «АИЖК»), при этом заключение дополнительных соглашений к указанным договорам (контрактам, соглашениям) не требуется. < Ф.И.О. >8 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0116030:56 на основании договора уступки права от 17.06.2016 года № ЛСВ-7-УПТ/16. Договор уступки права зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, дата регистрации - 04.10.2016 года, номер регистрации - 23/001/849/2016-2076. В соответствии с условиями договора аренды от 30.12.2011 года из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0116030:56, были образованы 54 земельных участка. Пунктом 5.1 договора аренды установлено, что после осуществления кадастровых работ, на основании утвержденного надлежащим образом проекта планировки территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды, за исключением Образованных участков, расположенных в границах территорий общего пользования и подлежащих безвозмездной передаче Арендодателем в муниципальную (или государственную) собственность в порядке, установленном подпунктом 6.1.3 договора, в отношении которых выкуп арендатором не производится. В соответствии с п. 5.3, 5.3.1, 5.3.2 договора аренды арендатору предоставлено право выкупа образованных земельных участков по цене равной 159,88 рублей (установлена в соответствии с протоколом об итогах аукциона) за 1 кв.м и увеличенную на величину арендной платы за 1 кв.м, подлежащей выплате в течении срока аренды такого участка (IV квартал 2016 года), за вычетом арендной платы, оплаченной по договору аренды. Имея намерения реализовать предусмотренное договором аренды право выкупа, согласно п. 5.2. договора аренды, истец сообщил ответчику о принятом решении о выкупе образованных участков. Истец в соответствии со ст. 385 Гражданского кодекса РФ и требованиями договора аренды обратился 31.08.2016 года в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд РЖС), с письменным обращением (вх. <...>), которым уведомил арендодателя о переходе к нему прав по договору аренды и о намерении осуществить выкуп земельных участков в соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса РФ. В установленный тридцатидневный срок Фонд РЖС на указанное выше обращение не ответил. <...> истец повторно обратился с аналогичным заявлением в АО «АИЖК» (правопреемнику Фонда РЖС) о предоставлении счета для оплаты арендной платы за IV квартал 2016 года и о намерении осуществить выкуп земельных участков. Однако, до настоящего момента обязанность по заключению договора купли-продажи со стороны арендодателя не исполнена в связи, с чем арендатор обратился с настоящим исковым заявлением в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи земельных участков.

Представитель < Ф.И.О. >8 по доверенности < Ф.И.О. >4 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила суд их удовлетворить.

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности < Ф.И.О. >5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Решением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 26 декабря 2016 года исковые требования < Ф.И.О. >8 к Единому институту развития в жилищной сфере АО «АИЖК» о признании права собственности на земельные участки, об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков, удовлетворены частично. Признано за Единым институтом развития в жилищной сфере - АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» право собственности на 54 спорных земельных участка.

Единый институт развития в жилищной сфере АО «АИЖК» обязано в течении 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда, заключить с < Ф.И.О. >8 договоры купли-продажи, на условиях направленного договора купли-продажи, по цене 100203670 руб. 84 коп., без НДС.

В апелляционной жалобе поданной в Краснодарский краевой суд, представитель АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» по доверенности < Ф.И.О. >6 просит решение Прикубанского районного суда г.Краснодара от 26 декабря 2016 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, без полного исследования всех материалов дела.

Проверив материалы дела, выслушав представителя АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» по доверенности < Ф.И.О. >6, представителя ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности < Ф.И.О. >7, представителя < Ф.И.О. >8 по доверенности < Ф.И.О. >4, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 30 декабря 2011 года между Фондом «РЖС» (Правопреемником которого является АО «АИЖК») и ООО «Зеленый сад» был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-269.

В рамках вышеуказанного договора Фонд «РЖС» передал первоначальному арендатору земельный участок площадью 73,2 га (кадастровый <...>) для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, минимальный объем жилья в застройке должен составить не менее 60 000 кв.м.

26 января 2012 года решением Городской думы Краснодара № 25 по результатам разработки, согласования и публичного обсуждения утвержден генеральный план г. Краснодара, согласно которому спорный земельный участок был отнесен к зоне городских зеленых насаждений общего пользования, зоне общественно-делового и коммерческого назначения, территория спортивно-рекреационной зоны, зоне транспортной инфраструктуры, зоне застройки многоквартирными жилыми домами 4-9-16 этажей, зоне малоэтажной индивидуальной застройки.

10 сентября 2013 года ООО «Зеленый сад» передало свои права по договору аренды в пользу ООО «Элит Ком Риэлт» на основании договора цессии.

09 октября 2013 года права ООО «Элит Ком Риэлт» по договору аренды были переданы ЗАО «СтройКомИнвест» на основании договора цессии.

05 мая 2014 года права по договору аренды были переданы ЗАО «АврораИнвест». Государственная регистрация перехода прав и обязанностей осуществлена 21 мая 2014 года.

03.02.2016 года права по договору аренды были переданы ООО ИФК «Черноземье» на основании договора уступки прав и обязанностей. Государственная регистрация перехода прав и обязанностей осуществлена 27 апреля 2016 года.

17.06.2016 года права по договору аренды были переданы < Ф.И.О. >8 на основании договора уступки прав и обязанностей. Государственная регистрация перехода прав и обязанностей осуществлена 04 октября 2016 года.

01.12.2016 года в ЕГРП внесена запись о прекращении в отношении < Ф.И.О. >8 права аренды земельного участка <...>, площадью 732 049 кв.м, расположенного по адресу г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ.

< Ф.И.О. >8 обратился в суд с иском к АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» о признании за АО «АИЖК» права собственности на 54 земельных участка, образованных из земельного участка с кадастровым номером <...>

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, неправильно определил обстоятельства подлежащие выяснению.

Так судом первой инстанции не установлено, кто являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, из которого были образованы 54 земельных участка, зарегистрировано ли в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничение (обременение) права на основании договора аренды земельного участка от 30 декабря 2011 года № <...>, имелось ли у < Ф.И.О. >8 на момент принятия решения судом первой инстанции, право, а у АО «АИЖК» обязанность по заключению с договор купли продажи 54 земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером <...>, а также выполнены ли < Ф.И.О. >8, а также предыдущими арендаторами необходимые условия для заключения договора купли продажи 54 земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером <...>.

Судебной коллегией установлено, что в материалы дела не представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>.

Согласно п. 1 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.11.2014 года №356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с которым с 01 января 2015 года прекращено право собственности ответчика на переданные ему в качестве имущественного взноса Российской Федерации земельные участки и иные объекты недвижимого имущества.

При этом для достижения целей деятельности, решения задач, определенных Федеральным законом <...> от 24.07.2008 года «О содействии развитию жилищного строительства», АО «АИЖК» выступает в качестве агента Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что АО «АИЖК» в силу закона является собственником 54 земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером <...>, сделан без учета норм действующего законодательства.

Также суд первой инстанции не учел, что 01.12.2016 года в Единый государственный реестр прав на невидимое имущество внесена запись о прекращении права аренды

< Ф.И.О. >8 на земельный участок с кадастровым номером <...>, находящегося по адресу <...>, Прикубанский внутригородской округ.

В соответствии с ч. 1 ст.39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 1.1. п. 1 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Поскольку на момент обращения в суд с исковым заявлением право аренды < Ф.И.О. >8 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0116030:56 было прекращено, договор купли-продажи спорного земельного участка мог быть заключен исключительно на основании торгов.

Кроме того судом не дана оценка обстоятельствам исполнения < Ф.И.О. >8 условий договора аренды, которые должны быть выполнены к моменту заключения договора купли-продажи земельного участка.

Так в соответствии с п. 5.1 Договора после осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образом проекта планировки территории в границах первоначального земельного участка и государственного учета, вновь образуемых земельных участков арендатор вправе принять одно из следующих решений: о выкупе земельных участков; об использовании земельных участков на условиях аренды.

Согласно п. 5.3. Договора «Договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению после исполнения всех обязательств по Договору, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи образованного участка».

На момент вынесения оспариваемого судебного акта общий размер задолженности < Ф.И.О. >8 по арендной плате составлял 20 385 562,95 руб.

При этом, заключив земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства истец кроме обязательств по внесению арендных платежей за пользование арендованным имуществом принял на себя обязательства осуществить комплексное освоение земельного участка.

В соответствии с абз. 3 п. 1.2 Договора одним из элементов комплексного освоения земельного участка является осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного пользования.

Согласно п. 3.1.4 Договора Истец был обязан обеспечивать жилищное и иное строительство на образованных участках в границах участка поэтапно нарастающим итогом в следующие сроки:

в течении 3 (трех) лет аренды, исчисляемой в соответствии с п. 2.1. Договора с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Участка, строительство объектов жилого назначения общей площадью не менее 10 000 кв.м;

до окончания 4 (четвертого) года аренды - строительство объектов жилого назначения общей площадью не менее 30 000 кв.м;

до окончания 5 (пятого) года аренды - строительство объектов жилого назначения общей площадью не менее 60 000 кв.м.

В пределах максимального срока осуществления жилищного и иного строительства строительство объектов иного назначения.

Датой окончания жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участков является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах Участков.

Однако, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие исполнение < Ф.И.О. >8 всех обязательств по Договору, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи образованного участка, вопрос исполнения < Ф.И.О. >8, а также предыдущими арендаторами обязательств по осуществлению жилищного и иного строительства, благоустройства территории, а также обязательств по внесению арендных платежей судом не ставился и не исследовался.

Таким образом, установленные фактические обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для заключения договора купли-продажи спорных земельных участков.

Кроме того, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Как следует из положений ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд первой инстанции, при вынесении решения об обязании АО «АИЖК» заключить < Ф.И.О. >8 договор купли-продажи 54 земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0116030:56 по цене 100 203 670,84 руб., суд фактически резюмировал исполнение как < Ф.И.О. >8, так и предыдущими арендаторами обязательств по внесению арендных платежей.

Однако, суд не учел, что по договору аренды земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 декабря 2011 года №<...> за весь период его действия внесено в счет уплаты арендных платежей 76 571,90 руб., из них 14 600 000 руб. за право заключения договора аренды.

В настоящее время общая задолженность по договору аренды составляет 405 279 465,44 руб., из которых 349 837 489,36 руб. и 55 441976,08 руб. по оплате неустоек и государственной пошлины.

Задолженность ООО «Зеленый сад» составляет 112 841 975,78 руб., из которых 71 082 005 руб. задолженность по арендной плате за I, II, III кварталы 2013 года, и 41 759 970,64 руб. задолженность по оплате неустойки и государственной пошлины.

Задолженность ЗАО «СтройКомИнвест» составляет 74 912 382,66 руб., из них 61 230 377, 22 руб. копейки задолженность по арендной плате за IV квартал 2013 года, I, II кварталы 2014 года, и 13 682 005,44 руб. неустойка и государственная пошлина.

Задолженность ЗАО «АврораИнвест» по арендной плате за период И, III, IV кварталы 2014 года, I, IIIIIIV кварталы 2015 года и I квартал 2016 года составляет 144 581 087,59 руб.

Задолженность ООО ИФК «Черноземье» по арендной плате за период I, II, III, IV кварталы 2016 года составляет 52 558 456,60 руб.

Задолженность < Ф.И.О. >8 составляет 20 385 562,95 руб. за IV квартал 2016 года.

В соответствии с п. 5.3. Договора Цена выкупа за единицу площади Образованного участка устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона.

В соответствии с абз 13 протокола №<...> от 29.12.2011 года цена выкупа за 1 кв.м общей площади земельного участка составляет 159,88 руб., и увеличивается на величину арендной платы за 1 кв.м земельного участка, подлежащей выплате в течении срока аренды такого участка, за вычетом арендной платы, оплаченной по договору аренды.

< Ф.И.О. >8 по договору уступки прав и обязанностей по договору перешли не только права, но и обязанности, связанные с внесением арендных платежей.

Также суд первой инстанции не учел, что не получение < Ф.И.О. >8 ответа на письмо о предоставлении реквизитов АО «АИЖК» для перечисления арендной платы, не является основанием для ее невнесения, поскольку реквизиты АО «АИЖК» находятся в открытом доступе и размещены на официальном интернет сайте общества.

Кроме того, в соответствии с абз. 4 ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» АО «АИЖК» имеет право распоряжаться денежными средствами, размещенными на счетах Федерального фонда содействия развития жилищного строительства, а, следовательно, арендная плата < Ф.И.О. >8 могла быть внесена на расчетный счет, указанный в Договоре.

Таким образом, обращаясь в суд с вышеуказанными исковыми требованиями < Ф.И.О. >8 преследовал цель не защиты нарушенного права, а извлечения преимущества из своего недобросовестного поведения и уклонения от обязанности внесения задолженности по арендной плате за предшествующих арендаторов.

Таким образом, удовлетворяя исковые требования < Ф.И.О. >8 суд первой инстанции, не только освободил его и предыдущих арендаторов от обязанности по внесению арендных платежей, но и не учел установленного договором порядка цены выкупа спорных земельных участков.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных < Ф.И.О. >8 исковых требований не может быть признано законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных исковых требований отменить, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных административных исковых требований заявленных < Ф.И.О. >8 отказать.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Прикубанского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от 26 декабря 2016 отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований < Ф.И.О. >8 к Единому институту развития в жилищной сфере АО «АИЖК» о признании права собственности на земельные участки, об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков, отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи: