Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 - ФИО3 –ФИО7 на решение Калининского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата.

Заслушав доклад судьи ФИО11, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Фонду социальной и благотворительной помощи «Малахит» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности на объекты недвижимости.

Требования мотивированы тем, что дата между ФИО1 и Фондом социальной и благотворительной помощи «Малахит» был заключен договор займа, согласно которому заимодавец ФИО1 передает в собственность заемщику Фонду социальной и благотворительной помощи «Малахит» денежные средства в размере 100 000 000 рублей, а заемщик обязуется вернуть денежные средства в срок не позднее дата. По согласию сторон срок возврата денежных средств договора займа продлен до дата.

дата между ФИО1 и Фондом социальной и благотворительной помощи «Малахит» заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: двух административных зданий, площадью №... кв.м., и №... кв.м., земельного участка площадью №... кв.м., расположенных по адресу: РБ, адрес общей стоимостью 100 000 000 рублей.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи от дата денежные средства за указанные объекты уплачиваются покупателем полностью в день подписания договора купли-продажи.

Согласно акту приема-передачи денежных средств от датаФИО1 передала, а ФИО6 от имени и в интересах Фонда социальной и благотворительной помощи «Малахит» приняла в собственность указанное недвижимое имущество.

Истец ФИО1 указывает, что фактически денежные средства по обеим сделкам не передавались, фактически между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с отсрочкой платежа.

Истец, будучи пожилым человеком, согласилась с предложением представителя ответчика право требования оплаты за переданное имущество закрепить путем заключения договора займа на ту же сумму, что и по договору купли-продажи. Данное обстоятельство подтверждается соглашением о переносе срока уплаты по договору займа, изложенному рукописным текстом на обратной стороне договора займа, в котором стороны дата изменили срок возврата займа с дата на дата.

Подписывая акт приема-передачи от дата, ФИО1 считала, что в последующем оплата со стороны фонда «Малахит» будет произведена по договору займа денежных средств на сумму соответствующую договору купли - продажи от дата в размере 100 000 000 рублей.

ФИО1 в силу своего пожилого возраста полагала, что заключая договор займа денежных средств от дата на сумму 100 000 000 рублей, предоставила отсрочку фонду «Малахит» по оплате договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка от дата.

датаФИО1 в адрес Фонда «Малахит» было направлено уведомление о расторжении договора купли - продажи и соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от дата, подписанное ФИО1 в трех экземплярах, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного, ФИО1 просила расторгнуть договор купли-продажи от дата, заключенный между ФИО1 и Фондом социальной и благотворительной помощи «Малахит» следующего недвижимого имущества: административного здания, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: РБ, адрес, административного здания, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: РБ, адрес, земельного участка общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №... расположенного по адресу: РБ, адрес. Прекратить право собственности Фонда социальной и благотворительной помощи «Малахит» на указанное недвижимое имущество, взыскать с Фонда социальной и благотворительной помощи «Малахит» расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Решением Калининского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата в удовлетворении иска ФИО1 к Фонду социальной и благотворительной помощи «Малахит» о расторжении договора купли-продажи недвижимости от дата, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, представитель ФИО1 - ФИО3 –ФИО7 подала апелляционную жалобу, в которой просит вышеуказанное решение отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, считая его незаконным и необоснованным в связи с допущенным судом нарушениями норм процессуального и материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что поскольку ответчик взятые на себя обязательства по оплате недвижимости не исполнил, дата сторонами было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от дата. Однако, Росреестр отказал в регистрации заключенного между сторонами соглашения о расторжении купли-продажи недвижимого имущества от дата в связи с тем, что на основании представленных для регистрации документов, регистратор пришел к выводу, что сделка исполнена. Судом не дана оценка данным обстоятельствам, также не учтено, что обязательства по оплате денежных средств в размере 100 000 000 руб. покупателем не исполнены, что сторонами не оспаривалось, ответчиком признается данный факт. Не исследован вопрос о судьбе договора купли-продажи от дата, действует указанный договор, либо прекратил свое действие.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата№... «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 ГПК РФ такие лица не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин или если признает причины их неявки неуважительными.

Не явившиеся лица о причинах уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №... «О судебном решении» от дата, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального права Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия находит, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

Из материалов дела следует, что дата между ФИО1 (заимодавец) и Фондом социальной и благотворительной помощи «Малахит» в лице ФИО6 (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 100 000 000 руб. наличными денежными средствами, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу сумму займа в порядке и в сроки, предусмотренные договором. Договор займа от дата подписан сторонами.

Из пункта 5 договора займа от дата следует, что сумма займа в размере 100 000 000 руб. должна быть полностью возвращена заимодавцу не позднее дата.

Также имеется расписка заемщика от дата, согласно которому Фонд социальной и благотворительной помощи «Малахит» в лице ФИО6 получил в собственность от ФИО1 денежные средства в размере 100 000 000 руб.

Из расписки следует, что дата по обоюдному согласию сторон срок возврата денежных средств по договору займа продлен до дата.

Дополнительным соглашением к договору займа от дата срок действия договора займа продлен до дата.

дата между ФИО1 (продавец) и Фондом социальной и благотворительной помощи «Малахит» в лице ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

- административного здания, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: РБ, адрес (объект 1) стоимостью 65000000 рублей;

- административного здания, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: РБ, адрес (объект 2) стоимостью 20000000 рублей;

- земельного участка общей площадью №... кв.м. с кадастровым номером №... расположенного по адресу: РБ, адрес (объект 3) стоимостью 15000000 рублей.

Согласно акту приема-передачи от дата, ФИО1 передала, а ФИО6, действующая от имени и в интересах Фонда социальной и благотворительной помощи «Малахит» приняла в собственность следующее недвижимое имущество: административное здание, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: РБ, адрес (объект 1), административное здание, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №... расположенного по адресу: РБ, адрес (объект 2), земельный участок, общей площадью №... кв.м. с кадастровым номером №... расположенный по адресу: РБ, адрес (объект 3).

Из пункта 2 акта приема-передачи от дата следует, что покупатель передал, а продавец принял оговоренную в договоре купли-продажи №б/н от дата денежную сумму в размере 100 000 000 руб.

дата между ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО9 и Фондом «Малахит» в лице директора ФИО10 подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от дата.

дата между ФИО1 и Фондом социальной и благотворительной помощи «Малахит» в лице директора ФИО10 заключено соглашение о расторжении договора займа от дата.

Из пункта 2 соглашения о расторжении договора займа следует, что стороны настоящим соглашением подтверждают факт того, что договор займа от дата был заключен в качестве обеспечения исполнения заемщиком обязательств по договору купли-продажи от дата в части оплаты стоимости приобретаемых объектов недвижимости.

В пункте 3 соглашения о расторжении договора займа указано, что учитывая, что договор купли-продажи от дата расторгнут сторонами дата в связи с неоплатой заемщиком стоимости приобретенных нежилых объектов, стороны пришли к соглашению о расторжении договора займа от дата в связи с неисполнением заимодавцем обязанности по передачи денежных средств в размере 100 000 000 руб. заемщику.

Уведомлением Управления Росреестра по адрес от дата отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении от дата договора купли-продажи от дата. Указано, что обязательства, возникшие по договору купли-продажи от дата, исполнены надлежаще, что подтверждается записью в ЕГРН.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, исходил из того, что истцом не представлены какие-либо доказательства, подтверждающие, что денежные средства по договору купли-продажи ей не переданы, а также, что договор купли-продажи объектов недвижимого имущества и договор займа не содержат условий о том, что договор займа фактически имеет целью исполнение ответчиком своих обязательств по оплате приобретаемых объектов недвижимого имущества. Суд первой инстанции указал, что из буквального содержания договоров следует, что сделки носят самостоятельный характер, каких-либо соглашений об отсрочке платежа ни договор купли-продажи, ни акт не предусматривают.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФоб этих видах договоров.

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 ГК РФ).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судами, в качестве основания для расторжения договора купли-продажи и возврата недвижимого имущества истец указывает на отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также указанные разъяснения информационного письма N 21, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

Истец указывает, что оплата в размере 100 000 000 руб. со стороны покупателя не поступила. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Более того, факт отсутствия оплаты за проданное недвижимое имущество также подтверждается соглашениями сторон о расторжении договора купли-продажи недвижимости от дата и договора займа от дата.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции исходит из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил никакой денежной суммы за проданное недвижимое имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Данный вывод суда апелляционной инстанции согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №... (дата год).

При таких обстоятельствах, с учетом того, что ответчиком оплата за приобретенное по договору купли –продажи имущество не произведена, сторонами заключены соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости от дата и договора займа от дата в связи с неоплатой ответчиком стоимости приобретаемых недвижимых имуществ, решение Калининского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата подлежит отмене с принятием по делу нового решения о расторжении договора купли-продажи от дата, заключенного между ФИО1 и Фондом социальной и благотворительной помощи «Малахит» недвижимого имущества: административного здания, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: РБ, адрес, административного здания, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №... расположенного по адресу: РБ, адрес, земельного участка общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №... расположенного по адресу: РБ, адрес прекращении права собственности Фонда социальной и благотворительной помощи «Малахит» на указанное недвижимое имущество.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С учетом изложенного, с Фонда социальной и благотворительной помощи «Малахит» в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Указанное решение суда является основанием для регистрации прекращения права собственности Фонда социальной и благотворительной помощи «Малахит» на вышеуказанное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Калининского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к Фонду социальной и благотворительной помощи «Малахит» о расторжении договора купли-продажи недвижимости от дата, прекращении права собственности, взыскании расходов по оплате государственной пошлины удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от дата, заключенный между ФИО1 и Фондом социальной и благотворительной помощи «Малахит» недвижимого имущества:

- административного здания, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: РБ, адрес,

- земельного участка общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: РБ, адрес.

Прекратить право собственности Фонда социальной и благотворительной помощи «Малахит» на недвижимое имущество:

- административное здание, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №... расположенное по адресу: РБ, адрес,

- земельный участок, общей площадью №... кв.м., с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: РБ, адрес.

Взыскать с Фонда социальной и благотворительной помощи «Малахит» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Председательствующий

Судьи