Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 12.07.2016 г. Заслушав доклад судьи Толстика О.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество. Указал, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2014 г. и акта приема-передачи нежилого помещения от 26.03.2014 г. ФИО2 продал и передал, а он купил и принял в собственность магазин смешанных товаров (нежилое помещение) литер А общей площадью 61,50 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположенный на земельном участке общей площадью 575 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Отчуждаемая недвижимость принадлежала на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка и целого домовладения от 28.12.1995 г. Согласно п. 4 договора отчуждаемая недвижимость была продана ему за 20 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. 04.04.2014 г. он и ФИО2 обратились в Шолоховский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества. 21.04.2014 г. Шолоховским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ему было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с указанием, что отчуждение здания, находящегося на земельном участке, проводится вместе с земельным участком.

Продавать часть земельного участка, на котором расположен отчуждаемый магазин, ФИО2 отказался. ФИО1 был вынужден обратиться с исковым заявлением в суд о понуждении ФИО2 заключить договор купли-продажи земельного участка. Встречным исковым заявлением ФИО2 просил признать договор незаключенным и о возврате сторон по договору в первоначальное положение.

Решением Шолоховского районного суда Ростовской области от 02.06.2015 г. заявленные им исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи 36/100 доли земельного участка, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 575 кв.м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене 220 000 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований к нему ФИО2 было полностью отказано. Не согласившись с решением суда, ФИО2 подал апелляционную жалобу в Ростовский областной суд.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.09.2015 г. решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 02.06.2015 г. отменено в части удовлетворения заявленных им исковых требований, в отменной части постановлено новое решение, которым в удовлетворении его исковых требований к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи 36/100 доли земельного участка было отказано. В остальной части решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 02.06.2015 г. оставлено без изменения.

Сообщением от 21.07.2014г. Шолоховским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ему отказано в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

По настоящее время собственником магазина смешанных товаров является ФИО2 ФИО1 является добросовестным приобретателем и законным владельцем магазина смешанных товаров на основании договора, но по настоящее время не собственником указанного недвижимого имущества.

ФИО1 просил признать за ним право собственности на недвижимое имущество - магазин смешанных товаров (литер А) - общей площадью 61,50 кв. м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Просил суд также зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2014 г., акт приема-передачи нежилого помещения от 26.03.2014 г. и переход права собственности к нему - ФИО1, на магазин смешанных товаров (литер А) - общей площадью 61,50 кв. м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Прекратить право собственности ФИО2 на магазин смешанных товаров (литер А) - общей площадью 61,50 кв. м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным в силу его ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование встречных исковых требований ответчик сослался на то, что 26 марта 2014 г. между ним и истцом заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Земельный участок или его часть он продавать не хотел, а истец не хотел его покупать. Об этом свидетельствует отсутствие в предмете договора земельного участка (или его части), в акте приема-передачи от 26.03.2014 г. сведений о его приеме-передаче, в доверенности, которую покупатель выдал на имя ФНП и удостоверил у нотариуса, нет его воли на приобретение земли. Он не совершал никаких действий, свидетельствующих о намерении продать земельный участок (или его часть, или долю в праве собственности на него).

После подписания договора они обоюдно обратились в Шолоховский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с целью зарегистрировать право собственности и его переход на магазин смешанных товаров, подали соответствующие документы (в том числе заявление на государственную регистрацию, договор купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2014 года, акт приема-передачи).

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходящий НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2014 г. в ходе правовой экспертизы у государственного регистратора возникли сомнения в возможности проведения заявленной регистрации по причинам, препятствующим ее проведению: сделка купли-продажи магазина осуществлена без земельного участка.

Только в момент получения данного уведомления он узнал, что одновременно с магазином он должен был продать и соответствующую часть земельного участка. Однако он не хочет лишаться права собственности даже на часть земельного участка, и никогда не хотел этого.

Поэтому причины, по которым переход права собственности и государственная регистрация права собственности за ФИО1 приостановлены, не были устранены в установленный срок, в связи с чем ими получено сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Совершенная между ними сделка не имеет юридической силы.

Право собственности за ФИО1 на магазин смешанных товаров не зарегистрировано. В настоящее время он является его собственником.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи заключен только в отношении объекта недвижимого имущества - здания магазина и воля сторон по договору купли-продажи была направлена на отчуждение магазина без земельного участка. Спорное здание и земельный участок под указанным объектом подлежали совместной продаже, и объект недвижимости - магазин смешанных товаров не мог являться предметом договора купли-продажи в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В настоящее время магазин находится у него в собственности, он его использует по своему усмотрению. Единственным последствием недействительности ничтожной сделки является его обязанность возвратить ФИО1 денежные средства в счет стоимости магазина по договору в сумме 20 000 рублей. Добровольно принять указанные денежные средства тот от него отказывается, а он хочет и готов вернуть их в любой момент.

ФИО1 просил суд признать договор купли-продажи нежилого помещения - магазина смешанных товаров от 26 марта 2014 года, заключенный между ним и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности, и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: обязать его вернуть ФИО1 20 000 рублей в счет стоимости магазина смешанных товаров.

Решением Шолоховского районного суда Ростовской области от 12 июля 2016 г. иск ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворен частично.

Суд признал за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество - магазин смешанных товаров (литер А) - общей площадью 61,5 кв. м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Зарегистрировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход права собственности к ФИО1 на магазин смешанных товаров (литер А) -общей площадью 61,5 кв. м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Прекратил право собственности ФИО2 на магазин смешанных товаров (литер А) - общей площадью 61,50 кв. м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В остальной части иска ФИО1 отказал.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным в силу его ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки оставил без удовлетворения.

Взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 400 (одна тысяча четыреста) рублей.

Ранее принятые меры по обеспечению иска отменил. Снял арест с магазина смешанных товаров (литер А) - общей площадью 61,5 кв. м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

ФИО2 в своей апелляционной жалобе просит отменить обжалуемое решение суда в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании за ним права собственности на недвижимое имущество - магазин смешанных товаров (литер А) - общей площадью 61,5 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,; о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на магазин смешанных товаров к ФИО1; о прекращении права собственности ФИО2 на магазин смешанных товаров; об оставления без удовлетворения встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным в силу его ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки; о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 расходов по уплате государственной пошлины в сумме 1 400 рублей. Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, и об удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1

В части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о регистрации в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Договора купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2014 года, Акта приема-передачи нежилого помещения от 26.03.2014 года, решение не обжалует.

Апеллянт полагает, что судом неверно применен п.п. 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Суд неправильно определил, что для заключения договора купли-продажи магазина необходимо выделить его в натуре вместе с частью земельного участка. Для заключения договора купли-продажи магазина достаточно определить размер доли в праве собственности на земельный участок, на котором распложен продаваемый объект недвижимого имущества.

Суд неправильно применил ст. 305 ГК РФ, поскольку право владения у ФИО1 не возникло, поскольку документов-основание – договор является ничтожным. И магазин используется апеллянтом.

Судом не применен п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд не применил подлежащие применению нормы права, а именно п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Совершенная сделка не имеет юридической силы, за ФИО1 право собственности на магазин не зарегистрировано.

Суд не учел вступившее в законную силу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.09.2015 г., вступившее в законную силу, которым было отменено решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 02.06.2015 г. о понуждении апеллянта заключить договор купли-продажи земельного участка.

Кроме того, Шолоховским районным судом Ростовской области вынесено решение от 13.10.2014г., которым ФИО1 отказано в регистрации перехода права собственности на магазин смешанных товаров. То есть данный спор между теми же сторонами и по тем же основаниям, уже рассматривался ранее, поэтому в данной части производство по настоящему делу подлежало прекращению на основании абз. 2 п. 1 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Суд необоснованно положил в основу решения суда заключение эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составленное ООО «Оценка Плюс» 12.05.2015 г.

На апелляционную жалобу ФИО1 подал возражения, считает решение суда законным и обоснованным, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился ФИО2, просил удовлетворить апелляционную жалобу. Также явился ФИО1, представитель ФИО1 ФИО4, просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. Суд апелляционной инстанции и рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к выводу, что имеются основания для отмены решения суда, изложенные в ст. 330 ГПК РФ.

При вынесении решения суд руководствовался ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 131,218,549,551 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что между сторонами был заключен договор купли-продажи магазина смешанных товаров, который является частью здания, расположенного на земельном участке. При этом, как установлено заключением судебной строительно-технической экспертизы от 12.05.2015 г., определить долю земельного участка, занятую магазином и необходимую для его использования, не представляется возможным.

Суд посчитал, что приобретенная истцом ФИО1 в собственность часть здания в виде помещения магазина смешанных товаров не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания, в том числе принадлежащих ответчику жилых помещений в доме.

В связи с изложенным, по мнению суда первой инстанции не подлежит удовлетворению встречный иск ФИО2 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным в силу его ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества соответствует закону.

При удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности исходил из того, что 04.04.2014 г. договор купли-продажи был представлен истцом в Управление Росреестра по РО для регистрации перехода права собственности.

21.04.2014 года Управлением Росреестра государственная регистрация перехода права была приостановлена на 1 месяц. В обоснование принятого решения Управление Росреестра указало, что необходимо дополнительно представить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположено спорное помещение (л.д. 56-58).

21.07.2014 года в государственной регистрации прав на спорное недвижимое имущество Управлением Росреестра было отказано в связи с непредставлением в срок необходимых документов (л.д. 59-60).

Договор купли-продажи спорного помещения с актом приема-передачи, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в соответствии с нормами ГК РФ, считается заключенным с момента его подписания и передачи объекта недвижимости покупателю.

При этом поскольку истец ФИО1 приобрел жилое помещение по договору купли-продажи, произвел оплату в полном объеме, получил во владение спорное помещение по акту приема-передачи, полагая, что приобрел на него право собственности, что означает, что договор считается заключенным, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на спорное помещение, зарегистрировать переход права собственности к ФИО1 на это помещение и прекратить право собственности на него прежнего собственника - ответчика ФИО2

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не соглашается, полагает, что они основаны на неверном толковании норм материального права. В то же время встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании договора недействительным и ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев, если отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Как следует из материалов дела договор купли-продажи заключен только в отношении объекта недвижимого имущества - здания магазина и воля сторон по договору купли-продажи была направлена на отчуждение магазина без земельного участка. Спорное здание и земельный участок под указанным объектом, подлежали совместной продаже и объект недвижимости - магазин смешанных товаров не мог являться предметом договора купли-продажи в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 273, 552 гражданского кодекса Российской Федерации».

Земельный участок, который должен был быть передан ФИО1, предметом договора купли-продажи от 26.03.2014 года не являлся, какой-либо предварительной договоренности сторон о передаче земельного участка материалы дела не содержат, собственник земельного участка ФИО2 никаких активных действий, определенно свидетельствующих о его устранении от собственности на земельный участок, не совершал.

Как следует из материалов дела договор купли-продажи заключен только в отношении объекта недвижимого имущества - здания магазина и воля сторон по договору купли-продажи была направлена на отчуждение магазина без земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, договор купли-продажи от 26 марта 2014 г., заключенный между сторонами, является ничтожным, поскольку не соответствует нарушает требования закона.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При разрешении вопроса о применении последствии недействительности ничтожной сделки судебная коллегия полагает возможным взыскать с взыскать с ФИО5 А,И. в пользу ФИО1 полученные по договору денежные средства в сумме 20000 руб.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По смыслу указанных норм право собственности на объект недвижимости возникает у лица с момента государственной регистрации права, а не с момента заключения договора купли-продажи.

Согласно п. 5 договора купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2014 г. покупатель (ФИО1) приобретает право собственности на магазин смешанных товаров с момента регистрации перехода права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае право собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Литер А, общей площадью 61,5 кв.м. и вспомогательное помещение № 6 (коридор) площадью 5,9 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не возникло.

Таким образом, само себе заключение сторонами договора купли-продажи нежилого помещения-магазина автоматически не влечет переход права собственности на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования в порядке предусмотренном статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ввиду вышеизложенного судебная коллегия также не усматривает оснований для удовлетворения первоначального иска о признании права собственности на магазин за ФИО1, прекращении права собственности на указанное имущества ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 12.07.2016 г. отменить. Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 удовлетворить. Признать договор купли-продажи нежилого помещения – магазина смешанных товаров от 26 марта 2014 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1 недействительной ничтожной сделкой. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 полученные по договору денежные средства в сумме 20000 руб.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 октября 2016г.