Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Верхняя Тура, ФИО2, ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности, по апелляционной жалобе ответчика ФИО3 на решение Кушвинского городского суда Свердловской области от 29.07.2019.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Верхняя Тура о признании заключенным договора купли-продажи (расписки) от 04.03.2000, заключенным между ФИО1 и ФИО3 в отношении недвижимого имущества – жилого ..., по адресу: ..., с кадастровым номером №:208, признании за ней права собственности на указанный жилой дом.

В обоснование иска указала, что жилой дом, расположенный по адресу: ..., принадлежал ТАВ на основании договора купли-продажи от 16.02.1926, зарегистрированного в Кушвинском районном исполнительном комитете Тагильского округа Уральской области. После смерти ТАВ наследственное имущество в виде вышеуказанного дома фактически приняла его супруга, однако своего права не оформила. Сын ТАВ-ТАА после смерти родителей фактически принял наследство в виде указанного жилого дома, проживал в нем. Дочь ТАА ФИО4 после смерти отца к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обращалась, также фактически приняла наследственное имущество. Права собственности ТАА и ФИО3 не были зарегистрированы в установленном порядке.

Поскольку у ФИО3 отсутствовали документы о праве на жилой дом, при покупке дома была составлена расписка о том, что ФИО1 покупает дом по ... по цене 2000 рублей, дает задаток 1500 рублей, остальные обязуется отдать, ФИО3 с распиской согласилась. Таким образом, между ней и ФИО3 фактически был заключен договор купли-продажи жилого дома.

Решением Кушвинского городского суда Свердловской области от 29.07.2019 иск удовлетворен.

С таким решением не согласилась ответчик ФИО3, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новое решение, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

В обоснование жалобы указала то, что представленная расписка не соответствует требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимого имущества, что препятствует удовлетворению иска, поскольку условия договора купли-продажи сторонами не согласованы, право собственности за ФИО3 не было зарегистрировано.

В отзыве на жалобу Администрация городского округа Верхняя Тура возражала против удовлетворения жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3, Администрации городского округа Верхняя Тура, своих представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания направлением извещения по почте 26.09.2019, ФИО1, ФИО2 просили о рассмотрении дела в свое отсутствие в телефонограмме от 13.11.2019. Кроме того, участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили судебной коллегии о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, не представили доказательств об уважительности причин неявки, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, собственником жилого дома по адресу: ..., являлся ТАВ на основании договора купли-продажи от 16.02.1926, зарегистрированного в Кушвинском районном исполнительном комитете Тагильского округа Уральской области.

Истец, заявляя требования о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности, представил расписку о том, что ФИО1 покупает дом по ... по цене 2000 рублей, дает задаток 1500 рублей, остальные обязуется отдать, ФИО3 с распиской согласилась 04.03.2000. Данная расписка не подписана ФИО1

Истец утверждает об исполнении договора купли-продажи жилого дома между ФИО1 и ФИО3, ссылаясь на вышеуказанную расписку.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу, что данная расписка отвечает требованиям закона, предъявляемым к письменной форме документа, существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества согласованы.

Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда первой инстанции. В данном случае расписка не обеспечивает требования статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации к форме договора, также в расписке не согласованы существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Представленными по делу доказательствами не подтверждается согласование существенных условий договора купли-продажи недвижимости в соответствии с положениями статей 432, 454, 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

Расписка не содержит существенные условия договора, обязательство собственника имущества по передаче имущества в собственность и обязательство покупателя принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), содержание обязательства ФИО1 по покупке дома не указывает на обязательство продавца по продаже дома в собственность покупателя. В расписке не согласовано условие о цене спорного имущества, а именно не указано на полную оплату стоимости за жилой дом. Сведений об исполнении договора купли-продажи не представлено, ссылки истца на проживание истца в доме, несение расходов по содержанию спорного имущества, не позволяют сделать вывод об оформлении именно договора купли-продажи. Между тем, такого документа, который бы можно было рассматривать в качестве договора, стороной истца представлено не было.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Представленная в материалы дела расписка не отвечает требованиям статей 432, 434, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества. Расписка не подписана сторонами, подпись ФИО1 отсутствует, данная расписка не может заменить сам договор купли-продажи, заключенный в письменной форме, согласие с распиской ФИО3 не указывает на подписание договора купли-продажи. Отсутствие письменной формы договора является непреодолимым дефектом сделки, последствием которого является ее недействительность, вне зависимости от наличия иных доказательств.

Также не представлено доказательств отчуждения имущества правомочным лицом, учитывая, что материалы дела не содержат сведений о том, что жилой дом принадлежал ФИО3 на праве собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По своей природе требование о признании права собственности является требованием о констатации существующего права перед третьими лицами.

Возникновение, изменение и прекращение такого права, согласно положениям вышеуказанных норм права в их совокупности, зависит от регистрации права собственности за лицом в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату составления расписки) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 7 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в спорный период) сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То обстоятельство, что истец фактически проживает и пользуется спорным имуществом в отсутствие заключенного между сторонами договора купли-продажи, не может являться основанием для удовлетворения его требований о признании права собственности по заявленным основаниям.

Принимая во внимание, что свои требования о признании права собственности истец связывает с обязательством по договору, когда переход права собственности на спорное имущество к истцу, право на него в установленном законом порядке зарегистрировано не было ни за ФИО3, ни за ФИО1, отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

Ссылки истца на владение спорным недвижимым имуществом, уплату части денежной суммы, не позволяют сделать вывод об оформлении именно договора купли-продажи, однако истец вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности.

Выводы суда об обратном не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при неправильном применении норм материального права, что в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда и принятия нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кушвинского городского суда Свердловской области от 29.07.2019 отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО1 к Администрации городского округа Верхняя Тура, ФИО2, ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности отказать.

Председательствующий: Олькова А.А.

Судьи: Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.