Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего судьи Калимуллиной Е.Р., судей Ольковой А.А. и Протасовой М.М., при секретаре Кисельман Т.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 ( / / ) к обществу с ограниченной ответственностью «Мегадом» о взыскании задолженности по оплате по договору аренды,

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО2 (по доверенности от ( / / )) на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 21.11.2012.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истца ФИО2 (по доверенности от ( / / )), судебная коллегия

установила:

истец ФИО3 обратилась с иском к ООО «Мегадом» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от ( / / ) в сумме ( / / ) руб., оплате за потребленную энергию в размере ( / / ) руб., оплате пени в размере ( / / ) руб., расходов на оплату услуг представителя в размере ( / / ) руб.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указала, что ( / / ) между ( / / )6 и ООО «Мегадом» был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ( / / ), строение ( / / ), общей площадью ( / / ) Согласно условиям договора аренды, ежемесячный платеж за пользование нежилым помещением был определен с ( / / ) по ( / / ) в размере ( / / ) руб., с ( / / ) по ( / / ) в размере ( / / ) руб. ( / / ) жилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

( / / ) на основании соглашения о замене лица в договоре долевого участия в строительстве от ( / / ), нежилое помещение от ( / / )6 передано ФИО3 со всеми правами и обязанностями, с составлением акта приема-передачи от ( / / ), арендатор – ООО «Магадом» был уведомлен о смене арендатора и с января ( / / ) года производил оплату аренды ФИО3

С ( / / ) ( / / ) ответчик ООО «Мегадом» не производил оплату по договору аренды за пользование арендованным имуществом, в связи с чем образовалась задолженность, в гарантийном письме на ( / / ) ООГО «Мегадом» признало за собой задолженность по арендной плате в размере ( / / ) рублей и сумму пени в размере ( / / ) рублей, в гарантийном письме от ( / / ) ООО «Мегадом» обязалось выплатить сумму в размере ( / / ) рубля и сумму пени в размере ( / / ) рублей до ( / / ), фактически помещение было освобождено ( / / ).

Истец, считая свои права нарушенными, обратилась с вышеприведенными требованиями, просила взыскать с ответчика ООО «Мегадом» задолженность по оплате по договору аренды от ( / / ) в размере ( / / ) рублей, задолженность по оплате за потребленную энергию в размере ( / / ) рублей, пени в сумме ( / / ) рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере ( / / ) рублей, расходы на оплату государственной пошлины.

Представитель ООО «Мегадом» ФИО4, возражал против удовлетворения исковых требований, договор аренды нежилого помещения между истцом и ответчиком не заключался, имелся лишь предварительный договор аренды, в котором не был определен и согласован сторонами предмет договора. Фактическое пользование нежилым помещением ответчик не осуществлял, арендную плату перечислило истцу другое юридическое лицо – ООО «Амина». Гарантийные письма, подписаны неуполномоченным лицом ( / / ) и не имеют юридической силы.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против их удовлетворения, также указал, что между ООО «Мегадом» и ООО «Амина» по заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору аренды, о чем истцу достоверно известно, поскольку оплату по договору производило ООО «Амина».

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Оспаривая постановленное решение, представитель истца ФИО3 – ФИО2.(по доверенности от ( / / ) л.д.101) в апелляционной жалобе указала на его незаконность и необоснованность, считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, то обстоятельство, что не был заключен основной договор аренды не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку срок действия предварительного договора поставлен в зависимость от момента уведомления об утверждении акта ввода в эксплуатацию, установленные судом обстоятельства не подтверждены доказательствами, а именно ошибочны выводы суда о фактическом использовании помещения ООО «Амина» поскольку арендодатель своего согласия на замену арендатора не давал, судом не дана правовая оценка гарантийным письмам, не принято во внимание, что ( / / ) подписавший гарантийные письма являлся генеральным директором, то обстоятельство, что он был снят с занимаемой должности ( / / ) не подтверждено доказательствами, кроме того заявление о расторжении договора на охрану объекта от ( / / ) и заявление об отмене заочного решения суда от 01.02.2011 также подписано ( / / ) просила решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца ФИО2 (по доверенности от ( / / )), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы и проверив решение в пределах указанных доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 420, 422 ГК Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 606 ГК Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Однако право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, в силу положений статьи 219 ГК Российской Федерации.

Порядок осуществления государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пунктом 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в соответствии с положениями гражданского законодательства организация может заключить договор аренды помещений в здании только после получения свидетельства о праве собственности.

Вместе с тем ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено, что инвесторы (правообладатели) имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений.

Пунктом 3 ст. 131 ГК РФ определено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации.

Следовательно, инвестор (иной правообладатель), получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в том числе предоставления такого имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование третьему лицу.

Исходя из материалов дела, ( / / ) между ( / / )6 (арендодатель), являющимся инвестором строительства магазина ( / / ) на основании договора долевого участия в строительстве от ( / / ) и соглашения о замене лица от ( / / ) и ООО «Мегадом» (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения ( / / ) (строительный) общей площадью ( / / ) кв.м расположенного на ( / / ) этаже (л.д. 8-11).

( / / ) между ( / / )6, ФИО3 и застройщиком ООО «Стин Вест» заключено соглашение о замене лица в договоре долевого участия в строительстве от ( / / ) с ( / / )6 на ФИО3

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности выданному ( / / ), ФИО3 является собственником помещения (литер А), назначение нежилое, площадь общая ( / / ) кв.м. 1 этаж помещения №( / / ), ( / / ), расположенного по адресу ( / / ).

Согласно ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из условий предварительного договора от ( / / ) объектом аренды по данному договору является, расположенное по адресу ( / / ) нежилое помещение ( / / ) (строительный) общей площадью ( / / ) кв.м., находящееся на первом этаже (л.д.8), согласно свидетельству о государственной регистрации права ФИО5 по указанному адресу принадлежит нежилое помещение (литер А), площадью ( / / ) кв.м. с номерами на плане №( / / ), 73 (л.д.15), с учетом наличия расхождений в площади помещения, расположенного по адресу: ( / / ), наличие литера, определить какие именно из помещений, принадлежащих на праве собственности истцу, переданы ответчику в аренду, невозможно, что свидетельствует о несогласованности условия об объекте предварительного договора аренды нежилого помещения от ( / / ), в связи с чем, предварительный договор аренды является незаключенным.

При таких обстоятельствах, учитывая положения части 3 статьи 196 ГПК Российской Федерации суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы о том, что неверности вывода суда об истечении срока для заключения основного договора аренды, ошибочности выводов суда относительно фактического использования имущества помещения другим юридическим лицом (ООО «Амина»), поскольку арендодатель не давал своего согласия на замену арендатора, отклоняются, в силу того, что договор аренды не был заключен, судом постановлено решение по заявленным истцом требованиям.

Довод о том, что не дана надлежащая оценка гарантийным письмам, подписанным генеральным директором ООО «Мегадом» ( / / ) о наличии задолженности по арендной плате, не является основанием для отмены настоящего решения, в силу того, что требования заявлены о взыскании платежей по арендному договору, который признан незаключенным, выводы суда в этой части, в целом не влияют на правильное по существу судебное решение, при этом истец не лишен права на обращение в суд с иными требованиями.

Таким образом, решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих его отмену, нарушения норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК Российской Федерации, являющихся основанием для отмены решения судом не допущено.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 ст. ст. 320, 327.1, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 21.11.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Е.Р. Калимуллина

Судьи М.М. Протасова

А.А. Олькова