Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об обязании выплатить денежную компенсацию за долю в праве собственности, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 06 июля 2018

Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г., судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 об обязании выплатить денежную компенсацию за долю в праве собственности, указав, что стороны являются участниками общей долевой собственности на квартиру № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по 1/4 доли каждый. Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 10.04.2017 истец был вселен в указанное жилое помещение, суд определил порядок пользования квартирой между сособственниками. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 06.07.2017 решение суда первой инстанции было отменено, в иске истцу отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что принадлежащая ФИО1 доля в размере 1/4 является незначительной, по отношению к доле ФИО2, не может быть выделена в спорной квартире и являться самостоятельным объектом жилищных отношений.

Поскольку истец не может вселиться в спорное жилое помещение и пользоваться своей долей, просил суд взыскать с ответчиков компенсацию за 1/4 долю в праве общей долевой собственности, прекратив право собственности истца на указанную квартиру.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 06 июля 2018 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ФИО2, ФИО3, ФИО5, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО4 в пользу ФИО1 денежную компенсацию за его 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру №АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по 93750руб. с каждого. Признал право долевой собственности за ФИО2, ФИО3, ФИО4 на 1/4 долю в праве собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Взыскал с ФИО2, ФИО3, ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО4 государственную пошлину в размере 4329руб., в равных долях по 1443руб. с каждого. Взыскал с ФИО2, ФИО3, ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате экспертизы в сумме 1920руб., по 640руб. с каждого.

Не согласившись с решением суда в части определения суммы размера компенсации за долю в праве собственности, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил изменить решение суда, взыскав сумму компенсации исходя из рыночной стоимости квартиры. Заявитель считает, что судом неправильно применен абзац 2 п.11 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом», где разъяснено, что при невозможности выдела доли в натуре денежная компенсация за долю в праве общей долевой собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, размер компенсации за долю должен был быть определен судом исходя из рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения спора. Суд, определив рыночную стоимость квартиры, пришел к выводу о применении к размеру компенсации понижающего коэффициента, сославшись на заключение эксперта ООО «РЦЭ ЮФО» не обосновав указанный вывод и не сославшись на нормативные документы предусматривающие такое понижение. Заявитель считает, что выводы эксперта, в части применения понижающего коэффициента к размеру компенсации за долю, являются необъективными, примененная методика экспертом основана на журнальной статье, где речь идет об иных правоотношениях и предложении применять понижающие коэффициенты при продаже доли или части оборудования из всего производственного комплекса (завода). Апеллянт считает, что занижение стоимости доли нарушает его права и приводит к необоснованному обогащению ответчиков, получающих в собственность всю квартиру по заниженной стоимости. В дополнительной апелляционной жалобе заявитель указывает, что суд в резолютивной части не указал, что прекращение права собственности ФИО1 на 1/4 долю, а также признание за ФИО2, ФИО3, ФИО4 права собственности на долю произвести с момента выплаты денежной компенсации, в связи с чем указанный недостаток должен быть устранен судом апелляционной инстанции.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит оставить решение суда без изменения, доводы жалобы без удовлетворения, считая, что судом принято законное и обоснованное решение.

В заседание судебной коллегии ФИО1, ФИО3 не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно; не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; судебная коллегия с учетом положений ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.

Ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, поступившими возражениями, выслушав представителя ФИО1 – ФИО6, поддержавшего доводы жалобы, ФИО2, просившую решение оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 247, 252 ГК РФ, п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и исходил из того, что поскольку доля истца в спорной квартире не может быть выделена, он лишен возможности в пользовании спорной квартирой соразмерно своей доли, что установлено вступившим в законную силу судебным актом, то он имеет право на получение денежной компенсации с других сособственников за принадлежащую ему долю. Размер рыночной стоимости спорной квартиры определен судом исходя из заключения эксперта ООО «Региональный центр экспертиз ЮФО», стоимость доли истца с учетом понижающего коэффициента составила 281250руб., которую суд счел возможным принять за основу при разрешении заявленных исковых требований. Суд посчитал, что применение понижающего коэффициента к размеру стоимости доли истца является правильным, поскольку на его долю приходится 6,9кв.м. в спорной квартире, в силу чего доля является низколиквидной на рынке недвижимости, в связи с чем применение понижающего коэффициента является обоснованным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о праве истца на получение денежной компенсации с ответчиков за принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Между тем, считает, что вывод суда о применении понижающего коэффициента к стоимости доли истца является необоснованным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 06.07.2018 отменено решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 10.04.2017, которым определен порядок пользования квартирой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН между ФИО1 собственником 1/4 доли и ФИО2 собственником 3/4 доли в праве собственности, принято новое решение, которым ФИО1 в иске об определении порядка пользования квартирой, нечинении препятствий в пользовании было отказано. Судебная коллегия пришла к выводу, что доля ФИО1 в спорной двух комнатной квартире не может быть выделена, осуществлять фактическое пользование спорным жилым помещением соразмерно доле в праве общей долевой собственности для него не представляется возможным. Кроме того отмечено, что ФИО1 в квартире не проживал, не вселялся, по указанному адресу не зарегистрирован, имеет иное постоянное жилье для проживания. В родственных отношениях с ответчиком не состоит. В спорной квартире постоянно проживает ответчик и двое её несовершеннолетних детей.

При рассмотрении данного спора суд также исходил из того, что на 1/4 долю в праве собственности ФИО1 в спорной квартире приходится 11,78 кв.м. общей площади и 6,9 кв.м. жилой. Сособственниками квартиры по 1/3 доли каждый являются ФИО2, ФИО3, ФИО4 Представитель ответчиков в суде не возражала против выплаты истцу денежной компенсации за причитающуюся его долю в праве собственности, согласно заключения судебного эксперта.

Обращаясь в суд с иском о выплате денежной компенсации за 1/4 долю в праве собственности, истец предоставил заключение эксперта ООО «Центр судебной экспертизы и оценки НовЭкс», согласно которого рыночная стоимость жилого помещения составила 2327541 руб.

Определением суда от 04.04.2018 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Региональный центр экспертиз ЮФО». Согласно заключению эксперта №5 от 25.06.2018 итоговое значение рыночной стоимости квартиры составило 1800000 руб. При определении рыночной стоимости квартиры эксперт исходил из места расположения спорного объекта, нахождения рядом объектов инфраструктуры, технического состояния, планировки. Экспертом осуществлен выход на место и осмотр спорного объекта недвижимости, в подтверждение чего представлены фотоматериалы. В заключении проведен анализ рынка жилья, приведены все этапы оценки, подробно описаны подходы и методы оценки рыночной стоимости, анализ всех существующих факторов; указано нормативное, методическое и другое обеспечение, использованное при проведении оценки, описание приведенных исследований; рыночная стоимость квартиры определена экспертом в соответствии со сложившейся конъюнктурой цен; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ; он имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальность, стаж работы, независим от интересов истца и ответчика, а потому оснований не доверять представленному заключению в части определения рыночной стоимости квартиры у суда не имелось.

Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве оценки рыночной стоимости спорной квартиры заключение ООО «Центр судебной экспертизы и оценки НовЭкс", поскольку при подготовке указанного заключения оценщик не выходил на место, не осматривал квартиру, представленные им аналоги для сравнения не соответствовали району расположения спорной квартиры, этажности, в связи с чем заявленная в заключении рыночная стоимость являлась завышенной и не соответствующей фактической стоимости спорной квартиры.

Таким образом, судебная коллегия соглашается, что рыночная стоимость спорной квартиры составляет 1 800 000руб.

Однако, согласиться с выводом суда, что к стоимости доли истца должен быть применен понижающий коэффициент, в связи с чем её размер составит 281250 руб., вместо 450 000руб., не может. Судом в указанной части выводы основаны на неверном применении норм материального права к спорным правоотношениям, без учета выкупа доли сособственниками, а не третьими лицами. В результате перехода права собственности на 1/4 долю к ответчикам, которые являются собственниками по 1/4 доли в праве собственности каждый на спорную квартиру, они станут единоличными собственниками квартиры, в связи с чем ликвидность права у ответчиков возрастет, поскольку они будут иметь возможность отчуждения объекта в целом, а не его доли.

Применение понижающего коэффициента могло быть предметом рассмотрения суда, когда имело бы место разделение единоличного права собственности на объект в целом на доли, поскольку в таком случае, действительно, в силу особенностей правового режима, рыночная ликвидность доли и ее привлекательность для покупателя будет меньше, в связи с чем требуется установление действительной продажной стоимости такой доли.

Давая оценку экспертному заключению ООО «Региональный центр экспертиз ЮФО» №5 от 25.06.2018 в части определения стоимости доли в праве 1/4 на квартиру, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 11 приведенного Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должно быть указано точное описание объекта оценки.

В отчете должны быть указаны точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, в силу ст. 20 Закона об оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. В соответствии с п. 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО)" (далее по тексту - ФСО), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартом, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Пунктом 4 ФСО установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, принципов существенности (в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки), обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

Подпунктом "е" пункта 8 ФСО установлено, что в отчете об оценке должна быть приведена информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки.

В силу пункта 15 ФСО отчет об оценке должен содержать описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Согласно п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО)" информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Судебная коллегия считает, что принятое судом в основу для определения размера стоимости доли в праве ? на квартиру заключение экспертизы ООО «Региональный центр экспертиз ЮФО» №5 от 25.06.2018, вышеуказанным требованиям не соответствует.

Как следует из указанного заключения, так пояснений эксперта Л. Г.И. в судебном заседании, эксперт не мог привести нормативные или иные методические рекомендации, которые подлежат применению при определении рыночной стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости. Эксперт указал, что рынок продажи долей на квартиры, расположенные в многоквартирных домах не развит, ввиду того что отсутствуют подобные предложения на продажу, преимущественно по той причине, что в большинстве случаев произвести выдел не представляется возможным, в связи с чем он не мог провести анализ предложений имеющихся на рынке недвижимости, поэтому использовал при оценке рекомендации представленные в статье ФИО7. «Об оценке доли в общей долевой собственности на недвижимость», применив понижающий коэффициент, согласно формуле Чилтона.

Судебная коллегия считает, что рыночная стоимость доли в квартире не может быть определена исходя из предположении эксперта, которое не подтверждены доказательствами, в связи с чем заключение в данной части не может быть принято во внимание и положено в основу принятого решения.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (п. 11) разъяснено, что при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. Лицо, получившее денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем, может быть выселено по иску любого участника общей собственности.

Согласно ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" №135-Ф3 от 29.07.1998 года в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.

При таком положении, с целью недопущения неравенства положения сторон в результате приобретения права собственности на объект в целом, судебная коллегия считает, что необходимо определить денежную компенсацию за долю в праве собственности исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную в экспертном заключении №5 от 25.06.2018 ООО «Региональный центр экспертиз ЮФО», которая составила сумму 1 800 000руб. Стоимость 1/4 доли в праве на квартиру в виде денежной компенсации составит 450.000руб., в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит изменению, поскольку принято с нарушением положений п.п.1 ч.1 ст. 330 ГПК РФ.

В суде апелляционной инстанции ФИО2 указывала, что ответчики имеют интерес в выкупе доли истца в спорной квартире, заинтересованы в присоединении его доли, вопрос финансовой составляющей будет разрешен. Поскольку доля истца подлежит распределению между оставшимися сособственниками спорной квартиры в равных долях, т.е. по 1/12 доли каждому, то ФИО2, ФИО3, ФИО4 соразмерно приобретаемой доли обязаны выплатить истцу денежную компенсацию, т.е. по 150 000руб. каждый. Право собственности ФИО1 на 1/4 долю в праве собственности на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН подлежит прекращению, после выплаты денежной компенсации.

Поскольку судебной коллегией решение суда изменено, то применительно положений ч.3 ст. 98 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, также подлежит изменению размер государственной пошлины взысканной с ответчиков в доход местного бюджета, который составит сумму по 2566,67руб. с каждого.

Учитывая приведенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что резолютивная часть судебного решения суда первой инстанции подлежит изложению в иной редакции.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 06 июля 2018 года изменить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную компенсацию за долю в праве собственности в размере 150 000 руб.

Признать за ФИО2 право собственности на 1/12 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после выплаты ФИО1 денежной компенсации, увеличив её долю до 1/3 в праве общей долевой собственности.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную компенсацию за долю в праве собственности в размере 150 000 руб.

Признать за ФИО3 право собственности на 1/12 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после выплаты ФИО1 денежной компенсации, увеличив его долю до 1/3 в праве общей долевой собственности.

Взыскать с ФИО2, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО4 в пользу ФИО1 денежную компенсацию за долю в праве собственности в размере 150 000 руб.

Признать за ФИО4 право собственности на 1/12 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после выплаты ФИО1 денежной компенсации, увеличив его долю до 1/3 в праве общей долевой собственности.

Прекратить право собственности ФИО1 на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после получения им денежной компенсации стоимости 1/4 доли в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО3, ФИО2, действующей за себя и за несовершеннолетнего ФИО4 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 7 700руб., т.е. по 2566,67руб. с каждого.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи

Текст мотивированного апелляционного определения составлен 10.12.2018