Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо - публичное акционерное общество «Сбербанк России» об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 09 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Сеник Ж.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании судебных расходов, в обоснование которого указал, что стороны являются бывшими супругами. Определением Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 18.03.2016г. стороны заключили мировое соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Согласно п.1 указанного мирового соглашения, стороны пришли к соглашению о том, что совместно нажитым имуществом супругов в период совместного брака является квартира №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, приобретенная ими по договору купли-продажи от 03.07.2014г.

Согласно п. 10 мирового соглашения между сторонами достигнута договоренность о совместном взаимодействии с даты подписания мирового соглашения, с целью реализации недвижимого имущества, приобретенного ими в период брака, третьим лицам по рыночной стоимости.

На сегодняшний день квартира не реализована и находится в совместной собственности сторон. Ответчик, по утверждению истца, уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения, устанавливая, в том числе, завышенную стоимость квартиры по сравнению с ее рыночной стоимостью.

Согласно оценке рыночная стоимость квартиры составляет 2229000 рублей.

30.04.2017г. с целью исполнения условий мирового соглашения истец, действующий за себя лично и за ответчика, заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с покупателем Г.В.А. Предварительным договором установлен срок заключения основного договора - 25.05.2017г., определена стоимость квартиры в размере 2 200 000 рублей. Однако ответчик не согласилась реализовать свою долю и от заключения основного договора купли-продажи уклонилась, в результате чего покупатель отказался от приобретения данной квартиры.

Истец просил суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи указанной квартиры по рыночной стоимости в размере 2 229 000 рублей, взыскать понесенные судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 40000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решением Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 09 августа 2017 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым решением, ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 09 августа 2017 года, обязать ФИО2 заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по рыночной стоимости, определенной в размере 2 229 000 руб.; взыскать с ФИО2 в свою пользу расходы по оплате оценки рыночной стоимости квартиры в размере 6000 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 выражает несогласие с выводом суда о том, что им не было представлено доказательств, свидетельствующих о заключении между сторонами соглашения о порядке отчуждения спорной квартиры. Указывает на то, что мировым соглашением стороны согласовали предмет, его стоимость и срок исполнения соглашения о продаже квартиры, в связи с чем, полагает, что на момент подписания мирового соглашения стороны заключили предварительный договор с рамочными условиями. Данный договор, по мнению заявителя жалобы, имеет юридическую силу и является обязательным для каждой из сторон.

Приводит довод о том, что суд, утвердив мировое соглашение, признал его условия соответствующим закону и требованиям к предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Ссылается на то, что суд неверно истолковал и применил положения ст.246 ГК РФ, согласно которой, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, поскольку в момент подписания мирового соглашения ответчик, сознательно взяв на себя обязательство продать принадлежащую ему долю, тем самым реализовала свое право на распоряжение собственностью.

Полагает, что суд не оценил факт необоснованного завышения ответчиком продажной стоимости квартиры.

Обращает внимание судебной коллегии на то обстоятельство, что в результате завышения ответчиком продажной стоимости квартиры, предложения по заключению договора купли-продажи указанного жилого помещения не поступают.

Указывает на то, что представленный ответчиком отчет о рыночной стоимости квартиры не отражает действительную стоимость данного имущества, а отчет о рыночной стоимости квартиры, представленный истцом, выполнен с учетом обременения.

Полагает, что судом необоснованно не были учтены показания свидетеля - сотрудника агентства недвижимости, который пояснил, что цена квартиры в размере 2 500 000 рублей является завышенной.

По мнению заявителя жалобы, судом при вынесении решения не было принято во внимание то обстоятельство, что ответчик продает квартиру, находящуюся в совместной собственности, пользуется указанным жилым помещением единолично, не предоставляя истцу возможности реализовать свое право на проживание или продажу данного имущества.

Обращает внимание судебной коллегии на то обстоятельство, что мировое соглашение было заключено между сторонами в связи с невозможностью совместного проживания.

На апелляционную жалобу от ответчика поступил письменный отзыв с просьбой решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеются в материалах дела уведомления (л.д.200,203,205)

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушавпредставителя ФИО2 на основании доверенности ФИО3, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ввиду следующего:

Принимая решение, суд руководствовался положениями статей 246, 421, 445, 555 Гражданского кодекса РФ и исходил из отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит квартира №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по 1/2 доли каждому (л.д. 14-17). Квартира приобретена сторонами в период брака по договору ипотеки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.07.2014г. и является их совместной собственностью, что не оспаривалось сторонами.

Определением Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 18.03.2016г. между ФИО1 и ФИО2 заключено мировое соглашение по разделу совместно нажитого имущества. Определение суда вступило в законную силу и не обжаловано (л.д.11-13).

Согласно условиям мирового соглашения стороны пришли к соглашению о том, что совместно нажитым в период брака имуществом является квартира №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 41,0 кв.м, этаж 4, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, приобретенная по договору купли-продажи от 03.07.2014г.

В п. 10 определения об утверждении мирового соглашения указано, что стороны приходят к соглашению о совместном взаимодействии с даты подписания мирового соглашения с целью реализации недвижимого имущества, приобретенного в период брака третьим лицам по рыночной его стоимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в определении об утверждении мирового соглашения не содержится указания на то, что ответчик ФИО2 берет на себя обязательства по продаже спорной квартиры, а доказательств того, что между сторонами заключено соглашение о порядке отчуждения спорной квартиры не представлено. Суд также учитывал, что ответчику, как и истцу, принадлежит только ? доля в квартире, тогда как истец ссылается на заключением им предварительного договора купли-продажи целой квартиры.

Суд посчитал не основанным на законе и не подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на ответчика обязанности по заключению договора о продаже целой квартиры в связи с отсутствием в материалах дела доказательств отказа ответчика от заключения договора.

Суд отклонил доводы истца о завышенной стоимости квартиры, как не соответствующие действительности, поскольку установление продажной цены является правом собственника квартиры.

При этом суд принял во внимание факт нарушения прав ответчика, поскольку последняя не была ознакомлена с предварительным договором. В предварительном договоре указано, что истец ФИО1 действует за себя лично, за ответчика ФИО2, при этом, ответчик не уполномочивала истца действовать от своего имени и доверенности ему не выдавала (л.д.78).

С данными выводами судебная коллегия соглашается, находит их законными и обоснованными.

Положения ст. 421 Гражданского кодекса РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе.

Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Правила, установленные в ст. 445 Гражданского кодекса РФ для заключения договора в обязательном порядке, применяются лишь в случаях, когда заключение договора обязательно в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия считает необходимым отметить, что само по себе несогласие ФИО1 с выводом суда о непредставлении истцом доказательств, свидетельствующих о заключении между сторонами соглашения о порядке отчуждения спорной квартиры, в силу положений ст. 330 ГК РФ не может являться основанием для отмены постановленного решения.

Доводы заявителя жалобы о том, что на ответчика возлагается обязанность по заключению договора купли-продажи квартиры со ссылкой на условия мирового соглашения не могут быть приняты во внимание судебной коллегии и повлечь отмену законного решения, поскольку исходя из буквального толкования пункта 10 мирового соглашения, предусматривающего, что стороны пришли к соглашению о совместном взаимодействии с целью реализации недвижимого имущества, не следует, что на ответчика возлагается обязанность по реализации принадлежащей ей доли за конкретную цену, в конкретные сроки и на определенных условиях.

Согласно закона мировое соглашение представляет собой соглашение сторон, то есть сделку, вследствие чего к этому соглашению, являющемуся одним из средств защиты субъективных прав, помимо норм процессуального права, подлежат применению нормы гражданского права о договорах, в том числе правила о свободе договора. Таким соглашением, если оно утверждено судом, стороны прекращают спор (полностью или в части) на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок. В силу принципа свободы договора мировое соглашение может содержать любые не противоречащие закону или иным правовым актам условия. Вопреки доводам апелляционной жалобы из содержания мирового соглашения не следует, что между сторонами была достигнута договоренность относительно стоимости и сроков исполнения соглашения о продаже квартиры.

Доводы заявителя жалобы о том, что на момент подписания мирового соглашения стороны заключили предварительный договор с рамочными условиями, который является обязательным для каждой из сторон, подлежит отклонению в силу следующего: при заключении предварительного договора с Г.В.А. были нарушены права ответчика, поскольку с предварительным договором ее не ознакомили, она его не подписывала. В предварительном договоре указано, что истец ФИО1 действует за себя лично, за ответчика ФИО2, тогда так ответчик не уполномочивала истца действовать от своего имени и доверенности ему не выдавала (л.д.78). На момент рассмотрения дела в суде заключение сделки по продаже спорной квартиры не являлось актуальным, поскольку покупатель отказался от заключения договора и никакого другого варианта продажи квартиры стороны на день рассмотрения дела в суде не представили.

С учетом изложенного, подлежит также отклонению довод жалобы о том, что суд, утвердив мировое соглашение, признал его условия соответствующим закону и требованиям к предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Довод апеллянта о том, что в результате завышения ответчиком продажной стоимости квартиры, предложения по заключению договора купли-продажи указанного жилого помещения не поступают, не может быть принят во внимание судебной коллегии, поскольку истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, предусматривающей, что каждая сторона представляет должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, не было представлено никаких объективных доказательств в его обоснование.

Довод заявителя жалобы относительно завышения ответчиком цены квартиры подлежит отклонению, поскольку установление продажной цены является правом продавца. Кроме того, согласно ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи объекта недвижимости должно быть оговорено условие о цене. В случае не указания в договоре данного условия, он считается незаключенным.

Довод жалобы о том, что ответчик не согласен с оценкой квартиры, так как кадастровая стоимость занимаемой ими квартиры выше, чем указанная в отчете рыночная стоимость этой же квартиры, не влечет отмену решения суда, так как суд первой инстанции дал правовую оценку вышеуказанным заключениям в силу положений ст. 67 ГПК РФ, и принял их как достоверные и допустимые доказательства по делу.

Довод апеллянта о том, что представленный ответчиком отчет о рыночной стоимости квартиры не отражает действительную стоимость данного имущества, не может повлечь отмену постановленного судом решения, поскольку судом первой инстанции была дана надлежащая правовая оценка данному отчету в силу положений ст. 67 ГПК РФ. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Довод заявителя жалобы о том, что судом дано неверное толкование положениям ст.246 ГПК РФ, подлежит отклонению в силу следующего. Как следует из содержания ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Приведенная норма права содержит императивные правила о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности. Правомочие распоряжения традиционно включается в триаду правомочий собственника и представляет собой субъективное право определять юридическую судьбу объекта собственности путем заключения любых сделок, а также совершения иных распорядительных действий в отношении имущества. В данной ситуации необходимо учитывать, что в п. 1 ст. 246 ГК РФ законодатель определяет правила распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, а не долей в праве собственности на такое имущество. Особенность реализации правомочий собственников по распоряжению общим имуществом заключается в необходимости согласовывать волю всех сособственников. Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, какого-либо соглашения между истцом и ответчиком по вопросу отчуждения спорной квартиры не заключалось, в связи с чем оснований для отмены решения по приведенному доводу судебная коллегия не усматривает.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не учел показания свидетеля - сотрудника агентства недвижимости не может также повлечь отмену решения, поскольку согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценил относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, то есть при оценке доказательств суд нормы процессуального права не нарушил. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно счел представленный объем доказательств достаточным и дал им надлежащую оценку.

Ссылки апеллянта на то, что мировое соглашение было заключено между сторонами в связи с невозможностью совместного проживания, а также на то, что ответчик продает квартиру, находящуюся в совместной собственности, пользуется указанным жилым помещением единолично, не предоставляя истцу возможности реализовать свое право на проживание или продажу данного имущества, не имеют значения для разрешения требований, предъявленных истцом к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 330 ГПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 09 августа 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 16.11.2017 года.