Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску Акционерного общества «Тагилбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1 о понуждении к заключению дополнительного соглашения и встречному иску ФИО1 к Акционерному обществу «Тагилбанк» о признании договора залога прекратившимся, по апелляционной жалобе ответчика на решение Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 15.08.2019.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения ответчика, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

Акционерное общество «Тагилбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратилось в суд с иском к ФИО1 о понуждении ФИО1 заключить с АО «Тагилбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» дополнительное соглашение к договору залога недвижимого имущества от 11.03.2008 на предложенных истцом условиях.

В обоснование требования указано, что 22.02.2008 между ФИО1 и ОАО «Тагилбанк» был заключен кредитный договор <***>, согласно которому ответчику был предоставлен долгосрочный кредит в виде кредитной линии в сумме 4000000 руб. на потребительские цели. В обеспечение исполнения обязательств между истцом и ответчиком был заключен договор залога 11.03.2008 недвижимого имущества, предметом которого являлись объект незавершенного строительством, литер А, степень готовности по факту 66%, право аренды земельного участка с кадастровым номером №:80, расположенные по адресу: ...

В силу пункта 2.7 договора залога залогодатель обязан в случае оформления права собственности на вышеуказанный земельный участок в трехдневный срок передать в залог указанное право, оформив дополнительное соглашение к настоящему договору залога.

По договору купли-продажи от 21.10.2013 муниципальное образование г. Нижний Тагил продал ответчику земельный участок с кадастровым номером №:80, переход права собственности зарегистрирован 09.10.2018.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.10.2018 по делу № А60-51084/2018 АО «Тагилбанк» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

11.04.2019 было зарегистрировано право собственности АО «Тагилбанк» на жилой дом, расположенный по адресу: ....

Ссылаясь на соглашение сторон, предусмотренное пунктом 2.7 договора залога, направленное на обеспечение возможности распоряжения залогодержателем земельным участком, расположенным под объектом недвижимости, и возможность перехода прав на него залогодержателю с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, истец направил ответчику требование о заключении дополнительного соглашения в нотариальной форме 05.04.2019 у нотариуса города Екатеринбурга ФОВ и проект дополнительного соглашения. Однако ответчик в назначенное время не явился к нотариусу для заключения дополнительного соглашения, тем самым уклонился от заключения дополнительного соглашения, что подтверждается справкой нотариуса от 05.04.2019.

ФИО1 подано встречное исковое заявление о признании прекратившимся договора залога недвижимого имущества от 11.03.2008 в связи с прекращением ипотеки на жилой дом и прекращением договора аренды земельного участка в силу заключения договора купли-продажи от 21.10.2013 земельного участка с арендодателем Администрацией г. Нижнего Тагила, а также в связи с заключением 02.06.2014 соглашения с арендодателем о прекращении договора аренды земельного участка. Поскольку предмет ипотеки перестал существовать, то реализация несуществующего предмета залога является невозможной. ФИО1 указывает, что в настоящее время залогодатель лишен возможности представить совместное с залогодержателем заявление в регистрирующий орган в связи с отсутствием у залогодержателя земельного участка, по той причине, что земельный участок в залоге не находится. Запись о наличии обременения в отношении земельного участка нарушает его материальное право как собственника данного участка, а также право по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Решением Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 15.08.2019 иск АО «Тагилбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» удовлетворен, на ФИО1 возложена обязанность заключить с АО «Тагилбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» дополнительное соглашение к договору залога недвижимого имущества от 11.03.2008, взысканы с ФИО1 в пользу АО «Тагилбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к АО «Тагилбанк» о признании договора залога прекратившимся отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, ссылаясь на неправильное определение юридически значимых обстоятельств, недоказанность установленных обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. В доводах жалобы указывает, что после перехода права собственности на жилой дом банку, прекращения договора аренды земельного участка договор залога прекратился, отсутствует запись об ипотеке земельного участка, поскольку он в залоге не находился. Полагает, что совершение сделок вне рамок дела о банкротстве банка не допускается. Суд необоснованно не применил нормы о пропуске срока исковой давности, который ответчик исчисляет с момента оформления договора купли-продажи земельного участка от 21.10.2013, о котором истец был информирован. Суд необоснованно считал, что цена предмета залога не является существенным условием договора залога, удовлетворил иск при отсутствии оценки недвижимости. Суд необоснованно указал, что при переходе в собственность земельного участка право залога на него сохраняется у банка. Суд пришел к неправильному выводу об уклонении ответчика от заключения дополнительного соглашения. Необоснованно не оставлено исковое заявление без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. Удовлетворяя требования, суд нарушил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ссылался на законность и обоснованность решения суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Кроме того, участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», разъяснениями в пункте 16 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили судебной коллегии о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, не представили доказательств об уважительности причин неявки, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Выслушав объяснения ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пунктов 1, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданского кодекса Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из положений, предусмотренных статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Частью 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как следует из положений пунктов 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как установлено судом на основании исследованных материалов дела между ФИО1 и ОАО «Тагилбанк» был заключен кредитный договор от 22.02.2008 <***>, согласно которому ответчику был предоставлен долгосрочный кредит в виде кредитной линии в сумме 4000000 руб. на потребительские цели. В обеспечение исполнения обязательств между истцом и ответчиком был заключен договор залога от 11.03.2008, предметом которого являлись объект незавершенного строительством, литер А, степень готовности по факту 66%, право аренды земельного участка с кадастровым номером №:80, расположенные по адресу: ....

В пункте 2.7 договора залога от 11.03.2008 стороны согласовали условие о том, что залогодатель обязан в случае оформления права собственности на вышеуказанный земельный участок в трехдневный срок передать в залог указанное право, оформив дополнительное соглашение к настоящему договору залога.

Таким образом ФИО1 добровольно в силу договора залога 11.03.2008 принял на себя обязательство передать в залог банку право собственности на земельный участок с кадастровым номером №:80, расположенные по адресу: ... после его приобретения.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. Согласно статье 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования) (пункт 1). Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (пункт 2).

Между истцом и ответчиком был заключен смешанный договор, содержащий в себе условия договора залога и условия предварительного договора залога (ипотеки) недвижимости, по которому ФИО1, являвшийся арендатором по договору аренды земельного участка, собственником объекта незавершенного строительства, взял на себя обязательство после приобретения земельного участка в собственность передать его в залог банку. При этом гражданское законодательство предусматривает возможность заключения договора залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. В пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок. Предметом договора залога имущественных прав, с требованием о понуждении заключения которого обратился истец, является передача в залог права собственности на земельный участок, которое будет приобретено в будущем.

Таким образом, договор залога имущественных прав, заключенный в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в отношении земельного участка, содержит самостоятельное обязательство, направленное на обеспечение единства земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества в силу пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае преобразования обязательственных прав на вещные в отношении земельного участка представляет собой предварительный договор о заключении договора залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие направление 19.02.2019 ответчику предложения о заключении такого дополнительного соглашения с дополнительным соглашением, полученное адресатом 26.02.2019 (л.д. 37-44), ответчик в назначенное время не явился к нотариусу для заключения дополнительного соглашения, что подтверждается справкой нотариуса от 05.04.2019, что обоснованно расценено судом в качестве уклонения ответчика от заключения договора. В данном случае направление такого требования не является обязательным досудебным порядком при обращении в суд с иском о понуждении к заключению договора, обстоятельства его соблюдения или несоблюдения не могут служить основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав представленные доказательства по правилам, содержащимся в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и приняв во внимание отсутствие оснований для отказа ФИО1 от исполнения принятого на себя обязательства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о понуждении ответчика к заключению с ним договора залога в отношении земельного участка, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком 09.10.2018.

Доводы апелляционной жалобы о том, что прекращение права собственности ответчика на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: ..., регистрация права собственности на указанный жилой дом в пользу банка прекращает залог жилого дома в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращает вышеуказанные обязательства из договора от 11.03.2008, обоснованно отклонены судом первой инстанции, установившим, что в данном случае между сторонами заключено соглашения по иному обязательству, основания для прекращения которого отсутствуют.

Суд первой инстанции, правильно применив положения статей 8.1, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к обоснованному выводу о том, что о нарушении своих прав истец мог узнать после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Ссылки на заключение 21.10.2013 договора купли-продажи между муниципальным образованием г. Нижний Тагил и ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №:80 не позволяют прийти к иным выводам, поскольку обязанность на передачу права собственности в залог могла быть реализована ответчиком после государственной регистрации за ним права собственности.

В связи с изложенным, у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска в связи с пропуском трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного статьями 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в суд с данным иском истец обратился в течение трех лет после того, как узнал о нарушении своих прав, после получения уведомления Управления Росреестра по Свердловской области о приостановлении государственной регистрации залога права аренды в связи с регистрацией права собственности ФИО1 на земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Согласно положениям статьи 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Залоговая стоимость земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения по соглашению залогодателя с залогодержателем может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки рыночной стоимости такого земельного участка.

Руководствуясь указанными нормами, судебная коллегия полагает возможным признать залоговую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:80, расположенного по адресу: ..., исходя из его кадастровой стоимости, сведения о которой носят публичный характер, содержатся в публичной кадастровой карте, составляющей 1091202 рубля 80 копеек.

Выводы суда первой инстанции об обратном сделаны с нарушением норм материального права, что в силу пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения суда в части, дополнением указанием на залоговую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:80, расположенного по адресу: ..., в размере 1091202 рубля 80 копеек.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование конкурсного управляющего о понуждении должника к заключению дополнительного соглашения направлено на приращение имущества кредитной организации.

Согласно положениям абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В данном случае требование банка направлено на возложение обязанности на ответчика заключить дополнительное соглашение, не относится к вышеуказанным требованиям кредиторов, не подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Иных доводов на рассмотрение суда апелляционной инстанции не заявлено. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 15.08.2019 изменить в части, дополнив указанием на залоговую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:80, расположенного по адресу: ... в размере 1091202 рубля 80 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий

Олькова А.А.

Судьи

Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.