Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 декабря 2012 года по гражданскому делу по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Короткой Н.П., ФИО5, ФИО6 о применении последствий ничтожности сделки и договора, признании отсутствующим права, обязании к внесению записи, прекращении государственной регистрации права, регистрации перехода права собственности,

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, Короткой Н.П., ФИО5, ФИО6 о регистрации перехода права собственности, внесении записей в ЕГРП о прекращении прав ответчиков на квартиру, указав в обоснование иска, что (дата) между ними и ФИО3, действующей за себя и за несовершеннолетнего сына ФИО4 (дата) года рождения, Короткой Н.П., действующей за несовершеннолетних детей ФИО5 (дата) года рождения, ФИО6 (дата) года рождения был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес) по цене *** руб. Договор был нотариально удостоверен. Поскольку *** доли указанной квартиры принадлежали по праву собственности несовершеннолетним детям, разрешение на ее продажу выдано в соответствии с распоряжением Главы Северного административного округа (адрес) № от (дата).

Договор купли-продажи квартиры был исполнен - (дата) ФИО1 и ФИО2 перевели на счет ФИО3 *** руб., (дата) и (дата) они передали Короткой Н.П. по *** руб., а (дата) поместили на депозитный счет нотариуса по *** руб. каждому собственнику квартиры, поскольку последние уклонялись от получения остатка денег по договору купли-продажи. Квартира ФИО7 была передана, они переехали в нее и произвели ремонт, так как она находилась в состоянии непригодном для проживания.

Договор купли-продажи квартиры был подан на государственную регистрацию в УФРС (дата), однако на основании заявления ответчиков (дата) регистрация сделки была приостановлена, а (дата) – прекращена. Поскольку регистрация сделки не была проведена, ипотечный кредит на приобретение квартиры истцам не был выдан, им пришлось занимать деньги для расчета с продавцами квартиры. На полученные от них денежные средства ФИО3 и ФИО8 приобрели жилые помещения, выполнив условия распоряжения Главы Северного административного округа г. Оренбурга №-р от (дата), и препятствий для регистрации сделки не было. Вместе с тем они, являясь законными представителями несовершеннолетних собственников квартиры, попросили истцов подождать, пока дети достигнут совершеннолетия. ФИО5 18 лет исполнилось (дата), ФИО6 - (дата), ФИО4 – (дата). В (дата) года при рассмотрении в суде дела по взысканию задолженности по квартплате истцам стало известно, что ФИО3 обращалась в ТСЖ «***» за справкой для отчуждения принадлежащей ей доли спорной квартиры, а из выписки ЕГРП от (дата) им стало известно, что ФИО6 продал принадлежащую ему *** долю квартиры ФИО3 Истцы поняли, что ответчики уклоняются от регистрации сделки купли-продажи квартиры и в одностороннем порядке расторгли договор от (дата).

ФИО1 и ФИО2 просили суд вынести решение о регистрации перехода к ним права собственности на квартиру № в доме № по (адрес) и внесении записей в ЕГРП о прекращении прав ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5 на указанную квартиру.

В ходе рассмотрения дела истцы уточняли исковые требования, ссылаясь на то, что ФИО3 без расторжения договора купли-продажи квартиры от (дата) приобрела (дата) *** долю спорной квартиры у ФИО6 и (дата) - *** долю у ФИО5, данные сделки являются ничтожными, поскольку противоречат закону и существу обязательства.

Окончательно ФИО1 и ФИО2 просили суд применить последствия ничтожности сделки по отчуждению *** доли квартиры №, расположенной по адресу: (адрес), по договору от (дата) ФИО6 ФИО3, признать отсутствующим право собственности ФИО3 на *** долю указанной квартиры и обязать Управление Росреестра по Оренбургской области внести об этом запись в ЕГРП; применить последствия ничтожности договора купли-продажи от (дата) по отчуждению *** доли указанной квартиры ФИО5 ФИО3, обязав Управление Росреестра по Оренбургской области прекратить действия по государственной регистрации данного договора и перехода права собственности; вынести решение о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО1, ФИО2 и внесении в ЕГРП записей о прекращении права собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 на данную квартиру.

ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5, Короткой Н.П. были поданы заявления о применении судом последствий пропуска срока исковой давности, мотивированные тем, что (дата) ими было подано заявление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от (дата), которая была приостановлена до (дата). В дальнейшем, (дата) по их заявлению регистрация была прекращена, о чем ФИО1 и ФИО2 были уведомлены Управлением ФРС. Соответственно, получив уведомление, истцы узнали о нарушении их прав, следовательно, срок исковой давности по заявленному спору истек в сентябре 2007 года.

В судебном заседании ФИО1 и её представитель ФИО9 поддержали уточненные исковые требования в полном объеме. В письменных возражениях на заявления о применении сроков исковой давности указали, что считают свое право нарушенным с мая 2012 года. Ответчики уверяли их, что регистрация сделки купли-продажи квартиры будет произведена после достижения детьми, участниками сделки, совершеннолетия. Кроме того, полагали, что срок давности регистрации права по нотариально удостоверенным сделкам законом не предусмотрен.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в своих заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик ФИО10 и представитель ответчиков ФИО11 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Просили применить срок исковой давности, который исчислять с (дата).

Представитель Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением суда от (дата) ФИО1 и ФИО2 отказано в удовлетворении требований иска.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить указанное решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.И., объяснения истца ФИО1 и представителя истцов ФИО9, поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчиков ФИО11, просившую оставить решение суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В свою очередь, согласно пункту 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как следует из материалов дела ФИО3, действующая за себя и несовершеннолетнего сына ФИО4, ФИО8, действующая за несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО6, (дата) заключили договор купли-продажи квартиры № в доме № по (адрес) с покупателями ФИО1 и ФИО2, при этом, по условиям договора квартира продавалась по цене *** руб.

В тот же день стороны договора обратились в УФРС по Оренбургской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.

(дата) ФИО3 и Короткой Н.П. в УФРС было подано заявление о приостановлении регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности сроком на три месяца, в связи с неисполнением распоряжения органов опеки и попечительства, о чем ФИО1 и ФИО2 было направлено соответствующее уведомление.

(дата) регистрация была возобновлена.

(дата) ФИО1, ФИО2, ФИО3 и Короткой Н.П. в УФРС было подано заявление о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, в связи с чем, (дата) регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры № в доме № по (адрес) была прекращена, в адрес сторон по сделке направлено соответствующее уведомление.

(дата) между ФИО3, Короткой Н.П. с одной стороны и ФИО1 с другой стороны было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от (дата), по которому продавцы обязуются продать, а покупатель купить квартиру, расположенную по адресу по (адрес) за *** руб., при этом покупатель уплачивает продавцам задаток в сумме *** руб. и оставшуюся сумму покупатель выплачивает с помощью ипотечного кредита в момент предъявления Свидетельства о праве собственности на приобретаемую квартиру. Кроме того, покупатель уплачивает продавцам задаток в сумме *** руб., которые продавцы обязуются вернуть в день получения оставшейся суммы от стоимости квартиры. Покупатель имеет право пользоваться данной квартирой. В случае отказа продавцов от регистрации указанного договора купли-продажи квартиры, они возвращают задаток в двойном размере, оплачивают покупателю проценты за пользование деньгами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, компенсируют затраты, произведенные для улучшения приобретаемого жилья.

(дата) между ФИО3, Короткой Н.П. с одной стороны и ФИО1 с другой стороны было заключено соглашение о задатке.

(дата) было составлено соглашение о задатке между Короткой Н.П., действующей от имени своих несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6 и ФИО1, по которому ФИО8 обязалась продать, а ФИО1 купить *** доли спорной квартиры, стоимость которой определена в размере *** руб. При этом покупатель передает, а продавец принимает задаток в *** руб., который подлежит возврату в двойном размере в случае уклонения продавца от регистрации договора купли-продажи квартиры.

Согласно квитанциям от (дата) нотариусом ФИО12 было принято от ФИО1 *** руб. для передачи ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, по *** руб. каждому.

Также из материалов гражданского дела следует, что спорная квартира в пользование семьи М-вых перешла с *** года, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорная квартира не была передана в фактическое владение покупателя ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии ответчиками не представлено. Фактически договор купли-продажи спорного жилого помещения от (дата) является исполненным.

Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

Возражая против требований иска, ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО8 заявили о применении срока исковой давности, ссылаясь на то, что этот срок истцами пропущен.

Судом первой инстанции заявленное ответчиками ходатайство было удовлетворено, что и явилось основанием для отказа истцам в удовлетворении требований иска. При этом суд исходил из того, что регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от (дата) была прекращена (дата) по обоюдному заявлению сторон договора, соответственно, с этого момента права покупателей ФИО1, ФИО2 были нарушены, о чем им было известно.

С таким выводом суда согласиться нельзя, с учетом нижеследующего.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит указания на срок, в течение которого стороны должны зарегистрировать сделку с недвижимым имуществом, следовательно, правообладатель имеет право обратиться за регистрацией в любое время.

По утверждению истцов, откладывая регистрацию сделки купли-продажи спорной квартиры, ответчики просили подождать наступления совершеннолетия всех собственников продаваемой квартиры. ФИО5 18 лет исполнилось (дата), ФИО6 - (дата), ФИО4 – (дата). О том, что их права нарушены, истцам стало известно только в мае 2012 года, когда ответчики стали совершать между собой сделки по отчуждению своих долей.

Указанные обстоятельства, а также имеющиеся в деле копии договоров купли-продажи от (дата), по которому ФИО6 продал ФИО3 принадлежащую ему *** долю квартиры, и от (дата) по отчуждению ФИО5 в пользу ФИО3 принадлежащей ему *** доли квартиры № в доме № по (адрес), позволяют судебной коллегии сделать вывод, что именно в мае 2012 года, ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, фактически заявили об отказе со своей стороны от совершения каких-либо действий по регистрации договора купли-продажи квартиры, заключенного с М-выми (дата). Следовательно, с этого момента ФИО1 и ФИО2 стало известно о нарушении их прав. С иском в суд по настоящему делу ФИО1 и ФИО2 Б. обратились (дата), то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о пропуске ФИО1 и ФИО2 срока исковой давности, является ошибочным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что принятое судом первой инстанции в предварительном судебном заседании (абзац 8 части 6 ст. 152 ГПК РФ) решение об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании ч. 1 ст. 330 и ст. 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго ч. 1 ст. 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований, поскольку обжалуемое решение суда было вынесено в судебном заседании без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции необоснованно отказал ФИО1 и ФИО2 в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности и при этом фактических обстоятельств дела не установил, судебная коллегия считает необходимым направить дело в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить фактически обстоятельства дела, а именно заключенность и соответствие закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, исполнение обязательства по передаче имущества, а также наличие уклонения ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности и, дав оценку всем доказательствам в их совокупности, рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального законов.

Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 декабря 2012 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.

Председательствующий

Судьи