Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 07 мая 2014 года, которым постановлено:

исковое заявление ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО3 о признании утратившими право пользования недвижимым имуществом, признании права пользования недвижимым имуществом, прекращении обременения права пользования в виде ипотеки, осуществлении государственной регистрации сделки перехода права собственности недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.

Признать ФИО5, ФИО6 и ФИО3 утратившими право владения и пользования недвижимым имуществом - квартирой, расположенной по адресу: адрес на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от дата.

Признать ФИО4 добросовестным покупателем и лицом приобретшим право владения и пользования недвижимым имуществом-квартирой, расположенной по адресу: адрес на основании договора купли- продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от дата.

Прекратить обременение права в виде ипотеке, зарегистрированном на недвижимое имущество на объект- недвижимым имуществом- квартиру, расположенную по адресу: адрес на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от дата.

Осуществить государственную регистрацию сделки перехода права собственности недвижимого имущества - недвижимым имуществом- квартирой, расположенной по адресу: адрес на основании договора купли- продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от дата на ФИО4.

Признать за ФИО4 М,И. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, приобретенную согласно договора купли-продажи от дата.

В удовлетворении встречного иска ФИО6 к ФИО17 о признании сделки недействительной, отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Смирновой О.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6, ФИО3 о признании утратившими право пользования квартирой, признании права пользования квартирой, прекращении обременения права (ипотеки), о понуждении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований указал, что дата между ним и ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, а также подписан акт приема-передачи.

Документы по государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры дата сданы в Управление Росреестра по Республике Башкортостан для государственной регистрации. В ходе приобретения и заключения договора купли-продажи ему стало известно о том, что приобретаемая им квартира является предметом залога, ее залогодержателем на момент заключения договора купли-продажи является «.... После чего между ним и ответчиками в присутствии залогодержателя была достигнута договоренность о погашении им остатка задолженности в размере ... руб. за ответчиков, путем внесения вышеуказанной суммы на счет залогодержателя, на что последний обязался снять обременения в установленном законом порядке в период нахождения регистрационного дела в регистрирующем органе. После сдачи документов на государственную регистрацию права и уплаты им задолженности за ответчиков залогодержателю, ответчики начали избегать совершения необходимых от них действий, для снятия обременения с приобретаемой им квартиры, а также действий указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права. Решить вопрос об установлении права собственности во внесудебном порядке невозможно, так как ответчики уклоняются от общения с ним, не хотят выполнять необходимые для окончания регистрации действия. На приобретаемую им квартиру никто не претендует, на сегодняшний день она освобождена от притязаний третьих лиц.

Истец полагает, что на основании договора купли-продажи от дата. он приобрел право собственности на спорную квартиру в соответствии со ст. 223 ГК РФ, поскольку денежные средства по договору купли-продажи от дата в размере ... руб. им переданы ответчикам в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи от дата.

Просил, уточнив исковые требования, признать ФИО5, ФИО6 и ФИО3 утратившими право владения и пользования недвижимым имуществом - квартирой, расположенной по адресу: адрес на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от дата; признать ФИО4 добросовестным покупателем и лицом приобретшим право владения и пользования указанной квартирой на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема- передачи от дата; прекратить обременение права в виде ипотеки, зарегистрированное на указанную квартиру на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от дата; осуществить государственную регистрацию сделки перехода права собственности на вышеуказанную квартиру на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и акта приема-передачи от дата на ФИО4; признать право собственности на приобретенную по договору купли-продажи от дата квартиру, расположенную по адресу: адрес за ФИО4

В свою очередь ФИО6 обратился в суд со встречным иском к ФИО4 о признании сделки недействительной.

В обоснование встречных исковых требований указал, что ФИО3, ФИО5 на праве общей долевой собственности, по 1/2 доли каждому, принадлежит квартира, находящаяся по адресу: адрес, по которой имеется ограничение (обременение) права в виде ипотеки. Ипотека выдана ЗАО ... ФИО3 в размере ... руб. сроком на ... месяца, в соответствии с кредитным договором №... от дата года. В связи с невозможностью дальнейшей своевременной оплаты ипотечного кредита и психологическим давлением со стороны сотрудников банка, было принято решение продать данную квартиру, покупателем которой вызвался сотрудник банка ФИО4 дата между ФИО6, действующим в интересах ФИО3 на основании доверенности от дата ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Указанная квартира продана за ... рублей, уплачиваемых покупателем продавцам в день подписания договора. Договором купли-продажи не предусмотрена оплата в рассрочку. В связи с чем, ФИО4 частично оплатил стоимость квартиры дата в сумме ... руб., перечислив ее на счет банка ЗАО ... Однако, оставшуюся сумму, указанную в расписке, ФИО4 не передал, тем самым нарушив условия договора и права другой стороны. Данная сделка была совершена на крайне невыгодных условиях, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, в связи с чем, ее можно считать кабальной.

Поскольку данная квартира находится под обременением, то права залогодержателя ограничиваются в осуществлении права собственности. Из этого следует, что их семью ввели в заблуждение о возможности продажи вышеуказанной квартиры. Кроме того, залогодержатель - ЗАО ... согласие на отчуждение объекта недвижимого имущества, находящегося в залоге, не представлял.

Просил признать сделку о передачи квартиры между ФИО6, ФИО5 и ФИО4 недействительной (кабальной); признать расписку №... от дата в получении документов на государственную регистрацию о переходе права собственности к ответчику недействительной.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указав, что акт приема-передачи денежных средств от дата является недопустимым доказательством, поскольку подписан формально в целях проведения государственной регистрации сделки. В действительности денежные средства не передавались. Доказательством этому является также факт того, что ФИО4 в судебных заседаниях давал различные объяснения обстоятельств передачи денежных средств за спорную квартиру; судом вынесено решение в отсутствие сведений о надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ФИО7, не присутствующей при рассмотрении дела по существу; судом необоснованно отказано в приобщении диктофонной записи к материалам дела, доказывающей наличие угроз со стороны ФИО4 при заключении договора купли-продажи.

ФИО4, ФИО5, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими процессуальными павами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Заслушав объяснения ФИО6, представляющего также интересы ФИО3, представителя ФИО5 – ФИО8, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО4 – ФИО9, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части удовлетворения иска ФИО4 по следующим основаниям.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п.1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным требованиям обжалуемое решение в части удовлетворения иска ФИО4 не соответствует.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде,

В соответствии с положениями статьи 346 Гражданского кодекса и части 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от дата ФИО3, ФИО5 принадлежит на праве общей долевой собственности, по ? доли каждому, квартира, расположенная по адресу: адрес.

Указанная квартира приобреталась ФИО3, ФИО5 за счет собственных и кредитных средств.

В соответствии с условиями кредитного договора (при ипотеке в силу закона) №... от дата ОАО ... предоставил заемщикам - залогодателям ФИО3, ФИО6 и ФИО1 кредит в размере ... руб. на срок ... месяца для приобретения в долевую собственность ФИО3 и ФИО6 трехкомнатной квартиры, общей площадью 67,5 кв.м., жилой площадью 42,1кв.м., расположенной по адресу: адрес.

Пунктом 4.1.25. договора предусмотрено, что заемщик не вправе отчуждать квартиру, не осуществлять последующую ипотеку, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора.

Регистрирующим органом произведена запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №... о государственной регистрации обременения (ипотеки) в пользу ... ОАО.

Решением Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 27.12.2010 года взысканы с ФИО3, ФИО6 и ФИО1 в пользу ОАО ... (новый залогодержатель на основании договора купли-продажи закладных) задолженность по кредитному договору №... от дата, проценты за пользование кредитом, пени, судебные расходы, обращено взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: адрес, определив способ реализации - публичные торги.

дата определением Октябрьского районного суда г. Уфы РБ произведена замена взыскателя по гражданскому делу по иску ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ - Ипотека» к ФИО3, ФИО6, ФИО1 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество на ... (ОАО).

дата между ФИО4 (покупатель) и ФИО5, ФИО6, действующим по доверенности от дата, от имени и в интересах ФИО3 (продавцы) заключен (подписан сторонами) договор купли- продажи квартиры, находящейся по адресу: адрес (п.1 договора).

Согласно п.3 договора, указанная квартира продана продавцами покупателю за ... руб., уплачиваемых покупателем продавцам в день подписания настоящего договора.

Пунктом 6 договора определено, что по указанной квартире имеется ограничение (обременение) права: ипотека. Продавцы несут всю ответственность за достоверность сведений и представленных документов.

Из акта-приема передачи квартиры от дата, подписанного ФИО5, ФИО6, действующим по доверенности от имени и в интересах ФИО3, и ФИО4 следует, что продавцы передали, а покупатель принял квартиру, находящуюся по адресу: адрес. Покупатель передал, а продавцы приняли оговоренную в договоре купли- продажи №б/н от дата денежную сумму в размере ... руб.

Кроме того, ФИО4 погасил остаток задолженность по кредитному договору №... от дата в размере ... руб. путем внесения вышеуказанной суммы на счет залогодержателя, что подтверждается платежным поручением №... от дата

Согласно справки ... (ОАО) от дата №... по состоянию на дата остаток задолженности по кредитному договору №... от дата заемщика ФИО3 составляет ... руб., в том числе госпошлина - ..., ОСЗ - ... руб., проценты - ... руб., пени за просроченные проценты - ... руб., пени за просроченный основной долг - ... руб. По состоянию на дата остаток задолженности составляет ... рублей, в том числе госпошлина - ..., ОСЗ - ... руб., проценты - ... руб., пени за просроченные проценты - ... руб., пени за просроченный основной долг - ... руб.

дата обязательства по Кредитному договору №... от дата полностью исполнены.

Согласно справке о регистрации от дата №..., выданной МУП ЕРКЦ ГО г. Уфа Октябрьский район отделение «Сипайлово-3» в квартире по адресу: адрес дата зарегистрированы ФИО3 и ФИО5

дата стороны по договору обратились за государственной регистрацией перехода права на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от дата Однако, сообщением Управления Росреестра по РБ №... от дата заявителям отказано в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, поскольку на день вынесения решения об отказе в регистрации обременение в виде ипотеки не снято и согласие ... ОАО на отчуждение объекта недвижимого имущества, находящегося в залоге, не предоставлено. Кроме того, в отношении спорной квартиры имеется запись о государственной регистрации ограничения от дата., внесенной в ЕГРП на основании постановления судебного пристава-исполнителя от дата, содержащего запрет на совершение каких-либо регистрационных действий, во исполнение решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Также в нарушение ст. 35 СК РФ ФИО3 не предоставлено согласие супруга на распоряжение объектом недвижимости; в предоставленных на государственную регистрацию документах (в доверенности и в заявлении о государственной регистрации) имеются разночтения в написании отчества ФИО6

Удовлетворяя исковые требования ФИО4, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости в письменной форме, все существенные условия договора сторонами согласованы, обязательства исполнены - квартира и деньги за нее по акту приема-передачи переданы и получены сторонами. Кроме того, истцом полностью погашена задолженность по кредитному договору, в связи с чем, залогодержатель выразил намерение обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении записи об ипотеке. Следовательно, запись регистрации обременения (ипотеке)в ЕГРП следует признать отсутствующей. Так как сделка соответствует требованиям закона, не нарушает прав и законных интересов ни ответчиков, ни третьих лиц, то она может быть признана в качестве основания возникновения права истца на спорное жилое помещение и последующего признания ответчиков утратившими право пользованиям им, вследствие чего они подлежат снятию с регистрационного учета.

Судебная коллегия считает решение суда об удовлетворении исковых требований ФИО4 подлежащими отмене по следующим основаниям.

Так, совокупность предоставленных сторонами доказательств, позволяет судебной коллеги прийти к выводу, что лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства наличия согласия залогодержателя на совершение сделки купли-продажи, вследствие чего сделка совершена с нарушением правил отчуждения залогового имущества (пункт 1 статьи 346 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 37 Закона об ипотеке).

Факт перечисления дата истцом денежных средств по кредитному договору №... от дата в ... (ОАО) не свидетельствует о прекращении ипотеки, так как на момент заключения договора купли-продажи письменного согласия залогодержателя не имелось, записи о регистрации обременения (ипотеки), запрета на совершение регистрационных действий не прекращены. До настоящего времени заявления залогодержателя на прекращение ипотеки в регистрирующий орган не предоставлено.

Кроме того, приобретатель спорного объекта недвижимости, не представил доказательств того, что он не знал о том, что залогодержатель не давал согласия на его отчуждение, и, более того, должен был знать об этом, поскольку в силу государственной регистрации права собственности сведения об обременении этого объекта недвижимости правом залога, ареста содержатся в общедоступном государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таких обстоятельствах истец не может быть признан добросовестным приобретателем, так как в его действиях не усматривается ни осмотрительности, ни разумности, которыми должны руководствоваться участники гражданско-правовой сделки в силу ст. 10 ГК РФ. Вследствие чего заявленные им требования о восстановлении нарушенного права, по мнению истца, не подлежат удовлетворению.

В силу вышеизложенного, решение суда в обжалуемой части не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении иска ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО3 о признании утратившими право пользования квартирой, признании права пользования квартирой, прекращении обременения права (ипотеки), о понуждении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на квартиру в связи с необоснованностью.

В остальной части решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 07 мая 2014 года следует оставить без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 07 мая 2014 года отменить в части удовлетворения иска ФИО4.

В отмененной части принять новое решение.

В удовлетворении иска ФИО4 к ФИО5, ФИО6, ФИО3 о признании утратившими право пользования квартирой, признании права пользования квартирой, прекращении обременения права (ипотеки), о понуждении государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на квартиру отказать.

В остальной части решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 07 мая 2014 года оставить без изменения.

Председательствующий О.Ю. Кривцова

Судьи О.В. Смирнова

ФИО2

Справка: судья Нурисламова Р.Р.