Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 28 июня 2021 года гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбова к ФИО1 о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Октябрьского районного суда г.Тамбова от 12 марта 2021 года,

заслушав доклад судьи Альчиковой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова обратился в суд с иском к Соловью С.П. о взыскании оставшейся стоимости объекта преданного по договору купли-продажи нежилого помещения № 1422 от 09.01.2017 г. в размере 1 296 845,92 руб., пени в размере 1 556 538,54 руб. за период с 18.09.2019 г. по 25.12.2020 г., штрафа в размере 26 694,92 руб.; обращении взыскания на предмет залога по договору купли - продажи от 09.01.2017 № 1422 нежилое помещение №23, общей площадью 175,4 кв.м., расположенного по адресу: ***.

В обоснование заявленных требований указывает, что 09.01.2017 г. между Комитетом (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи арендованного муниципального имущества № 1422, по условиям которого продавец на основании решения Тамбовской городской Думы от 23.12.2016 г. № 479 продал, а Покупатель приобрел муниципальное имущество в виде нежилого помещения № 23, общей площадью 175 кв.м., расположенного в подвале дома № 4 по ул. ***.

В соответствии с п.п. 2.2, 2.3 Договора оплата стоимости приобретенного Объекта осуществляется Покупателем в рассрочку, в течение 60 месяцев с момента заключения Договора, путем внесения на счет Продавца установленных соглашением ежемесячных платежей не позднее 25 числа каждого месяца.

Договором также предусмотрено, что в случае неуплаты Покупателем платежей в счет оплаты стоимости Объекта в сроки, установленные п. 2.3 Договора, в отношении него начисляются пени в размере 0,5 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Согласно п.3.1 договора до момента полной оплаты Объект находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате приобретенного в рассрочку Объекта. Кроме того залог обеспечивает требование в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения.

Согласно п. 4.2.4. договора купли-продажи муниципального имущества №1422 от 09.01.2017 до полной оплаты объекта продавец вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства при нарушении покупателем правил пользования объектом, обязанности принимать меры по сохранению объекта, при необоснованном отказе продавцу в проверке объекта и иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Кроме того, согласно п. 3.3 договора Продавец вправе обратить взыскание на Объект в судебном порядке в случае нарушения Покупателем два раза подряд платежей в полном объеме. Также Продавец вправе обратить взыскание на Объект в случае систематического нарушения Покупателем сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей, указанных в разделе 2 договора, более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что такая просрочка незначительна.

ФИО1 систематически не вносились платежи с марта 2019.

Согласно графику внесения платежей по договору № 1422 от 09.01.2017 сумма подлежащая оплате ФИО1 по основному долгу составляет 2 895 852,40 рублей. В соответствии с карточкой контроля внесения платежей по указанному договору, оплата по основному долгу была произведена только в размере 1 313,352,65 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 17.02.2020г по делу №2-76/2020 с Соловья С.П. удовлетворены исковые требования комитета о взыскании задолженности по договору купли-продажи арендованного имущества № 1422 от 09.01.2017 в размере 168 005,65 руб. за период с марта 2019 по май 2019.

Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 24.12,2020 по делу № 2- 878/2020 удовлетворены исковые требования комитета о взыскании задолженности по договору купли-продажи арендованного имущества № 1422 от 29.01.2017 в размере 155 810,42 руб. за период с июня по июль 2019г.

Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 17.12.2020 дело № 2-879/2020 удовлетворены исковые требования комитета о взыскании задолженности по вышеуказанному договору купли-продажи в размере 102 283,67 руб. за август 2019г.

В производстве мирового судьи участка № 4 Октябрьского района г. Тамбова находится дело № 2-1/2020 о взыскании задолженности по договору купли-продажи арендованного имущества №1422 от 09.01.2017 в размере 6 630,34 рублей за период с 26.01.2017 по 03.10.2018.

Таким образом, вышеперечисленное свидетельствует о неоднократном и систематическом не исполнении ФИО1 обязательств по внесению платы по договору купли-продажи №1422 от 09.01.2017.

С учетом оплаченных сумм, а также сумм взысканной судом, и с учетом требований находящихся в производстве мирового судьи участка № 4 Октябрьского района г. Тамбова, сумма задолженности Соловья С.П. перед комитетом по основному долгу составляет 1 296 845,92 руб., по пени 1 556 538,54 руб.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова Тамбовской области ответчику была направлена претензия от 27.03.2020 №01-33-671-15 с требованием оплатить досрочно остаток стоимости объекта в размере 1 296 845,92 руб., а также пени в размере 423 108,92 руб. за период с 18.09.2019 по 25.03.2020. Однако данная претензия оставлена истцом без удовлетворения.

Кроме того, в соответствии с договором купли-продажи арендованного муниципального имущества № 1422 от 09.01.2017 г., Покупатель обязан застраховать Объект в полной его стоимости от рисков утраты, повреждения, иных страховых рисков, предусмотренных для данного вида имущества, в двухмесячный срок со дня заключения вышеуказанного договора.

В течение 5 (пяти) рабочих дней после заключения договора страхования предоставить Продавцу копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенную подписью руководителя и печатью, подлинник или нотариально заверенную копию страхового полиса.

Однако это условие не исполнено, копия правил страхования, копия соответствующего договора страхования, заверенная подписью руководителя и печатью, подлинник или нотариально заверенная копия страхового полиса в комитет не предоставлены.

На основании п. 5.2. договора купли-продажи арендованного муниципального имущества в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) иных обязательств, установленных указанным договором, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку в виде штрафа в размере 1 % от рыночной стоимости Объекта, указанной в п. 2.1 данного договора, который составляет 26 694,92 руб.

Также, согласно договору купли-продажи № 1422 от 09.01.2017 г. комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова Тамбовской области вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на Объект в случае нарушения покупателем обязанности застраховать Объект в полной его стоимости от рисков утраты, повреждения, иных страховых рисков в двухмесячный срок со дня заключения настоящего договора.

Учитывая изложенное, право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на Объект возникло у комитета в связи с нарушением Покупателем два раза подряд платежей в полном объеме, систематического нарушения Покупателем сроков их внесения (п.3.3 договора), а также нарушения покупателем обязанности застраховать Объект в полной его стоимости от рисков утраты, повреждения, иных страховых рисков в двухмесячный срок со дня заключения настоящего договора (п.4.2.7 договора).

Решением Октябрьского районного суда г.Тамбова от 12 марта 2021 года исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова удовлетворены частично.

С ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г.Тамбов взыскана задолженность по договору купли- продажи № 1422 от 09.01.2017 г. в размере 1 296 845,92 руб., штраф в размере 26 694,92 руб., пени за период с 18.09.2019 по 25.12.2020 в размере 600 000 рублей.

Обращено взыскание на предмет залога по договору купли - продажи от 09.01.2017 г. № 1422 нежилое помещение №23, общей площадью 175,4 кв.м., расположенного по адресу: ***

С Соловья С.П. в пользу местного бюджета городского округа - города Тамбова взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 23818 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение, принять новое решение, которым частично удовлетворить исковые требования, взыскать по основным платежам по договору купли-продажи долг в размере 1 296 845, 92 руб., штраф в размере 26 694, 92 руб., пени в размере 422 630 руб.

Считает, что истец злоупотребил правом, что является основанием для снижения размера взыскиваемых пеней.

В этой связи указывает, что истец 27.03.2020 г. направил в его адрес претензию с требованием оплатить досрочно остаток стоимости объекта в размере 1 296 845, 92 руб. и пени в размере 423 108, 92 руб. В претензии истцом указано на наличие просрочки в оплате более 2- х месяцев (фактически более 12 мес.), а также указывалось на право истца обратить взыскание на заложенное имущество.

Считает, что истец имел все правовые и договорные основания обратиться в суд 27.03.2020г., когда размер пеней составлял 423 108,92 руб.

Однако истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности и обращению взыскания на предмет залога только 30.12.2020 г., то есть, спустя восемь месяцев, когда размер пеней за указанный период возрос до 1 556 000 рублей.

Полагает, что Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тамбова злоупотребил своим правом на судебную защиту, что выразилось в намеренном отложении момента подачи искового заявления с целью формирования большего размера пеней.

Указывает, что в рамках письменного возражения на исковое заявление, он признал исковые требования в части, не оспаривая размер пеней 422 630 руб., что соответствует периоду просрочки исполнения обязательства с 19.09.2019 г. по 27.03.2020 г. Однако суд указанные доводы представителя ответчика не учел, не отразил это в решении суда, не принял в качестве основания для снижения размера пеней данное обстоятельство.

Кроме того, считает необоснованным отказ суда учитывать при снижении пеней то обстоятельство, что с 26.03.2020 г. по настоящее время во всем мире объявлена пандемия коронавируса, вследствие чего, были введены ограничительные меры, в том числе и в Тамбовской области, которые в свою очередь оказали негативное влияние на экономическую и социальную обстановку.

В условиях сокращения количества рабочих мест, экономического кризиса, режима самоизоляции, возникшей реальной угрозы жизни и здоровью, он был лишен возможности найти работу, а доходы семьи существенно сократились.

В настоящее время он не трудоустроен, что, по его мнению, характеризует материальное положение семьи и не способность погашения неустойки в столь значительном и, на его взгляд, необоснованном размере.

В возражениях на апелляционную жалобу Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Тамбова просит решение Октябрьского районного суда г.Тамбова от 12 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1- без удовлетворения.

Указывает, что судом первой инстанции установлены все юридически значимые обстоятельства дела и им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с нормами действующего законодательства.

Учитывая имеющиеся данные о надлежащем извещении лиц, привлеченных к участию в деле, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, исходя из положений ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на нее.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения, выслушав объяснения представителя ответчика Соловья С.П.- В., представителя истца К., судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Исходя из доводов апелляционной жалобы, объяснений представителя ответчика, данных в суде апелляционной инстанции, ответчик согласен с решением суда первой инстанции в части взыскания с него оставшейся задолженности по договору купли- продажи № 1422 от 09.01.2017 г. в размере 1 296 845,92 руб., штрафа в размере 26 694,92 руб., однако не согласен с размером взысканных за период с 18.09.2019 по 25.12.2020 пени - 600 000 рублей, признавая размер пени в сумме 422 630 рублей.

В связи с чем, не является предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции решение суда в части взыскания оставшейся задолженности по договору купли- продажи № 1422 от 09.01.2017 г. в размере 1 296 845,92 руб., штрафа в размере 26 694,92 руб.

Порядок расчета размера неустойки ответчиком не оспаривается.

Размер неустойки судом первой инстанции был снижен в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса РФ с 1 556 538,54 рублей до 600 000 рублей.

Оснований для снижения неустойки до суммы 422 630 рублей судом первой инстанции не усмотрено. Суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности применения к настоящему спору разъяснений, содержащихся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (Covid), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 21.04.2020 г., так как в данном Обзоре не имеется разъяснений по вопросам применения положений ст.333 ГК РФ. Кроме того, суд указал, что поскольку ФИО1 систематически не исполнял обязанность по внесению платежей по договору купли-продажи, он не подпадает под категорию граждан, подлежащих освобождению от ответственности за нарушение обязательств, предусмотренную вышеуказанным Обзором.

Судебная коллегия не может не согласиться с такими выводами суда первой инстанции, которые не опровергаются доводами апелляционной жалобы.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, по доводам, в ней приведенной, не имеется.

Вместе с тем, руководствуясь положениями ч.2 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме, то есть вне пределов доводов апелляционной жалобы.

Такие основания, по мнению судебной коллегии, имеются.

В соответствии с пунктом 1.1 заключенного 09.01.2017 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) договора купли-продажи арендованного муниципального имущества № 1422, Продавец продал, а Покупатель приобрел муниципальное имущество в виде нежилого помещения № 23, общей площадью 175 кв.м., расположенного в подвале дома № ***.

Цена приобретения Объекта равна его рыночной стоимости и составляет 3 150 000 рублей, в том числе НДС 480 508 рублей(п.2.1 Договора). Оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку, срок рассрочки оплаты приобретаемого Объекта осуществляется в рассрочку, сроком на пять лет.(п.2.2).

В соответствии с п.3.1 Договора, до момента полной оплаты Объект находится в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем обязанности по оплате приобретенного в рассрочку Объекта. Кроме того, залог обеспечивает требование в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения.

Залог прекращается после полного исполнения обеспечиваемого обязательства(п.3.2).

Согласно п.3.3. Договора, продавец вправе обратить взыскание на Объект в судебном порядке в случае нарушения Покупателем сроков и порядка внесения платежей по настоящему договору, а именно неуплаты Покупателем два раза подряд платежей в полном объеме. Кроме того, Продавец вправе обратить взыскание на Объект в случае систематического нарушения Покупателем сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей, указанных в разделе 2 настоящего договора, более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что такая просрочка незначительна. Обращение взыскания на Объект осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно п.1 ст.349 Гражданского кодекса РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Как следует из договора, и объяснений сторон, между ними не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество- нежилое помещение № 23, общей площадью 175 кв.м., расположенное в подвале дома № 4 по ул.Носовская г.Тамбова.

В соответствии с п.1 ст.350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Решением по настоящему делу судом обращено взыскание на заложенное имущество. Однако судом не определена начальная продажная цена нежилого помещения № 23, общей площадью 175 кв.м., расположенного в подвале дома № ***, на торгах.

Поскольку вопрос об определении начальной продажной цены залогового имущества является юридически значимым в рамках настоящего спора, он был вынесен на обсуждение сторон, которые согласились с тем, что начальная продажная стоимость нежилого помещения № 23, общей площадью 175 кв.м., расположенного в подвале дома № *** составляет 2 669 492 рублей=(3150 000 руб.(цена объекта по договору)- 480 508 руб.(НДС).

Так как начальная продажная цена имущества на публичных торгах определена на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, то условие о 80 процентах рыночной стоимости имущества не применимо.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит изменению, с принятием в этой части нового решения об обращении взыскания на предмет залога по договору купли - продажи арендованного муниципального имущества от 9 января 2017 года за № 1422 -нежилое помещение №23, площадью 175,4 кв.м., этаж- подвал, расположенное по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 669 492 рублей.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г.Тамбова от 12 марта 2021 года в части обращения взыскания на предмет залога изменить, приняв в данной части новое решение.

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли - продажи арендованного муниципального имущества от 9 января 2017 года за № 1422 -нежилое помещение №23, площадью 175,4 кв.м., этаж- подвал, расположенное по адресу: *** заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова и ФИО1, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 669 492 рублей.

В остальной части это же решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено и подписано 9 июля 2021 года.