Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 апреля 2019 года по гражданскому делу № 2-110/2019 по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Терра», ФИО5 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Князевой О.Е., объяснения истца ФИО4 и ее представителя ФИО6, поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика ФИО5, представителей ответчиков ФИО7 и ФИО8, полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Терра» (далее – ООО «УК Терра»), ФИО5, указав, что ей и ФИО5 на праве общей долевой собственности по ? доли каждому, принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое здание площадью 582,1 кв.м. и земельный участок площадью 2443 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: <адрес>, площадью 3877,5 кв.м. и 535/3336 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №..., расположенные по адресу: <адрес>

В соответствии с договором от 01 января 2017 года арендодатели ФИО4 и ФИО5 передали названное имущественно во временное владение и пользование ООО «УК Терра» сроком на 20 лет.

В связи с тем, что арендодателем допускаются существенные нарушения договора аренды от 01 января 2017 года, выражающиеся в незаконной реконструкции помещений, ухудшении их состояния и задержке в оплате арендных платежей, уточнив заявленные требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд: расторгнуть договор аренды объектов недвижимости от 01 февраля 2017 года, заключенный ФИО4 и ФИО5 как арендодателями и ООО «УК Терра» как арендатором; обязать ООО «УК Терра» освободить помещения объектов недвижимости и передать спорные объекты по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента прекращения договора; взыскать с ООО «УК Терра» задолженность по арендной плате в размере 5 505 696 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за 2018 год в размере 4 176 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средства за период с 01 апреля 2018 года по 27 марта 2019 года в связи с несвоевременной уплатой арендной платы за 2017 год в размере 285 696 рублей, расчетную сумму арендной платы за январь – март 2019 года в размере 1 044 000 рублей.

Решением Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 12 апреля 2019 года заявленные требования удовлетворены частично.

Судом постановлено: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УК Терра» в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате согласно договору аренды недвижимого имущества от 01 января 2017 года за 2018 год в размере 4 176 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 апреля 2018 года по 27 марта 2019 года в связи с несвоевременной уплатой арендной платы за 2017 год в сумме 285 696 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 29 317 рублей 95 копеек.

В удовлетворении требований ФИО4 к ООО «УК Терра», ФИО5 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01 января 2017 года, а также взыскании арендной платы за январь – март 2019 года – отказать».

В апелляционной жалобе ФИО4 просит отменить решение суда в части отказа ей в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы за январь – март 2019 года, принять в указанной части новое решение об удовлетворении заявленных требований, а также изменить решение суда в части размера взысканных с ответчика в пользу истца расходов по государственной пошлине, полагая решение в оспариваемой части принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

Ответчиками ООО «УК Терра», ФИО5 решение суда не оспаривается.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с часть 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы усматриваются судебной коллегией.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, то есть в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований ( в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как установлено судом, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, 01 января 2017 года между ФИО4 и ФИО5 с одной стороны, выступающими арендодателями, и арендатором ООО «УК Терра» был заключен договор аренды объектов недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатели предоставили арендатору за плату во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение кадастровый №..., назначение нежилое, общая площадь 3 877,5 кв.м., этаж 1,2,3,4, адрес объекта: <адрес>;

- земельный участок, кадастровый №..., категория земель – земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов, общая площадь 2443 кв.м., адрес объекта: <адрес>;

- нежилое здание, кадастровый №..., назначение нежилое, этажность 1, общая площадь 582,1 кв.м., адрес объекта: <адрес> (пункт 1.1 договора).

Объекты передаются в аренду для использования под нежилые цели: организация работы по управлению объектом недвижимости; проведение косметического ремонта с целью организации офисных и производственных помещений; заключения договоров со снабжающими организациями по обеспечению объекта всеми необходимыми коммунальными услугами; проведение работ по ремонту и реконструкции инженерных сетей, расположенных на земельных участка; поиск субарендаторов и заключение договоров субаренды (пункт 1.2 договора).

Договор заключен на 20 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.7 договора).

Арендная плата за пользование объектов устанавливается в рублях и на момента заключения договора составляет 800 000 рублей в месяц, таким образом, арендная плата за год составляет 9 600 000 рублей (п.3.1 договора), начисляется со дня, следующего за днем заключения договора, и вносится арендатором не позднее 1 квартала следующего за расчетным годом. Возможна частичная оплата в течение расчетного период а(пункт 3.2 договора).

Сторонами в пункте 5.3 договора согласовано, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателей по решению суда при следующих нарушениях договора:

- при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы за объект более 12 месяцев;

- при передаче объекта аренды в залог, в уставной капитал хозяйственных обществ, товариществ или обремени объекта иным способом без письменного разрешения арендодателей, за исключением сдачи в субаренду;

- если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта, в том числе инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.5, 2.2.8 договора (содержать объекты и прилегающую к ним территорию в надлежащем санитарном состоянии, не заключать договор и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение объектов (или его частей), за исключением сдачи в субаренду).

Разрешая заявленные требования в оспариваемой части, а именно в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, проанализировав представленные по делу доказательства в их совокупности, дав им правовую оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в материалы дела не представлено объективных доказательств, подтверждающих состояние спорного имущества в момент его передачи от арендодателя к арендатору, а также виновных действий арендатора, в результате которых произошло изменение технических характеристик предмета аренды; задолженность по уплате арендной платы за 2017 год была погашена в ходе рассмотрения гражданского дела 28, 29 марта 2019 года, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

С указанными выводами судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.

В соответствии положениями пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Сторонами согласовано, что объекты передаются арендатору в момент подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. С момента подписания настоящего договора риск случайной гибели или порчи объектов переходит к арендатору. Арендатор не имеет никаких претензий к арендодателям по состоянию объектов (пункт 1.8 договора).

Также при заключении договора аренды от 01 января 2017 года сторонами определено, что сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (пункт 1.6 договора).

При этом характеристики передаваемых объектов определены сторонами лишь в пункте 1.1 договора:

- нежилое здание, кадастровый №..., назначение нежилое, этажность 1, общая площадь 582,1 кв.м., адрес объекта: <адрес>.

Буквальное комплексное толкование названных положений договора, в совокупностью с обязанностью сторон составить акт приема-передачи здания или сооружения, свидетельствует о том, что передаваемые арендатору объекты по состоянию на 01 января 2017 года имели те технические характеристики, которые зафиксированы в пункте 1.1 договора: нежилое помещение общая площадь 3 877,5 кв.м., этаж 1,2,3,4, по адресу: <адрес> и нежилое здание, общая площадь 582,1 кв.м. по адресу: <адрес>

В соответствии с положениями части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом, решением Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 03 сентября 2018 года по гражданскому делу №2-594/2018 по иску ФИО4 к ФИО5 о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре, в котором ООО «УК Терра» принимало участие в качестве третьего лица, установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 3877,5 кв.м. кадастровый №... на момент экспертизы имеет площадь 4976,5 кв.м (вместо 3877,5 кв.м), имеет этажность 1, 2, 3, 4, 5 и мансардный этаж (вместо 1, 2, 3, 4 этажей), имеет измененные внешние границы, фактически является объектом самовольной реконструкции, проведенной с нарушением статей 1, 2, 8, 9, 30, 47, 48, 51 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решением Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 12 июля 2018 года по гражданскому делу №2-595/2018 по иску ФИО4 к ФИО5 о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре, в котором ООО «УК Терра» принимало участие в качестве третьего лица, установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 582,1 кв.м., кадастровый №... на момент экспертизы имеет площадь 873,8 кв.м. (вместо 582,1 кв.м.), строительный объем 4 212 куб.м. (вместо 3 359 куб.м.), имеет измененные внешние границы, а также признаки аварийности несущих и ограждающих конструкций, фактически является объектом самовольной реконструкции, проведенной с нарушением статей 1, 2, 8, 9, 30, 47, 48, 51 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Данные обстоятельства, с учетом определенных сторонами при заключении договора аренды от 01 января 2017 года, являющимся также актом приема-передачи объектов, их характеристик, свидетельствует о том, что после передачи арендатору объектов была допущена самовольная перепланировка и реконструкция, которые нарушают целостность объектов аренды, и обоснованно указаны истцом как действия арендатора по ухудшению объектов аренды, что в соответствии с положениями пункта 5.3 договора является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для вывода о расторжении договора аренды в связи с не исполнением арендатором обязанности по внесении арендных платежей, поскольку в пункте 5.3 договора сторонами согласовано, что право на досрочное расторжение договора аренды возникает у арендодателей при возникновении задолженности по внесению арендной платы за объект более 12 месяцев, поскольку данный факт установлен судом, судом принято решение о взыскании в пользу истца задолженности по уплате арендных платежей за 2018 год, в отношении которого в установленный срок (в 1 квартале 2019 года) не была исполнена указанная обязанность.

По изложенным основаниям судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, а также в части возложения на ответчика обязанности по передачи объекта арендодателям в соответствии с пунктом 2.2.9 договора постановлено при неверном определении существенных обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем подлежит отмене в указанной части, а заявленные истцом требований подлежат удовлетворению.

При этом, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по оплате арендных платежей за период январь – март 2019 года, поскольку вывод суда о том, что обязанность по выплате указанных сумм у арендатора на момент рассмотрения спора не наступила, права истца в указанной части не нарушены, является законным и обоснованным, постановленным при верной оценке представленных суду доказательств и перном определении норм, подлежащих применению к правоотношениям сторон в назначенной части.

Судебные расходы, в том числе расходы по оплате государственной пошлины, верно распределены судом в соответствии с положениями главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для изменения решения суда в указанной части судебная коллегия не усматривает.

Решение суда в части удовлетворения заявленных требований сторонами не оспаривается, в связи с чем предметом проверки судебной коллегии не является.

Оснований для отмены решения суда в полном объеме применительно к положениям части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь положениями статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 апреля 2019 года в части отказа ФИО4 в удовлетворении требований обществу с ограниченной ответственностью «УК Терра», ФИО5 о расторжении договора аренды от 01 января 2017 года, обязании освободить помещения – отменить, апелляционную жалобу ФИО4 в указанной части удовлетворить.

Принять в указанной части новее решение.

Расторгнуть договор аренды от <дата>, заключенный между ФИО4 и ФИО5 с одной стороны, выступающими арендодателями, и арендатором обществом с ограниченной ответственностью «УК Терра».

Обязать общества с ограниченной ответственностью «УК Терра» освободить объекты аренды: нежилое помещение кадастровый номер №..., адрес объекта: <адрес>; земельный участок, кадастровый номер №..., адрес объекта: <адрес>; нежилое здание, кадастровый номер №..., адрес объекта: <адрес> и передать их собственникам ФИО4, ФИО5 по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента прекращения договора аренды.

В остальной части решение Петроградского районного суда Санкт – Петербурга от 12 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: