Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан о признании договора аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, признании незаконным постановления от 21 июля 2020 года №№... о предоставлении земельного участка в аренду, обязании отменить постановление и подать компетентному органу в области государственного кадастрового учета недвижимого учета и ведения государственного кадастра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с учетом судебного решения по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 28 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с административным иском, в последующем уточненным, к администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан (далее также - администрация ГО г. Салават), в котором просил признать договор аренды № №... от 24 декабря 2009 г. земельного участка с кадастровым номером №..., заключенный между ФИО2 и КУС МЗИО РБ по г. Салават, действующим от имени администрации ГО г. Салават, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; признать незаконным, нарушающим права ФИО2, постановление администрации ГО г. Салават от 21 июля 2020 г. №1504-п «О предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка с кадастровым номером №...»; возложить на администрацию ГО г. Салават обязанность в десятидневный, со дня вступления решения в силу, срок отменить указанное постановление, а также обязанность в десятидневный, со дня вступления решения в силу, срок подать компетентному органу в области государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости сведения о разрешённом виде использования данного земельного участка с учётом настоящего судебного решения.

В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание склада с кадастровым номером №... площадью 3568.9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 2685 кв.м по адресу: <...>. 24 декабря 2009 г. между ним и КУС МЗИО РБ по г. Салават, действующим от имени администрации ГО г. Салават, на основании соглашения о взаимодействии был заключен договор аренды № №... земельного участка с кадастровым номером №... сроком с 19 ноября 2009 г. по 18 ноября 2019 г. 9 августа 2019 г. заблаговременно ФИО2 обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. Однако, в срок до 18 ноября 2019 г. по независящим от сторон причинам договор аренды заключен не был. При этом ФИО2 со своей стороны продолжал оплачивать арендные платежи за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора № №... от 24 декабря 2009 г., а администрация ГО г. Салават не возражала относительно этого. Таким образом, в силу закона, договор аренды от 24 декабря 2009 г. № №... земельного участка с кадастровым номером №... возобновил действие на неопределённый срок. В результате внепланового рейдового осмотра земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <...> в отношении ФИО2 было вынесено предостережение №5 от 15 июня 2020 г. с предложением оформить право пользования на земельный участок с кадастровым номером №.... При ознакомлении текстом предостережения было обнаружено, что сотрудники Управления муниципального контроля администрации ГО г. Салават одновременно осмотром земельного участка, якобы провели осмотр помещений здания склада и дали необоснованную и надуманную оценку относительно их использования. В тексте предостережения имеется указание, что не все помещения в здании используются под склады, на втором и первом этажах помещения используются под магазин, где осуществляется розничная торговля мебелью и прочими бытовыми изделиями, о чем свидетельствует наличие рекламных баннеров и выставочной мебели (как образец) с указанием цен. Учитывая результаты внепланового рейдового осмотра земельного участка Главой администрации было издано и подписано Постановление от 21 июля 2020 г. №1504-п об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №... с «Для обслуживания склада» на «Магазины». Считал незаконным постановление, поскольку правом на выбор и изменение вида разрешенного использования земельного участка из видов, установленных в градостроительном регламенте - составной части Правил землепользования наделен правообладатель земельного участка, одностороннее изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Поскольку договор аренды от 24 декабря 2009 г. № №... продолжил свое действие, а правообладателем земельного участка с кадастровым номером №... является ФИО2, который в свою очередь с волеизъявлением на изменение вида разрешенного использования земельного участка не обращался и согласия на его изменение не давал. Кроме того, установленный оспариваемым Постановлением вид разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером №... «Магазин» не соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа город Салават, а именно территориальной зоне П-1. Управление муниципального контроля администрации ГО г. Салават Республики Башкортостан и соответственно его сотрудники, в силу закона, не наделены полномочиями на определение вида фактического использования зданий, строений и сооружений, осмотр здания на предмет определения вида фактического использования - это подведомственность Комитета по управлению собственность Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан г. Салават. В здании склада не ведется торговая деятельность, не производится обслуживание покупателей, отсутствует кассовый аппарат, что исключает возможность проведения денежных расчетов с кем-либо.

16 сентября 2020 года суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

Решением Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 28 сентября 2020 г. постановлено:

уточненный иск ФИО2 к администрации ГО г. Салават о признании договора аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, признании незаконным постановления о предоставлении земельного участка в аренду, обязании отменить постановление и подать компетентному органу в области государственного кадастрового учета недвижимого учета и ведения государственного кадастра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка с учетом судебного решения оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Считает, что ответчик не имел права в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка. Пользование земельным участком и отсутствие на то возражения ответчика свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Указывает на процессуальное нарушение порядка при организации проверки – проведение неуполномоченными лицами.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив оспариваемое судебное постановление в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав ФИО2 и его представителя – ФИО3, поддержавших доводы жалобы, представителя Комитета по управлению собственностью МЗИО Республика Башкортостан по г. Салават - ФИО4, представителя администрации ГО г. Салават Республики Башкортостан – ФИО5, просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.

В ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) раскрывается один из основополагающих принципов земельного законодательства, изложенный в п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Часть 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешённого использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему земельного участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит двухэтажное нежилое здание склада с кадастровым номером 02:59:020204:340, площадью 3 568,9 кв.м.

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 2685 кв.м по адресу: г. адрес24 декабря 2009 г. между ФИО2 и КУС МЗИО по г. Салават от имени Администрации ГО г. Салават РБ был заключен договор аренды №267-09-57зем земельного участка с кадастровым номером №... на срок с 19 ноября 2009 г. по 18 ноября 2019 г. с разрешенным использованием земельного участка: для обслуживания склада.

13 августа 2019 г. ФИО2 обратился в Администрацию ГО г. Салават РБ с заявлением о заключении нового договора аренды на земельный участок на 10 лет в связи с истечением 18 ноября 2019 г. срока действия договора аренды №№... от 24 декабря 2009 г.

После проведения работ по уточнению координат земельного участка 24 апреля 2020 г. ФИО2 обратился с аналогичным заявлением.

Согласно Акту внепланового рейдового осмотра земельного участка, составленному Управлением муниципального контроля Администрации ГО г. Салават РБ 11 июня 2020 г. осмотр помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №..., по адресу: <...>, показал, что не все помещения используются под склады, на втором и первом этажах помещения также используются под магазин, где осуществляется розничная торговля мебелью и прочими бытовыми изделиями, о чем свидетельствует наличие рекламных баннеров и выставочной мебели (как образец) с указанием цен.

Постановлением Администрации ГО г. Салават №№...п от 21 июля 2020 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №... на новый вид разрешенного использования «магазины»; ФИО2 предоставлен данный земельный участок в аренду на 5 лет с даты вынесения постановления.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды № №... от 24 декабря 2009 г. не содержит условий о его автоматическом возобновлении по истечении срока действия на неопределенный срок, в связи с чем, в отсутствие надлежаще оформленного соглашения сторон оснований для признания указанного договора возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок не имеется. Суд также пришел к выводу о том, что постановление Администрации ГО г. Салават РБ от 21 июля 2020 г. №... не нарушает прав и законных интересов ФИО2 и соответствует нормам действующего законодательства.

Так, из оспариваемого постановления Администрации ГО г. Салават РБ следует, что с ФИО2 как собственником здания, расположенного на земельном участке, имеющим исключительное право на заключение договора на основании пп.9 п.2 ст. 39.6, пп.17 п.8 ст. 39.8, п.1 ст. 39.20 ЗК РФ заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов сроком на 5 лет.

Изменяя вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №... ранее предоставленного истцу для обслуживания склада, на «магазины», Администрация ГО г. Салават РБ действовала правомерно, поскольку исходила из фактического использования земельного участка.

Вопреки доводам истца о несоответствии нового вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки ГО г. Салават РБ, в ст. 14.3.2 Правил, утв. Решением Совета ГО г. Салават РБ от 19.02.2020 № №... разрешенное использование «магазины» (код 4.4) предусмотрено в качестве одного из основных видов разрешенного использования в зоне смешанного размещения производственных и коммунально-складских объектов «П-1».

При указанных обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований о признании постановления о предоставлении земельного участка в аренду незаконным, обязании отменить постановление и подать компетентному органу в области государственного кадастрового учета недвижимого учета и ведения государственного кадастра недвижимости сведения о разрешенном виде использования земельного участка, не имеется.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на установленных судом обстоятельствах данного дела и вышеуказанных положениях закона.

Довод апелляционной жалобы о том, что договорные отношения сторон относительно пользования спорным земельным участком продолжились после 18 ноября 2019 г. по обоюдному желанию, следовательно, договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок, не является основанием к отмене решения суда. Суд первой инстанции верно указал, что внесение прежним арендатором арендных платежей за фактическое использование земельного участка не свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях; обращение арендатора с заявлением о заключении нового договора аренды по истечении срока действия ранее заключенного договора свидетельствует лишь о его намерении, а не подтверждает согласие арендодателя на заключение договора аренды на прежних условиях. Оснований для переоценки выводов суда не усматривается.

Кроме того, незаключение договора аренды на прежних условиях не повлекло нарушение прав подателя жалобы, поскольку с момента окончания договора аренды и до вынесения обжалуемого постановления ФИО2 пользовался земельным участком на прежних условиях, арендные платежи не изменились, какое-либо юридическое последствие не наступило.

Вопреки доводам жалобы, судом первой инстанции дана также оценка действий специалистов Управления муниципального контроля Администрации ГО г. Салават РБ, которые признаны судом правомерными, нарушение Федерального закона от 26 декабря 2008 г. №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» со стороны ответчика судом не установлено. Судебная коллегия соглашается с таким выводом. Согласно ч. 1 ст. 8.3 и ч. 3 ст. 13.2 вышеуказанного Закона плановый (рейдовый) осмотр относится к мероприятиям по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, не проводится в отношении какого-либо лица и не является проверкой. Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 438, которым наложен запрет на проведение в 2020 г. плановых и внеплановых проверок в отношении субъектов МСП, проведение рейдовых осмотров не запрещает.

Ссылка заявителя на Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, утвержденный Постановлением Правительства Республики Башкортостан 23 мая 2018 г. за № 233, судом второй инстанции признается несостоятельной, поскольку данный порядок утвержден для определения перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и его уточнения. К оспариваемой проверке настоящий Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений отношения не имеет.

Является ошибочным и утверждение в жалобе о том, что ответчик не имел права изменить вид разрешенного использования земельного участка. В данном случае администрация утвердила вид разрешенного использования земельного участка в промежутке времени, когда старый договор аренды прекратил свое действие, а новый не был заключен. Спорное «утверждение» администрацией вида разрешенного использования земельного участка согласуется с позицией, изложенной в письмах Росреестра от 20 марта 2014 г. № №... и Минэкономразвития России от 26 мая 2009 г. № Д23-1570.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

В пункте 33 ГОСТа Р 51303-2013 «Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля, Термины и определения» определено, что склад - это специальные здания, сооружения, помещения, открытые площадки или их части, обустроенные для целей хранения товаров и выполнения складских операций; примечание - к складским операциям относят операции по приему, сортировке, комплектации, упаковке, отпуску, отгрузке.

магазин: Стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения (пункт 38);

магазин-склад: Предприятие торговли, в котором по методу самообслуживания осуществляют продажу физическим лицам и/или хозяйствующим субъектам продовольственных и непродовольственных товаров непосредственно из транспортной упаковки (ящиков, контейнеров и др.) или в транспортной упаковке (пункт 50);

складское помещение: Специально оборудованная часть помещения торгового предприятия, предназначенная для приемки, хранения и подготовки товаров к продаже (пункт 91).

Из анализа приведенных терминов следует, что указанным государственным стандартом не предусмотрена розничная торговля на складе или складском помещении, в них не предусмотрен доступ посторонних лиц.

Судом установлено, что в ходе внеплановой проверки сотрудниками Управления муниципального контроля администрации ГО г. Салават установлено, что не все помещения используются под склады, на втором и первом этажах помещения также используются под магазин, где осуществляется розничная торговля мебелью и прочими бытовыми изделиями, что, в свою очередь, подтверждается фотоматериалами.

Таким образом, судебная коллегия находит доказанным то обстоятельство, что выставочная площадь первого и второго этажей использовалась предпринимателем для демонстрации образцов продаваемой им мебели, на ней покупатели имели свободный доступ к образцам мебели. Поэтому спорная площадь, завуалированная под видом склада, является составной частью торгового места и должна быть включена в площадь торгового места, используемого для осуществления розничной торговли.

Отсутствие контрольной закупки со стороны проверяющих вышесказанное не опровергает.

Учитывая изложенное, ответчик на законных основаниях изменил вид разрешенного использования земельного участка.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что в ходе судебного заседания представитель Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан пояснил, что в случае организации истцом в спорной площади склада, вид разрешенного использования земельного участка будет заново переведен с «магазины» на «склады».

Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при разрешении заявленного спора и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на его законность и обоснованность.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба также не содержит.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст.329-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 28 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий Гафарова Л.Ф.

Судьи Мугинова Р.Х.

ФИО1

Справка: Салаватский городской суд РБ, судья Салимов И.М.