Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.01.2017, которым постановлено:

В удовлетворении иска комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области к Мустафину Г. И., Чарочкиной А. В. о взыскании неосновательного обогащения и процентов отказать.

Исковые требования комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области к Мустафину Г. И., Чарочкиной А. В. о понуждении к заключению договора оставить без рассмотрения.

Заслушав доклад судьи Коневой О.А., пояснения представителя ответчика Мустафина Г.И. - Мелекесова П.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению государственным имуществом ЕАО (далее - КУГИ ЕАО) обратился в суд с иском к Мустафину Г.И., Чарочкиной А.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и понуждении к заключению договора аренды.

Требования мотивированы тем, что 29.05.2015 Мустафин Г.И. приобрел в собственность нежилое здание, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, площадью 571,9 кв.м.

19.02.2015 Чарочкина А.В. приобрела в собственность нежилое здание, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, площадью 690,5кв.м.

Указанные нежилые здания расположены на земельном участке с кадастровым номером № <...> общей площадью 2 949 кв.м, который на праве собственности принадлежит Еврейской автономной области.

Истец обратился к ответчикам с предложением заключить договор аренды указанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Ответчики предложение комитета проигнорировали. При таких обстоятельствах невнесенная арендная плата является неосновательным обогащением ответчиков.

Просил суд взыскать с Мустафина Г.И. в пользу ЕАО сумму неосновательного обогащения в размере 18 067 рублей 71 копейки за пользование земельным участком за период с 29.05.2015 по 31.10.2016, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.06.2015 по 31.10.2016 в размере 1 376 рублей 63 копеек; обязать Мустафина Г.И. в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить договор аренды спорного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора; взыскать с Чарочкиной А.В. в пользу ЕАО сумму неосновательного обогащения в размере 25 993 рублей 68 копеек за пользование земельным участком за период с 19.02.2015 по 31.10.2016, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.03.2015 по 31.10.2016 в размере 2 398 рублей 25 копеек; обязать, Чарочкину А.В. в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить договор аренды спорного земельного участка с множественностью лиц па стороне арендатора.

В судебном заседании представитель истца Зубрева А.А. исковые требования поддержала. Суду пояснила, что ранее по адресу: <...> располагалось ГП ЕАО «Биробиджан-молоко». При его ликвидации часть зданий была продана. У КУГИ ЕАО нет доказательств того, что спорный участок неделим. Ответчики приобрели здания, соответственно к ним перешло право пользования земельным участком. Представители КУГИ ЕАО не осуществляли выезд на участок, чтобы проверять, как используют его ответчики. Мустафину Г.И. и Чарочкиной А.В. было направлено письмо с предложением заключить договор аренды без приложения проекта договора. ЕАО, как собственник земельного участка, не может его изменить, разделить. Вид разрешенного использования земельного участка не изменяли, в мэрию города с этим требованием истец не обращался. Считает, что после приобретения зданий к ответчикам перешел земельный участок, с указанным видом разрешенного использования.

Ответчик Мустафин Г.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Мустафина Г.И. - Мелекесов П.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что ответчик не согласен с границами земельного участка, так как участок не соответствует границам приобретенного им нежилого здания. Считает, что истец как собственник может изменить размер земельного участка и предоставить Мустафину Г.И. тот участок, который будет ему необходим. Предлагаемый КУГИ ЕАО участок имеет неправильную геометрическую форму, на нем также находятся зеленые насаждения, лесополоса. Мустафину Г.И. для использования такой участок не нужен. С проектом договора аренды земельного участка ответчик не ознакомлен. Мустафин Г.И. готов оплатить арендную плату, исходя из размера земельного участка равного площади принадлежащего ему здания. Считает, что расчет суммы неосновательного обогащения и расчет процентов за пользование чужими денежными средствами составлены неверно, так как произведены без учета изменяющейся ключевой ставки.

В судебное заседание ответчик Чарочкина А.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела неоднократно извещалась по месту регистрации.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе КУГИ ЕАО просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Мотивирует жалобу тем, что решение принято судом в отсутствие доказательств неиспользования ответчиками земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Вывод суда о недоказанности использования ответчиками всего земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования: для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции ничем не подтвержден. Напротив, использование земельного участка по указанному назначению подтверждается копией выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.10.2016 и копией кадастрового паспорта земельного участка от 24.08.2012.

При выкупе объекта недвижимости к ответчикам перешло право на использование земельного участка без изменения вида разрешенного использования, а также обязанность по оплате за пользование этим объектом недвижимого имущества.

Ответчиками не предпринято мер по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Кроме того, судом при разрешении спора не применены в надлежащей мере положения ст. 1, 7, 35, 65 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

Возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступало.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Мелекесов П.А. с доводами жалобы КУГИ ЕАО не согласился, просил решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца КУГИ ЕАО, ответчики Мустафин Г.И., Чарочкина А.В. не явились, о времени и месте слушания дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело без их участия.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав лицо, участвующее в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что Мустафину Г.И. принадлежит нежилое здание общей площадью 571,9 кв.м, с кадастровым номером № <...> право собственности на которое зарегистрировано за ним 29.05.2015.

Чарочкиной А.В. принадлежит нежилое здание общей площадью 690,5 кв.м, с кадастровым номером № <...>, право собственности на которое зарегистрировано за ней 19.02.2015.

Указанные нежилые здания расположены на принадлежащем Еврейской автономной области на праве собственности земельном участке общей площадью 2 949 кв.м, с кадастровым номером № <...>, расположенном по адресу: ЕАО, <...>.

Данный земельный участок относится к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции», его кадастровая стоимость составляет 1 399 447 рублей 95 копеек.

24.12.2015 КУГИ ЕАО направило Мустафину Г.И. предложение о заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Письмо с аналогичным предложением 14.01.2016 было направлено в адрес Чарочкиной А.В. Ответчики предложение КУГИ ЕАО проигнорировали.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств фактического использования ответчиками всего земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и доказательств его неделимости, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он противоречит действующему законодательству.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Таким образом, в случае, если у лица, использующего земельный участок, отсутствует право собственности на данный участок, то вне зависимости от заключения с ним договора аренды, формой платы за пользование им земельным участком является арендная плата.

В соответствии с п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу положений п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещение в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Исходя из изложенного, право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности на нежилые здания к Мустафину Г.И. и Чарочкиной А.В. перешли права пользования спорным земельным участком и обязанность по уплате арендных платежей.

При этом ответчики использовали земельный участок без оформленных в установленном порядке прав на землю, и в нарушение требований законодательства не осуществляли плату за использование земли, на которой расположены принадлежащие им объекты недвижимости, то есть сберегли имущество в виде денежных средств, подлежащих выплате за пользование спорным земельным участком.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу п. 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением правительства ЕАО от 27.05.2008 № 136-пп, размер арендной платы за земельные участки устанавливается договором аренды и определяется в годовом исчислении в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Если на стороне арендатора выступают несколько лиц, являющихся правообладателями помещений в зданиях, строениях, сооружениях, расположенных на неделимом земельном участке, арендная плата рассчитывается для каждого их них пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества (п. 2.3).

На основании изложенного с ответчиков подлежит взысканию неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием земельного участка, на котором расположены принадлежащие им на праве собственности нежилые здания.

Судебная коллегия, проверив расчеты неосновательного обогащения, произведенные истцом, приходит к выводу, что они соответствует требованиям закона, суммы за каждый квартал спорного периода рассчитаны верно.

Таким образом, с Мустафина Г.И. подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения за период с 29.05.2015 по 31.10.2016 в размере 18 067 рублей 71 копейки, с Чарочкиной А.В. за период с 19.02.2015 по 31.10.2016 в размере 25 993 рублей 68 копеек.

То обстоятельство, что ответчики не приняли надлежащих мер к закреплению за ними права пользования землей непосредственно после регистрации права собственности на нежилые здания, и что у них отсутствовал договор аренды на землю основанием к освобождению их от платежей за использование земельного участка не является.

Доводы ответчика Мустафина Г.И. и его представителя о том, что истцом неверно определена площадь земельного участка, исходя из которой рассчитано неосновательное обогащение, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Принцип единства судьбы прав на здание и на земельный участок, занимаемый зданием, является одним из основополагающих принципов российского права, регулирующих оборот недвижимого имущества (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса, из которого следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

По смыслу приведенных норм права в границы передаваемого, а в данном случае фактически используемого земельного участка, должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Спорный земельный участок является сформированным, имеет кадастровый номер, поставлен на кадастровый учет, определена его площадь, категория и вид разрешенного использования.

Указывая на необоснованность расчета исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств использования ответчиками спорного земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку он основан на ошибочном толковании норм материального права.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В силу положений ст. 30, 32, 37 Градостроительного кодекса РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

При этом постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядке, условий и сроков внесения арендной платы за земля, находящиеся в собственности Российской Федерации» установлено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в том числе, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции, действующей до 01.08.2016) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Из расчета КУГИ ЕАО следует, что проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитаны с применением 1/300 ставки рефинансирования, что, исходя из положений ст. 395 ГК РФ, является неверным.

Принимая во внимание средние ставки банковского процента по вкладам физических лиц для целей применения ст. 395 ГК РФ, опубликованные Банком России в период с 26.06.2016 по 18.09.2016 и ключевую ставку, установленную Банком России в период с 19.09.2016 по 31.10.2016 судебная коллегия считает, что сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, заявленная к взысканию истцом, подлежит уменьшению в отношении Мустафина Г.И. до 1 017 рублей 87 копеек, в отношении Чарочкиной А.В. до 1 763 рублей 30 копеек.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Таким образом, до обращения с иском в суд о понуждении к заключению договора аренды, заинтересованное лицо обязано направить стороне проект договора.

Разрешая исковые требования в части понуждения ответчиков к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку КУГИ ЕАО в установленном порядке проект договора аренды ответчикам не направлял, в связи с чем пришел к верному выводу о том, что в указанной части иск подлежит оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного, судебная коллегия, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 09.01.2017 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области к Мустафину Г. И., Чарочкиной А. В. о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, вынести в указанной части новое решение которым:

Исковые требования комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области к Мустафину Г. И., Чарочкиной А. В. о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с Мустафина Г. И. в пользу комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области сумму неосновательного обогащения в размере 18 067 рублей 71 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 017 рублей 87 копеек, всего взыскать 19 085 рублей 58 копейки.

Взыскать с Чарочкиной А. В. в пользу комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области сумму неосновательного обогащения в размере 25 993 рублей 68 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 763 рублей 30 копеек, всего взыскать 27 756 рублей 98 копеек.

В остальной части в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с Мустафина Г. И., Чарочкиной А. В. отказать.

Взыскать с Мустафина Г. И. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 763 рублей 42 копеек.

Взыскать с Чарочкиной А. В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 032 рублей 71 копейки.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области считать частично удовлетворенной.

Председательствующий

Судьи