Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 декабря 2021 года апелляционную жалобу Муравьевой Н. В. на решение Пушкинского городского суда Московской области от 4 сентября 2019 года по гражданскому делу №2-3570/2019 по иску Максимович М. к Муравьевой Н. В., Акционерному обществу «РентКонтракт» о признании недостоверной (недействительной) установленной оценки рыночной стоимости 1/2 доли квартиры,

заслушав доклад судьи Бурцевой Л.Н.,

объяснения: Муравьевой Н.В., представителя АО «РентКонтракт» - Бит-Зая Т.Е.,

УСТАНОВИЛА:

Максимович М. обратился в суд с иском к Муравьевой Н.В., АО «РентКонтракт» о признании недостоверной (недействительной) установленной в отчете от 17 мая 2019 года №<данные изъяты> АО «РентКонтракт» и утвержденной постановлением судебного пристава-исполнителя Пушкинского РОСП УФССП по МО о принятии результатов оценки рыночной стоимости 1/2 доли в праве общей собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, в размере 1 271 000 рублей, установлении рыночной стоимости доли квартиры для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 2 230 000 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является должником по исполнительным производствам: <данные изъяты>-ИП от 20.09.2017, <данные изъяты>-ИП от 10.11.2016, <данные изъяты>-ИП от 10.11.2016, <данные изъяты>-ИП от 10.11.2016, <данные изъяты>-ИП от 16.06.2016, находящимся в производстве СПИ Пушкинского РОСП Барабашова А.С. В феврале 2017 года указанные исполнительные производства объединены в сводное за <данные изъяты>-СД. 17.01.2019 года приставом наложен арест на имущество истца в виде 1/2 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру по указанному адресу. В соответствии со ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» приставом для оценки привлечен оценщик АО «РентКонтракт». Постановлением от 18.06.2019 г. пристав принял результаты оценки согласно отчету оценщика от 17.05.2019 №<данные изъяты> в размере 1 271 000 рублей. С постановлением и оценкой он ознакомлен приставом 25.06.2019 г. С указанной оценкой не согласен и считает ее недостоверной. В рамках гражданского дела №2-369/2018, находящегося в производстве Пушкинского городского суда по иску Муравьевой Н.В. к Максимович М. о принудительном прекращении права собственности на 1/2 доли в праве была назначена и проведена судебная экспертиза, согласно заключению которой рыночная стоимость квартиры составила 4 580 919 рублей, стоимость доли истца – 2 290 460 рублей. Решением суда от 07.03.2018 г. в иске Муравьевой Н.В. отказано. Апелляционным определением Московского областного суда от 10.10.2018 данное решение оставлено без изменения. Таким образом, рыночная стоимость спорной доли квартиры установлена вступившим в законную силу судебным актом на основании судебной экспертизы, что позволяет безусловно поставить под сомнение достоверность выводов оценщика о стоимости спорного имущества, изложенных в отчёте от 17.05.2019 №<данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца на основании доверенности Кутейников К.П. уточнил исковые требования в части установлении рыночной стоимости указанной доли квартиры для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 2 230 000 рублей, пояснил, что не оспаривает определенную АО «РентКонтракт» рыночную стоимость квартиры 4 460 000 рублей, но считает, что при определении стоимости доли для целей реализации в исполнительном производстве не должны применяться указанные оценщиком ликвидационные и иные коэффициенты.

Ответчик Муравьева Н.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что согласна с оценкой, выполненной АО «РентКонтракт».

Представитель ответчика АО «РентКонтракт» на основании доверенности Воронцов С.Д. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил отзыв.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель Пушкинского РОСП УФССП России по Московской области Барабашов А.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Решением Пушкинского городского суда от 04 сентября 2019 года иск удовлетворен: признана недостоверной и недействительной утвержденная постановлением пристава оценка в размере 1271 000 руб.; установлена рыночная стоимость ? доли квартиры для целей реализации в исполнительном производстве в размере 2230 000 руб.

В апелляционной жалобе Муравьева Н.В. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 июня 2020 года решение Пушкинского городского суда Московской области от 04 сентября 2019 года было оставлено без изменения, апелляционная жалобы Муравьевой Н.В. – без удовлетворения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 мая 2021 года апелляционное определение судебной коллегии отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда не отвечает вышеуказанным требованиям норм права, в связи с чем, подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Максимович Миле является должником по исполнительным производствам: <данные изъяты>-ИП от 20.09.2017г., <данные изъяты>-ИП от 10.11.2016г., <данные изъяты>-ИП от 10.11.2016г., <данные изъяты>-ИП от 10.11.2016г., <данные изъяты>-ИП от 16.06.2016г., находящимся в производстве СПИ Пушкинского РОСП Барабашова А.С. В феврале 2017г. указанные исполнительные производства объединены в сводное за <данные изъяты>-СД.

В соответствии со ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» приставом привлечен оценщик АО «РентКонтракт» для оценки доли квартиры, принадлежащей истцу.

Из отчета АО «РентКонтракт» №<данные изъяты> от 17.05.2019 года, следует, что оценщиком определена рыночная стоимость всей квартиры в размере 4 460 000 рублей, а также ликвидационная стоимость ? доли в праве собственности на указанную квартиру с учетом скидок (поправок) на обесценение долевой собственности (25%) и ограниченного промежутка времени реализации имущества на торгах в размере 1 271 000 руб.

При этом, специалист-оценщик указал, что в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно п.10 ст.87 требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов в течение 1 месяца. Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Но, если имущество будет реализовываться с торгов за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в ст. 3 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Следовательно, для реализации объекта в рамках исполнительного производства определяется по факту ликвидационная стоимость объекта оценки, отличная от рыночной стоимости, так как имущество должника (собственника) отчуждается принудительно, не в его интересах и без его согласия, со сроком экспозиции этого имущества, отличным от его рыночной экспозиции. В данном случае, по мнению оценщика, оценщикам следует исчислять не рыночную, а ликвидационную стоимость имущества. Налицо противоречие между различными законодательными актами. По мнению Оценщика, для принятия обоснованного решения по установлению начальной цены имущества, выставляемого на торги, Заказчику необходимо знать, как влияет на величину стоимости ограниченный срок экспозиции. Поэтому, Оценщик в соответствии с требованиями «ФСО №2» определяет ликвидационную стоимость, рассчитанную корректировкой рыночной стоимости с учетом скидки на вынужденный характер продажи и ограниченный срок экспозиции (1 месяц – ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Постановлением от 18.06.2019г. судебный пристав-исполнитель Барабашов А.С. принял результаты оценки рыночной стоимости указанной 1/2 доли квартиры.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и пришел к выводу, что оценщиком определена не рыночная, а ликвидационная стоимость ? доли квартиры, принадлежащей истцу, что повлекло необоснованное снижение стоимости этого имущества.

Суд указал, что рыночная стоимость ? доли квартиры для реализации в рамках исполнительного производства подлежит определению без применения понижающих коэффициентов. Поскольку рыночная стоимость всей квартиры, определенная оценщиком АО «РентКонтракт» в размере 4 460 000 руб., сторонами не оспаривалась, то рыночная стоимость ? доли квартиры, по мнению суда первой инстанции, составляет 2 230 000 руб. (4 460 000/2).

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что спорная квартира является однокомнатной, принадлежит на праве общей долевой собственности Максимович М. и Муравьевой Н.В. по ? доле каждому, в квартире проживает Муравьева Н.В. с двумя несовершеннолетними детьми.

Указанные обстоятельства не могут не влиять на цену спорной доли в праве собственности на квартиру на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Согласно ч. 1 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Поскольку для определения юридически значимого обстоятельства - рыночной стоимости 1/2 доли квартиры - необходимы специальные познания, определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 февраля 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело».

Из заключения экспертов АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» от 27.03.2020 года следует, что по состоянию на 18.06.2019 года рыночная стоимость квартиры составляет 4 530 000 руб., рыночная стоимость ? доли – 1 812 000 руб., по состоянию на дату оценки (27.03.2020) рыночная стоимость квартиры составляет 4 682 000 руб., рыночная стоимость ? доли – 1 873 000 руб.

Рыночная стоимость для реализации в рамках исполнительного производства ? доли квартиры по состоянию на 18.06.2019 г. составляет 1 685 000 руб., по состоянию на дату оценки (27.03.2020) – 1 742 000 руб.

Стоимость ? доли квартиры для реализации в рамках исполнительного производства определена экспертами с учетом корректировки на долю в праве собственности 20% и корректировки на условия реализации в рамках исполнительного производства 7%.

Вместе с тем, в заключении АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» не приведено нормативное обоснование, которым руководствовался эксперт при корректировке стоимости ? доли квартиры для реализации в рамках исполнительного производства.

Также из материалов дела следует, что в настоящий момент с даты проведения досудебной оценки АО «РентКонтракт», а также проведения судебной оценочной экспертизы АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» прошло более шести месяцев, в связи с чем, в силу положений ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты проведенного исследования устарели и не рекомендованы к использованию.

Для правильного разрешения спора судом апелляционной инстанции была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭЛСИ».

Из заключения ООО «ЭЛСИ» <данные изъяты> от 29.10.2021 года следует, что на дату проведения экспертизы рыночная стоимость квартиры составляет 6 593 000 руб., рыночная стоимость ? доли в квартире - 2 390 000 руб. По состоянию на 17.05.2019 г. рыночная стоимость квартиры составляет 4 586 000 руб., рыночная стоимость ? доли в квартире – 1 662 000 руб.

По состоянию на дату проведения экспертизы рыночная стоимость ? доли квартиры для реализации в рамках исполнительного производства составляет 1 989 000 руб., на 17.05.2019 г. стоимость ? доли квартиры для реализации в рамках исполнительного производства – 1 381 000 руб.

При этом, эксперт указал, что определение рыночной стоимости в условиях реализации в рамках исполнительного производства предполагает реализацию имущества в нетипичные сроки, а именно реализацию за более короткий срок в связи с чем, экспертом определена ликвидационная стоимость объекта.

Согласно Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода от рыночной стоимости имущества к ликвидационной, для чего необходимо учесть два фактора: фактор стоимости денег во времени и фактор эластичности спроса по цене.

Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле: рыночная стоимость объекта * коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени, * коэффициент, учитывающий эластичность спроса.

Судебная коллегия полагает выводы эксперта обоснованными, не противоречащими иным доказательствам по делу. Так, согласно отчету АО «РентКонтракт» рыночная стоимость ? доли квартиры для реализации в рамках исполнительного производства на 17.05.2019 г. составляет 1 271 000 руб., а согласно заключению ООО «ЭЛСИ» - 1 381 000 руб.

Не доверять указанному заключению эксперта ООО «ЭЛСИ», который обладает специальными познаниями и предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у судебной коллегии оснований не имеется.

Поскольку стоимость ? доли спорной квартиры устанавливалась по поручению судебного пристава-исполнителя для ее последующей реализации на торгах, но торги фактически проведены не были, судебная коллегия полагает правильным установить рыночную стоимость 1/2 доли квартиры для последующей ее реализации в рамках исполнительного производства на настоящий момент, т.е. на дату проведения оценки ООО «ЭЛСИ» в размере 1 989 000 руб.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с постановлением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований и установлении рыночной стоимости 1/2 доли квартиры для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 1 989 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского городского суда Московской области от 4 сентября 2019 года – отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Максимович Миле к Муравьевой Н. В., Акционерному обществу «РентКонтракт» о признании недостоверной (недействительной) установленной в отчете от 17 мая 2019 года №<данные изъяты> АО «РентКонтракт» и утвержденной постановлением судебного пристава-исполнителя Пушкинского РОСП УФССП по МО Барабашова А. С. о принятии результатов оценки от 18.06.2019 года оценки рыночной стоимости 1/2 доли квартиры в праве собственности Максимович М. на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> размере 1 271 000 рублей, установлении рыночной стоимости доли квартиры для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 2 230 000 рублей, удовлетворить частично.

Признать недостоверной и недействительной установленную в отчете от 17 мая 2019 года № <данные изъяты> АО «РентКонтракт» и утвержденную постановлением судебного пристава-исполнителя Пушкинского РОСП УФССП по МО Барабашова А. С. о принятии результатов оценки от 18.06.2019 года оценку рыночной стоимости 1/2 доли квартиры в праве собственности Максимович Миле на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, в размере 1 271 000 рублей.

Установить рыночную стоимость 1/2 доли квартиры в праве собственности Максимович Миле на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>. для целей реализации ее в исполнительном производстве в размере 1 989 000 рублей.

Председательствующий

Судьи