Гражданский кодекс часть 1

по докладу судьи Пазовой Н.М. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о признании недействительным, с применением последствий недействительности, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права собственности, с последующим аннулированием записи о государственной регистрации права на земельный участок и здание кафе, встречному иску ФИО4 к ФИО2 об устранении препятствия в пользовании земельным участком и зданием кафе, обязав ФИО2 не чинить препятствия в использовании указанной недвижимостью, изъятии из владения ФИО2 помещений в строении - здания кафе, передав ей согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., обязании ФИО2 освободить земельный участок по апелляционным жалобам ФИО2 и ФИО4 на решение Урванского районного суда КБР от 18 ноября 2016 года.

Заслушав доклад судьи Пазовой Н.М., выслушав ФИО1, представителя ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., удостоверенной и зарегистрированной (реестр №) ФИО5, нотариусом Майского нотариального округа КБР, поддержавшего доводы апелляционной жалобы ФИО2 и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы ФИО4, ФИО3, представителя ФИО4 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., удостоверенной и зарегистрированной (реестр №) ФИО6, нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР, поддержавшую доводы апелляционной жалобы ФИО4 и возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы ФИО2, в отсутствие ФИО2, просившего о рассмотрении дела без его участия, ФИО4, извещенной о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным с применением последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ФИО4 и выданных регистрирующим органом на имя ФИО4 свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание кафе общей площадью 74, 3 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 300 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу : КБР, <адрес>, <адрес>, в <адрес>ти <адрес>, с последующим аннулированием записи о государственной регистрации права ФИО4 на земельный участок, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и здание кафе - номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; возложении обязанности на ФИО4 возвратить истцу здание кафе и земельный участок в состоянии на день заключения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ФИО2 на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 300 кв.м. с кадастровым номером № и здание кафе общей площадью 74, 3 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: КБР, <адрес>, <адрес>. На указанном земельном участке расположены и другие объекты недвижимости в виде парикмахерской и магазина, принадлежащих ему на праве собственности. С намерением произвести возмездное отчуждение здания кафе общей площадью 74,3 кв.м. и одновременно земельного участка, занятого зданием кафе (необходимым для использования здания), истец продал ответчику недвижимость по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2, полагаясь на добросовестность покупателя и из-за своей неграмотности, возложил бремя подготовки договора купли-продажи на ФИО4

Экземпляр договора купли-продажи после его подписания сторонами ФИО2 не получил, а требовать он не стал, предполагая, что таков порядок оформления договора. В его распоряжении находится копия договора купли-продажи, содержащая данные, не соответствующие оригиналу договора.

ДД.ММ.ГГГГ администрация с.<адрес> истца поставили в известность о том, что с требованием о переоформлении принадлежащего ему земельного участка мерой в 300 кв.м. в адрес администрации обратился иной собственник земельного участка. Намерения продавать всю территорию участка площадью 300 кв.м. у ФИО2 не было. Возразить притязаниям нового собственника не представлялось возможным в силу отсутствия в его распоряжении экземпляра договора купли-продажи, на что ему посоветовали потребовать в регистрационном органе свой экземпляр договора купли-продажи, что он и сделал.

На сегодняшний день ни копии запрошенных ФИО2 в регистрирующем органе документов, ни мотивированного отказа в предоставлении договора, ему не предоставлено. Впоследствии, копию зарегистрированного договора купли-продажи с приложением Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ему передала мать ответчика.

С полученным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец не согласен, поскольку договор нарушает его права и законные интересы и повлек неблагоприятные для него и его семьи последствия имущественного характера. Из указанного договора следует, что у ФИО2 обманным образом изъят из недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности земельный участок мерой в 300 кв.м., на территории которого расположены иные объекты недвижимости в виде зданий магазинов и парикмахерской. Договору присущи выраженные пороки формы и содержания, что противоречит гражданскому законодательству. Нарушение его прав и законных интересов подтверждается оригиналом свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 300 кв.м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, имеющимся у истца, которое регистрирующим органом не изъято и не погашено. О введении ответчиком в заблуждение истца свидетельствует то, что в договоре не указывается правовое основание и режим пользования истцом теми землями, которые находятся под зданиями магазина и парикмахерской и неразрывно связанны с ними. (п.5 ст.1 ЗК РФ).

Далее ФИО2 указал, что сделка, заключенная в нарушение закона под действием обмана ничтожна, в силу чего, по его мнению, она должна быть признана недействительной.

ФИО4 предъявила ФИО2 встречные исковые требования: об устранении препятствий в пользовании ею земельным участком площадью 300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу <адрес>, <адрес> и зданием кафе 1-этажное с общей площадью 74,3 кв.м. с кадастровым номером № на указанном земельном участке, обязав ФИО2 не чинить ей препятствия в использовании указанной недвижимостью;

изъятии из владения ФИО2 помещение № площадью 4,5 кв.м. и № площадью 20,1 кв.м. в строении -здание кафе 1-этажное с общей площадью 74,3 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, за чертой населенного пункта,
в 150 м. от здания районной больницы по направлению на юго-запад, передав ей согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

обязании ФИО2 освободить земельный участок площадью 300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, <адрес>.

В обоснование встречного иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО4 и ФИО2 состоялся договор купли-продажи, по которому ФИО2 продал, а ФИО4 купила земельный участок площадью 300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, за <адрес> и здание кафе 1-этажное с общей площадью 74,3 кв.м. с кадастровым номером № на указанном земельном участке. Недвижимость была оценена в 2 820 000 руб. Деньги были переданы продавцу до подписания договора. В тот же день сторонами был подписан акт приема-передачи, из которого следует, что расчеты между ними произведены до подписания договора. Однако, ответчик продолжает занимать одно из помещений строения, в частности помещение № площадью 4,5 кв.м. и № площадью 20,1 кв.м. и отказывается передавать их ФИО4

Далее ФИО4 со ссылкой на ст. 25.5. Федерального закона № 122-ФЗ, ч.2 ст.555 ГК РФ, ст. 1 ЗК РФ. ст.552 ГК РФ указала, что доводы ФИО2 о том, что он не имел намерения продавать земельный участок, являются несостоятельными. Договор прошел экспертизу в Росреестре и государственную регистрацию.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, усмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

ФИО4 считает, что она, как собственник, в соответствии со ст. 301 ГК РФ имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

ФИО2 и ФИО4, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились, письменно просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие с участием их представителей.

ФИО8 и ФИО9, представители ФИО2, в судебном заседании поддержали иск своего доверителя.

ФИО3, представитель ФИО4, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска ФИО2 и удовлетворить встречный иск ее доверителя.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР в <адрес> в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Решением Урванского районного суда КБР от 18 ноября 2016 года постановлено:

признать недействительным договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ здания кафе, общей площадью 74,3 кв.м., кадастровый №, и земельного участка, общей площадью 300 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции: возвратить ФИО2 здание кафе общей площадью 74,3 кв.м., кадастровый №, и земельный участок общей площадью 300 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, <адрес>, обязав ФИО2 возвратить ФИО4 уплаченные денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 820 000 (двух миллионов восьмисот двадцати тысяч) рублей.

Аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО4 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, <адрес>, состоящее из здания кафе общей площадью 74,3 кв.м., кадастровый №, запись регистрации № и земельного участка общей площадью 300 кв.м., кадастровый №, запись регистрации №.

Признать право собственности на здание кафе общей площадью 74,3 кв.м., кадастровый №, и земельный участок, общей площадью 300 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, <адрес> за ФИО2.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации в Урванском межмуниципальном отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике права собственности ФИО2:

- на здание кафе общей площадью 74,3 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, <адрес>.

- на земельный участок, общей площадью 300 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, <адрес>.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО2 об устранении препятствия в пользовании земельным участком площадью 300 кв.м. (кадастровый №), расположенным по адресу <адрес>, <адрес>; и зданием кафе 1-этажное с общей площадью 74,3 кв.м. (кадастровый №) на вышеуказанном земельном участке, обязав ФИО2 не чинить ей препятствия в использовании недвижимостью, изъятии из владения ФИО2 помещения № площадью 4,5 кв.м, и № площадью 20,1 кв.м, в строении - здание кафе 1-этажное с общей площадью 74,3 кв.м. ( кадастровый №) по адресу <адрес>, <адрес>, передав ей согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., обязании ФИО2 освободить земельный участок площадью 300 кв.м. (кадастровый №), расположенный по адресу <адрес>, <адрес> - оставить без удовлетворения.

В поданной на это решение апелляционной жалобе ФИО4 просит отменить решение Урванского районного суда КБР от 18 ноября 2016 г. и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска ФИО2 и удовлетворении её иска.

В апелляционной жалобе указано следующее.

Доводы ФИО2 о том, что он не имел намерения продать земельный участок несостоятельны, поскольку он передал ФИО4 технический паспорт на строение площадью 74,5 кв.м и документы на земельный участок площадью 300 кв.м. и уверял её, что остальные строения не имеют документов, то есть являются самовольно возведенными, следовательно, право собственности на них у него не имеется.

Со ссылкой на статью 133.1 ГК РФ ФИО4 указала, что данная недвижимость не является единым недвижимым комплексом, что договор прошел экспертизу в Росреестре и государственную регистрацию, при этом Росреестр не выявил того факта, что на одном земельном участке зарегистрированы иные объекты недвижимости, что доводы ФИО2 о том, что он вообще не имел желания продавать земельный участок, не основаны на законе и противоречат требованиям, указанным в статье 25.5. Федерального закона № 122-ФЗ.

ФИО4 также указала, что довод истца о том, что в договоре не указаны в отдельности стоимость земельного участка и стоимость строения, не имеют существенного значения, поскольку согласно ч.2 ст.555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Представитель ФИО2 ссылался на несоответствие оспариваемого договора купли-продажи, образцу бланка договора купли-продажи недвижимости, утвержденному Минюстом РФ в 1993г.

Данный довод несостоятелен поскольку, в тот период ещё действовал еще Гражданский кодекс РСФСР, согласно которому для договора купли-продажи недвижимости требовалась нотариальная форма сделки. Все бланки для использования нотариусами утверждались Минюстом РФ.

Ныне действующий кодекс ГК РФ принят в 1994г., а вступил в силу в 1996г. Ныне действующая редакция не требует обязательной нотариальной формы сделки купли-продажи недвижимости.

Статья 421 ГК РФ предусматривает свободу договора.

Договор был заключен сторонами в соответствии с указными нормами, в простой письменной форме, с отражением в договоре необходимых для Регистратора сведений.

Доводы истца о том, что он не получил оплату по договору, поскольку не приложена расписка о получении им денег от ФИО4 не основана на Законе, так как статьи 422, 160, пункт 1 статьи 162, пункт 2 статьи 434, п. 1 ст. 162, ст.432 ст.431.1 ГК РФ не предусматривают обязательного приложения расписки, но не исключают включение в договор пункта о произведенных расчетах, что и было сделано сторонами.

В договоре были указаны необходимые и достаточные данные о предмете договора в объеме, требуемом Регистратором и в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оплата товара была произведена, что было отражено как в договоре, так и в акте приёма-передачи недвижимости.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10 пояснила, что ФИО2 подписывал договор непосредственно в здании Росреестра. Когда обнаружилась техническая ошибка в договоре, он вновь подписал договор, выяснив, какая ошибка была исправлена и перечитав весь договор до подписания. Никаких возражений не высказывал, при принятии документов на регистрацию у сторон выяснялось, произведены ли расчеты и есть ли разногласия. Никаких разногласий не было.

Судом первой инстанции не учтены нормы, содержащиеся в ст. 431.2 ГК РФ и признал сделку недействительной, не взыскав с ФИО2 неустойку, несмотря на то, что данная процедура предписана как указанной нормой, так и самим договором.

Со ссылкой на ст. 552 ГК РФ ФИО4 указала, что невозможно согласиться и с доводом суда о том, что нахождение на спорном земельном участке еще одного строения, является безусловным при решении вопроса о признании договора недействительным.

ФИО11 считает, что ФИО2 распорядился своим земельным участком по своему усмотрению, продав его полностью и получив от неё деньги.

ФИО2 скрыл, что у него имеется свидетельство на магазин, уверив ФИО4 в том, что документов на остальные строения не имеется.

Суд первой инстанции был вправе признать сделку недействительной в части, что значительно бы упростило исполнение решения, поскольку ФИО2 не имеет средств необходимых для возврата денег ФИО4 и не собирается их отдавать.

Также судом не разрешен вопрос о возврате ФИО2 полученных им денег.

В судебном заседании представители ФИО2 не оспаривали, что ФИО2 занимает помещения № площадью 4,5 кв.м. и № площадью 20,1 кв.м. и отказывается освободить их.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение Урванского районного суда КБР от 18 ноября 2016 года в части применения последствий недействительности в виде двусторонней реституции, в части возложения обязанности на ФИО2 возвратить ФИО4 деньги в размере 2820000 руб., со ссылкой на то, что суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что судопроизводство инициировано ФИО2 и одним из обстоятельств, мотивировавших ФИО2 на разрешение спора в судебном порядке является факт неоплаты ФИО4 проданного ей им недвижимого имущества, что ФИО4 не доказала факт оплаты.

Автор жалобы считает, что изложенное п.3 Договора о том, что деньги получены продавцом от покупателя «... до подписания настоящего Договора», не соответствуют действительности и не могут свидетельствовать о фактическом получении продавцом денег. Указание способа оплаты – вручением наличных денег продавцу имущества в момент передачи имущества, либо вложение наличных денег в банковскую ячейку, или же депонирование денег на депозитном счете нотариального образования и иное, в Акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ не указано. В тексте данного Акта указано только то, что «... Продавец продал и в связи с этим передает в собственность Покупателю недвижимое имущество - земельный участок и здание кафе ДД.ММ.ГГГГ, а Покупатель заняла земельный участок и здание кафе ДД.ММ.ГГГГ.».

На отсутствие события оплаты договора указывает изложенное п. 3 Договора: «… Указанные земельный участок, здание кафе оценивается сторонами и продается за 2 820 000 (сумма прописью) рублей, которые получены Продавцом от Покупателя до подписания настоящего Договора». Автор жалобы считает, что если деньги получены продавцом до подписания договора, наличие расписки обязательно.

До подписания договора и Акта приема-передачи, ФИО4 с ФИО2 знакома не была, узами родства не связана, в товарищеских либо доверительных отношениях не состояла, в том числе и ввиду весьма значительной разницы в возрасте и несовпадения интересов. Ни одно из лиц, представлявших интересы ответчика в суде, не смогло утвердительно ответить на вопрос о характере знакомства истца и ответчика, равно как и на вопрос о существовании между ними доверительных отношений. Следовательно, доверять незнакомому человеку деньги в размере 2820000 руб. до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, без получения от продавца расписки в получении этих денежных средств, ответчик не мог.

ФИО2 заключал договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя деньги, следовательно, их неполучение влечет для него ущерб.

Возложение обязанности на ФИО2 возвратить ФИО4 денег, якобы ею ему уплаченные, порождены не фактом, установленного судом события оплаты, но является последствием двусторонней реституции.

Суд первой инстанции положил в основание решения выводы, не соответствующие действительности, что в соответствии с п.п.3 п.1 ст.330 ГПК РФ является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

В дополнении к апелляционной жалобе ФИО2 указывается, что, возлагая на него обязанность возвратить ФИО4 денежные средства в размере 2 820 000 руб., суд первой инстанции, законно признав договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой и сославшись на положения ст.ст.166 и 167 ГК РФ, между тем необоснованно указал, что доводы истца о безденежности договора являются несостоятельными, поскольку достоверных и допустимых доказательств этому суду не представлено, так как из текста договора купли-продажи следует, что денежные средства за спорные объекты недвижимости получены продавцом от покупателя до подписания договора, что указано в его п.3, а в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, составленного во исполнение договора, указано, что «стороны подтверждают, что расчет между ними состоялся и претензий друг к другу не имеют».

ФИО2 указывает, что суд необоснованно возложил на него обязанность доказать факт невручения ему денег, поскольку в соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ в случае применения последствий недействительности ничтожной сделки обязанность доказать фактическую передачу ему денег по договору купли-продажи должна была быть возложена на ответчика, как на сторону, претендующую на возврат ей денежных средств.

Так, в соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно положений п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из буквального толкования данных положений закона следует, что обязанность покупателя по оплате стоимости принятого товара возникает только после заключения договора купли-продажи недвижимости, который в силу ст.550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в связи с чем действия сторон предполагаемого в будущем договора купли-продажи недвижимости должны подтверждаться отдельными от договора документами.

В соответствии с положениями п.1 ст.486 ГК РФ, применяемой к договорам купли-продажи недвижимости в силу п.5 ст.454 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Положения данной статьи также таким образом подразумевают, что именно после заключения договора купли-продажи в надлежащей форме покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после его передачи.

Исходя из того, что в соответствии со статьями 161 и 162 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, ФИО2 считает, что ФИО4 не представлено доказательств оплаты стоимости недвижимого имущества путем передачи ему 2820000 руб.

Так, в п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленного на регистрацию в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ (дело правоустанавливающих документов №), указано, что «указанные земельный участок, здание кафе оцениваются сторонами, и продаются за 2 800 200 (два миллиона восемьсот двадцать тысяч) рублей, которые получены продавцом от покупателя до подписания настоящего договора».

В деле правоустанавливающих документов №, открытого ДД.ММ.ГГГГ, имеется уже новый вариант договора купли-продажи, в пункте 3 которого указано, что «указанные земельный участок, здание кафе оцениваются сторонами, и продаются за 2820000 (два миллиона восемьсот двадцать тысяч) рублей, которые получены продавцом от покупателя до подписания настоящего договора».

Таким образом, наличие разночтений в стоимости объектов недвижимого имущества свидетельствует о противоречиях в стоимости объектов, в связи с чем указание в данном пункте договора о передаче денег само по себе не является безусловным доказательством фактической оплаты, поскольку обязанность покупателя по оплате стоимости принятого товара возникает как после заключения договора купли-продажи недвижимости и его подписания, так и непосредственно до или после передачи товара, в связи с чем действия сторон до заключения и подписания договора купли-продажи недвижимости должны подтверждаться отдельными документами, а факт исполнения обязательства по купле-продаже покупателем подлежит доказыванию путем представления документа о производстве расчета.

Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ также не может являться доказательством надлежащей оплаты по договору, поскольку по смыслу положений ст.556 ГК РФ данный акт составляется в целях передачи недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, а не в целях удостоверения произведенного денежного расчета.

Кроме того, в данном акте не указано, каким именно образом произведен расчет между покупателем и продавцом и не указано, какую сумму денег получил продавец от покупателя.

С учетом сложившейся в гражданском обороте практики заключения аналогичных договоров действительная воля сторон на включение в договор купли-продажи недвижимости условия об оплате обусловлена только лишь целями осуществления государственной регистрации права собственности на проданное имущество без обременения, поскольку в силу п.5 ст.488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его полной оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца.

Поскольку ответчиком ФИО4 не представлено суду соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи денежных средств, то решение суда в данной части в силу положений ст.330 ГПК РФ подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права и норм процессуального права в части распределения обязанности по доказыванию и оценке доказательств.

ФИО4 в возражении на апелляционную жалобу ФИО2 просит оставить апелляционную жалобу ФИО2 без удовлетворения со ссылкой на ст. 556 ГК РФ и указывает, что ФИО2 подтвердил получение денег Актом передачи и не оспаривал получение денег при подписании договора в МФЦ и Росреестре.

Доводы ФИО2 и его представителей о неполучении денег не доказаны ими в судебном заседании согласно ст.56 ГПК РФ, никаких документов в качестве доказательств не представлено. Получение денег от ФИО4 ими не опровергнуто в установленном законом порядке.

ФИО2 в возражении на апелляционную жалобу ФИО4 проситв удовлетворении апелляционной жалобы ФИО4 отказать со ссылкой на то, что апеллянт не привел ни одной нормы процессуального и материального права, которая была нарушена судом, в том числе, и при рассмотрении ее встречного искового заявления.

Несогласие с решением суда, не основанное на норме закона, не является основанием для отмены либо изменения судебного решения. Жалоба апеллянта мотивирована личным несогласием с решением суда, что не является основанием к его отмене в апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба содержит перечень отсылок на статьи различных законов. В какой степени нарушениями закона, допущенными судом при рассмотрении встречного иска ФИО4 нарушены права и законные интересы последней, из апелляционной жалобы не усматривается. Часть претензий апеллянта в суде первой инстанции вообще не озвучивалась, вниманию суда не предлагалась.

Согласно закрепленному в подпункте 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст.273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Указанные разъяснения, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ до его упразднения, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, на что указано в ч.1 ст.3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 г. № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и ст.2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации» от 05.02.2014 г. № 3-ФКЗ.

Кроме того, как разъяснено в п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016 г., поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

ФИО2 указывает, что поскольку по смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно, поскольку из материалов дела с достоверностью следует, что на проданном земельном участке площадью 300 кв.м. с кадастровым № расположены как проданное здание кафе площадью 74,3 кв.м. с кадастровым №, так и здание магазина площадью 55,4 кв.м. с кадастровым №, что подтверждается сообщением Управления Росреестра по КБР за № от ДД.ММ.ГГГГ, то договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в силу его ничтожности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не взыскал договорную неустойку, являются несостоятельными, поскольку судом договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным в полном объеме, и, кроме того, требования о взыскании неустойки ФИО4 заявлено не было.

В силу абзаца 1 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части обязания ФИО2 возвратить ФИО12 2820000 руб. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является

несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (части 1 статьи 1, части 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. 23 «О судебном решении»).

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судом первой инстанции выполнены не в полном объеме.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из положений пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Таким образом, реализация объекта недвижимости возможная только одновременно с продажей земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, если оба объекта принадлежат одному собственнику.

Предметом оспариваемого ФИО2 договора купли – продажи между ним и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ является, принадлежащие ему земельный участок, с кадастровым номером № и находящееся на нем здания кафе, с кадастровым номером №.

На земельном участке, с кадастровым номером №находится также здание магазинас кадастровым номером №,принадлежащее ФИО2

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие выражение воли ФИО2, оспаривающего договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером № и находящегося на нем здания кафе, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, на отчуждение находящегося на том же земельном участке здания магазина с кадастровым номером №.

Таким образом,земельный участокбыл отчужден без находящегося на нем зданиямагазина.

Удовлетворяя заявленные требования о признании сделки недействительной, суд первой инстанции указал, что договор купли – продажи земельного участка и здания кафе заключен с нарушением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта и требований пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, что повлекло неблагоприятные для истца, как стороны сделки, последствия, лишив его имущества, отчуждать которое он не был намерен.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что земельный участок не мог быть отчуждён без находящегося на нем здания магазина.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, суд первой инстанции сделал вывод о том, что оспариваемый договор купли – продажи является оспоримой сделкой.

Между тем судом первой инстанции не учтено, что поскольку отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, принадлежащих одному лицу, нарушает требования пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, такая сделка является ничтожной, а не оспоримой.

Таким образом, оспариваемая ФИО2 сделка ничтожна, так как противоречит закону, а не оспорима, как ошибочно указал суд первой инстанции.

Признавая неправомерность довода о том, что оспариваемая ФИО13 сделка является ничтожной, а не оспоримой, судебная коллегия, вместе с тем, находит вывод суда о недействительности данной сделки и применении последствий недействительности сделки правильным.

Вместе с тем, решение суда первой инстанции в части взыскания с ФИО2 в пользу ФИО4 2820000 руб. в качестве применения последствий недействительности названной сделки (возврат покупной цены спорного земельного участка и здания кафе), по мнению судебной коллегии не может являться законным и обоснованным в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 56, части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Применяя названное последствие недействительности сделки, суд первой инстанции, ссылаясь на п. 3 договора купли – продажи, из содержания которого следует, что денежные средства за спорные объекты недвижимости получены продавцом от покупателя до подписания договора, акт приема передачи, составленного во исполнение данного договора, в котором указано, что стороны подтверждают, что расчет между сторонами состоялся и претензий друг к другу не имеют, исходил из доказанности факта уплаты ФИО4 2820000 руб. ФИО2 за земельный участок и здание кафе до подписания ими оспариваемой сделки.

Ссылаясь на эти обстоятельства, суд первой инстанции довод ФИО2 о безденежности оспариваемой сделки признал несостоятельным.

С выводом суда первой инстанций согласиться нельзя, поскольку эти выводы сделаны без учета положений следующих норм закона и обстоятельств дела.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 161 ГК РФ установлено, что сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации положения, предусмотренные пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к договора купли – продажи недвижимости.

Исходя из системного толкования вышеприведенных положений законодательства, обязанность покупателя по оплатестоимости переданной ему недвижимости возникает только после заключения в письменной форме и подписания сторонами договора купли – продажи недвижимости, непосредственно до или после передачи недвижимости. В связи с этим действие покупателя оплатить товар по предполагаемому в будущем договору купли – продажи недвижимости должно подтверждаться составлением отдельного от договора документа.

В подтверждение передачи денег за приобретаемую по договору недвижимое имущество должны быть предоставлены письменные доказательства (платежные документы: банковское поручение, расписка и т.п.).

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие оплату ФИО2 денежных средств в размере 2820000 руб.

С учетом приведенных норм материального права и обстоятельств дела судебной коллегией сделан вывод о том, содержащаяся в пункте 3 договора купли-продажи информация о том, что указанные в договоре земельный и здание кафе участок оценивается сторонами и продается за 2820000 руб., которые получены продавцом от покупателя до подписания настоящего договора, в акте приема – передачи – о том, что полный расчет между ними состоялся, претензий друг к другу не имеют, сами по себе, при отсутствии исполненной ФИО2 расписки или иного письменного доказательства о получении 2820000 руб., не могут быть приняты в качестве надлежащего и достоверного доказательства, подтверждающего возмездность договора (исполнение договора покупателем), и, как следствие, свидетельствовать о возможности применения в отношении ФИО2 положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку правовое и определяющее значение имеет доказанность факта получения ФИО4 от ФИО2 денежных средств в указанной сумме по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Сама по себе такая информация в договоре купли – продажи либо акте приема передачи, без указания каким способом произведена оплата, в отсутствии письменного платежного документа - исполненного ФИО2 расписки о получении указанных в договоре 2820000 руб. достаточным доказательством в подтверждение факта оплаты товара и исполнения существенного условия договора купли – продажи не является.

С учетом изложенного, вывод суда о несостоятельности довода ФИО2 о безденежности оспариваемой сделки является неправильным.

На основании изложенного следует согласиться с доводом апелляционной жалобы ФИО2 о том, что при наличии противоречий, имеющихся в пункте 3 экземпляра спорного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в деле правоустанавливающих документов №, в котором указано, что земельный участок, здание кафе оцениваются сторонами в 2800020 руб., которые получены продавцом от покупателя до подписания настоящего договора, и в пункте 3 экземпляра договора вделе правоустанавливающих документов №, открытом ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что земельный участок, здание кафе оцениваются сторонами и продаются за 2820000 руб., которые получены продавцом от покупателя до подписания настоящего договора, также ставит под сомнение фактическую оплату стоимости недвижимости как до заключения договора купли – продажи, так и после его заключения.

Поскольку иных доказательств, которые могли бы объективно свидетельствовать о факте получения ФИО2 от ФИО4 денежных средств в целях исполнения оспоренной сделки, суд первой инстанции не установил и в решении не указал, а из материалов дела их наличие не усматривается, судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности факта получения ФИО2 2820000 руб. и, соответственно, об отсутствии правовых оснований для применения в отношении ФИО2 положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде обязания ФИО2 возвратить ФИО4 денежные средства в размере 2820000 руб.

В связи с изложенным, решение суда первой инстанции в части возложения на ФИО2 обязанности возвратить ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ деньги в размере 2820000 (два миллиона восемьсот двадцать тысяч) руб. подлежит отмене.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.

Необоснованны и доводы апелляционной жалобы ФИО4 о том, что суду первой инстанции следовало в соответствии с требованиями ст. 431.2 ГК РФ в её пользу взыскать с ФИО2 убытки, причиненные недостоверностью заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора или предусмотренную договором неустойку, поскольку указанные требования ФИО4 не заявлялись в суде первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах не имеется оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ФИО4

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Урванского районного суда КБР от 18 ноября 2016 года отменить в части возложения на ФИО2 обязанности возвратить ФИО4 уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ деньги в размере 2820000 (два миллиона восемьсот двадцать тысяч) руб.

В остальной части решение Урванского районного суда КБР от 18 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий О.М. Кучуков

Судьи Н.М. Пазова

М.Х. Хамирзов