Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 29 февраля 2016 года дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «ПНИТИ» на решение Свердловского районного суда г.Перми от 30 октября 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры № **, состоящей из одной комнаты, общей площадью 45,08 кв.м, расположенной в объекте незавершенного строительства – 20 этажном жилом доме со встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой по адресу: ****».

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения представителя ответчика ОАО «ПНИТИ» по доверенности ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца ФИО1, представителя ответчика ЖСК «ФИО5, **» по доверенности ФИО3, возражавших против удовлетворения жалобы, руководителя ответчика ООО «АЭС Урала» ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к ЖСК «ФИО5, **», ОАО «ПНИТИ», ООО «Шанс-Центр-Плюс», ООО «АЭС Урала» о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры № **, состоящей из одной комнаты, общей площадью 45,08 кв.м, расположенной в объекте незавершенного строительства – 20 этажном жилом доме со встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой по адресу: ****.

Исковые требования мотивированы тем, что 28.04.2014 между ЖСК «ФИО5, **» и ФИО1 заключен договор паенакопления № **, предметом которого является удовлетворение социально-бытовых потребностей членов кооператива. Кооператив принимает участие в финансировании строительства 20-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями и со встроено-пристроенной автостоянкой по строительному адресу: **** в Свердловском районе г.Перми, имеет право на приобретение в собственность жилых помещений (далее по тексту - Договор). В соответствии с п.1.3 Договора пайщик осуществляет паенакопление путем внесения паевых взносов на условиях договора, получает право на приобретение в собственность, а после полного внесения суммы окончательного пая приобретает право собственности на жилое помещение. Согласно пункту 1.6 Договора срок ввода объекта в эксплуатацию – 4-й квартал 2014 года. Пунктом 1.8 Договора предусмотрено, что пайщик приобретает право собственности на жилое помещение после полного внесения пайщиком суммы окончательного пая, что подтверждается выдаваемой кооперативом справкой о полной выплате суммы окончательного пая. Обязательства по оплате истцом пая по Договору выполнены. Ответчик ЖСК «ФИО5, **» не исполнило договорные обязательства, предусмотренные Договором, дом не сдан в эксплуатацию, квартира истцу не предоставлена. В настоящее время строительство дома не завершено. Готовность жилого дома № ** по ул.**** г.Перми такова, что позволяет истцу проживать в квартире. Дом имеет центральное отопление, водоснабжение, скрытую электропроводку. В оконных проемах установлены стеклопакеты. Дом оборудован лифтом. В квартире истца произведена частичная отделка. Оставшиеся работы ведутся очень медленно, несмотря на то, что срок сдачи дома истек в 2014. Строительство указанного дома было начато ответчиками на основании инвестиционного договора от 30.09.2010, заключенного между ЖСК «ФИО5, **», ООО «Шанс-Центр-Плюс», ОАО «ПНИТИ», разрешения на строительство №**, выданного 13.04.2009 Департаментом планирования и развития территории города Перми. Земельный участок под строительство дома предоставлен ОАО «ПНИТИ» на основании договора аренды от 13.09.2013. ЖСК «ФИО5, **» сообщил истцу, что у него не хватает материальных и финансовых средств, чтобы закончить строительство дома. Дом по адресу: <...> ** поставлен на кадастровый учет, как объект незавершенного строительства (кадастровый номер **). Истец полагает, что строительство квартиры инвестировано истцом, ответчики собственниками квартиры не являются, уклоняются от исполнения своих обязательств по договору, нарушили сроки сдачи дома в эксплуатацию. В связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением суда не согласен ответчик – ОАО «ПНИТИ», в апелляционной жалобе просит его отменить, как постановленное с нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. 1) Суд дал неправильную оценку кадастровому паспорту здания, не учел, что договор на изготовление кадастрового паспорта заключил гражданин Б., который не являлся законным представителем ЖСК «ФИО5, **» (далее по тексту – ЖСК) на момент заключения договора с Осинским филиалом ГУП ЦТИ ПК. Данные обстоятельства свидетельствуют о неправомерности кадастрового паспорта, как документа. 2) В соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством, получает свой правовой только статус после его государственной регистрации в установленном законом порядке. Государственная регистрация объекта незавершенного строительства в виде 20-этажного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой не производилась. Поэтому является неправильным признание судом права собственности истца на квартиру в объекте, который юридически не существует. 3) Неверным является вывод суда об уклонении ответчиков от исполнения своих обязательств по договору в части передачи квартиры истцу. Истец с таким требованием к ответчикам не обращался, никто не препятствует истцу в реализации его права после ввода дома в эксплуатацию. 4) Суд первой инстанции не дал правильную оценку тому, что в договоре паенакопления указан ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию, право ЖСК «ФИО5, **» на его изменение в одностороннем порядке. 5) Суд не придал значения тому, что права истца не были не нарушены, не оспорены. 6) В соответствии со ст.55 ГрК РФ объект капитального строительства становится предметом имущественных отношений только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. У участника строительства, в силу ст.252 ГК РФ до ввода объекта в эксплуатацию отсутствует право на передачу доли из общего имущества.

В дополнениях к апелляционной жалобе ОАО «ПНИТИ» указало, что в процессе рассмотрения дела от истца и иных лиц не заявлялось ходатайств о привлечении общества в качестве ответчика. ОАО «ПНИТИ» не состоит и не состояло в договорных отношениях с истцом; свои обязательства по финансированию исполнило в полном объеме. Неисполнение обязательств по передаче квартиры со стороны ЖСК возникло по причине нарушения сроков строительства ООО «ШАНС-ЦЕНТР-Плюс». Надлежащими ответчиками по делу являются ЖСК и ООО «Шанс-Центр-Плюс». ОАО «ПНИТИ» подлежало привлечено по рассмотренному спору ответчиком.

Истцом, ответчиком ЖСК «ФИО5, **», третьим лицом – Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г.Перми представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований для удовлетворения жалобы.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.1, п.4 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

При разрешении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 14.05.1990 решением исполкома Пермского городского совета народных депутатов Пермскому научно-исследовательскому технологическому институту отведен земельный участок площадью до 1, 2 га за счет городских земель под строительство жилых домов по ул.ФИО5, ** (т.1 л.д.16).

Департаментом планирования и развития территории г.Перми 13.04.2009 ОАО «ПНИТИ» выдано разрешение на строительство №** (л.д.36, т.1) жилого дома со встроенными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой; 21.10.2013 выдано разрешение на строительство №** сроком действия до 13.10.2014; 02.04.2014 разрешением на строительство №** увеличен срок строительства до 13.10.2014, в последующем срок действия продлен до 13.10.2015; разрешение на строительство №** выдано на срок до 13.04.2016.

13.09.2013 по договору аренды ОАО «ПНИТИ» (арендатор) Департаментом земельных отношений администрации г.Перми (арендодатель) предоставлен земельный участок с кадастровым № ** площадью 4 851 кв.м по ул.ФИО5, **, ** в г.Перми под строительство жилых домов.

30.09.2010 г. между ОАО «ПНИТИ» (застройщик), ЖСК «ФИО5, **» (инвестор) и ООО «Шанс-Центр-Плюс» (заказчик), заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома, по условиям которого Застройщик поручает, Инвестор финансирует, а Заказчик принимает на себя обязательства по выполнению функций технического Заказчика на Объекте (16-этажное многоквартирное здание со встроено-пристроенной автостоянкой по ФИО5, ** в г.Перми) и, кроме того, обязуется силами привлеченного подрядчика выполнить все работы по строительству Объекта, полностью завершить строительство, ввести объект в эксплуатацию и передать жилые и нежилые помещения в построенном Объекте Застройщику и Инвестору в срок не позднее 1 квартала 2013 года.

28.04.2014 ФИО1 (пайщик) и ЖСК «ФИО5, **» (кооператив) заключен договор паенакопления № **, в соответствии с которым (п.1.3) Пайщик осуществляет паенакопления путем внесения паевых взносов, получает право на приобретение в собственность, а после полного внесения суммы окончательного пая приобретает право собственности на жилое помещение со следующими проектно-техническими характеристиками: порядковый номер жилого помещения – **, этаж 20, ориентировочная площадь – 45,08 кв.м, количество комнат -1.

Дополнительным соглашением №1 от 29.10.2015 к договору паенакопления от 28.04.2014г. изменен порядковый номер квартиры, подлежащей передаче истцу, с номера ** на **, изменен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2015 года. Также стороны договорились, что кооператив имеет право в одностороннем порядке изменить срок строительства (л.д. 140-141 том 2).

Пай в соответствии (п.3.1) на момент подписания договора составил ** рублей, исходя из стоимости ** рублей за 1 кв.м общей площади объекта. Указанная сумма является окончательной и изменению не подлежит, за исключением случаев, указанных в Договоре.

Обязательства по оплате истцом по Договору выполнены.

В настоящее время степень готовности жилого дома по ул.ФИО5, ** в г.Перми составляет 94 % (кадастровый паспорт от 06.04.2015).

Муниципальным предприятием БТИ Чердынского района составлен технический паспорт на квартиру №** (объект незавершенный строительством) по состоянию на 10.06.2015г. (л.д. 131-134 т.1).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 15.10.2015 (дело № **) принято к производству заявление ООО «Прогресс» о признании ООО «Шанс-Центр-Плюс» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 23.10.2015 (дело № **) принято к производству заявление О. о признании ЖСК «ФИО5, **» несостоятельным (банкротом).

При разрешении спора суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований о признании права собственности на квартиру, расположенную в незавершенном строительством жилом доме. При этом суд исходил из того, что ФИО1, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору паенакопления, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору как со стороны ЖСК «ФИО5, **», так и застройщика ОАО «ПНИТИ», заключившего договор с ЖСК «ФИО5, **», а при неисполнении обязательств последними вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности. При удовлетворении требований суд принял также во внимание непредставление стороной ответчика объективных доказательств наличия реальной возможности, в том числе финансовой, завершения строительства жилого дома в разумные сроки, при том, что первоначально установленный срок завершения строительства неоднократно продлевался и нарушался, а в отношении кооператива и заказчика строительства арбитражным судом возбуждено дело о банкротстве.

Коллегия соглашается с выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Довод апелляционной жалобы о том, что ОАО «ПНИТИ» в качестве ответчика в установленном гражданским процессуальным законом (ГПК РФ) порядке не привлекалось, опровергается материалами дела, из которых следует, что при уточнении исковых требований 22.06.2015 (т.1 л.д.130) истцом в качестве соответчика привлечено указанное юридическое лицо.

Довод апелляционной жалобы о том, что ОАО «ПНИТИ» является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку прав истца не нарушало, свои обязательства по инвестиционному договору выполнило в полном объеме, в договорных отношениях с истцом не состояло, нарушение сроков строительство произошло по вине заказчика ООО «Шанс-Центр-Плюс», судебной коллегией не принимается.

Определение субъектного состава лиц, осуществляющих строительство, в том числе понятия застройщика и технического заказчика, даны ст.1 и ч.3 ст.52 ГрК РФ.

Согласно п.16 ст.1 ГрК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Из анализа положений п.22 ст.1 ГрК РФ следует, что под техническим заказчиком закон понимает юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком совершать от его имени юридически значимые действия по заключению договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и т.д..

Согласно положениям приведенных правовых норм, а также условиям п.2.1, п.3.1 инвестиционного договора от 30.09.2010 застройщиком жилого дома по ул.ФИО5, ** в г.Перми является ОАО «ПНИТИ», от имени и по поручению которого функции технического заказчика строительства осуществляет ООО «Шанс-Центр-Плюс». Поскольку обеспечение строительства является обязанностью застройщика, постольку суд правомерно посчитал ОАО «ПНИТИ» надлежащим ответчиком по делу. То обстоятельство, что функции технического заказчика ОАО «ПНИТИ» переданы ООО «Шанс-Центр-Плюс», квалификацию правоотношений сторон не изменяет и не может рассматриваться в качестве исключающего правомерность требований к застройщику и влекущего исключение его (застройщика) из числа ответчиков по делу.

Ссылка в жалобе на то, что ОАО «ПНИТИ» в договорных отношениях с истцом не состояло, правового значения не имеет. Из установленных по делу обстоятельств следует, что право истца, основанное на договоре паенакопления, производно от прав ЖСК «ФИО5, **», возникших на основании инвестиционного договора, заключенного 30.09.2010 кооперативом, в том числе с ОАО «ПНИТИ», как застройщиком жилого дома. ЖСК «ФИО5, **», являясь лишь инвестором строительства жилого дома, не может самостоятельно обеспечить завершение строительства, которое является функцией застройщика.

Довод жалобы о том, что кадастровый паспорт, составленный Осинским филиалом ГУП ЦТИ ПК, неправомерно принят судом во внимание по мотиву заключения договора с филиалом от имени ЖСК неуполномоченным лицом (Б.) судебной коллегией не принимается, так как данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности кадастрового паспорта, как документа, содержащего сведения об объекте недвижимого имущества, и их (сведений) недостоверности. Кроме того, ЖСК «ФИО5, **» об отсутствии полномочий своего представителя не заявляет, а ОАО «ПНИТИ» не может рассматриваться в качестве надлежащего лица при указании данных доводов.

Довод жалобы о том, что в силу норм закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством, получает свой правовой только статус после его государственной регистрации в установленном законом порядке, регистрация объекта незавершенного строительства в виде 20-этажного жилого дома со встроенными помещениями и автостоянкой не производилась, в связи с чем является неправильным признание судом права собственности истца на квартиру в объекте, который юридически не существует, основаны на неверном толковании и применении норм материального права.

В предмет правового регулирования закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вопросы регистрации объектов капитального строительства не входят, закон регламентирует процедуру и основания государственной регистрации прав на такие объекты.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании п.10 ст.1 ГрК РФ к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Указанные правовые нормы не связывают факт возникновения объектов недвижимого имущества под условие регистрации прав на них.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из указанного следует, что возможность признания права собственности на квартиру в незавершенном строительством жилом доме законом не поставлена под условие предварительной регистрации, как такого объекта, так и прав застройщика (инвестора) на него.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции не дал правильную оценку условиям в договоре паенакопления об ориентировочном сроке ввода дома в эксплуатацию, праву ЖСК «ФИО5, **» на его изменение в одностороннем порядке, судебной коллегией не принимается. Возможность изменения кооперативом срока ввода дома в эксплуатацию договором установлена в конкретных случаях: в случае издания органами государственной власти и местного самоуправления нормативных и ненормативных правовых актов, ведущих к изменению условий проектирования и строительства объекта, а также в случае изменения технических условий на строительство, которые могут повлечь за собой изменение сроков строительства. В материалы дела не представлено как доказательств изменения кооперативом сроков строительства после истечения нового установленного договором срока ввода объекта в эксплуатацию (4 квартал 2015), так и доказательств наступления предусмотренных договором условий для его изменения.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г.Перми от 30 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Пермский научно-исследовательский технологический институт» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: