Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 августа 2015 года апелляционную жалобу Комитета по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области на решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 21 мая 2015 года по делу по иску Дроздова Льва Александровича к Комитету по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области, администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области о признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды, обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка,

заслушав доклад судьи Шилиной Е.М.,

объяснения представителя Комитета по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского района по доверенности Седовой У.Е., представителя администрации Наро-Фоминского района по доверенности Красоткина А.В., представителя Дроздова Л.А. по доверенности Манаковой Т.А.,

УСТАНОВИЛА:

Дроздов Л.А., уточнив заявленные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к Комитету по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области, администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области о признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды, обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка площадью 119300 кв.м., расположенного по адресу: Московская область Наро-Фоминский район, городское поселение Наро-Фоминск у д. Пожитково с кадастровым номером 50:26:0110728:2, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, совещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального значения», разрешенный вид использования - под индивидуальное жилищное строительство.

В обоснование иска указал, что 17 июня 1999 года между Комитетом и ОАО «Ростелеком» заключен договор аренды земельного участка площадью 12,0 га из земель спецземфонда по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район. д. Пожитково Ново-Федоровского с/о под индивидуальное жилищное строительство. ОАО «Ростелеком» передало ООО «СИТИ ЛЭНД» на основании договора от 04 июня 2007 года права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору на возмездной основе земельного участка площадью 119300 кв.м., расположенного по указанному выше адресу с кадастровым номером 50:26:0110728:2. Дополнительным соглашением от 08 июня 2009 года к договору аренды от 17 июня 1999 г., заключенным между Министерством имущественных отношений Московской области, Комитетом и ООО «СИТИ Лэнд», подтверждается передача арендодателем арендатору ООО «СИТИ ЛЭНД» земельного участка в аренду на срок с 17 июня 1999 г. по 16 июня 2014 г. без оформления акта приема-передачи. На основании договора №1 от 17 ноября 2009 г. ООО «СИТИ ЛЭНД» передало на возмездной основе права арендатора земельного участка ООО «Русское поле». В соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка от 25 ноября 2011 г. ООО «Русское поле» передало на возмездной основе права и обязанности арендатора земельного участка по вышеуказанному адресу Дроздову Л.A. Согласно условиям договора земельный участок передан в аренду сроком с 17 июня 1999 г. по 16 июня 2014 г.,начиная с 17 июня 2014 года договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 16 декабря 2014 года в адрес истца Комитетом направлено уведомление об отказе от договора аренды, не исполняемого арендатором, мотивированное тем, что арендатор по истечении срока на строительство условия разрешения не исполняет, объекты недвижимости на арендованной земле не возведены. Кроме того, уведомление содержит ссылку на решение Наро-Фоминского городского суда от 15 декабря 2014 г., не вступившее в законную силу и п.2 ст. 610 ГК РФ.

В судебном заседании представитель Дроздова Л.A. иск поддержал.

Представитель ответчика администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области иск не признал, указав, что администрация является ненадлежащим ответчиком по делу.

Представитель ответчика Комитета по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района в судебное заседание не явился, извещен. В предыдущих судебных заседаниях иск не признал.

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от 21 мая 2015 года иск к Комитету по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района удовлетворен, в удовлетворении исковых требований к администрации Наро-Фоминского района Московской области отказано.

В апелляционной жалобе Комитет по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района просит решение отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Судом установлено, что 17 июня 1999 года между Комитетом по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского района и ОАО «Ростелеком» был заключен договор аренды земельного участка площадью 12,0 га из земель спецземфонда по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Пожитково Наро-Фоминского с/о под индивидуальное жилищное строительство.

Пунктом 4.1 условий договора предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора в случае использования арендатором земель не по целевому назначению, использованию земель способами, приводящими к порче плодородного слоя почв, ухудшению экологической обстановки, неуплаты арендной платы в срок, ликвидации юридического лица, и при не использовании земельного участка по целевому назначению в течении шести месяцев после выхода Постановления о выделении земельного участка и заключении договора аренды, земельный участок передается в фонд перераспределения земель района без предупреждения. Договор расторгается в одностороннем порядке арендодателем с последующим уведомлением арендатора.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются в частях несоблюдения требований определенных пунктами 4,5,8 договора.

04 июня 2007 года ОАО «Ростелеком» передало ООО «СИТИ ЛЭНД» на основании договора № 220-07-30 права и обязанности арендатора на возмездной основе земельного участка площадью 119300 кв.м., расположенного по указанному выше адресу с кадастровым номером 50:26:0110728:2.

Дополнительным соглашением от 08 июня 2009 года к договору аренды от 17 июня 1999 г., заключенным между Министерством имущественных отношений Московской области, Комитетом по Управлению имуществом и ООО «СИТИ Лэнд», подтверждается передача арендодателем арендатору ООО «СИТИ ЛЭНД» земельного участка в аренду на срок с 17 июня 1999 г. по 16 июня 2014 г. без оформления акта приема-передачи.

На основании договора №1 от 17 ноября 2009 г. ООО «СИТИ ЛЭНД» передало на возмездной основе права арендатора земельного участка ООО «Русское поле»,которое получило разрешение от 21 июня 2010 г. на строительство 12-ти двухэтажных блокированных домов и 52 индивидуальных жилых домов, сроком действия разрешения до 16 июня 2014г.

В соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка от 25 ноября 2011 г. ООО «Русское поле» передало на возмездной основе права и обязанности арендатора земельного участка истцу Дроздову Л.А.

Согласно условиям договора земельный участок передан в аренду сроком с 17 июня 1999 г. по 16 июня 2014 г.

В соответствии с п. 1.1 договора ООО «Русское поле» передает Дроздову Л.А. земельный участок под индивидуальное жилищное строительство.

ООО «Русское поле» вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке при невыполнении Дроздовым Л.А. обязательств, предусмотренных п. 2.3.1 и разделом 3 договора.

В силу п.2.3.1 договора Дроздов Л.А. обязуется оплатить в полном объеме ООО «Русское поле» цену, указанную в п.3.1 договора, в порядке и сроки, определенные п.п. 3.2 договора.

Разделом 3 договора установлена стоимость затрат 48100000 рублей, расчеты производятся как в денежной, так и в любой другой форме оплаты, разрешенной действующим законодательством в срок до01 марта 2012 года.

Согласно 5.1 договора он вступает в законную силу с даты его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.

Доказательств нарушения Дроздовым Л.А. условий договора по п.п.2.3.1 и раздела 1 договора суду не представлено.

Дополнительным соглашением от 14 марта 2012 г., заключенным между Комитетом по Управлению имуществом и Дроздовым Л.А., истец признан арендатором земельного участка, также изменена арендная плата.

Истец указывает, что с 17 июня 2014 г. договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Истец до истечения срока действия договора аренды направил в адрес Комитета по Управлению имуществом заявление о его пролонгации, однако 12 мая 2014 г. получил отказ со ссылкой на рассмотрение в суде иска Комитета, в том числе и вопроса о расторжении спорного договора.

Kак установлено судом, 16 декабря 2014 года, на следующий день после оглашения резолютивной части решения по делу №2-1275/14 г., которым прекращено право собственности Дроздова Л.A. на 20 жилых домов, отказано в удовлетворении иска к Дроздову Л.А. о сносе этих строений и расторжении договора аренды от 17 июня 1999 г., в адрес Дроздова Л.А. Комитет направил уведомление об отказе от договора аренды не исполняемого арендатором.

Уведомление мотивировано тем, что по истечении 24 сентября 2009 г. срока аренды, установленного соглашением от 24 февраля 2004 г. на новый срок договор не заключался, следовательно в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. На основании п.2 ст. 610 ГК Ф, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -за три месяца.

Также в уведомлении имеется ссылка на решение по делу №2-1275/14 г., которым установлено о не использовании Дроздовым Л.А. земельного участка по назначению, т.к. вместо запланированных 12-ти двухэтажных блокированных жилых домов и 52 индивидуальных жилых домов возведено 20 строений, признанных судом не относящимся к объектам недвижимости.

В соответствии с представленными письменными доказательствами на момент принятия Комитетом решения об отказе от продолжения действия договора аренды земельного участка от 17июня 1999 г. №111 и обязательство, возникшее на его основе, имело срок - до исполнения сторонами своих обязательств по договору - раздел 5.

На основании дополнительного соглашения №2 от 08 июня 2009 г. Минмособлимущество передало Комитету по Управлению имуществом права и обязанности арендодателя в ином объеме по договору аренды от 17 июня 1999 г. на спорный земельный участок.

Из п. 2 договора следует, что земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором на срок с 17 июня 1999 года по 16 июня 2014 г. без оформления акта приема-передачи.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, строительство жилых домов на спорном участке начато и право собственности на них зарегистрировано за Дроздовым Л.А. (в период с 28 августа по 14 ноября 2013 г. ), задолго до подачи иска администрацией и Комитетом по Управлению имуществом по делу №2-1275/14 и за 60 дней до окончания срока действия разрешения на строительство.

В соответствии с разрешением на строительство от 21 июня 2010 г. предоставлено право на строительство 12 двухэтажных блокированных домов и индивидуальных жилых домов, сроком действия разрешения до 16 июня 2014 г. Следовательно, срок действия договора установлен до исполнения Дроздовым Л.А. условий договора возведения 12-ти двухэтажных блокированных домов и 52 индивидуальных жилых домов.

Срок аренды, также обозначен до 16 июня 2014 г. Изменений в условия соглашения не вносились. Последующие соглашения содержат условия о действии договора до исполнения обязательств.

Поскольку решение суда по делу №2-1275/14 г., которым право собственности Дроздова Л.А. на указанные жилые дома прекращено не вступило в законную силу, на момент рассмотрения настоящего дела Дроздов Л.А. является законным собственником домов, расположенных на спорном участке.

Разрешение на строительство было получено сроком до 16 июня 2014 г.

Иск администрации и Комитета по Управлению имуществом к Дроздову Л.А., ГУП МО МОБТИ, ФГБУ кадастровая палата Московской области о признании недействительным результатов технической инвентаризации, кадастровых работ и кадастрового учета объектов, прекращении права собственности, сносе строения по делу №2-1275/14, предъявлен в суд до окончания срока действия договора и разрешения на строительство, что не оспаривается сторонами по делу.

Следовательно, на момент окончания срока действия разрешения на строительство имел место судебный спор, относительно права собственности Дроздова Л.А. на жилые дома, находящиеся на спорном участке.

Дроздовым Л.А. получены технические условия на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям от 14 мая 2012 г. №44-1/02, продленные до 16 мая 2016 г., заключен договор №ТП -147 -12 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 14 мая 2012 г..

Между тем, произвести подключение жилых домов к электросетям и коммуникациям Дроздов Л.А. не имеет возможности из-за принятых мер по обеспечению иска по делу 2-1275/14 г.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, строительство жилых домов на спорном участке начато и право собственности на них зарегистрировано за Дроздовым Л.А. до подачи иска администрацией и Комитетом по Управлению имуществом по делу №2-1275/14 и за 60 днеей до окончания срока действия разрешения на строительство.

На письменное заявление Дроздова Л.А. о пролонгации договора аренды, Комитет по Управлению имуществом 12 мая 2014 г. отказал в удовлетворении заявления со ссылкой на наличие спора в суде.

Таким образом, истец был лишен возможности получения (продления) решения на строительство после 16 июня 2014 г., несмотря на предъявление заявлений в адрес арендодателя в установленные законом сроки.

Решением суда по делу №1275/14 администрации и Комитету по Управлению имуществом отказано в удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 17 июня 1999 г.

Разрешая заявленный спор, суд правомерно, руководствуясь ст.ст. 610,621ГК РФ, ст.ст.39.8, 39.6 ЗК РФ пришел к выводу, что отказ Комитета в пролонгации договора аренды по основаниям указанным в ответе нельзя признать законным, поскольку факт использования Дроздовым Л.А. земельного участка не по назначению не подтвержден представленными доказательствами, решение суда по делу №2-1275/14 г., на момент рассмотрения настоящего дела не вступило в силу и его нельзя принять в качестве доказательства. Доказательств неисполнения истцом условий договора аренды надлежащим образом также не имеется, истец является собственником жилых домов на земельном участке, задолженности по арендным платежам не имеет.

Доводы Комитета о том, что Дроздов Л.А. не использовал земельный участок по его целевому назначению, расположенные на участке строения не являются жилыми, вместо предусмотренных 64 домов, арендатором возведено всего лишь 20 и те в которых имеется возможность лишь хранить стройматериалы, правомерно не приняты судом во внимание, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела по правоустанавливающим документам Дроздов Л.А. является собственником 20 жилых домов, расположенных на земельном участке.

Доводы ответчика о том, что истец в исковых требованиях не указывает конкретный срок на который он желает продлить срок действия договора, являются необоснованными, поскольку данный вопрос должен решаться арендодателем и арендатором при рассмотрении вопроса о продлении срока действия договора аренды.

Дроздов Л.А. заблаговременно до окончания срока действия договора - 16 июня 2014 г., обратился в Комитет по Управлению имуществом о пролонгации договора аренды, получив отказ, мотивированный наличием спора в суде.

Ссылка Комитета по Управлению имуществом на ст.39.8, п.4 ст. 39.6 ЗК РФ в возражениях на иск правомерно не принята судом во внимание, поскольку Дроздов Л.А. обратился с заявлением о пролонгации договора аренды в Комитет по Управлению имуществом до истечения срока его действия, следовательно в данном случае руководствоваться ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ нельзя, поскольку речь не идет о заключении нового договора аренды по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Кроме того, указанная статься ЗК РФ вступила в законную силу с 01 марта 2015 г. и не имеет отношения к данному спору, Дроздов Л.А. предъявил заявление о продлении срока действия договора аренды в феврале 2015 г.

Поскольку право истца на земельный участок на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, является в силу ст. 36 ЗК РФ исключительным, суд правомерно указал, что уведомление Комитета об отказе от договора аренды направлено Дроздову Л.А. преждевременно и является незаконным, а исковые требования истца об обязании Комитета по Управлению имуществом продлить срок действия договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе Дроздову Л.А. в иске к администрации Наро- Фоминского муниципального района, поскольку уведомление об отказе от договора аренды направлено Комитетом по Управлению имуществом как стороной по договору и правом на продление договора аренды земельного участка, обладает Комитет по Управлению имуществом как сторона по договору. Доказательств, подтверждающих нарушение прав Дроздова Л.А. действиями администрации истцом не представлено.

Поскольку судом установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, решение суда является законным и обоснованным.

Доводы Комитета по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области в апелляционной жалобе являются несостоятельными, поскольку они были предметом исследования в суде и в решении им дана надлежащая правовая оценка.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Наро - Фоминского городского суда Московской области от 21 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по Управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: