ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2019 года №33-1941/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:
председательствующего судьи Лишуты И.В.
судей Багаевой С.В. и Гелашвили Н.Р.
при секретаре Гуляровой Ж.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства Обороны России на решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 25 апреля 2019 года, которым постановлено:
Исковые требования ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства Обороны России к Джиоевой ...10 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 565.877 рублей и об обязании освободить нежилое встроенное помещение литер «Б», общей площадью ... кв.м., номера на поэтажном плане 41, 42, 43, 44, 45и 48г, расположенное на первом этаже дома по адресу РСО-Алания, г.Владикавказ, ..., - оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Джиоевой ...11 к ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства Обороны России о взыскании с ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России задолженности в размере ... рублей по Договору аренды № 14-ф/06 от 09.02.2006г. и признании за Джиоевой Зоей Арсеньевной права на удержание нежилого помещения общей площадью 122,3 кв.метров, расположенного по адресу РСО- Алания,
... до полного погашения задолженности по Договору аренды № 14-ф/06 от 09.02.2006 года в размере ... рублей - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия Алания Лишуты И.В., объяснения представителя Джиоевой З.А. Парсиева А. К., действующего по доверенности от 14 марта 2019 г., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,
у с т а н о в и л а:
ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО РФ обратилось в суд с иском к Джиоевой З.А. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме ... руб. и об обязании освободить нежилое встроенное помещение лит «Б», общей площадью 125 кв.м., номера на поэтажном плане 41, 42, 43, 44, 45 и 48г, расположенное на первом этаже дома по адресу: ....
В обоснование исковых требований указано на то, что РФ в лице Министерства обороны РФ на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение литер «Б», общей площадью 125 кв.м., номера на поэтажном плане 41, 42, 41а, 43, 44, 45, 48г, расположенное на первом этаже дома по адресу: .... В результате проведенной проверки порядка использования федерального недвижимого имущества ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО РФ установлен факт использования Джиоевой З.А. спорного нежилого помещения, используемого под магазин бытовой химии, о чем составлен Акт фактического использования строения (помещения) от 10.11.2016 г. В дальнейшем на основании полученной из прокуратуры Южного военного округа информации было установлено, что ... года в соответствии с договором передачи в аренду федерального недвижимого имущества № 14-ф/06, заключенного между ТУФАУФИ по РСО-Алания, балансодержателем по которому выступала Владикавказская КЭЧ района, и ИП Джиоевой З.А., последней были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 122,3 кв. м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ..., под торговлю потребительскими и продовольственными товарами. В соответствии с приказом МО РФ от 17.12.2010г. № 1871 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России прекратило свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к ФГУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, о чем выдано свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серия 61 № ... от .... На основании распоряжения Правительства РФ № 422-р от 29.03.2012г. тип ФГУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России изменен на ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России. В соответствии со ст. 58 ГК РФ ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России является правопреемником ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» Минобороны России по договору № 14-ф/06 от 09.02.2006г. В соответствии со сведениями Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Джиоева З.А. прекратила деятельность в качестве ИП 03.09.2012г. Указывает, что п. 8.4 договора было предусмотрено, что реорганизация арендодателя, а также перемена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий или расторжения договора. Следовательно, в силу указанного закона и договора Министерство обороны РФ и ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России выступают арендодателями по вышеуказанному договору. Согласно п. 2.1 договора срок аренды был установлен с .... по .... С учетом положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с п. 4.2. договора величина ежемесячной арендной платы составляла ... руб., однако Джиоева З.А. арендную плату по договору ни МО РФ, ни ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России не оплачивала.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России было направлено Джиоевой З.А. уведомление исх. № ... от .... о прекращении действия договора аренды № ... от ...., обязании освободить занимаемое помещение и уплатить задолженность по договору за период с ... по ...... руб. Указанное уведомление осталось без ответа, задолженность не оплачена, в соответствии с Актом фактического использования территории от .... помещение Джиоевой З.А. не освобождено и продолжает использоваться по настоящее время. Истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Джиоева З.А. исковые требования ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России не признала и обратилась со встречным иском о взыскании с ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России в ее пользу задолженности в размере ... руб. по Договору аренды №... от .... и о признании за ней права на удержание нежилого помещения, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... до полного погашения задолженности по вышеуказанному договору.
В обоснование заявленных требований указала, .... между ею ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания был заключен Договор аренды №..., по условиям которого Джиоевой З.А. были переданы в аренду нежилые помещения, общей площадью ... кв. метров, расположенные по адресу: ...
Размер арендной платы, согласно Приложению №1 был определен в сумме ... руб.
.... между сторонами было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, по условиям которого были признаны недействительными пункты:
2.1 о том, что Договор аренды № ... от .... действует с .... по ....;
3.2.12 о необходимости письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока данного договора;
6.4 о том, что невыполнение условий п.3.2.12 является основанием для отказа Арендатору в заключении договора аренды на новый срок;
6.5 если Арендатор письменно не уведомил Арендодателя и Владельца о желании заключить договор аренды на новый срок, то данный Договор по истечении срока прекращается.
Более того, пункты 2.1, 2.3 и 8.2.1 Договора аренды № 14-ф/06 от 09.02.2006г. были приняты в следующей редакции:
2.1 Настоящий договор действует с ... года по ... год».
2.3 Договор считается автоматически продленным на следующий год, если стороны не выразили письменное сообщение об изменении его условий и о расторжении в течение 10 дней со дня его окончания срока».
8.2.1 Стоимость расходов Арендатора на капитальный ремонт арендуемого согласно договора помещения, произведённые с письменного согласия Арендодателя и Владельца, зачитываются в счет погашения арендной платы по договору до полного погашения».
.... в подвальном помещении под арендуемыми Джиоевой З.А. нежилыми помещениями, произошел аварийный прорыв коммуникаций водопровода и канализации, ввиду их высокой степени износа в связи с чем Джиоевой З.А. пришлось произвести ремонтные работы на сумму ... руб.
Данное обстоятельство подтверждается локальным сметным расчетом №... согласованным ТУ Росимущества по РСО-Алания, ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России и ИП Джиоевой З.А., Актом о приеме выполненных работ от ...., подписанным ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России, ИП Джиоевой З.А., а так же исполнителем ООО «Еврострой», а так же справкой о стоимости выполненных работ и затрат от ...., подписанной ИП Джиоевой З.А. и исполнителем ООО «...».
... ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России и ИП Джиоева З.А. провели комплексную сверку взаимозачетов, по результатам которой на .... задолженности по арендной плате нет, что подтверждается письмом ФГУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России № ... от ....
Несмотря на вышеуказанное, ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, необоснованно заявило требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с .... по .... в размере ... руб.
Полагает, что поскольку ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России является правопреемником по вышеуказанному договору, то на него в частности возлагается обязанность произвести зачет стоимости расходов Арендатора на капитальный ремонт арендуемого согласно договору помещения, произведённых с письменного согласия Арендодателя и Владельца, в счет погашения арендной платы по договору до полного её погашения (п. 8.2.1 вышеуказанного договора).
ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, как правопреемник ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России, данные условия заключенного договора, не исполнило, чем нарушило права и законные интересы Джиоевой З.А. как арендатора.
Сумма арендной платы за указанный период составляет ... руб. х 13 лет = 1... руб., в т время как Джиоевой З.А. были понесены расходы по производству капитального ремонта вышеуказанного нежилого помещения на сумму ... руб.
Таким образом, задолженность ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, как правопреемник ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России перед Джиоевой З.А. с учетом зачета затрат на капитальный ремонт в счет погашения арендной платы составляет 1... руб.
При изложенных обстоятельствах полагает необходимым взыскать с ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России сумму задолженности по Договору аренды №... от .... и признать за ней право на удержание нежилого помещения, общей площадью 122,3 кв. м, по ул. ... на срок полного погашения задолженности по указанному договору аренды в размере ... руб.
Представитель истца ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, направил возражения на встречный иск Джиоевой З.А.
В судебное заседание Джиоева З.А. не явилась.
Представитель Джиоевой З.А. - Парсиев А.К., действующий на основании нотариальной доверенности ... от ... исковые требования ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России не признал в полном объеме, полагал их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в свою очередь встречные исковые требования Джиоевой З.А. поддержал в полном объеме и просил суд удовлетворить встречный иск Джиоевой З.А., а в удовлетворении иска ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России отказать по приведённым во встречном иске основаниям.
По данному делу судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение, с которым не согласилось ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит состоявшееся судебное постановление подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Разрешая требования по существу, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных исковых требований Джиоевой З.А. к ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России о взыскании с ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России задолженности в размере ... рублей по Договору аренды № ... от .... и признании за Джиоевой З.А. права на удержание нежилого помещения общей площадью 122,3 кв.метров, расположенного по адресу РСО- Алания, г. Владикавказ, ... до полного погашения задолженности по Договору аренды № ... от 09... года в размере ... рублей.
Однако в указанной части обжалуемое решение не оспаривается и законность и обоснованность решения суда в указанной части не проверяется.
В соответствии с ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).
Из ч. 2 ст. 623 ГК РФ следует, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии с приказом МО Российской Федерации от 17.12.2010г. № 1871 «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» Минобороны России прекратило свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к ФГУ «Северо- Кавказское ТУИО» МО России, о чем выдано свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серия ... № ....
На основании распоряжения Правительства РФ № 422-р от 29.03.2012г. тип Федеральное государственное учреждение «Северо-Кавказское ТУИО» МО России изменен на федеральное государственное казенное учреждение Северо-Кавказское ТУИО» МО России.
Таким образом, в соответствии со ст. 58 ГК РФ ФГКУ «Северо- Кавказское ТУИО» МО России является правопреемником ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.12.2015г. за ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» было зарегистрировано право оперативного управления в отношении нежилого встроенного помещения (лит. «Б»), назначение: нежилое, общей площадью 125 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 41,42, 41а, 43, 44, 45, 48г, по адресу: ... на основании передаточного акта при присоединении федеральных государственных учреждений МО РФ от ....
Как следует из материалов дела, между ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания (Арендодатель), Владикавказской КЭЧ района (Владелец) и ИП Джиоевой З.А. ... года был заключен договор № ... о передаче в аренду федерального недвижимого имущества закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, в соответствии с которым Джиоевой З.А. были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 122,3 кв.м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ... под торговлю потребительскими и продовольственными товарами.
Срок аренды согласно пункту 2.1 договора был установлен с ... года по ... года, сумма арендной платы составляет ... рубля.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства Обороны России о взыскании с Джиоевой З.А. задолженности по арендной плате за период с .... по ... сумме ... руб. суд первой инстанции пришел к выводу, что в нарушение статьи 56 ГК РФ истец доказательств наличия у Джиоевой З.А. задолженности по арендной плате за указанный период не представил.
С указанным выводом суда первой инстанции следует согласиться.
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из материалов дела следует, что между ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания (Арендодатель), Владикавказской КЭЧ района (Владелец) и ИП Джиоевой З.А. .... было подписано дополнительное соглашение к Договору № ... от 09... которым были признаны недействующими пункты:
2.1 о том, что Договор аренды № ... от ... действует с ... г. по ....;
6.4 о том, что невыполнение условий п.3.2,12 является основанием для отказа Арендатору в заключении договора аренды на новый срок;
6.5 если Арендатор письменно не уведомил Арендодателя и Владельца о желании заключить договор аренды на новый срок, то данный Договор по истечении срока прекращается.
При этом пункты 2.1, 2.3 и 8.2.1 Договора аренды № ... от ... г. были приняты в следующей редакции:
2.1 Настоящий договор действует с .... по ....»
2.3 Договор считается автоматически продленным на следующий год, если стороны не выразили письменное сообщение об изменении его условий и о расторжении в течение 10 дней со дня его окончания срока»
8.2.1 Стоимость расходов Арендатора на капитальный ремонт арендуемого согласно договора помещения, произведённых с письменного согласия Арендодателя и Владельца, зачитываются в счет погашения арендной платы по договору до полного погашения».
Согласно п. 2 данного дополнительного соглашения установлено, что в соответствии с п.3.2.8 Договора, Арендодатель и Владелец подтверждают свое согласие на капитальный ремонт арендуемого согласно Договора нежилого помещения, по адресу: г..., литер «Б». Стоимость и перечень работ по капитальному ремонту арендуемого помещения определена подписанным актом выполненных работ КС – 2 и справкой о стоимости выполненных работ по форме КС-3 и составляет 2.541.972,60 руб.
При этом указано, что настоящее соглашение распространяется на отношения, возникшие после февраля 2006 г.
Дополнительное соглашение № ... от 27 марта 2006 г. к Договору № ... от ... г. никем не оспорено.
Понесённые ИП Джиоевой З.А. расходы, связанные с капитальным ремонтом в нежилом помещении, по адресу: ... на сумму ... руб., произведенные ею в связи с аварийным прорывом коммуникаций водопровода и канализации, подтверждаются имеющимися в материалах дела локальным сметным расчетом № 01- 01, согласованным ТУ Росимущества по РСО-Алания, ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России и ИП Джиоевой З.А., Актом о приеме выполненных работ от 27.03.2006г., подписанным ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России, ИП Джиоевой З.А. и исполнителем ООО «Еврострой», а так же справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 27.03.2006г., подписанной ИП Джиоевой З.А. и исполнителем ООО «Еврострой».
Кроме того согласно письму ФГУ «Северо – Кавказское территориальное управление имущественных отношений» от 16 апреля 2012 г. ИП Джиоева З.А. по договору аренды от 9 февраля 2006 г. № ...06 на 1 апреля 2012 г. задолженности не имеет.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции, в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате в сумме ... рублей за период с ...., является законным и обоснованным.
Законным и обоснованным является решение суда первой инстанции и в части отказа в иске об обязании Джиоевой З.А. освободить нежилое встроенное помещение литер «Б», общей площадью 125 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу ...
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Из п.п. 2.1 и 2.3 Договора № ... от ...... г. и дополнительного соглашения к нему № 1 ... г. следует, что срок аренды спорного помещения сторонами определен, по истечении которого договор считается автоматически продленным на следующий год, если стороны не выразили письменное сообщение об изменении его условий или о расторжении в течение 10 дней со дня окончания срока.
Доказательства того, что Джиоева З.А. в письменной форме в течение 10 дней со дня окончания срока действия договора извещалась о расторжении договора аренды, ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России суду не представило, как и не представило доказательств наличия оснований для досрочного расторжения договора, предусмотренных ст. 620 ГК РФ.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, значимые для дела обстоятельства судом установлены правильно, доказательства оценены по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба не содержит доводы, которые могли бы служить основанием для отмены состоявшегося судебного постановления.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,
о п р е д е л и л а:
решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 25 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий Лишута И.В.
Судьи: Багаева С.В.
Гелашвили Н.Р.
Справка: дело рассмотрено Советским районным судом РСО - Алания под председательством судьи Амбаловой Ж.Х.