Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 06 декабря 2017 года, которым постановлено:

«Расторгнуть заключенный 10.08.2009 года между Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом муниципального района Нефтегорский и ФИО1 договор аренды земельного участка площадью 2218 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов, имеющий адресный ориентир <адрес>, имеющий кадастровый № с возложением на ФИО1 обязанности в течение 1 (одного) месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу передать администрации муниципального района Нефтегорский данный земельный участок по акту приема-передачи в состоянии и качестве, не хуже первоначального.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области 83568 рублей 18 копеек задолженность по арендной плате, 9989 рублей 16 копеек неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы. Всего 93557 (девяносто три тысячи пятьсот пятьдесят семь) рублей 34 копейки.

Взыскать с ФИО1 3006 (три тысячи шесть) рублей 72 копейки госпошлину в доход государства».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., объяснения ФИО1 в поддержание жалобы, возражения на жалобу представителя администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области – ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате.

В заявлении указали, что 10.08.2009г. с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка площадью 2218 кв.м. по <адрес> для строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года. Арендная плата составляет 12950 рублей в год, внесение которой предусмотрено ежеквартальными платежами до 10 числа следующего месяца. Земельный участок передан по акту приема-передачи, договор зарегистрирован в ЕГРН и до настоящего времени не расторгнут. За нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка.

Поскольку по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, он считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. 25.04.2017г. ответчику направлялось требование об оплате задолженности в сумме 80339,55 рублей. Его заявление от 05.05.2017 года о предоставлении рассрочки ее оплаты было удовлетворено с предоставлением графика погашения до августа 2017 года, однако ответчиком не произведено ни одного платежа. 07.07.2017 года ему повторное направлялось уведомление об оплате задолженности и неустойки, также направлялось предложение о расторжении договора аренды, которые оставлены без ответа.

Уточнив в ходе рассмотрения дела исковые требования, истец просил суд расторгнуть имеющийся договор аренды и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на 30.06.2017 года в сумме 83568,18 рублей, и неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы - 9989,16 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое в апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить, принять по делу новое решение, отказав администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции ответчик ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области – ФИО2 возражала против доводов жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Заслушав стороны, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст.607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки.

Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.621 ч.2 ГК РФ).

На основании ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст.27 п.4 ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст.65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящимися в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что 10.08.2009г. между КУМИ м.р.Нефтегорский и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка площадью 2218 кв.м., имеющий кадастровый № и адресный ориентир <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, сроком на 3 года с 10.07.2009 года по 10.07.2012 года. Актом приема-передачи от 10.08.2009 года подтверждается принятие арендатором данного земельного участка без каких-либо замечаний и разногласий, состояние его соответствует условиям договора, он пригоден для использования по назначению, явных недостатков не имеет. Договор подписан сторонами и зарегистрирован в УФРС по Самарской области. Данным договором предусмотрена арендная плата 12950 рублей в год, которая исчисляется с 10.07.2009 года и вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 10-го числа следующего месяца. При нарушении установленных договором сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Неиспользование участка по назначению не является основанием невнесения арендной платы.

В качестве особых условий договора предусмотрено, что если по истечении срока аренды арендатор не начал строительство дома, то он лишается преимущественного права на перезаключение договора на новый срок, а земельный участок в этом случае подлежит изъятию.

Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий договора, направив ему не менее чем за 30 календарных дней соответствующее уведомление с указанием причин расторжения; невнесения арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного срока. Аналогичное право на расторжение договора имеет и арендатор при исчезновении необходимости аренды земельного участка. В обязанности арендатора входит обеспечение освоения земельного участка в установленные договором сроки, использование его в соответствии с целью и условиями предоставления, своевременное внесение арендной платы с предоставлением копий платежных документов.

Согласно выписке из ЕГРН в нем содержится запись о наличии обременения в виде аренды земельного участка по адресу <адрес> в пользу ФИО1 на основании договора аренды от 10.08.2009 года.

Письмом от 25.04.2017 года ответчик извещался о необходимости оплаты задолженности по арендной плате в срок до 5.05.2017 года. Имеется его заявление от 5.05.2017 года о предоставлении рассрочки по ее погашению на 4 месяца, которое было удовлетворено с установлением графика оплаты с мая по август 2017 года. После этого ответчику направлялось предложение об оплате в срок до 10.08.2017 года задолженности по арендной плате в сумме 83568,18 рублей с приложением ее расчета и расторжении договора аренды с приложением соответствующего соглашения, которое было им получено 25.07.2017 года.

Из представленного истцом расчета задолженности усматривается наличие платежей в счет арендной платы в июле и ноябре 2009 года, марте 2012 года на общую сумму 19712,50 рублей, и сумма задолженности по состоянию на 30.06.2017 года составляет 83568,18 рублей, сумма начисленной неустойки 9989,16 рублей.

Актом проведенного администрацией м.р.Нефтегорский 5.12.2017 года осмотра земельного участка по <адрес> с использованием фотосъемки установлено наличие на нем незавершенного строения.

Из представленных ответчиком фотографий также усматривается наличие на данном земельном участке столбов по его фасадной части относительно соседних домовладений и в глубине его территории похожего на дом строения с незавершенной крышей.

Установив, что ответчиком нарушены обязательства по договору аренды, заключающихся в полном отсутствии арендных платежей с апреля 2012 года, которые в силу ч.2 ст.451 ГК РФ можно отнести к существенным, а также соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора (ст.452 ч.2 ГК РФ), суд пришел к обоснованному выводу о наличий оснований для расторжения вышеуказанного договора аренды земельного участка.

Доводы ответчика о неиспользовании по назначению арендованного земельного участка и фактическом расторжении договора аренды по истечении указанного в нем срока действия, обоснованно отклонены судом первой инстанции. При этом суд исходил из того, что из представленных сторонами доказательств установлено нахождение на спорном земельном участке строения в виде дома, а также наличие столбов ограждения, что указывает на использование земельного участка по назначению и опровергает утверждения ответчика об обратном. Поведение ответчика, не воспользовавшегося своим правом на расторжение договора аренды при его версии об отсутствии возможности строительства, также указывает на это. Исходя из этого имеются основания для применения положений ч.2 ст.621 ГК РФ, из чего следует, что договор аренды является действующим, в связи с чем, до настоящего времени сохраняются обязательства арендатора по уплате арендных платежей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, который по его мнению истек 10.04.2014 года, поскольку исходя из оплаты им задолженности в марте 2012 года за 3 и 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года период исчисления задолженности начинается с 11.04.2011 года.

По общему правилу, установленному ст.200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу ст.203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Как указано в п.20 Постановления Пленума ВС РФ № 43 от 29.09.2015 года к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, могут относиться: признание претензии, просьба должника об изменении договора (отсрочке или рассрочке платежа). Согласно п.21 данного Постановления перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения. Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (п.2 ст.206 ГК РФ).

Отклоняя доводы ответчика об истечении срока исковой давности, суд руководствовался вышеприведенными положениями закона и исходил из того, что заявление ответчика о рассрочке уплаты задолженности по арендной плате является фактически признанием долга, и поскольку оно совершено в письменной форме, срок исковой давности (после 10.07.2015 года) подлежит исчислению заново. Достоверных и достаточных доказательств введения его в заблуждение необходимостью написания такого заявления не представлено и в судебном заседании не установлено.

Ссылка истца на связь начала течения срока исковой давности с моментом выставления требования, обоснованно не принята судом во внимание, поскольку применительно к спорным правоотношениям имеет место наличие периодических (ежеквартальных) платежей, для которых срок давности применяется к каждому платежу.

Исходя из изложенного и учитывая возможность применения положений ч.2 ст.621 ГК РФ, суд пришел к выводу о наличии оснований для принятия во внимание всего периода, за который предъявлена к взысканию арендная плата.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение вытекающих из рассматриваемого договора аренды обязательств по внесению арендной платы либо наличие уважительных причин их неисполнения, суд пришел к правильному выводу, о наличий оснований для удовлетворения исковых требований администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате в сумме 83568 руб. 18 коп. и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 9989 руб. 16 коп.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о прекращении договора аренды, истечении срока исковой давности по заявленным требованиям, повторяют доводы ответчика, изложенные в суде первой инстанции, которые были проверены судом первой инстанции им дана соответствующая правовая оценка в постановленном судебном решении, заявленные доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, установленных судом фактических обстоятельств дела и собранных по делу доказательств, оснований к которой судебная коллегия не усматривает.

С учетом этого, судебная коллегия считает, что решение суда вынесено законно и обоснованно, нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного решения судебной коллегией установлено не было, в связи с чем, оснований для удовлетворения поданной апелляционной жалобы и отмене судебного решения по заявленным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 06 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: