Гражданский кодекс часть 1

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Новиковой Е.А. гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2 на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 5 октября 2014 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании убытков, которым постановлено:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 заключить с ФИО2 договор купли-продажи трехкомнатной квартиры № 7, общей площадью 76,9 кв.м., расположенной по адресу: *****, установить цену договора ***** рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 * * денежные средства в размере ***** рублей, расходы на оплату услуг представителя ***** рублей, а всего *****рублей, в остальной части иска – отказать.

Встречный иск ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, взыскании убытков, оставить без удовлетворения.

У С Т А Н О В И Л А

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО1 и, уточнив исковые требования, просила обязать ФИО1 заключить с ней договор купли-продажи трехкомнатной квартиры № 7, общей площадью 76,9 кв.м., расположенной на третьем этаже многоквартирного дома по адресу: *****, установив стоимость продаваемой квартиры в размере ***** рублей, на условиях предусмотренных предварительным договором купли-продажи б/н от 7 октября 2012 года; обязать ФИО1 заключить с ней договор купли-продажи 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером 50:61:002214:19, категория земель: под размещение 12-ти квартирного жилого дома, общей площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: *****, по цене ***** рублей в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере ***** рублей в счет уменьшения площади квартиры по предварительному договору, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *****; компенсацию морального вреда в размере ***** руб.; штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере *****рублей; расходы по оплате услуг представителя в размере *****рублей.

В обоснование требований истец сослалась на нарушение ответчиком обязательств по заключению основного договора и передаче истцу в собственность трехкомнатной квартиры с условным номером 7, общей площадью 85,00 кв.м., номер на площадке 1, расположенной на 3 этаже в жилом доме-новостройке по строительному адресу: *****, на условиях предварительного договора, предусматривающего обязанность продавца возвратить покупателю излишне уплаченные денежные средства в счет стоимости квартиры, в связи с уменьшением ее площади по результатам обмеров БТИ. Кроме того, 12 июня 2013 года истец произвела оплату 100 % стоимости 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером *****, категория земель: под размещение 12-ти квартирного жилого дома, общей площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: ***** в размере ***** рублей, получив от ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры с земельным участком и акт приема-передачи.

В судебном заседании в суде первой инстанции истец поддержала исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО1, и ее представитель, действующая на основании доверенности ФИО3, иск не признали, ссылаясь на отсутствие доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора, а также отсутствие у ответчика обязательств по возврату истцу денежных средств. ФИО1 предъявила встречный иск к ФИО2 и, уточнив требования, просила обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи жилого помещения – вышеуказанной квартиры на условиях заключенного ранее предварительного договора.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО4 встречный иск не признали.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне истца по первоначальному иску Управление Росреестра по Москве о времени и месте судебного разбирательства извещено, представитель в суд не явился.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просят ФИО2, ФИО1 по доводам апелляционных жалоб.

В заседании судебной коллегии представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности ФИО4, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ответчика ФИО1, действующая на основании доверенности ФИО3, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Третьего лицо Управление Росреестра по г. Москве о времени и месте судебного заседания извещено, представитель в заседание судебной коллегии не явился.

Проверив материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 августа 2006 года между ФИО5, в лице ООО «ЦентрСтрой», (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор № 250806, предметом которого явилась договоренность сторон заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры под условным номером 7, общей площадью 85,00 кв.м., номер на площадке 1, на 3 этаже в жилом доме-новостройке по строительному адресу: *****, на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором (л.д. 10-16).

16 мая 2011 года покупателем ФИО2 с бывшим продавцом ФИО5 и новым продавцом ФИО1 было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору № 250806 от 25 августа 2006 года, по условиям которого ФИО2 в соответствии со ст. 391 ГК РФ соглашается с передачей ФИО5 своих обязательств перед покупателем по предварительному договору, а ФИО1 принимает на себя все обязательства продавца по продаже ФИО2 квартиры с условным номером 7 общей площадью 85,00 кв.м. в доме-новостройке по адресу: <...> (л.д. 17). Пунктом 2 данного соглашения стороны подтверждают и признают, что денежные средства в размере 3 488 400 рублей внесены покупателем в счет причитающихся по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора, в обеспечение его исполнения. Настоящим соглашением продавец ФИО1 обязуется в течение одного месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, являющуюся предметом предварительного договора, но не позднее 30 декабря 2011 года, заключить с покупателем ФИО2 договор купли-продажи указанной выше квартиры и передать ее в собственность покупателю по акту приема-передачи (п. 3). В пункте 5 дополнительного соглашения также содержится условие, что в случае внесения изменений в проектную документацию, касающихся предмета договора, ФИО1 обязуется заключить с ФИО2 дополнительное соглашение к предварительному договору, уточняющее характеристики объекта недвижимости, с приложением его нового плана.

7 октября 2012 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор б/н, согласно которому стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры под условным номером 7, общей площадью 85,00 кв.м. в жилом доме согласно приложению № 1, на условиях, и в сроки, предусмотренные настоящим договором (п.п. 2.1,2.2 л.д. 18-24).

Согласно приложению № 2 к предварительному договору от 7 октября 2012 года стороны подтвердили, что стоимость квартиры по договору составляет *****рублей по зафиксированной ими цене 1 кв.м. в размере *****рублей. Цена одного квадратного метра общей площади квартиры является окончательной и изменению не подлежит (л.д. 25).

В пунктах 3.2.1-3.2.3 предварительного договора предусмотрена обязанность продавца ФИО1 заключить с покупателем ФИО2 основной договор купли-продажи квартиры в течение 2-х месяцев с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, передать ее в собственность покупателю по передаточному акту, уведомить покупателя о возможности заключения основного договора купли-продажи квартиры с указанием места и времени его заключения.

При этом, п. 4.3.2 предварительного договора, после сдачи жилого дома, присвоения ему почтового адреса и проведения обмером БТИ, стороны уточняют номер и размер общей площади квартиры, указанной в приложении № 1. В случае, если разница общей площади квартиры будет больше или меньше площади, указанной в приложении № 1, более чем на 0,5 кв.м., то либо покупатель производит оплату за превышение площади квартиры из расчета стоимости 1 кв.м. по данному договору, либо продавец возвращает покупателю излишне перечисленные им денежные средства в счет стоимости квартиры по настоящему договору.

25 апреля 2013 года право собственности продавца ФИО1 на квартиру № 7, общей площадью 76,9 кв.м., расположенную по адресу: *****, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (л.д. 28). Основанием для регистрации объекта недвижимого имущества послужило вступившее в законную силу 26.02.2013 г. решение Подольского городского суда Московской области от 22.01.2013 г. (л.д. 119-124). В этот же день, 25 апреля 2013 года ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 77-АО № 523157, произведена запись в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за номером № ***** (л.д. 28). Характеристики жилого помещения об адресе и общей площади помещения 76,9 кв.м. также указаны в кадастровом паспорте данной квартиры с присвоением жилому помещению по указанному выше адресу кадастрового номера *****. Сведения об объекте недвижимости внесены на основании технического паспорта № *****по состоянию на 11 ноября 2011 года (л.д. 27,118).

30 мая 2013 года ответчиком ФИО1 в адрес истца ФИО2 направлена телеграмма об уведомлении покупателя о регистрации права собственности продавца на квартиру от 25.04.2013 г., с предложением в течение месяца подписать договор купли-продажи квартиры по указанному в телеграмме адресу (л.д. 128).

18 июля 2013 года продавец уведомила покупателя о готовности подписать основной договор купли-продажи квартиры, вручила истцу по первоначальному иску для ознакомления проекты договора купли-продажи квартиры с земельным участком, акта приема-передачи квартиры и земельного участка от 6 июня 2013 года (л.д. 29-30). Данное обстоятельство сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Из данного договора купли-продажи квартиры с земельным участком от 6 июня 2013 года усматривается его подписание продавцом. При этом, по условиям п.п. 1,2 этого договора продавец продает в собственность покупателю принадлежащее ему недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру № 7, общей площадью 76,9 кв.м., расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: *****, и 1/10 доли земельного участка с кадастровым номером *****, категория земель: под размещение 12-ти квартирного жилого дома, общей площадью 1000 кв.м., в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. В указанном договоре п. 3 изложен ответчиком ФИО1 в следующей редакции: по соглашению сторон цена квартиры и участка устанавливается в размере 3 788 400 рублей. Покупатель оплатил продавцу вышеуказанную сумму до подписания настоящего договора на основании предварительного договора № 250806 от 25.08.2006 г. – *****рублей 06.09.2006 г., *****рублей 25.09.2006 г. и ***** рублей 05.06.2013 г.

Согласно ответу на запрос суда из Подольского филиала ГУП МО «МОБТИ», техническая инвентаризация многоквартирного жилого дома № *****. Москвы выполнена по состоянию на 11 ноября 2011 года, общая площадь квартиры № 7 по указанному адресу составляла 76,9 кв.м., по данным технической инвентаризации по состоянию на 29 мая 2014 года общая площадь данной квартиры составила 75,9 кв.м., площадь квартиры изменилась с 76,9 кв.м. на 75,9 кв.м. за счет внутренней отделки и выполненной перепланировки – переноса туалета в кладовую (л.д. 164). Эти сведения подтверждены техническим паспортом жилого помещения (л.д.165-168).

С целью определения площади квартиры № 7, расположенной по адресу: *****, на момент завершения строительства жилого дома, по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза (л.д. 170-197).

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы ООО Строительная компания «МосСтрой» от 4 августа 2014 года общая площадь данной квартиры на момент завершения строительства жилого дома составляла 76,9 кв.м., в том числе жилой – 55,0 кв.м., подсобной – 21,2 кв.м. В исследовательской части вопроса № 2 об имеющих место на момент завершения строительства и первичного обследования квартиры ремонте или перепланировки жилища экспертами указано, что на момент завершения строительства в исследуемой квартире выполнены штукатурные работы, установлены оконные блоки, двери, выполнены выравнивающие стяжки под устройство чистовых полов. В период проведения исследований в квартире № 7 полностью выполнена чистовая отделка (оклейка стен обоями, окраска, чистовой пол). Согласно технического паспорта, составленного Подольским филиалом ГУП МО «МОБТИ» в квартире № 7 помещение под № 6 имеет назначение «кладовая», в период проведения исследований указанное помещение используется в качестве туалета. При проведении работ по отделке квартиры № 7 все инженерные коммуникации (трубы канализации и водопровода) были закрыты конструкциями из гипсокартона по металлическому каркасу с последующей отделкой, в гипсокартонных конструкциях предусмотрены люки для обслуживания коммуникаций (водопровода, канализации, отопления). Исходя из результатов фактических замеров при сопоставлении их с техническим паспортом Подольского филиала ГУП МО «МОБТИ» выявлено, что объемно-планировочное решение в целом соответствует сведениям Подольского ГУП МО «МОБТИ». По данному экспертному заключению произведенный ремонт в квартире № 7 по адресу: ***** не повлиял на изменение общей площади по сравнению с первичной инвентаризацией, проводимой застройщиком после окончания строительства жилого дома. При проведении ремонта было изменено назначение одного помещения, кладовая была переоборудована в туалет, таким образом совмещенный санузел был переоборудован в раздельный, на жилую площадь указанная реконструкция не повлияла.

Вышеуказанная квартира фактически передана покупателю, требований о расторжении договора по мотиву нарушения покупателем его условий продавцом не заявлялось.

Разрешая заявленные требования, суд правильно установил значимые по делу обстоятельства, верно применил положения ст.ст.8,131,429,432 ГК РФ, ст.ст. 12,17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, исследовав представленные доказательства в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, пришел к правильному выводу о том, что между сторонами была достигнута договоренность по всем существенным условиям при подписании предварительного договора, в том числе в части уменьшения цены договора от общей площади квартиры в доме-новостройке, обусловленного п. 4.3.2 предварительного договора.

При этом доводы ответчика по встречному иску об отсутствии у ФИО1 обязательств по возврату денежных средств в соответствии с п. 4.3.2 предварительного договора, в связи с не поступлением таковых в счет покупной стоимости квартиры, в том числе при утрате юридической силы предварительного договора № 250806 от 25.08.2006 г. и дополнительного соглашения к нему от 16.05.2011 г., являлись предметом оценки суда и были обоснованно отвергнуты как опровергающиеся доказательствами по делу.

При оценке действий ФИО1, настаивавшей на продажной стоимости имущества исходя из цены квадратного метра общей площади квартиры 85,0 кв.м., при том, что по результатам обмеров БТИ площадь квартиры уменьшилась по сравнению с проектной площадью, суд расценил их как уклонение продавца от заключения основного договора на условиях предварительного договора и, исходя из положений п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. 4.3.2 предварительного договора от 07.10.2012 г., пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца по первоначальному иску об обязании продавца ФИО1 заключить с покупателем ФИО2 договор купли-продажи трехкомнатной квартиры № 7 по ул. Прудовая дома 1а г. Щербинка в г. Москве при условии изменения площади жилого помещения 76,9 кв.м. по цене в ***** рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры от 7 октября 2012 года.

При этом утверждения истца по встречному иску о нарушениях ответчиком своих обязательств, в частности п. 4.2.1 предварительного договора, приведших к уменьшению площади квартиры на 8,1 кв.м. в связи с ремонтом, что дает право ФИО1 отказаться от исполнения встречных обязательств по возврату уплаченных денежных средств за излишки жилой площади, являлись предметом оценки суда и были обоснованно отклонены как не основанные на законе и условиях договора.

Также суд обоснованно учел, что предметом предварительного договора купли-продажи квартиры от 7 октября 2012 года является заключение основного договора именно квартиры по указанному выше адресу, тогда как 1/10 доля земельного участка предметом договора не является, и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры с 1/10 долей земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска в этой части, суд учел отсутствие спора по земельному участку, о чем заявлено истцом по встречному иску в ходе судебного разбирательства дела по существу, поскольку договор купли-продажи 1/10 доли земельного участка собственника ФИО1 по оплаченной покупателем цене ***** рублей подписан продавцом и передан к подписанию ФИО2, что не оспаривалось стороной истца по первоначальному иску (л.д. 230-231,250).

Установив, что действительная воля сторон была направлена на заключение основного договора купли-продажи квартиры на условиях заключенного ранее ФИО1 и ФИО2 предварительного договора, исходя из общей площади переданной квартиры в размере 76,9 кв.м. по цене 1 квадратного *****рублей, что составляет ***** рублей, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований первоначального иска о взыскании денежных средств в размере ***** рублей за уменьшение общей площади квартиры.

При разрешении требований первоначального иска о применении к ответчику ответственности за нарушение денежного обязательства в виде процентов по ст. 395 ГК РФ за период с 09.07.2013 г. по 24.09.2014 г., суд обоснованно исходил из того, что денежные средства в первоначальном размере *****рублей переданы в счет обеспечения исполнения предварительного договора от 7 октября 2012 года по заключению в будущем основного договора купли-продажи квартиры, и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении этой части исковых требований ФИО2

Также суд пришел к правильному выводу о том, что к возникшим правоотношениям не подлежат применению положения Закона РФ «О защите прав потребителей», и об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований ФИО2 о взыскании компенсации морального вреда, штрафных санкций в соответствии со ст.16, п. 6 ст. 13 данного закона, при недоказанности причинения действиями ответчика по первоначальному иску физических и нравственных страданий истцу.

Исходя из положений ст. 100 ГПК РФ, с учетом частичного удовлетворения иска ФИО2, суд обоснованно присудил с ответчика ФИО1 в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах в сумме ***** рублей и отказал в возмещении судебных расходов ФИО1, ввиду оставления без удовлетворения встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2 о том, что суд не установил срок исполнения решения об обязании ФИО1 заключить договор купли-продажи, не указал текст редакции договора купли-продажи, не основаны на законе.

Доводы апелляционной жалобы ФИО2 о необоснованном отказе в удовлетворении исковых требований в части обязания ФИО1 заключить договор купли-продажи земельного участка; взыскания процентов по ст.395 ГК РФ; компенсации морального вреда; необоснованном уменьшении расходов на представителя, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, повторяют объяснения истца, данные в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств дела.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о необоснованном возложении на нее обязанности по возврату денежной суммы за превышение площади квартиры, которая не была ею получена, так как была уплачена иному лицу, по иному предварительному договору от 2006 года, прекратившему свое действие, о ничтожности дополнительного соглашения к предварительному договору, о недоказанности размера излишне перечисленных денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, судебная коллегия оценивает как несостоятельные, поскольку они направлены на переоценку исследованных судом доказательств, по своей сути являются несогласием с выводами суда.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о недоказанности факта уплаты ФИО2 денежных средств за квартиру опровергаются доказательствами по делу (л.д.17,26).

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, представленным доказательствам дал надлежащую правовую оценку, нормы действующего законодательства применил верно.

Проверив доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что суд разрешил не заявленные ею требования о возмещении убытков, судебная коллегия находит их обоснованными, поскольку из содержания искового заявления ФИО1, принятого судом к производству в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.132), усматривается, что таких требований истец не заявляла, поэтому решение в части отказа ФИО1 в удовлетворении требований о взыскании убытков подлежит отмене как постановленное с нарушением норм процессуального права – ч.3 ст.196 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А

Решение Щербинского районного суда г.Москвы от 15 октября 2014 года отменить в части отказа ФИО1 в удовлетворении требований о взыскании убытков.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: