Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО «Сбербанк России на решение Центрального районного суда г. Тольятти от 10 декабря 2014 года, которым постановлено:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать отсутствующим обязательства по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3, и обременение(ипотека) земельного участка, площадью 271 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ОАО «Сбербанк России» отказать.

Взыскать с ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 в пользу ФИО1 с каждого по 100 рублей в возмещение расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение представителя ОАО «Сбербанк России» - ФИО4, по доверенности, возражение против удовлетворения жалобы представителя ФИО1 – ФИО5, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ОАО «Сбербанк России» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 271 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, о признании отсутствующим обязательства залога указанного земельного участка по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3, о признании отсутствующим обременения данного земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО3 продала, а ФИО1 купил земельный участок, площадью 271 кв.м., и расположенную на нем часть жилого дома, общей площадью 45,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Указанное имущество оценено сторонами и продано за 1 900 000 рублей, в том числе часть жилого дома - за 1 500 000 рублей, земельный участок - за 400 000 рублей, которые ФИО2 получила от истца наличными до подписания договора купли-продажи.

После подписания договора купли-продажи вышеназванное имущество было передано истцу по акту приема-передачи, что подтверждается п. 10 договора.

На момент совершения сделки земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, был обременен залогом на основании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ОАО «Сбербанк России».

Ответчик обязалась за счет полученных по договору купли-продажи денежных средств погасить задолженность перед ОАО «Сбербанк России», снять обременение и произвести вместе с истцом регистрацию перехода права собственности на часть жилого дома и земельный участок к истцу. Однако, до настоящего времени обременение в отношении земельного участка, приобретенного истцом не снято, от регистрации перехода права собственности ответчик ФИО3 уклоняется.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания сооружения переходит прав собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Указав в качестве правового основания данные нормы права, и ссылаясь на то, что ФИО3 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на часть жилого дома и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, истец просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты, приобретенные истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиком ФИО3

В соответствии с п. 4 ст. 340 ГК РФ, в редакции, действовавшей в момент заключения указанного договора, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Кроме того, между ФИО3 и ОАО «Сбербанк России» заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому спорный земельный участок по адресу: <адрес> передан в залог в обеспечение исполнения ФИО3 обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 1.3 договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали, что право залога не распространяется на реконструируемое здание, находящееся на земельном участке, указанном в п. 1.2(а) договора.

Таким образом, стороны в соответствии с положениями п.4 ст. 340 ГК РФ прямо предусмотрели, что на спорный жилой дом право залога не распространяется.

Согласно п.1 ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

В соответствии с Федеральным законом № 367-ФЗ от 21.12.2013 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» пункт 4 ст. 340 ГК РФ исключен и на сегодняшний день законодательство не предусматривает возможность отчуждения (залога) земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости.

Установленный ранее п. 4 ст. 340 ГК РФ механизм обращения взыскания на заложенный земельный участок при отсутствии права залога на находящиеся на участке объекты недвижимости и урегулирования отношений по пользованию земельным участком собственником недвижимости (абз. 2 п.4 ст. 340 ГК РФ) также отменен и действующим законодательством не предусмотрен на сегодняшний день.

Более того, в силу действующего законодательства закреплен принцип единства судьбы здания и земельного участка, в силу которого земельный участок следует судьбе недвижимого имущества.

Таким образом, после заключения договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ в законодательство были внесены изменения, в силу которых не допускается возможность отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений и норма, по которой при переходе права собственности на недвижимость к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок, занятый зданием, если иное не предусмотрено законом.

Норма п. 4 ст. 340 ГК РФ, допускавшая возможность залога и обращения взыскания на земельный участок, при том, что недвижимость, расположенная на нем, не обременена залогом, отменена с 14.07.2014 года.

Таким образом, в результате издания акта государственного органа исполнение обязательств по договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ становится невозможным, поскольку на сегодняшний день законодательство не допускает возможность отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, следовательно, в силу ст. 417 ГК РФ обязательства по данному договору должны считаться прекращенными.

Уточнив требования, истец просил суд признать отсутствующим обязательства по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ОАО «Сбербанк России» и обременение на земельный участок, площадью 271 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а также просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на земельный участок, площадью 271 кв.м. и расположенную на нем часть жилого дома общей площадью 205, 4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Не признав исковые требования представитель ОАО «Сбербанк России», предъявил встречный иск, ссылаясь на наличие обязательств по договору о залоге спорного земельного участка, на основании ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которой установлено, что заложенное по договору об ипотеке имущество может быть отчуждено другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, в связи с чем, полагает, что заключенный между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка и части жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку данный договор заключен без согласия залогодержателя на отчуждение, находящегося в залоге земельного участка.

По указанным основаниям, ОАО «Сбербанк России» просил суд признать недействительным договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3 и применить последствия недействительности сделки.

Судом постановлено указанное выше решение.

Разрешая спор по существу, и удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд исходил из того, что в соответствии с Федеральным законом № 367-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ (залог) изложен в новой редакции, которой не предусмотрена возможность залога земельного участка без находящихся или строящихся на нем зданий, сооружений.

Такое же положение закреплено в ст. 64 «Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Федерального закона от 06.12.2011 года № 405-ФЗ.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Суд пришел к выводу, что после заключения между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ в действующее законодательство были внесены изменения, которыми более не предусматривается возможность залога земельного участка без одновременного залога, находящегося (строящегося) на нем здания и не предусматривается возможность обращения взыскания на заложенный земельный участок без обращения взыскания на находящиеся на нем здания, сооружения. Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о невозможности исполнения обязательства по договору о залоге в результате внесения изменений в действующее законодательство.

Поэтому, суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о признании отсутствующим обязательства по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 и обременения (ипотека) земельного участка площадью 271 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

При этом, суд пришел к выводу, что ФИО1 вправе предъявить такой иск, поскольку приобрел по договору купли продажи спорный земельный участок с расположенной на нем частью жилого дома.

Суд указал, что ФИО1 является законным владельцем спорных объектов недвижимого имущества в связи с чем, наличие обременения в отношении приобретенного истцом земельного участка нарушает его права.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что обязательства по договору об ипотеке спорного земельного участка являются прекращенными, то указанные в иске ОАО «Сбербанк России» основания для признания спорного договора купли-продажи недействительным отсутствуют. ФИО3 являясь собственником недвижимого имущества в силу ст. 209 ГК РФ вправе распоряжаться принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению. Исходя из чего, суд отказал в удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и части жилого дома.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3, к ФИО1 на земельный участок и часть жилого дома, суд исходил из того, что ФИО1 после заключения с ФИО3 договора купли-продажи и передачи ему недвижимого имущества, не обращался с заявлением о регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по Самарской области, и стороны договора не лишены возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В апелляционной жалобе ОАО «Сбербанк России» просит отменить решение, полагая, что выводы суда (абз. 4 стр. 6 обжалуемого решения) об установлении невозможности исполнения обязательства по договору о залоге в результате внесения изменений в действующее законодательство напрямую противоречат п. 2 ст. 422 ГК РФ и правовой позиции Конституционного суда РФ.

Пункт 1.3. договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому право залога не распространяется на реконструируемое здание, находящееся на земельном участке, полностью соответствует п.4 ст.340 ГК РФ в редакции закона, действующей на момент заключения договора ипотеки.

Заявитель жалобы полагает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права.

Иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Истец не представил доказательства оспаривания зарегистрированного за Банком обременения - ипотеки земельного участка, путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для исключения записи об ипотеке из ЕГРП. Иск о признании договора ипотеки недействительным (ничтожным) и применении последствий его недействительности Истцом не заявлен.

Суд необоснованно не принял во внимание обстоятельства умышленного неисполнения залогодателем обязанности передать в залог дом, находящийся на земельном участке.

Согласно предоставленному свидетельству № от ДД.ММ.ГГГГ на сегодняшний день ФИО3 закончила реконструкцию части жилого дома и зарегистрировала данные изменения в Управлении Росреестра по Самарской области. В соответствии с п. 5.1 кредитного договора заемщик обязан использовать кредит на цели, указанные в п. 1.1 настоящего договора, и предоставить Банку:

- в течение тридцати шести месяцев от даты выдачи кредита, но не позднее 3-х месяцев с даты оформления Объекта недвижимости в собственность Заемщика, документы, подтверждающие право собственности Заемщика на построенный объект недвижимости Свидетельство о праве собственности.

Также согласно п. 5.2.2 Договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по настоящему договору заемщик предоставляет залог построенного объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 договора.

Следовательно, условия залога дома, находящегося на заложенным земельном участке, были согласованы сторонами.

Суд необоснованно не дал оценки ненадлежащему исполнению заемщиком (продавцом недвижимости) обязательств по кредитному договору и договору ипотеки с позиции ст. 10 ГК РФ.

На момент заключения договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ - договор ипотеки № не был признан недействительным, незаключенным, а в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке содержалась запись о наличии обременения соответствующего земельного участка в виде ипотеки в пользу Банка.

Предъявление залогодержателем иска о признании недействительной сделки об отчуждении заложенного имущества, совершенной без согласия залогодержателя, напрямую предусмотрено статьей 39 федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с указанной нормой, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона (без согласия залогодержателя) залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В связи с тем, что договор купли-продажи был заключен с нарушением положений ст. 39 Закона об ипотеке, а также п.4.1.2 Договора ипотеки, при недобросовестном поведении Истца, отказ в признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Истцом и ответчицей ФИО3 не обоснован.

В заседании судебной коллегии по гражданским делам стороны поддержали доводы жалобы и возражений относительно её удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежат земельный участок площадью 271 кв.м., кадастровый номер № и расположенная на данном земельном участке часть жилого дома площадью 205, 4 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, серии № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11,12), решением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ОАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор №, согласно которому ОАО «Сбербанк России» предоставил ФИО3 кредит в сумме 1 500 000 рублей на реконструкцию дома, находящегося по адресу: <адрес>, сроком по ДД.ММ.ГГГГ, с начислением процентов за пользование кредитом 12,25% годовых (л.д. 15-18).

В обеспечение обязательств ФИО3 по кредитному договору между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор ипотеки №, в соответствии с которым ФИО3 передала в залог принадлежащий ей на праве собственности земельный участок площадью 271 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 19-22).

В соответствии с п.1.3 указанного договора право залога не распространяется на реконструируемое здание, находящееся на земельном участке.

Судом сделан верный вывод, что такие условия договора залога, по которому в залог передан земельный участок без залога, находящегося на нем (реконструируемого) здания, не противоречили действовавшему на момент заключения договора законодательству.

В соответствии с пунктом 4 ст. 340 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

Пунктом 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в редакции, действовавшей в момент заключения договора ипотеки, предусматривалось, что если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 законодательство предусматривало возможность залога земельного участка без залога, находящегося или возводимого на таком земельном участке здания, а также обращение взыскания на такой земельный участок.

Судебная коллегия не может признать законным и обоснованным вывод суда о том, в настоящее время установлена невозможность исполнения обязательства по договору о залоге в результате внесения изменений в действующее законодательство, поскольку после заключения между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ в действующее законодательство были внесены изменения, которыми более не предусматривается возможность залога земельного участка без одновременного залога, находящегося (строящегося) на нем здания, и не предусматривается возможность обращения взыскания на заложенный земельный участок без обращения взыскания на находящиеся на нем здания, сооружения.

Действительно, Федеральным законом № 367-ФЗ от 21.12.2013 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» параграф 3 «Залог» главы 23 Гражданского кодекса РФ (залог) изложен в новой редакции.

Вместе с тем, статьей 3 Федерального закона № 367-ФЗ от 21.12.2013г. предусмотрено, что данный закон вступает в силу с 01.06.2014г.

П. 3 статьи 3 закона № 367 –ФЗ предусмотрено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Вывод суда о невозможности в настоящее время исполнения обязательств по договору залога в результате внесения изменений в действующее законодательство, согласно которым не предусмотрена возможность залога земельного участка без одновременного залога, находящегося (строящегося) на нем здания и не предусматривается возможность обращения взыскания на заложенный земельный участок без обращения взыскания на находящиеся на нем здания, сооружения, основан на неверном применении закона во времени.

В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

В соответствии с п.1 ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Судебная коллегия не может признать правомерным вывод суда об обоснованности требований истца ФИО1 о признании отсутствующим обязательства по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3, и отсутствующим обременения (ипотека) земельного участка площадью 271 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, поскольку этот вывод основан на неверном применении и толковании норм материального права.

В соответствии с п.1 ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 2 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Конституционный суд РФ постоянно напоминает, что основным принципом существования закона во времени является немедленное действие; придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя; при этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма; законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений.

В тексте ФЗ № 367-ФЗ от не содержится специальных указаний о придании обратной силы закону о внесении изменений в ГК РФ.

Пункт 1.3. договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому право залога не распространяется на реконструируемое здание, находящееся на земельном участке, полностью соответствует п.4 ст.340 ГК РФ в редакции закона, действующей на момент заключения договора ипотеки.

Указанное условие договора ипотеки полностью соответствует также требованиям ст. 64 ФЗ «Об ипотеке».

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, действующей на момент заключения договора ипотеки (ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ), при наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Правовые нормы, установленные Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к нормам Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе ст. 35 ЗК РФ.

Судом ошибочно применена статья 417 ГК РФ, поскольку в этой статье речь идет об актах государственных органов, в результате издания которых, исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично либо прекращается полностью или в соответствующей части, посредством которых государственными органами исполняются установленные для них законом обязанности в соответствии с объемом и содержанием своей компетенции, и регулирующие конкретные правоотношения.

К числу таких актов государственных органов не относятся нормативные (законодательные) акты, устанавливающие общие правила поведения граждан и юридических лиц. Причем, принцип действия таких нормативных (законодательных) актов регламентирован самим законом, в частности, статьей 422 ГК РФ.

Ввиду отсутствия в ФЗ № 367-ФЗ от 21.12.2013г «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ», указания на распространение его положений на отношения, «возникшие до введения его в действие, применение ст. 417 ГК РФ необоснованно. Нормы ФЗ № № 367-ФЗ регулируют исключительно те отношения, которые возникли после введения его в действие.

Кроме того, суд не принял во внимание условия кредитного договора, согласно которым заемщик ФИО3 обязана использовать кредит на цели, указанные в п. 1.1 настоящего договора, и предоставить Банку:

В соответствии с п. 5.2.2. в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по настоящему договору заемщик предоставляет залог построенного объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 договора.

Согласно предоставленному свидетельству № от ДД.ММ.ГГГГ на сегодняшний день ФИО3 закончила реконструкцию части жилого дома и зарегистрировала право на реконструированный объект в Управлении Росреестра по Самарской области, в соответствии с п. 5.1 кредитного договора.

Следовательно, условия залога реконструированного дома, находящегося на заложенным земельном участке, были согласованы сторонами. Однако, это обязательство не исполнено залогодателем ФИО3

При таких обстоятельствах решение о признании отсутствующим обязательства по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3, и обременение (ипотека) земельного участка, площадью 271 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, нельзя признать законным и обоснованным, решение подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении этой части исковых требований ФИО1

Судебная коллегия не может признать законным и обоснованным также решение в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ОАО «Сбербанк России».

Предметом договора купли-продажи, заключенного между продавцом (залогодателем ФИО3) и покупателем (Истцом ФИО1) являлся земельный участок, находящийся в залоге у ОАО «Сбербанк России», а также расположенный на нем объект недвижимости (часть жилого дома).

На момент заключения договора купли-продажи - ДД.ММ.ГГГГ - договор ипотеки № не был признан недействительным, незаключенным, обязательство не было прекращено исполнением, а в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке содержалась запись о наличии обременения соответствующего земельного участка в виде ипотеки в пользу Банка.

В соответствии с п.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущества заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственно: товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п.4.1.2 Договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ Залогодатель обязуется не совершать уступки, не отчуждать, не обременять какими-либо иными обязательствами Предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя. Также согласно п.4. залогодатель обязуется немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога. Банк не давал письменного согласия ФИО3 на отчуждение земельного участка, находящего в ипотеке. В нарушение п.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке», а также п.4 Договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО3, с одной сторон: ФИО1, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка и части жилого дома находящиеся по адресу: <адрес>.

Предъявление залогодержателем иска о признании сделки об отчуждении заложенного имущества, совершенной без согласия залогодержателя напрямую предусмотрено статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с указанной нормой при отчуждении имущества, заложенного по договор об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона (без согласия залогодержателя) залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 166, 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, недействительна.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности с оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Из искового заявления ФИО1 видно, что он знал о наличии обременения в виде ипотеки в пользу ОАО «Сбербанк России» в отношении земельного участка, принадлежавшего ФИО3, однако в нарушение статьи 39 Закона «ОБ ипотеке» и условий кредитного договора, ФИО1 заключил с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка, с расположенной на нем частью жилого дома, без согласия залогодержателя. Поэтому его поведение не может быть признано добросовестным.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Однако, в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ совершенная между ФИО1 и ФИО3 сделка не могла быть совершена в отношении исключительно земельного участка либо находящегося на нем объекта недвижимости, поэтому договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем частью земельного участка, является недействительной сделкой.

В силу 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о незаконности судебного решения в части отказа в удовлетворении исковых требований ОАО «Сбербанк России» о признании недействительной сделки, считает необходимым отменить решение и в этой части, с удовлетворением исковых требований ОАО «Сбербанк» России о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка и части жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО3, применить последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО1 и ФИО6 всего полученного по сделке.

Решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о проведении государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на земельный участок, площадью 271 кв.м, и расположенную на нем часть жилого дома, общей площадью 45,6 кв.м., жилой площадью 20,1 кв.м, расположенных по адресу <адрес> является правильным в силу изложенного выше, и к тому же, не оспаривается сторонами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Отменить решение Центрального районного суда г. Тольятти от 10 декабря 2014 года в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании отсутствующими обязательств по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3, и обременения (ипотека) земельного участка, площадью 271 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; а также в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления ОАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка и части жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО3 и применении последствий недействительности сделки.

Постановить в этой части новое решение.

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании отсутствующими обязательств по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3, и обременения (ипотеки ) земельного участка, площадью 271 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка и части жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО3, применить последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО1 и ФИО6 всего полученного по сделке.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи