Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1 в лице представителя ФИО2 и администрации г.о. Тольятти на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 06 декабря 2017 года, которым постановлено:

«Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате в размере 442 699,53 руб., пени в размере 130 342,61 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – ОТКАЗАТЬ.

Взыскать с ФИО1 в доход государства госпошлину в размере 8 930,42 руб.».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Осиповой С.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.о. Тольятти Самарской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании распоряжения мэра г.о. Тольятти №4559-1/р от 04.12.2002 г. мэрией 28.02.2003 г. заключен договор №* аренды земельного участка площадью 44 344 кв.м, расположенный по адресу: *** для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, сроком на 10 лет, со множественностью лиц на стороне арендатора. 26.04.2004 г. договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Договором аренды было предусмотрено условие о согласии сторон на вступление в договор иных правообладателей помещений в здании, находящемся на земельном участке, а также на замену лица на стороне арендаторов, при переходе прав на помещения, на основании дополнительных соглашений. 02.11.2012 г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на полигон металлоконструкций площадью 3 265 кв.м и 12.11.2012 г. на нежилое здание (аккумуляторная) площадью 42,1 кв.м. Считает, что с момента возникновения права собственности ответчик приобрел права и обязанности арендатора земельного участка по договору №* от 28.02.2003 г. Поскольку ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, по данным платежам образовалась задолженность. За ненадлежащее исполнение условий договора аренды в части внесения платы, договором предусмотрена неустойка в виде начисления пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме 560 513,43 рублей за период с 01.11.2015 по 30.09.2017 гг., пени в сумме 193 712,58 рублей за период с 11.11.2015 по 21.09.2017 гг.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация г.о. Тольятти просит решение суда отменить в части взыскания задолженности по арендной плате и пени исходя из площади земельного участка 7 193 кв.м, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. Указывая на то, что решение в данной части принято с нарушением норм материального права.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, производство по делу приостановить до рассмотрения административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка. Указывая на то, что ответчик является собственником земельного участка площадью 7 193 кв.м на основании решении суда вступившего в законную силу 10.01.2017 г., в связи с чем основания для взыскания арендных платежей за период по 10.01.2017 г. отсутствуют. К участию в деле не привлечен финансовый управляющий ответчика, которая признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реструктуризации долгов гражданина.

В заседании судебной коллегии стороны не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили, документов, подтверждающих уважительность причины неявки не представили, об отложении дела не просили.

В силу ст. 327 ГПК РФ и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 389.1 Гражданского кодекса РФ взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

Из материалов дела следует, что 28.02.2003 г. между мэрией г.о. Тольятти и ЗАО «СПЕЦ СМУ», ООО «В.К.М.», ООО «РЕАЛЕКС-трейд», ООО «ЭлектроСтройМонтаж», ООО «Энергия плюс», ФИО3 заключен договор №* аренды земельного участка площадью 44 344 кв.м по адресу: *** для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений производственной базы сроком на 10 лет, с 04.12.2002 по 03.12.2012 г.

Стороны согласовали, что договор заключен с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании находящемся на этом земельном участке и на замену лица на стороне арендатора (правообладателя помещений) при переходе прав на помещения в здании находящемся на этом земельном участке, на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом соглашение подписывается арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора (п.п. 1.1.1, 1.1.2). При этом под правообладателями понимаются лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении, расположенные на данном земельном участке здания, сооружения (помещения в нем).

Сторонами согласовано существенное условие договора аренды земельного участка о сумме арендной платы за земельный участок, которая в год составляет в 2003 г. – 830 119,68 рублей (2.2). Условия и сроки внесения, а также расчет платежей по арендной плате для каждого лица на стороне арендатора производится согласно приложениям, являющимися необъемлемой частью договора, и подписывается арендодателем и конкретным лицом на стороне арендаторов (п. 2.3).

Также условиями договора сторонами предусмотрено, что арендаторы обязаны ежегодно до 10 марта обращаться в Управление земельных ресурсов мэрии для перерасчета арендной платы в случае изменения арендной платы за землю (4.2.12.).

Арендаторы обязаны своевременно и в соответствии с договором вносить арендную плату (п. 4.2.3.). За ненадлежащее исполнение или нарушение обязательств по договору арендодатель в соответствии с п. 5.1 договора предъявляет арендаторам штраф. В случае неуплаты арендаторами платежей в сроки, установленные договором, арендодатель начисляет пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности (5.2).

Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 26.04.2004 г.

03.09.2012 г. между ФИО4 и ФИО1 заключен договор, согласно которому предметом договора является уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №* от 28.02.2003 г. сроком с 04.12.2002 по 03.12.2012 г., дополнительного соглашения от 04.08.2006 г., дополнительного соглашения от 09.03.2011 г. (п. 1.1 договора перенайма земельного участка).

Также 03.09.2012 г. между ФИО5 и ФИО1 заключен договор, согласно которому предметом договора является уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №* от 28.02.2003 г. сроком с 04.12.2002 по 03.12.2012 г., дополнительного соглашения от 05.06.2007 г. (п. 1.1 договора перенайма земельного участка).

Новый арендатор принимает на себя в полном объеме права и обязанности принятые арендатором согласно договору аренды земельного участка №* от 28.02.2003 г. (п. 1.10 договоров перенайма земельного участка).

02.11.2012 г. произведена государственная регистрация договоров перенайма.

Заключение ФИО1 договоров перенайма, стороной ответчика не оспаривалось.

Согласно сведениям ЕГРН 02.11.2012 г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности 02.11.2012г. на полигон металлоконструкций по адресу: ***, общей площадью 3265 кв.м.; 12.11.2012 г. – на нежилое здание – здание (лит. А6) – аккумуляторная по адресу: ***, площадью 42,1 кв.м.

В обоснование заявленных требований администрация г.о. Тольятти ссылалась на то, что ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату по договору аренды земельного участка №* от 28.02.2003 г., в связи с чем образовалась задолженность.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика не оспаривал наличие задолженности по арендным платежам, однако, не согласился с произведенным истцом расчетом задолженности в части применения площади, используемого ответчиком земельного участка и периода.

Согласно расчету, представленного стороной истца, арендные платежи рассчитаны исходя из размера арендной платы в год, рассчитанной в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», количества дней в году и в расчетном периоде, а также площади земельного участка, что составило по расчетам истца за период с 01.11.2015 по 30.09.2017 гг. 560 513,43 рублей.

Проверяя правильность расчета задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции исходил из следующего.

25.03.2016 г. решением суда с ФИО1 в пользу мэрии г.о. Тольятти взыскана задолженность по арендной плате по тому же договору аренды земельного участка №* от 28.02.2003 г. за период с 01.01.2013 по 31.10.2015 гг. и пени. Решение суда вступило в законную силу.

Решением Центрального районного суда г.Тольятти от 02.12.2016г. по делу № 2-7640/2016 за ФИО1 признано право собственности на земельного участка площадью 7 193 кв.м. При этом решением суда установлено, что указанная площадь используемая ответчиком для эксплуатации, принадлежащих ей объектов недвижимости: полигона металлоконструкций площадью 3 265 кв.м. и здания аккумуляторной площадью 42,1 кв.м.

Доказательств использования ответчиком земельного участка площадью 9 898 кв.м, материалы дела не содержат.

Таким образом, принимая во внимание указанные обстоятельства, исходя из положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для производства расчета арендной платы исходя из площади земельного участка 9 898 кв.м, не имеется.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.11.2015 по 30.09.2017 гг.

В обоснование возражений относительно периода задолженности, представителем ответчика представлен контррасчет арендных платежей, исходя из периода с 01.11.2015 по 09.01.2017 гг.( л.д.30).

Вместе с тем, следует из материалов дела, решением суда от 02.12.2016 г. за ФИО1 признано право собственности на земельный участок с кадастровым №* площадью 7 193 кв.м.

Решение суда вступило в законную силу 09.01.2017 г.

Указанным решением суда установлено, что 28.07.2016 г. между ФИО1 и мэрией г.о. Тольятти заключен договор купли-продажи №* земельного участка с кадастровым №*.

Сторонами в настоящем деле не оспаривалось, что указанный земельный участок был передан по акту приема-передачи, ФИО1 оплачена стоимость земельного участка в размере 289 227 рублей.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные постановления судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на такое имущество в соответствии с Кодексом (п. 1 ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Сам по себе акт регистрации (наличие регистрационной записи) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием для возникновения гражданских прав.

Таким образом, вступившим в законную силу решением суда в отношении земельного участка с кадастровым №* установлено возникновение определенных гражданских прав, а именно, права собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

Из материалов дела видно, что ответчиком предпринимаются меры для осуществления государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на земельный участок.

25.04.2017 г. Управлением Росреестра по Самарской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым №*, по причине не предоставления заявителем документов, являющихся основанием для образования заявленного земельного участка, отсутствия заявлений на регистрацию прав на остальные образованные земельные участки, отсутствия согласия залогодержателей на образованные земельные участки, а также на внесение изменений в сведения ЕГРН.

При таких обстоятельствах, до государственной регистрации права собственности, ФИО1, является законным владельцем земельного участка, в связи с чем основания для взыскания с ФИО1 арендных платежей в пользу истца за период после 09.01.2017 г. – вступления в силу решения суда о признании права собственности, отсутствуют.

Судебная коллегия, соглашается с представленным представителем ответчика контррасчетом задолженности по арендным платежам (л.д. 30), где за расчетный принят период с 01.11.2015 по 09.01.2017 гг., расчет годового размера арендной платы произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №* площадью 7 193 кв.м.

Однако, представителем ответчика допущена техническая ошибка в указании количества дней в периоде с 01.02.2016 по 29.02.2016 г., не 29 дней а 28, что учитывается судебной коллегией при итоговом расчете суммы задолженности арендных платежей.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, с ФИО1 в пользу администрации г.о. Тольятти Самарской области подлежит взысканию задолженность по арендным платежам за период с 01.11.2015 по 09.01.2017 гг. в сумме 273 552,92 рублей, а решение суда в указанной части изменению.

Удовлетворяя в части исковые требования администрации г.о. Тольятти Самарской области в части взыскания с ФИО1 пени, суд исходил из собственного расчета, не найдя оснований для применения ст. 333 ГК РФ, взыскав с ФИО1 пени в сумме 130 342,61 рубля.

Поскольку в указанной части решение суда представителем ответчика не оспаривалось, истец указывал на отсутствие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, что и так судом не применялось, принимая во внимание, контррасчет пени представленный стороной ответчика, судебная коллегия, находит решение в указанной части законным и обоснованным.

Вопрос о взыскании государственной пошлины разрешен судом в соответствии со ст. 103 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы администрации г.о. Тольятти Самарской области о том, что при расчете задолженности по арендным платежам подлежит применению площадь земельного участка в размере 9 898 кв.м были предметом рассмотрения суда первой инстанции, указанным доводам дана надлежащая правовая оценка в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.

Доказательства использования ответчиком земельного участка площадью 9 898 кв.м в материалы дела не представлено.

Из договора аренды земельного участка №646 от 28.02.2003 г. следует, что предметом договора является земельный участок площадью 44 344 кв.м. с кадастровым №*.

Земельный участок площадью 7193 кв.м. с кадастровым №* на который признано право собственности за ФИО1, был выдел из земельного участка с кадастровым №*.

Указанные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу решением суда.

В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.60 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Решением Центрального районного суда г.Тольятти от 02.12.2016г. по делу № 2-7640/2016 установлено, что спорный земельный участок был передан Мэрией г.о.Тольятти ФИО1 по акту приема-передачи, в соответствии с заключенным договором купли-продажи от 28.07.2016г., стоимость земельного участка оплачена ФИО1 в полном объеме.

При таких обстоятельствах, взимание арендной платы с ФИО1 с момента оплаты стоимости приобретаемого земельного участка, и передаче ей земельного участка по акту-приема передачи, не отвечает требованиям законодательства.

Кроме того, как следует из материалов дела ФИО1 предпринимались меры для регистрации права собственности. Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 25.04.2017г. ФИО1 отказано в регистрации права собственности на земельный участок со ссылкой на отсутствие согласия в письменной форме всех землепользователей арендуемого земельного участка, из которого выделяется спорный земельный участок.

Ссылки истца на то, что суд необоснованно применил положения ст. 333 ГК РФ при взыскании суммы пени, несостоятельны, поскольку, как следует из оспариваемого решения, судом не установлено исключительных обстоятельств для снижения размера пени, выводы суда в указанной части мотивированны и сомнений не вызывают.

Ходатайство представителя ответчика о том, что ею подан административный иск об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем настоящее дело подлежит приостановлению до рассмотрения административного иска, удовлетворению не подлежат.

Доказательств того, что в производстве суда находится указанный административный иск ответчика, а также, что факты и правоотношения, которые могут быть установлены в ходе административного производства, имеют юридическое значение для данного дела, не представлено.

Ссылки представителя ответчика на то, что к участию в деле не привлечен финансовый управляющий ответчика, которая признана несостоятельным (банкротом), в ее отношении введена процедура реструктуризации долгов гражданина, не влияют на правильность выводов суда.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, сторона ответчика не ссылалась на указные обстоятельства, не представляла документы в их обоснование, ходатайств о привлечении в качестве третьего лица финансового управляющего не заявляла.

Принимая во внимание, что решение суда изменяется судебной коллегией в части размера взысканных арендных платежей, соответствующий перерасчет следует произвести и в части взысканной судом государственной пошлины в доход государства, снизив размер государственной пошлины до 7238, 95 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 06 декабря 2017 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с 01.11.2015г. по 09.01.2017г. в размере 273 552,92 руб., пени в размере 130 342,61 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход государства госпошлину в размере 7238,95 руб.».

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: