Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе директора ООО «Управление домами» Ореховского М.Л. на заочное решение Анапского городского суда от 16 июля 2014 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Владимирова М.К., Тюрина Е.А. обратились в суд с иском к ООО «Управление домами» о возложении обязанности исполнить решение общего собрания от 17.04.2014 года, признании договора управления расторгнутым, устранении препятствий в осуществлении собственниками прав в отношении принадлежащего им имущества.

В обоснование требований указали, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: г-к Анапа, <...>. В период с 17.03.2014 года по 17.04.2014 года собственниками помещений группы малых гостиниц по <...> в г-к Анапа проведено внеочередное общее собрание в форме заочного голосования, оформленное протоколом <...> от <...> года. О проведении собрания ООО «Управление домами» было извещено надлежащим образом. Представитель ООО «Управление домами» <...> явился, но не пожелал присутствовать при подведении итогов проведенного собрания. Об итогах состоявшегося собрания ООО «Управление домами» было уведомлено собственниками. В соответствии с принятым большинством собственников решением от <...> собственники отказались от услуг ООО «Управление домами», расторгли договор и обязали передать техническую и иную документацию, связанную с управлением в течение 30 дней со дня проведения собрания, то есть в срок до 17 мая 2014 года. Однако, в срок до 17.05.2014 года ООО «Управление домами», а также до настоящего времени, документы и общее имущество собственникам не передало, проигнорировав законное требование общего собрания, в связи с чем в адрес данной УК собственниками дважды направлялись требования исполнить решение общего собрания, а также пресечь незаконную деятельность.

Просили суд обязать ООО «Управление домами» выполнить решение общего собрания собственников по <...> от <...> года, в том числе: передать техническую и иную документацию в отношении группы малых гостиниц по <...> в г-к Анапа, а также передать собственникам помещений по <...> в г-к Анапа (уполномоченному собранием Маркову Н.А., его представителю по доверенности или любому из собственников согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ) общее имущество, произвести сверку показаний по приборам учета электроэнергии и водоснабжения путем составления актов: приема-передачи сетей инженерно-технического обеспечения и сверки показаний по приборам учета электроэнергии и водоснабжения, с участием всех заинтересованных лиц. Признать договор управления, утвержденный решением общего собрания собственников гостиничного комплекса <...> по <...> управляющей организацией ООО «Управление домами» расторгнутым. Обязать ООО «Управление домами» не чинить собственникам гостиничного комплекса по <...> в г-к Анапа препятствий в осуществлении законных прав в отношении принадлежащего им имущества, прекратить любую деятельность в отношении объектов по <...> г-к Анапа без соответствующего решения общего собрания собственников.

В судебном заседании суда первой инстанции Тюрина Е.А., представитель Владимировой М.К. по доверенности Ткачева Ю.В. поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить.

Представитель ООО «Управление домами», представитель Государственной жилищной инспекции Краснодарского края, представитель ТО Роспотребнадзора в г-к Анапа, Темрюкском районе в судебное заседание суда первой инстанции не явились о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Заочным решением Анапского городского суда от <...> исковые требования Владимировой М.К., Тюриной Е.А. к ООО «Управление домами» о возложении обязанности исполнить решение общего собрания от <...> года, признании договора управления расторгнутым, устранении препятствий в осуществлении собственниками прав в отношении принадлежащего им имущества удовлетворены.

Суд обязал ООО «Управление домами» выполнить решение общего собрания собственников по <...> г-к Анапа от <...> года, в том числе: передать техническую и иную документацию в отношении группы малых гостиниц по <...> в г-к Анапа, передать собственникам помещений по <...> в г-к Анапа (уполномоченному собранием Маркову Н.А., его представителю по доверенности или любому из собственников) общее имущество собственников, произвести сверку показаний по приборам учета электроэнергии и водоснабжения путем составления актов: приема-передачи сетей инженерно-технического обеспечения и сверки показаний по приборам учета электроэнергии и водоснабжения, с участием всех заинтересованных лиц.

Признал расторгнутым договор управления, утвержденный решением общего собрания собственников гостиничного комплекса <...> по <...> с ООО «Управление домами», на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений от <...> года.

Обязал ООО «Управление домами» не чинить собственникам гостиничного комплекса по <...> в г-к Анапа препятствий в осуществлении законных прав в отношении принадлежащего им имущества, прекратить любую деятельность в отношении объектов по <...> г-к Анапа без соответствующего волеизъявления собственников, выраженного надлежащим образом в установленном законом порядке.

В апелляционной жалобе директор ООО «Управление домами» Ореховский М.Л. просит заочное решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, принятым с существенным нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование указывает, что право истцы не обладают правом на подачу данного иска в суд.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Владимировой М.К. по доверенности Ткачеву Ю.В., просившую решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда первой инстанции не усмотрела.

Как видно из материалов дела, в период с 17.03.2014 года по 17.04.2014 года собственниками нежилых помещений группы малых гостиниц по <...> проведено внеочередное общее собрание в форме заочного голосования, оформленное протоколом <...> от <...> года. Собственники, а также ООО «Управление домами» извещены о проведении данного общего собрания в установленные законом сроки и порядке, что подтверждается информационным сообщением от <...> года.

Согласно акту от <...> года, составленному инициатором проведения собрания Тюриной Е.А., секретарем собрания Хайбулиным К.К., членами счетной комиссии Тугановой Г.Н., Крохмаль Н.А., Коноваловым А.А., <...> представитель ООО «Управление домами» Стрыгин О.В. явился к месту, установленному для подведения итогов проведенного собрания, но участвовать в собрании не пожелал. Инициатор проведения собрания Тюрина Е.А. сообщила о решениях внеочередного общего собрания, что подтверждается уведомлением собственников от <...> года. Также в ООО «Управление домами» было направлено уведомление о расторжении договора с приложением копии протокола <...> от <...> года.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, ООО «Управление домами» было достоверно известно о проведении собственниками гостиничного комплекса общего собрания в период с <...> по <...> и о принятых собственниками решениях.

Общее количество голосов собственников нежилых помещений по адресу: г-к Анапа <...> имеющих право на голосование, составило <...>, количество голосов собственников помещений, принявших участие в заочном голосовании составило <...> или <...>% от общего количества голосов собственников, в связи с чем установлен кворум для принятия решений. Собственниками приняты, в том числе следующие решения: признать неудовлетворительным исполнение ООО «Управление домами» обязанностей по договору управления имуществом собственников помещений за период с 23 сентября 2012 года по 17 марта 2014 года и отказаться от услуг ООО «Управление домами». Расторжение договора управления с ООО «Управление домами», так как большинство собственников не заключало договор управления и не признает эту управляющую компанию, а также в связи с тем, что решением суда в иске собственников о признании договора управления незаключенным отказано. Известить ООО «Управление домами» об отказе от услуг, расторжении договора, обязанности передать техническую и иную документацию, связанную с управлением в течение 30 дней со дня проведения собрания. Обязать ООО «Управление домами» передать собственникам помещений общее имущество, произвести сверку показаний по приборам учета электроэнергии и водоснабжения, путем составления актов: приема-передачи сетей инженерно-технического обеспечения и сверки показаний по приборам учета электроэнергии и водоснабжения, с участием всех заинтересованных лиц. Избрать способ управления общим имуществом - «непосредственное управление».

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 161 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Судом первой инстанции верно указано, что комплекс нежилых помещений по <...> г-к Анапа не является многоквартирным домом или частью многоквартирного дома, включающего в себя нежилые помещения, поэтому собственники нежилых помещений данного гостиничного комплекса не являются участниками жилищных правоотношений и не обязаны ежегодно проводить общее собрание собственников, а также выбирать способ управления и заключать договор управления в порядке, предусмотренном жилищным законодательством для собственников помещений в многоквартирном доме, решения принятые большинством собственников нежилых помещений не могут быть признаны обязательными для всех собственников, поскольку собственники таких помещений не несут права и обязанности, установленные требованиями ЖК РФ.

Правообладателем земельного участка по <...> г-к Анапа является муниципальное образование г-к Анапа. Отношения по поводу земельного участка под нежилыми зданиями регулируются ГК РФ и ЗК РФ, а не ЖК РФ, поскольку для собственников нежилых зданий не предусмотрена возможность безвозмездного приобретения права собственности в отношении соответствующего земельного участка в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Собственники нежилых помещений вправе приобрести земельный участок под их строениями возмездно в общую долевую собственность или в пользование на основании договора аренды в соответствии с требованиями ЗК РФ.

Данное обстоятельство подтверждается ответами администрации МО г-к Анапа на обращение собственников по вопросу перевода их нежилых помещений в жилые и изменения вида разрешенного использования земельного участка, в которых указано, что гостиница не является многоквартирным жилым домом, изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно после осуществления государственного кадастрового учета, необходимого для эксплуатации гостиницы и проведения публичных слушаний по изменению вида разрешенного использования объекта недвижимости и земельного участка, в связи с чем оснований для признания гостиницы жилой квартирой, для перевода помещений из нежилых в жилые, не имеется. Таким образом, вопросы возмездного обслуживания такого земельного участка под нежилыми зданиями могут возникать у правообладателя земельного участка и исполнителя услуги, с привлечением сособственников помещений.

Судом первой инстанции учтено, что обязанность ООО «Управление домами» по оказанию каких-либо возмездных услуг собственникам группы малых гостиниц в отношении принадлежащих им объектов может возникнуть только на основании соответствующего договора, заключенного между собственником и данной управляющей компанией в соответствии с требованиями ГК РФ. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ законом или добровольно принятым обязательством.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что проведение общего собрания в порядке, установленном ЖК РФ, не влечет для собственников помещений гостиничного комплекса изменения их правового статуса участников гражданских правоотношений. Собственники гостиниц и гаражных боксов в связи с проведенным по правилам ЖК РФ собранием, не становятся участниками жилищных правоотношений, у них не возникает прав и обязанностей, установленных ЖК РФ. Также гостиничный комплекс ни в целом, ни частично не приобретает по указанным основаниям статус многоквартирного жилого дома, помещения не переводятся автоматически из нежилых в жилые, а земля не передается бесплатно в общую долевую собственность, собственники после проведения собрания не реализуют никаких жилищных прав и не приобретают никаких жилищных обязанностей.

В этой связи решение общего собрания собственников нежилых помещений не может быть признано обязательным для всех собственников гостиничного комплекса, как это установлено ЖК РФ для собственников помещений в многоквартирном доме. Решение такого общего собрания имеет значение только для лиц, принявших участие в собрании и выразивших свою волю на совершение тех или иных действий относительно обслуживания (управления) принадлежащего им имущества. Однако, обязательства, между исполнителем услуги (по управлению, содержанию) и собственником нежилого помещения в любом случае возникает на основании заключенного договора. При этом, стороной такого договора могут выступить несколько заинтересованных в оказании услуги собственников, принявших участие в таком собрании. Порядок заключения и расторжения договора регулируются нормами ГК РФ.

Поскольку собственники нежилых помещений вправе провести собрание, на котором совместно решать вопросы, касающиеся обслуживания их помещений, при этом проведение такого собрания по правилам, установленным ЖК РФ, прямо законом не запрещено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что принявшие участие в общем собрании большинство собственников выразили свою волю об отказе от услуг ответчика и расторжении договора в связи с неудовлетворительностью предполагаемой деятельности в допустимой, не противоречащей требованиям закона форме.

Принимая во внимание, что 60,5% собственников нежилых помещений обладающих на праве собственности помещениями общей площадью <...> от общей площади всех помещений комплекса - <...> кв.м. приняли решение о признании неудовлетворительным исполнения ООО «Управление домами» обязанностей по договору управления имуществом собственников за период с 23.09.2012 года по 17 марта 2014 года и отказаться от услуг ООО «Управление домами», расторжении договора и возложении обязанности передать техническую и иную документацию, связанную с управлением, то суд первой инстанции сделала верный вывод о возложении на ООО «Управление домами» обязанности исполнить вышеуказанное решение общего собрания.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Правилами п.З ст.450 ГК РФ закреплено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным

Поскольку собрание проводилось собственниками по правилам ЖК РФ, то в соответствии с п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Из ответов органов, контролирующих деятельность управляющих компаний в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг на обращения собственников следует, что оснований для проведений проверок в отношении ООО «Управление домами» не имеется, поскольку принадлежащие собственникам объекты не относятся к жилищному фонду, в связи с чем действие жилищного законодательства на возникшие отношения не распространяется.

Согласно заключению ТО Роспотребнадзора в г-к Анапа собственники нежилых помещений гостиничного комплекса не являются участниками жилищных правоотношений и не обязаны проводить общее собрание собственников, а также выбирать способ управления в порядке, предусмотренном жилищным законодательством для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники таких помещений не несут права и обязанности, установленные требованиями ЖК РФ. Поскольку помещения гостиничного комплекса, расположенные по адресу: г-к Анапа, <...> не относятся к жилищному фонду, а собственники данных помещений не являются потребителями услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда, взаимоотношения между собственниками таких помещений и ООО «Управление домами» не регулируются ЖК РФ.

Из ответа департамента жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края от 08.05.2013 года следует, что по вопросу разъяснения полномочий управляющей организации, осуществляющей управление нежилыми помещениями группы малых гостиниц, департамент разъясняет, что на объекты нежилого фонда не распространяются жилищный контроль и надзор, осуществляемый территориальными органами.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие какого-либо заключенного надлежащим образом договора между ООО «Управление домами» и собственниками помещений по <...>, как предусмотренного требованиями Гражданского кодекса РФ, так и Жилищного кодекса РФ, учитывая вступившие в законную силу апелляционное определение от 11.07.2013 года и решение суда от <...> об отказе собственникам в иске о признании незаключенным договора управления, а также состоявшееся решение общего собрания собственников от <...> об отказе от услуг ООО «Управление домами» в связи с неудовлетворительностью деятельности, расторжении договора, многочисленные судебные акты и переписку, подтверждающие несогласие собственников с деятельностью ООО «Управление домами», суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией, так как были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, направлены к иной оценке собранных по делу доказательств, неправильному толкованию действующего законодательства, не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда, и не нуждаются в дополнительной проверке.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения судом не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает заочное решение Анапского городского суда от 16 июля 2014 года законным и обоснованным, не подлежащим изменению, отмене.

Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Заочное решение Анапского городского суда от 16 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу директора ООО «Управление домами» Ореховского М.Л. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: