Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» ФИО1 на решение Советского районного суда г. Краснодара от 11 июля 2012 года,

заслушав доклад судьи Ждановой Т. В. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, жалобы и возражений,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на квартиры <...>. В обоснование иска указано, что 30.03.2010 между истцом и ответчиком, в лице агента ООО «ЮСКК», действующего на основании агентского договора № 21-04/АГ от 21.04.2008, заключены предварительные договоры купли-продажи указанных квартир, которые фактически являлись договорами купли-продажи. В ООО «ЮСКК» истице пояснили следующее. Продажа квартир будет оформляться с использованием зачётной схемы через субподрядчика дочерней компании ООО «ЮСКК». Согласно договору участия в долевом строительстве № 1214 от 28.03.2008, заключённому между ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» (дольщик) и ООО «ЮСКК» (застройщик), последний осуществляет строительство многоквартирного жилого дома по <...>, а после завершения строительства передаёт помещения, указанные в Приложении № 2 к договору, дольщику. В соответствии с п. 2.8. проектной декларации жилого комплекса «Чистые пруды» по строительному адресу: <...>ёва, 88/1, организациями, осуществляющими основные строительно-монтажные работы являются ООО «ЮСКК» и её дочернее предприятие – ООО «Стройтехпром». Согласно договорам субподряда от 28.08.2009 № СС056А17-1/2009 и от 15.11.2009 № СС104К+ ООО «Надина-Строй» по поручению ООО «Стройтехпром» выполняет общестроительные работы на объектах строительства. После завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщику управляющей компанией «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» 23.03.2010 заключён агентский договор №1214-АГ с ООО «ЮСКК», согласно которому последняя от имени и за счёт управляющей компании «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» ведёт реализацию квартир в доме по <...> (ЖК «Чистые пруды»). Для проведения зачёта взаимных требований и дальнейшего оформления квартир в собственность разработаны формы уведомлений: о переводе долга с физического лица на ООО «Надина-Строй» и согласии на это ответчика в лице агента – ООО «ЮСКК». С учётом того, что оформление сделок и передачи денежных средств по зачётной схеме производилось в офисе ООО «ЮСКК» в г. Краснодаре и не было оснований сомневаться в законности и добросовестности происходящего, ФИО2 восприняла предложение ООО «ЮСКК» о намерении оформить сделку по зачётной схеме как оферту. Согласно расписке от 30.06.2010 ФИО2 передала денежные средства ООО «Надина-Строй» в общей сумме 5831500 руб. в счёт оплаты квартир № <...> расчёт за которые с ответчиком будет производиться ООО «ЮСКК» в счёт взаиморасчётов ООО «ЮСКК» и ООО «Стройтехпром» с ООО «Надина-Строй» по договорам субподряда. Передав денежные средства в счёт стоимости квартир ООО «Надина-Строй», истица акцептировала предложенную ей ответчиком в лице агента ООО «ЮСКК» оферту произвести сделку по приобретению квартиры, используя зачётную схему. 30.06.2010 выдано уведомление ООО «Надина-Строй», ООО «Стройтехпром» и ООО «ЮСКК» - агента ответчика о согласии перевода долга ФИО2 в сумме 3488000 руб. по предварительному договору купли-продажи квартир <...> на ООО «Надина-Строй», а от ООО «Надина-Строй» передано на ООО «Стройтехпром». После полной оплаты квартир по предложенной зачётной схеме в департаменте продаж ООО «ЮСКК» истцу переданы ключи от квартир, и она является их фактическим владельцем с 30.06.2010 по настоящее время. В связи с тем, что с момента оплаты квартир и передачи их во владение покупателя прошло уже более года, а продавец уклоняется от государственной регистрации сделки. 25.03.2011 между сторонами заключён договор № 057/КК купли-продажи квартиры <...>, который впоследствии был расторгнут в одностороннем порядке ответчиком 06.04.2011. Во исполнение обязательств по уплате стоимости квартир 29.03.2011 платёжным поручением <...> ООО «ЮСКК» перечислило на расчётный счёт ответчика в счёт оплаты за квартиры по договору купли-продажи 057/КК от 25.03.2011 423500,00 руб. 14.11.2011 между сторонами заключён другой договор купли-продажи квартиры <...>/КК, по которому ФИО2 покупает за общую сумму 5580800 руб. квартиры <...> и <...>, расположенные на 18 этаже в доме <...>. Согласно заявлению ООО «ЮСКК» от 14.11.2011 № 786 в адрес ответчика ООО «ЮСКК» просит зачесть сумму, уплаченную по договору купли-продажи № 057/КК от 25.03.2011 п. п. № 1321 от 29.03.2011 на сумму 423500 руб. в счёт оплаты по договору купли-продажи № 084/КК от 14.11.2011. Однако письмом от 02.04.2012 ответчик в очередной раз уведомил истицу об одностороннем расторжении договора купли-продажи квартиры № 084/КК от 14.11.2011. Указанная недвижимость зарегистрирована за ответчиком. Истец считает, что своими действиями ответчик в лице агента ООО «ЮСКК» подтвердил заключение договоров, признал исполнение обязательств по оплате квартир и передал квартиры покупателю. ФИО2 просит признать сделки купли-продажи состоявшимися и признать за ней право собственности на квартиры.

Представитель ответчика исковые требования не признал, приведя доводы, что предварительные договоры со ФИО2 не могут считаться заключёнными по причине отсутствия в них согласованной цены за квартиры. Передача истцом денежных средств ООО «Надина-Строй» является исполнением иных обязательств из предварительного договора неуполномоченному кредитору. Денежные средства за спорные квартиры в нарушение заключённых договоров переданы компании ООО «Надина-Строй» и ответчику переданы не были. Руководство ООО «ЮСКК» в нарушение условий не только агентского договора, но и в нарушение предварительных договоров, с превышением полномочий, выдало от имени принципала согласие на перевод долга ФИО2 по предварительным договорам купли-продажи компании ООО «Надина-Строй». Сложившаяся ситуация явилась следствием нарушения руководства ООО «ЮСКК» договорных обязательств. ООО «ЮСКК» как агент обязан была действовать исключительно в интересах принципала – ответчика по делу. Ответчик считает, что сделка купли-продажи квартир не состоялась, денежные средства за квартиры на счёт ответчика не поступали, и квартиры не были переданы истцам по акту приёма-передачи. Ответчик просил в иске отказать.

Обжалуемым решением Советского районного суда г. Краснодара от 11 июля 2012 года требования ФИО2 удовлетворены. Суд признал за ФИО2 право собственности на квартиры <...>.

В апелляционной жалобе генеральный директор ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» просит отменить решение суда, так как судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца – ФИО3 по доверенности просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени судебного разбирательства извещён надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие стороны ответчика, в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

28.03.2008 ООО «ЮСКК» (Застройщик) и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» «ДУ» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «УРАЛСИБ – Строительные инвестиции» под управлением ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» (Участник) заключили договоры о долевом участии в строительстве № 1214, по условиям которого Застройщик осуществляет строительство 17-19-21-23 этажного многоквартирного жилого дома литер «24-27» по адресу: <...>. После ввода дома в эксплуатацию Застройщик обязался передать Участнику оговорённые в приложении № 2 к договору помещения, а Участник обязался уплатить цену в размере 361746216, 54 руб. (п. 2.2. Договора) и принять помещения при наличии акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.8. проектной декларации жилого комплекса «Чистые пруды» литер «24-27» по строительному адресу: <...> (с изменениями от 03.08.2009) организациями, осуществляющими основные строительно-монтажные работы являются ООО «ЮСКК», в том числе ООО «Стройтехпром».

30.03.2010 между ответчиком в лице агента ООО «ЮСКК», действующего на основании агентского договора № 21-04/АГ от 21.04.2008, именуемым в дальнейшем «Продавец» и ФИО2, именуемой в дальнейшем «Покупатель», заключены предварительные договоры купли-продажи квартир, которые фактически являлись договорами купли-продажи квартир <...> и <...>, стоимостью 5831500 руб., расположенных по <...>.

По условиям предварительного договора купли-продажи (п. 1.1.) стороны обязались в срок не позднее 30 рабочих дней с момента оформления продавцом права собственности на квартиру заключить основной договор купли-продажи, а покупатель обязался оплатить стоимость недвижимого имущества в размере, установленном предварительным договором (п. 1.2.).

Согласно расписке от 30.06.2010 ФИО2 передала денежные средства ООО «Надина-Строй» в общей сумме 5831500 руб., из которых 3488000 руб. в счёт оплаты двухкомнатной квартиры <...>, а 2343500 руб. в счёт стоимости однокомнатной квартиры <...> по <...>ёва, <...>, расчёт за которые с ответчиком будет производиться ООО «ЮСКК» в счёт взаиморасчётов ООО «ЮСКК» и ООО «Стройтехпром» с ООО «Надина-Строй» по договорам субподряда.

Согласно трёхстороннему уведомлению от 30.06.2010 между ФИО2, ООО «Надина-Строй» и ответчиком в лице агента ООО «ЮСКК» расчёт по данным договорам за квартиры произведён полностью.

Ответчик фактически признал наличие зачётной схемы и, приняв от агента ООО «ЮСКК» 423500, 00 руб., перечисленных платёжным поручением № 1321 от 29.03.2011 в счёт оплаты за квартиру ФИО2 по договору купли-продажи, а в дальнейшем зачёл этот платёж в счёт другого договора.

Довод ответчика о том, что, заключая с приобретателями предварительные договоры купли-продажи ООО «ЮСКК», как агент ответчика, действовало без надлежащих полномочий, предусмотренных агентским договором № 21-04/АГ от 21.04.2008, а принципал – ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» не было поставлено в известность агентом – ООО «ЮСКК» о заключении со ФИО2 предварительных договоров купли-продажи, и, следовательно, своего согласия на это не давало, не соответствует фактически обстоятельствам дела.

Судом установлено, а ответчиком не оспорено, что ФИО2 представителями ООО «ЮСКК» были переданы ключи от спорных помещений, и в настоящее время она является владельцем этого имущества, следовательно, имеет право на защиту своего владения, поскольку ответчик не предоставил доказательств противоправного занятия квартир ФИО2

Напротив, судом установлено, что вместо прямой продажи квартир покупателям, агентом ООО «ЮСКК» была создана и массово применялась зачётная схема оплаты квартир через поставщика строительных материалов ООО «Альфа-М», а также ООО «Надина-Строй» в адрес ООО «Стройтехпром», которое осуществляло строительство жилого комплекса «Чистые пруды».

Согласно расписке от 30.06.2010 ФИО2 передала, а ООО «Надина-Строй» приняло денежную сумму в размере 5831500 руб. в счёт оплаты договора купли-продажи спорных квартир, о чём была составлена расписка в получении денежных средств. При чем, передача денег происходила в отделе продаж ООО «ЮСКК» на <...>, в связи с чем у истца не имелось оснований сомневаться в добросовестности общества.

Довод ответчика о том, что ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» не было поставлено в известность о подписании агентом ООО «ЮСКК» предварительных договоров со ФИО2 и своего согласия на заключение таких договоров не давало, опровергается заключением с ООО «ЮСКК» после прекращения агентского договора № 21-04/АГ от 21.04.2008 другого агентского договора – № 1214-АГ от 23.03.2010, которым фактически признаны действия агента правильными и одобрёнными, а также положениями, предусмотренными ст. 1008 ГК РФ.

Таким образом, ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» приняв без возражения отчёт агента – ООО «ЮСКК» по агентскому договору № 21-04/АГ от 21.04.2008, на основании которых ООО «ЮСКК» были заключены предварительные договоры со ФИО2 и заключен следующий агентский договор № 1214-АГот 23.03.2010, признало наличие зачётной схемы и было осведомлено по сделке со ФИО2 и передаче ей во владение спорных квартир.

Согласно ч. 3 ст. 1008 ГК РФ принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.

Отсутствие возражений ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» по исполнению агентского договора № 21-04/АГ от 21.04.2008 и заключения нового договора № 1214-АГ от 23.03.2010 свидетельствует о принятии и одобрении действий агента – ООО «ЮСКК», в том числе и по сделкам со ФИО2

В силу ч. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, истица выполнила все условия договора, совершение сделки купли-продажи квартир ФИО2 подтверждается действиями ответчика, выражающих его волю установить правоотношения, а именно передача ключей от квартир ФИО2, владение и пользование ею квартирами с ведома и одобрения ООО «ЮСКК» и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент», признание и использование зачётной схемы при реализации квартир с ООО «Надина-Строй». В связи с тем, что с момента оплаты квартир по предложенной ООО «ЮСКК» зачётной схеме и передаче квартир во владение покупателя прошло более двух лет, а продавец уклоняется от государственной регистрации сделки, несмотря на то, что ответчик признал использование зачётной схемы, суд правомерно пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Учитывая изложенное, доводы жалобы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией за необоснованностью.

Оснований для отмены судебного постановления, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Краснодара от 11 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу генерального директора ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: