Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кирове 11 мая 2016 года дело по жалобе на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 16 февраля 2016 г., которым постановлено в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Стройсоюз» о признании недействительными, исключении и изменении пунктов договора отказать.

Заслушав доклад судьи Ворончихина В.В., объясненияФИО1 и её представителя ФИО2, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ООО «Стройсоюз» ФИО3, полагавшей об оставлении жалобы без удовлетворения, судебная коллегия

Установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Стройсоюз» (с учетом уточнения требований) о признании недействительным и исключении из договора участия в долевом строительстве от <дата> п. 3.3 содержащий фразу «количество и стоимость оплаченных квадратных метров суммарной площади квартиры фиксируются на момент оплаты и изменению не подлежит»; изменении п. 2.3 договора «по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры и площадь лоджии (с применением коэффициента 0,5) уточняется по результатам технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация» применив формулировку: «по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры и площадь балкона (с применением коэффициента 0,3) уточняется по результатам технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация»; признании недействительным и исключении из п. 4.1.6 договора формулировку «В черновую строительную готовность не входит установка межкомнатных перегородок, дверных блоков, шпатлевка стен и потолков, оклейка обоями, устройство полов, разводка электропроводки, установка счетчиков поквартирного учета горячей и холодной воды, отделка керамической плиткой»; признании недействительным и исключении из п. 4.1.6 договора формулировку: «долевщик дополнительно оплачивает работы по установке рам лоджий и их остекления до момента подписания акта приема-передачи квартиры в размере 50% от стоимости выполненных работ»; исключении из договора п. 4.2.4 «оплатить расходы по проведению технической инвентаризации квартиры»; исключении из договора п. 4.2.5. «оплатить расходы по содержанию дома, оплате коммунальных услуг, охране и т.д. в период ввода застройщиком объекта в эксплуатацию до оформления прав собственности долевщика на квартиру и заключения договоров между долевщиком и ресурсноснабжающими организациями пропорционально доле своего участия в строительстве; в п.2.1 изменить термин лоджия на термин балкон и соответственно изменить применяемый коэффициент с 0,5 на 0,3.

В обоснование иска указано на то, что сторонами заключен договор участия в долевом строительстве от <дата>. Согласно договору ООО «Стройсоюз» принял на себя обязательство за счет собственных и привлеченных средств организовать строительство и построить многоквартирный жилой дом в жилищном комплексе «Олимп» согласно проектно-технической документации, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и завершения расчетов по настоящему договору передать в собственность ФИО1 объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора. ФИО1 обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Объектом долевого строительства по договору № № от <дата> года является двухкомнатная квартира со строительным № № расположенная на 8-м этаже дома № <адрес>

В иске указано, что общая проектная площадь квартиры равна <данные изъяты> кв. м. (в проектную площадь не входят две лоджии <данные изъяты> и <данные изъяты> кв. м). Квартира, которая передается истице по акту приема-передачи, будучи по факту однокомнатной, не может считаться двухкомнатной. Пунктом 3.3 договора предусмотрено условие, которое противоречит ст. 486 ГК РФ и п.2 ст. 23.1 Закона РФ о «Защите прав потребителей».

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указано на то, что договор долевого участия в строительстве № № от <дата> является договором присоединения, т. к. все условия договора установлены стандартной формой, изменить которые долевщик возможности не имел. В этой связи ст. 428 ГК РФ предоставляет истице право требовать признания недействительными отдельных пунктов договора долевого участия в строительстве, являющегося одновременно договором присоединения. Также указано на несоответствие содержания протокола судебного заседания суда 1 инстанции <дата> фактическим доводам и высказываниям истицы и представителя ФИО2, доводы, указанные ими в судебном заседании не отражены в протоколе, либо отражены не полно, с искажением, и не учтены судом при принятии решения.

В возражениях на жалобу представитель ООО «Стройсоюз» указывает на законность и обоснованность принятого судом решения, опровергая доводы жалобы по аналогичным основаниям, представленным в ходе судебного разбирательства в суде 1 инстанции.

Проверив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований к пересмотру судебного постановления.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из материалов дела следует, что исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждены значимые по делу обстоятельства. Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Кирова от <дата> ООО «Стройсоюз» обязано устранить недостатки строительно- монтажных работ в квартире по адресу: <адрес> а именно: отрегулировать оконную фурнитуру, устранить вмятины на поверхностях сэндвич - панелей балконных дверей, путем замены данных частей дверей; заменить оконную раму остекления балкона; заменить сломанный корпус розетки для электроплиты; вывести на фасад здания приточный клапан КИВ в жилой комнате. С ООО «Стройсоюз» в пользу ФИО1 взыскана неустойка <данные изъяты>, компенсация морального вреда <данные изъяты>, штраф <данные изъяты>, расходы по оплате заключения <данные изъяты>. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

<дата> апелляционным определением вышестоящего суда из мотивировочной части решения исключен вывод о размере общей площади квартиры на момент сдачи <данные изъяты>., а также указание о том, что окончательные расчеты между сторонами, с учетом произведенного ответчиком расчета доплаты истцу, еще не произведены. В остальной части решение Ленинского районного суда г. Кирова от <дата> года оставлено без изменения.

Судом установлено, что <дата> ФИО1 и ООО «Стройсоюз» заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым долевщик является участником в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> Застройщик принимает на себя обязательство за счет собственных и привлеченных средств организовать строительство и построить многоквартирный жилой дом в жилищном комплексе «Олимп» согласно проектно - технической документации. А после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и завершения расчетов по договору передать долевщику в собственность соответствующий объект долевого строительства, указанный в п. 2.1 договора. Долевщик со своей стороны обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Согласно п.2.1. договора, объектом долевого строительства является квартира № № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> расположенная на восьмом этаже, общей площадью 52,09 кв.м., площадью лоджий с коэффициентом (0,5)- 1,69+1,94 кв.м.

Согласно п. 2.2. договора, площади лоджий (с коэффициентом) не входит в общую проектную площадь квартиры, но оплачивается исходя из стоимости 1 кв.м. проектной площади квартиры, установленной в п.3.1. настоящего договора. В суммарную площадь квартиры (55,72 кв.м.) входят следующие площади: общая проектная площадь квартиры (52,09 кв.м.), площади 2 (двух) лоджий 3,63 кв.м. (сумма проектных площадей лоджий (7,26 кв.м.) умноженная на коэффициент 0,5).

П.2.3. договора предусматривает, что по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры и площадь лоджии (с применением коэффициента 0,5) уточняется по результатам технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация». При расхождении проектной площади объекта долевого строительства, установленной в п. 2.1. настоящего договора с площадью объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, Стороны производят окончательный взаиморасчет. Возврат за переплаченные квадратные метры производится и доплата за неоплаченные квадратные метры производится по цене квадратного метра, установленной в 3.1 настоящего договора.

Согласно п. 3.1. договора, цена настоящего договора определена сторонами и составляет <данные изъяты> рублей, что соответствует оплате <данные изъяты> кв.м. суммарной площади квартиры из расчета <данные изъяты> за 1 кв. м.

Пункт 3.3 количество и стоимость оплаченных квадратных метров суммарной площади квартиры фиксируется на момент оплаты и изменению не подлежит.

В соответствии с п. 4.1.6. договора, квартира возводится до черновой строительной готовности, включая, установку пластиковых стеклопакетов без монтажа подоконных досок, остекление лоджий, работы по устройству перегородок санузлов, штукатурку поверхности кирпичных стен, бетонные конструкции монолитного каркаса шлифуются, монтаж системы отопления (в полном объеме), установку стояков канализации, водопровода, горячего водоснабжения (без подводки к сантехническим приборам, комплектации и установки сантехнического оборудования), установку индивидуальных квартирных электрощитков. В черновую строительную готовность не входит: установка межкомнатных перегородок, дверных блоков, шпатлевка стен и потолков, оклейка обоями, устройство полов, разводка электропроводки, установка счетчиков поквартирного учета горячей и холодной воды, отделка керамической плиткой.

Долевщик дополнительно оплачивает работы по установке рам лоджий и их остекление до момента подписания акта приема-передачи квартиры в размере 50% от стоимости выполненных работ.

Согласно п. 4.1.7. договора, чистовая отделка и установка сантехнического и электротехнического оборудования, отделка керамической плиткой и т.д. производится за счет средств Долевщика и в цену, установленную настоящим договором не входит. Застройщик оставляет за собой право изменить отделку фасада объекта, мест общего пользования, придомовую территорию.

Пунктом 4.2.4 предусмотрено, что долевщик обязуется оплатить расходы по проведению инвентаризации квартиры. Оплатить расходы по содержанию дома, оплате коммунальных услуг, охране и т.д. в период ввода застройщиком объекта в эксплуатацию до оформления прав собственности долевщика на квартиру и заключения договоров между долевщиком и ресурсноснабжающими организациями пропорционально доле своего участия в строительстве (п. 4.2.5).

В судебном заседании также установлено, что по проектной декларации на объект - 25-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по <адрес>, квартиры, предоставляемые участникам долевого строительства передаются им с выполненной черновой отделкой, которая включает в себя: монтаж стояков водопровода и канализации: монтаж оконных блоков из ПВХ - профиля со стеклопакетами; монтаж индивидуальных поквартирных щитков; установка входных строительных дверей; без устройства внутренних межкомнатных дверей. Выключатели и розетки не устанавливаются. Квартиры оборудованы централизованной системой отопления, горячим и холодным водоснабжением, канализацией. Застройщиком устанавливаются приборы для централизованного учета тепловой энергии, электроэнергии, потребления воды.

<дата> администрацией города Кирова выдан акт подтверждающий, что построенный многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес> соответствует требованиям действующих строительных норм и правил и технических регламентов, предписано считать объект готовым для ввода в постоянную эксплуатацию.

<дата> департаментом строительства и архитектуры Кировской области выдано ООО «Стройсоюз» заключение о соответствии многоквартирного жилого дома по <адрес> требованиям индивидуального проекта № № нормативным документам в области строительства.

Суд правильно оценил доводы истицы и её представителя, верно определил содержание и взаимосвязь оспариваемых условий договора.

Так, пункт 2.1 договора фактически устанавливает объект строительства, общую проектную площадь и площади 2 лоджий с коэффициентом 0,5.

Пункт 2.3 договора уточняет действия сторон при расхождении общей проектной площади от фактической.

Как следует из п. 3.3 договора стоимость квадратного метра изменению не подлежит, по окончании строительства по результатам технической инвентаризации стороны производят окончательный взаиморасчет.

Сами по себе указанные условия договора не противоречат содержанию всего договора и нормам действующего законодательства.

Указание истицы на положения ст. 486 ГК РФ и п.2 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» не могут быть приняты во внимание, поскольку данные нормы не подлежат применению по данному делу.

Кроме того, указанным выше решением от <дата> установлено, что при заключении договора стороны определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательных помещений понижающего коэффициента 0,5 и исходили из того, что создаваемые при строительстве два вспомогательных помещения являются лоджиями, подлежат оплате с применением этого коэффициента. Проект квартиры не изменялся. Дополнительных соглашений к договору не заключалось. Площадь лоджии входит в объект, цена квартиры установлена за общую площадь квартиры с учетом холодных помещений, то есть с учетом площади лоджий. Возможность применения установленных иных понижающих коэффициентов стороны в договоре не согласовали.

В силу п.2 ст. 61 ГПК РФ данные обстоятельства не подлежат оспариванию при рассмотрении данного дела, в т.ч. со ссылкой на свод правил СНиП 31-01-2003.

В связи с изложенным, у суда не было оснований для признания лоджий балконом, изменению согласованного сторонами порядка расчётов и указанных условий договора.

Согласно материалам дела, пункт 4.1.6 договора, содержащий формулировку: «В черновую строительную готовность не входит: установка межкомнатных перегородок, дверных блоков, шпатлевка стен и потолков, оклейка обоями, устройство полов, разводка электропроводки, установка счетчиков поквартирного учета горячей и холодной воды, отделка керамической плиткой» соответствует проектной документации. Данные обстоятельства подтверждены материалами дела, поэтому доводы жалобы в этой части не могут быть признаны обоснованными.

Указанным выше решением суда от <дата> года также установлены обстоятельства, относящиеся к условию договора участия в долевом строительстве (п.4.1.6) предусматривающее оплату истицей 50% стоимости остекления лоджии.

Учитывая положения ч.2 ст. 61 ГПК РФ, следует согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения рассматриваемого иска в части требования о признании недействительным указанной формулировки п. 4.1.6 договора и исключении её из договора.

Судом установлено, что для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию получение техпаспорта не требуется, постановка на кадастровый учет и техническая инвентаризация производятся после ввода в эксплуатацию объекта. Действующим законодательством обязанности по проведению технической инвентаризации и постановки объекта строительства на кадастровый учет на застройщика не возложена. Проведение технической инвентаризации и постановки на кадастровый учет объекта строительства необходимо истице, как и другим долевщикам, для последующей регистрации права собственности на объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что по условиям соглашения застройщик осуществляет проведение технической инвентаризации и постановку на кадастровый учет данной квартиры как и других объектов строительства. В свою очередь, при заключении договора долевого участия истица приняла на себя обязанность произвести оплату понесённых ответчиком расходов по проведению технической инвентаризации (п.4.2.4). Таким образом, следует согласиться с доводами возражения на жалобу о том, что оплата истицей указанных расходов ответчика, понесённых застройщиком в интересах ФИО1 не ущемляет прав последней вопреки доводам жалобы.

В пункте 4.2.5 договора стороны договорились о том, что истица приняла на себя обязанность оплатить расходы застройщика по содержанию дома, оплате коммунальных услуг, охране и т.д. в период после ввода застройщиком объекта в эксплуатацию до оформления права собственности долевщика на квартиру и заключения договоров между долевщиком и ресурсоснабжающими (тепло-, водо-, электро-) организациями пропорционально доле своего участия в строительстве.

Данное условие договора по мнению представителя истицы противоречит требованиям ст. 153 ЖК РФ.

Согласно п. 6 ч.2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Вопреки доводам жалобы спариваемое условие договора не возлагает на неё обязанности по внесению платы за жилое помещение, данная норма также не содержит указания на расходы по содержанию дома и охране. Поэтому нельзя согласиться с доводами жалобы о не соответствии указанного условия договора в целом требованиям ст. 153 ГК РФ.

Формулировка искового требования об исключении из договора одного из условий или его части является по существу требованием об изменении договора.

В соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалах дела отсутствуют сведения о выполнение истицей указанных требований закона, а также о предъявлении ответчиком требования об уплате истицей платы за коммунальные услуги.

Решение суда от <дата> об устранении недостатков строительства обращено к исполнению, акт приёма-передачи жилого помещения до настоящего времени истицей не подписан.

При таких обстоятельствах, при разрешении спора в пределах заявленного иска у суда не было оснований для удовлетворения требования об исключении п. 4.2.5 из указанного договора.

Из материалов дела следует, что в судебном заседании истица уточнила исковые требования, исключила из исковых требований требование об изменении п. 4.3 договора, касающиеся оплаты расходов, связанных с подготовкой, оформлением документов в сумме <данные изъяты>. (л.д.34, 142).

Учитывая требования ст. 39 и ч.3 ст. 196 ГПК РФ, суд разрешил спор в пределах заявленных требований.

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что указанное исковое требование не было предметом разбирательства суда 1 инстанции, поэтому доводы жалобы в этой части не могут быть приняты во внимание.

Доводы изложенные в дополнении к жалобе о несоответствии содержания протокола судебного заседания суда 1 инстанции фактическим объяснениям представителя истицы не могут быть приняты во внимание, поскольку данное указание по своему характеру являются замечаниями на протокол заседания, для рассмотрения которых процессуальным законом предусмотрен иной порядок разрешения.

В связи с изложенным, доводы жалобы об ошибочности выводов суда не основаны на материалах дела и поэтому не могут быть признаны убедительными. При разрешении спора судом правильно применены нормы материального и процессуального права, поэтому оснований к пересмотру решения суда из материалов дела не усматривается.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Ленинского районного суда г. Кирова от 16 февраля 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: