Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 М.Б.Д., ФИО2 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка,

по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 06.04.2016, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 М.Б.Д., ФИО2 к Администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка - удовлетворить.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО1 М.Б.Д. выкупную цену <...> доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв.м., жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли ФИО1 М.Б.Д.Д. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли ФИО1 М.Б.Д.Д. в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом площадью <...> кв.м., в размере <...>, <...> убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере <...>.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО2 выкупную цену <...> доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв.м., жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом площадью <...> кв.м., в размере <...>, убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления в размере <...>, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> размере <...>.

Прекратить право собственности ФИО1 ФИО1 М.Б.Д. на <...> долей в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, жилой <...> кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, на <...> доли в праве общей собственности на земельный участок, обшей площадью <...> кв. м.

Прекратить право собственности ФИО2 на <...> долей в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, жилой <...> кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, на <...> доли в праве общей собственности на земельный участок, общей площадью <...> кв. м.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на <...> долей в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв. м, жилой <...> кв. м. расположенной по адресу: <адрес>. на <...> доли в праве общей собственности на земельный участок, обшей площадью <...> кв. м.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Оценка +» стоимость судебной экспертизы в размере <...>».

Заслушав доклад судьи Жидковой Е.В., объяснения представителя администрации г. Орла по доверенности ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, возражения на жалобу представителя ФИО2 ФИО4 по доверенности, представителя ФИО1 М.Б.Д. ФИО5 по доверенности, третьего лица ФИО6, полагавших решение суда законным и обоснованным, изучив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 М.Б.Д., ФИО2 обратились в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка.

В обоснование требований указали, что ФИО1 М.Б.Д. является собственником <...> долей в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры общей площадью <...> кв.м расположенной по адресу: <адрес> земельного участка в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома равной <...> долей в праве общей долевой собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО2 является собственником <...> долей в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры общей площадью <...> кв.м расположенной по адресу: <адрес> земельного участка в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома равной <...> долей в праве общей долевой собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением главы администрации г. Орла с целью реализации муниципальных нужд у истцов изъяли принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

Выкупную цену своей доли в праве собственности на имущество истцы оценивают в <...>, то есть по <...> каждому.

Согласно экспертного заключения ООО «Оценка +» произведен расчет рыночной стоимости <адрес>, которая составляет <...>, затем рассчитана стоимость <адрес> площадью <...> м.кв., равная сумме <...>, затем определена стоимость <...> кв.м жилого помещения и стоимость <...> кв. м земельного участка, затем посчитана доля <...> в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв.м., жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли ФИО6 в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м, составила <...>. В экспертном заключении ООО «Оценка+» рассчитана цена <...> кв.м, земельного участка и составляет <...>, <...> кв.м, жилого помещения составляет <...>.

В экспертном заключении № от <дата> ООО «Премиум- оценка» рыночная стоимость <...> доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв.м., жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> на момент проведения оценки составила <...>. Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления составил <...>. Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет <...>.

Результаты, полученные оценщиком ООО «Оценка+» и ООО «Премиум-оценка» в отношении стоимости имущества близки по величине и никакого противоречия между результатами не имеется.

По изложенным основаниям, с учетом уточненных исковых требований, истцы просили суд взыскать с администрации <адрес> в пользу ФИО1 ФИО1 М.Б.Д. выкупную цену <...> долей в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры общей площадью <...> кв.м., жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли ФИО1 М.Б.Д.Д. в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость <...> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью <...> кв.м, в сумме <...>; в пользу ФИО2 выкупную цену <...> долей в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры общей площадью <...> кв.м., жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли ФИО2 в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость <...> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью <...> кв.м, в сумме <...>, а также расходы по уплате госпошлины в сумме по <...> в пользу ФИО1 ФИО1 М.Б.Д. и ФИО2.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечен ФИО6

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Орла просит об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

Приводит доводы о том, что в заключении экспертизы ООО «ОЦЕНКА+» необоснованно учтена инвестиционная привлекательность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку площадь земельного участка имеет форму неправильного многоугольника, не достаточна велика для развития и строительства необходимой инфраструктуры, экспертом исследованы земельные участки свободные от строений с коммуникациями, тогда как на спорном земельном участке расположено ветхое строение, являющееся памятником культурного наследия и не подлежащее сносу, а также влекущее ряд ограничений в использовании данного земельного участка. Считает, что все это должно привести к снижению стоимости объекта.

Указывает на то, что при оценке здания был применен затратный подход, тогда как в отношении здания-памятника культурного наследия данный подход применяться не может, т.к. указанное здание подлежит реконструкции, под которой понимается возможная замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций.

Считает заключение экспертизы ООО «Оценка +» необъективным, некорректным, выполненным в нарушение требований Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

Ссылается на наличие более объективных заключений о рыночной стоимости <адрес> с учетом доли земельного участка в общей собственности многоквартирного жилого дома и убытков при изъятии жилого помещения, проведенных ТУП ОО МР БТИ, ИП ФИО

Указывает, что в заключении ООО «Оценка+» рыночная стоимость жилого помещения и рыночная стоимость общего имущества (земельного участка) установлена отдельно, о чем свидетельствует пункт 5 расчет рыночной стоимости <адрес>, выполненный затратным подходом (<...>), пункт 6.1.3 расчет рыночной стоимости земельного участка, выполненный сравнительным подходом (<...>).

Обращает внимание на то, что суд не указал правовое основание для взыскания компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Считает, что суд необоснованно отказал в назначении повторной экспертизы в связи с имеющимися противоречиями в заключениях нескольких экспертов.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность рения суда в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных права граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Судом установлено, что ФИО1 М.Б.Д. и ФИО2 являются собственниками <...> долей каждый в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры общей площадью <...> кв.м. расположенной по адресу: <адрес> земельного участка в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома равной <...> долей каждый в праве общей долевой собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Заключением Орловской городской межведомственной комиссии № от <дата> многоквартирный дом, в котором расположена их квартира, признан аварийным и подлежащим реконструкции (л.д. 53-54).

В соответствии с постановлением администрации <адрес>№ от <дата> собственники помещений многоквартирного <адрес> подлежали переселению в рамках областной адресной программы «Переселение граждан, проживающих на территории <адрес>, из аварийного жилищного фонда» на <дата> г., утвержденной Постановлением <адрес> от <дата>№.

<дата> письмом администрация г. Орла предложила для переселения совместно ФИО1 М.Б.Д., ФИО2. ФИО6 трехкомнатную квартиру в <адрес>.

Отказавшись от переселения в указанное жилое помещение, ФИО2, ФИО1 М.Б.Д. обратились к главе администрации г. Орла с заявлением о заключении соглашения о выкупной цене принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок.

Поскольку администрация <адрес> возражала против удовлетворения заявленных истцами требований, ссылалась на несоответствие требованиям законодательства представленного истцами экспертного заключения, в целях правильного разрешения спора судом по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Оценка+».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка+» от <дата> рыночная стоимость <...> долей в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв.м., жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли ФИО1 М.Б.Д. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли ФИО1 М.Б.Д. в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом площадью <...> кв.м., с учетом общей площади жилых помещений квартир <...> кв.м., места расположения недвижимого имущества, района, уровня развития инфраструктуры и других факторов, которые могут влиять на оценку, составляет <...> (без НДС).

Рыночная стоимость <...> долей в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв.м., жилой <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом площадью <...> кв.м., с учетом общей площади жилых помещений квартир <...> кв.м., места расположения недвижимого имущества, района, уровня развития инфраструктуры и других факторов, которые могут влиять на оценку, составляет <...> (без НДС).

Размер убытков ФИО1 М.Б.Д. и ФИО2, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение, равен <...> (без учета НДС).

Размер компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, принимая во внимание приватизацию <адрес> указанного дома в <дата> и нахождения других жилых помещений в доме в муниципальной собственности, составит <...> (без учета НДС).

Выкупная стоимость изымаемого жилого помещения определена судом на основании вышеуказанного экспертного заключения. При этом, суд исходил из того, что экспертное заключение составлено с учетом требований действующего законодательства, лицом, имеющим достаточный стаж экспертной работы, перед началом экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, выводы эксперта мотивированны и обоснованны, противоречий в выводах не содержится.

Судебная коллегия не находит оснований для изменения решения суда в указанной части, поскольку судом первой инстанции оценка представленным по делу доказательствам, в том числе и заключению судебной товароведческой экспертизы, произведенному экспертом ООО «Оценка+» дана в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.

Оснований не доверять судебному экспертному заключению, у судебной коллегии не имеется.

При этом апелляционная инстанция исходит из того, что в указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объекта оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением подробного фотоматериала. При проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно метод сравнения продаж (способы оценки типичного участка и единицы сравнения), дана полная характеристика аналогов. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик, объемно - планировочных характеристик. В заключении была произведена поправка на объект оценки, как на памятник культурного наследия. При сравнительном методе экспертом взяты аналоги, расположенные как и объект оценки в центре города. Заключение товароведческой экспертизы составлено специалистом имеющим право на проведение такого рода экспертиз. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований не доверять выводам указанной судебной товароведческой экспертизы по доводам представителя ответчика судебная коллегия не усматривает, поскольку суду не представлены доказательства опровергающие выводы и методику, использованную экспертами при проведении исследования.

Доказательств того, что указанная в заключении эксперта рыночная стоимость изымаемого жилого помещения объективно не соответствует сложившимся на рынке недвижимости ценам, также не представлено.

Оснований для назначения по делу повторной судебной товароведческой экспертизы судебная коллегия не находит.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно принял во внимание при определении размера выкупной цены заключение судебной товароведческой экспертизы ООО «Оценка +» от <дата>, являются несостоятельными

Доводы о том, что по делу имеются более объективные заключения о рыночной стоимости <адрес> с учетом доли земельного участка в общей собственности многоквартирного жилого дома и убытков при изъятии жилого помещения, проведенные ТУП ОО МР БТИ, ИП ФИО, не могут быть приняты во внимание.

При рассмотрении дела судом были исследованы отчеты об оценке № Меджрегионального бюро технической инвентаризации от <дата> и дополнение к нему от <дата>, № ИП ФИО от <дата> и было установлено, что ни один аналог, приведенный в данных отчетах не соответствует оцениваемому объекту, не находится в культурно-историческом центре, административном центре <адрес>. Помимо этого в отчете ИП ФИО оценщик не идентифицировал объект оценки, указав, что объектом оценки является двухэтажный дом с окнами во двор, тогда как объектом оценки являлся одноэтажный, угловой дом с выходом окон на центральные <адрес> и <адрес>.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявлялись в суде первой инстанции, являлись предметом исследования суда, и по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, что не может служить основанием к отмене либо изменению решения суда.

Таким образом, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, применен закон, подлежащий применению по спорным правоотношением, в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, в связи с чем, оснований для отмены решения суда судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Орла от 06.04.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи