Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе жилищно-строительного кооператива «10-Квартал» на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 18 января 2018 года, которым удовлетворены исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, жилищно-строительному кооперативу «10-Квартал» о признании права собственности и отказано в удовлетворении встречного иска жилищно-строительного кооператива «10-Квартал» к ФИО1, администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кабировой Е.В., объяснения представителей жилищно-строительного кооператива «10-Квартал» - ФИО2 и ФИО3, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ФИО1 – ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 в лице его представителя ФИО4 обратился в Тосненский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее – администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра по Ленинградской области) о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения - квартиры № 1, расположенной на 1 и 2 этажах двухэтажного блокированного дома общей площадью 137,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, степенью готовности 66%.

В обоснование исковых требований указано, что 21 января 2008 года между ФИО1 и ЗАО «Инвестиционная компания «Павловский Посад» (далее – ЗАО «ИК «Павловский Посад») был заключен предварительный договор купли-продажи № 65-ТХ, в соответствии с которым общество взяло на себя обязательства в дальнейшем заключить договор купли-продажи таунхауса с условным № 11-ТХ/2/137-1 общей площадью 137,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по цене 48 000 рублей за 1 кв.м. Одновременно между ФИО5 и ЗАО «ИК «Павловский Посад» было заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств № 65, которое определяло порядок и срок оплаты указанного таунхауса. Во исполнение указанных договоров ФИО1 перечислил ЗАО «ИК «Павловский Посад» денежные средства в сумме 6590400 рублей. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 апреля 2013 года требование ФИО1 о передаче жилого помещения - таунхауса, условный № 11-ТХ/2/137-1 общей площадью 137,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, степенью готовности 66 % включено в реестр требований ЗАО «ИК «Павловский Посад» о передаче жилых помещений. В дальнейшем истец ФИО6 подал в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области заявление о признании права собственности на указанный объект недвижимости. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 сентября 2016 года (резолютивная часть от 19 сентября 2016 года) конкурсное производство в отношении ЗАО «ИК «Павловский Посад» завершено. 18 декабря 2016 года ЗАО «ИК «Павловский Посад» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц, в связи с чем определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23 января 2017 года (резолютивная часть от 16 января 2017 года) производство по заявлению истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства прекращено.

Изменив предмет иска, ФИО7 просил признать право собственности на квартиру № 1 с кадастровым №, расположенную на 1 и 2 этажах двухэтажного блокированного дома общей площадью 135,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

К участию в деле в качестве соответчика на основании статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации привлечен жилищно-строительный кооператив «10-Квартал» (далее - ЖСК «10- Квартал»), который предъявил встречный иск к ФИО1, администрации, Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, условный № 11-ТХ/2/137-1 общей площадью 137,3 кв.м, находящемся на земельном участке, условный №11 по адресу: <адрес>, кадастровый №, размер доли 1373/4834.

В обоснование встречного иска указано, что в 2005 году ЗАО «ИК «Павловский Посад» получило в аренду земельный участок для строительства малоэтажного поселка в <адрес>. Ответчик ФИО1 по предварительному договору купли-продажи № 65 ТХ от 17 января 2008 года приобрел у ЗАО «ИК «Павловский Посад» квартиру (таунхаус), условный №11 -ТХ/2/137-1. Вступившим в законную силу решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 27 апреля 2011 года заключенные 17 января 2008 года предварительный договор и соглашение об обеспечении обязательства признаны договором участия в долевом строительстве. 14 апреля 2010 года истец подал заявление о вступлении в ЖСК «10-Квартал», однако, вследствие неоплаты членских взносов был исключен из членов кооператива. ЗАО «ИК «Павловский Посад» свои обязательства перед ФИО1 не выполнило. Определением Арбитражного суда от 29 апреля 2013 года (резолютивная часть от 26 апреля 2013 года) требование ФИО1 о передаче жилого помещения (таунхасуса), 11-ТХ/2/137-1, общей площадью 137,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, cтепенью готовности 66 %, оплаченного в размере 6590400 рублей включено в реестр требований ЗАО «ИК «Павловский Посад» о передаче жилых помещений. Указанным определением суда на ФИО1 была возложена обязанность по дополнительному финансированию завершения строительства дома, а также обязанность вступления в члены ЖСК. Также ФИО1 был письменно уведомлен о необходимости подписания соглашения о несении дополнительных расходов в связи с достройкой дома. Определением Арбитражного суда Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 23 января 2017 года (резолютивная часть от 16 января 2017 года) производство по заявлению ФИО1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства - квартиру было прекращено в связи с ликвидацией должника ЗАО «ИК «Павловский Посад». Строительство здания, в котором расположен спорный объект недвижимого имущества, осуществлялся на основании договора о совместной деятельности от 1 апреля 2008 года, в соответствии с которым ООО «СК Еврострой» был генеральным подрядчиком и заказчиком, а ЗАО «ИК «Павловский Посад» - застройщиком. На основании договора о совместной деятельности № 13-05-сд от 5 марта 2010 года была произведена замена стороны в договоре с передачей прав и обязанностей, вытекающих из уже существующих обязательств. Положений о передаче в ЖСК «10-Квартал» каких-либо обязательств ЗАО «ИК «Павловский Посад» по заключенным им договорам долевого участия в строительстве с физическими лицами, в том числе с ФИО1, договором о замене лиц в обязательстве не предусматривалось. Определением Арбитражного суда в рамках рассмотрения дела о банкротстве ЗАО «ИК «Павловский Посад» установлено, что строительство объектов в квартале № 10 с момента начала строительных работ и до 2013 года велось только на денежные средства, полученные с физических лиц по предварительным договорам купли-продажи помещений. Строительство объекта незавершенного строительства, условный № 11-ТХ/2/137-1, было осуществлено на основании договора о совместной деятельности № 13-05-сд от 5 марта 2010 года и за счет денежных средств членов ЖСК «10-Квартал». ФИО1 полностью реализовал свои права в отношении объекта незавершенного строительства в рамках процедуры банкротства ЗАО «ИК «Павловский Посад» и его требования считаются погашенными.

18 января 2018 года Тосненским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены. За ним признано право собственности на квартиру с кадастровым № общей площадью 135,7 кв.м как на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома степенью готовности 66 % по адресу: <адрес>. В удовлетворении встречных исковых требований ЖКС «10-Квартал» отказано.

ЖСК «10-Квартал» не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решение, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1

Указывает, что суд вышел за рамки исковых требований ФИО1, признав за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, в то время как истец по первоначальному иску, изменив предмет иска, просил признать право собственности за завершенный строительством объект – квартиру.

По мнению подателя жалобы, судом дана ненадлежащая оценка судебным постановлениям арбитражного суда и заключенному 10 апреля 2010 года между ФИО1, ЗАО «ИК «Павловский Плсад» и ЖСК «10-Квартал» соглашению о переходе прав, что привело к неверным суждениям о доказанности строительства спорного объекта за счет денежных средств ФИО1, о передаче ЖСК незавершенного строительством объекта и о недоказанности его строительства за счет средств ЖСК.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика жилищно-строительного кооператива «10-Квартал» - ФИО2 и ФИО3 поддержали доводы жалобы, представитель ФИО1 – ФИО4 возражала против доводов жалобы.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и иные сделки в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, иконных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право ж владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2).

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон (пункт 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19 июля 2017 года).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 21 января 2008 года между ФИО1 и ЗАО «ИК «Павловский Посад» заключен предварительный договор купли-продажи № 65-ТХ, согласно которому ЗАО «ИК «Павловский Посад» взяло на себя обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества (таунхауса) условный № 11-ТХ/2/137-1 общей площадью 137,3 кв.м, распложенного в жилом комплексе № 11-2 в квартале № 11 по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу по основному договору, составила 6590400 рублей.

21 января 2008 года между ФИО1 и ЗАО «Инвестиционная компания Павловский Посад» заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств №, в соответствии с которым стороны взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> а ФИО1 в счет исполнения обязательств внести залог в сумме 6590400 рублей.

31 января 2008 года и 20 мая 2008 года ФИО1 исполнил обязательство по оплате в суммах 1318080 рублей и 5272320 рублей соответственно, что подтверждается платежными поручениями № 35 и № 210.

5 марта 2010 года между ЗАО «ИК «Павловский Посад», ЗАО «Стройсервис», ЖСК «10-Квартал» ЖСК «ФИО8 Виль» заключен договор о совместной деятельности № 13-05-сд, в соответствии с которым участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижении цели - строительства малоэтажного жилого комплекса в кварталах №№10,11, находящегося по адресу: <адрес>, сдачи его в эксплуатацию и последующего распределения между сторонами права общей долевой собственности на объект.

Согласно пункту 2.1.5. указанного договора от 5 марта 2010 года ЗАО «ИК «Павловский Посад» обязалось осуществлять финансирование предусмотренных планом производств работ. В частности, при надлежащем исполнении клиентами ЗАО «ИК «Павловский Посад» своих обязательств по перечислению денежных средств по уже заключенным договорам, ЗАО «ИК «Павловский Посад» перечисляет эти средства в соответствии с графиком платежей; при переходе клиентов ЗАО «ИК «Павловский Посад» в один из жилищно-строительных кооперативов (ЖСК «10-Квартал», ЖСК «ФИО8 Виль»), обязательства по платежам и принадлежащие ему жилые помещения переходят в соответствующий кооператив.

14 апреля 2010 года между ФИО1, ЖСК «10-Квартал», ЗАО «ИК «Павловский Посад» подписано соглашение, в соответствии с пунктом 1 которого ФИО1 передает, а ЖСК принимает права и обязанности продавца ЗАО «ИК «Павловский Посад», вытекающие из заключенного между ФИО1 и ЗАО «ИК «Павловский Посад» предварительного договора купли-продажи, ФИО1 передает ЖСК денежные средства, переданные им в ЗАО «ИК «Павловский Посад» по оглашению об обеспечении обязательства в сумме 6590400 рублей в счет обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи от 17 января 2008 года, предоставляющего ФИО1 право на получение в собственность таунхауса, условный №11-ТХ/2/137-1 общей площадью 137,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно пункту 2 указанного соглашения ЖСК принимает на себя обязательства ЗАО «ИК «Павловский Посад» по предоставлению в собственность покупателя таунхауса, условный № 11-ТХ/2/137-1 после завершения строительства. Переданные в соответствии с пунктом 1 соглашения денежные средства принимаются ЖСК в качестве полной оплаты паевого взноса, обеспечивающего получение в собственность таунхауса, условный № 11-ТХ/2/137-1 общей площадью 137,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Решением правления ЖСК «10-квартал» от 20 апреля 2010 года ФИО1 был принят в члены ЖСК «10-Квартал».

Исходя из смысла положений статей 124 - 129 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 4.11, 4.20 устава ЖСК «10-Квартал» выплата членом кооператива паевого взноса в полном объеме порождает у него право собственности на жилое помещение в кооперативном доме

В то же время определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 сентября 2010 года (резолютивная часть от 16 сентября 2010 года) ЗАО «ИК «Павловский Посад» признано банкротом, открыто конкурсное производство.

Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 17 апреля 2011 года предварительный договор купли-продажи № 65 ТХ и соглашение об обеспечении обязательств № 64, заключенные 21 января 2008 года между ФИО1 и ЗАО «ИК «Павловский Посад» признаны договором участия в долевом строительстве жилого помещения.

В соответствии со справкой администрации Федоровского сельского поселения Тосненского района Ленинградской области от 20 апреля 2012 года согласно адресной схеме района малоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> жилой комплекс 11-3, таунхаусу с условным №11-ТХ/2/137-1 в строящемся жилом комплексе присвоен условный административный адрес: <адрес>.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 апреля 2013 года требование ФИО1 о передаче жилого помещения - таунхауса 11-ТХ/2/137-1 площадью 137,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, степенью готовности 66 %, оплаченного в размере 6590 400 рублей, было включено в реестр требований ЗАО «ИК Павловский Посад» о передаче жилых помещений.

На основании решения общего собрания членов ЖСК «10-Квартал» от 3 декабря 2013 года ФИО1 исключен из членов ЖСК.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 3 декабря 2014 года ЖСК «10-Квартал» отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований ЗАО «ИК «Павловский Посад» о передаче жилых помещений таунхауса по пятому проезду, д.3 № 11-ТХ/2/137-1 площадью 137,3 кв.м. При этом судом учтены возражения ФИО1, не являющего членом ЖСК «10-Квартал», перечислившего ЗАО «ИК «Павловский Посад» на основании предварительного договора денежные средства за указанный таунхаус.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 ноября 2015 года за ЖСК «10-Квартал» признано право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе на пять таунхаусов площадью 137,3 кв.м каждый, за исключением находящегося в споре по данному делу.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22 сентября 2016 года (резолютивная часть объявлена 19 сентября 2016 года) завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «ИК «Павловский Посад».

28 декабря 2016 года в ЕГРЮЛ внесены сведения о ликвидации указанного юридического лица, в связи с чем определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23 января 2017 года (резолютивная часть от 16 января 2017 года) прекращено производство по заявлению ФИО1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства - жилое помещение квартиру № 1 общей площадью 137,3 кв.м, степенью готовности 66 %, расположенную на 1 и 2 этажа двухэтажного блокированного дома по адресу: <адрес>.

Между тем из материалов дела следует, что свои обязательства по оплате жилого помещения ФИО1 выполнил в полном объеме, в связи с чем у него возникло право собственности на созданный на эти денежные средства объект.

В настоящее время многоквартирный блокированный жилой дом по адресу: <адрес> является объектом незавершенного строительства, 66 % степенью готовности, в эксплуатацию не введен.

Согласно сведениям ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» многоквартирный блокированный жилой дом по адресу: <адрес> завершен строительством в 2012 году, кадастровый № присвоен 28 июня 2016 года. При этом согласно данным инвентаризации ГУП «Леноблинвентаризация» сведения о готовности данного дома в размере 66% имелись по состоянию на 29 ноября 2010 года.

ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет поставлена <адрес> по адресу: <адрес>, ей присвоен кадастровый №.

В соответствии с заключением № 18-04/2013 НЭА «Строительный эксперт» от 3 апреля 2013 года степень готовности объекта - квартиры, расположенной нa 1 и 2 этажах двухэтажного блокированного дома по адресу: <адрес>, оценивается в 66 %.

Из сообщения ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 4 сентября 2017 года Ленинградской области следует, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, площадь застройки 483,40 кв.м, степень готовности 66%, сведения о правообладателе отсутствуют.

Установив приведенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде квартиры по указанному адресу, а также об отказе в удовлетворении встречного иска.

При этом доводы ЖСК «10-Квартал» о допущенном судом нарушении части 3 статьи 196 ГПК Российской Федерации признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку дело рассмотрено судом в пределах заявленных исковых требований. Тогда как указание в резолютивной части решения правильного наименования и характеристик объекта недвижимого имущества, право собственности на которое признано судебным постановлением, не свидетельствует о произвольном изменении судом предмета иска.

Вопреки доводам жалобы, судом дана надлежащая оценка представленным доказательствам, в том числе судебным постановлениям арбитражного суда и заключенному 10 апреля 2010 года между ФИО1, ЗАО «ИК «Павловский Посад» и ЖСК «10-Квартал» соглашению о переходе прав, в результате чего установлены приведенные выше обстоятельства.

Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит, что судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела, правомерно учтены положения норм материального права и постановлено решение, отвечающее этим нормам при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, в то время как основания для их переоценки отсутствуют.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 18 января 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива «10-Квартал» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

судья Коваленко Н.В.