Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 04 октября 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования открытого акционерного общества «Россельхозбанк» к Элкхашиши Е.А. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Расторгнуть договор № <...> от <...> между открытым акционерным обществом «Россельхозбанк» и Элкхашиши Е.А..

Взыскать с Элкхашиши Е.А. в пользу открытого акционерного общества «Россельхозбанк» задолженность по договору № <...> от <...> в размере <...> рубль <...> копеек, судебные расходы в размере <...> рублей, всего <...> рубль <...> копеек.

Обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки от <...> № <...> недвижимое имущество в виде нежилого сооружения автозаправочной станции на 4 ТРК на 250 заправок в сутки (инвентарный номер № <...>, кадастровый номер № <...>), расположенного по адресу: <...>Б, принадлежащего на праве собственности Элкхашиши Е.А. и право аренды земельного участка по данному объекту с установлением начальной продажной цены равной рыночной стоимости имущества, как установленную в размере <...> рублей (в том числе НДС), с установлением способа реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

Из стоимости указанного имущества уплате залогодержателю - открытому акционерному обществу «Россельхозбанк» подлежат следующие суммы: <...> рублей - судебные расходы по оплате государственной пошлины и <...> рубль <...> копеек - сумма долга по кредиту.

Заслушав доклад судьи Золотаревой Ю.Г., пояснения представителей ответчицы Элкхашиши Е.А. Рыжова А.О., Мокиной З.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Открытое акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее ОАО «Россельхозбанк», банк) обратилось в суд с иском к Элкхашиши Е.А. о расторжении кредитного договора, взыскании по нему задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество. Свои требования мотивировало тем, что <...> между ОАО «Россельхозбанк» и ООО заключен кредитный договор № <...> на сумму <...> рублей с гашением периодическими платежами, с окончательным сроком гашения - <...>. Кредит был выдан ООО в полном объёме. Исполнение вышеуказанного кредитного договора было обеспечено залогом нежилого сооружения автозаправочной станции на 4 ТРК на 250 заправок в сутки, расположенного по адресу: ЕАО, <...>Б и права аренды земельного участка.

<...> банк согласовал договор № <...> о переводе долга между ООО и индивидуальным предпринимателем Элкхашиши Е.А., согласно которому ответчица приняла на себя обязательства общества перед банком по указанному кредитному договору. ООО произвело оплату данного перевода долга передачей в собственность Элкхашиши Е.А. вышеуказанного заложенного имущества, оформив договор № <...> от <...> купли-продажи данного сооружения. Однако ответчица свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполнила. Согласно расчётам истца задолженность ИП Элкхашиши Е.А. перед банком по кредитному договору на 20.08.2011 составила <...> рубль <...> копеек, из них: <...> рублей - просроченная ссудная задолженность по кредитному договору, <...> рублей <...> копеек - просроченные проценты за пользование кредитом, <...> рублей <...> копеек - срочные проценты за пользование кредитом, <...> рублей - пеня по просроченной ссудной задолженности с 21.12.2009 и <...> рубля <...> копеек - пеня по просроченным процентам с 01.01.2010. На основании изложенного истец просил суд взыскать с Элкхашиши Е.А. в свою пользу задолженность по кредитному договору № <...> от <...> в размере <...> рубль <...> копеек; обратить взыскание на принадлежащее ИП Элкхашиши Е.А. недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки № <...> от <...>, в виде нежилого сооружения автозаправочной станции на 4 ТРК на 250 заправок в сутки, находящегося по адресу: ЕАО, <...>Б и право аренды земельного участка для эксплуатации данного объекта недвижимости, с установлением судом начальной продажной цены; расторгнуть кредитный договор № <...> от <...> между ОАО «Россельхозбанк» и Элкхашиши Е.А. и взыскать судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца Унтевский О.А. исковые требования и доводы в их обоснование поддержал. Пояснил, что между ИП Элкхашиши Е.А. и ООО заключен договор купли-продажи имущества с оплатой в виде перевода долговых обязательств ООО на ИП Элкхашиши Е.А. Договор перевода долга был подписан и согласован банком. ИП Элкхашиши Е.А. взяла на себя обязательства по кредитному договору ООО Однако указанные кредитные обязательства ответчица нарушила, следовательно, необходимо произвести обращение взыскания на заложенное имущество. Считает, что начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации должна быть определена судом на основании экспертизы <...> ЕАО.

Ответчица Элкхашиши Е.А. в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчицы Мокина З.И. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что договор купли-продажи автозаправочной станции утверждён ОАО «Россельхозбанк» и по обоюдному согласию сторон имущество было продано за указанную в договоре сумму. Однако ООО не передало автозаправочную станцию ответчице, а пыталось признать сделку купли-продажи незаконной. Только в марте 2010 года ответчица получила свидетельство о регистрации права на спорную автозаправочную станцию. Таким образом, банк и ООО нарушили условия кредитного договора, так как не передали Элкхашиши Е.А. спорную автозаправочную станцию. На обращение ответчицы о предоставлении ей кредитного договора и графика платежей банк не реагировал. В декабре 2010 года ответчица закрыла счёт в банке и прекратила свою деятельность как индивидуальный предприниматель. Фактически у Элкхашиши Е.А. и ОАО «Россельхозбанк» нет кредитного договора, оформленного на её имя.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе ОАО «Россельхозбанк» просило решение суда от 04.10.2012 изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, установив её в размере <...> рублей.

В обоснование жалобы указало, что заключение эксперта автономной некоммерческой организации «<...>» № <...> от <...> является недостоверным доказательством, поскольку основано на справке от 17.07.2012 о доходах и расходах от реализации нефтепродуктов с заложенной автозаправочной станции за период с 2008 года по 2012 год, предоставленной представителем собственника указанного недвижимого имущества Мокиной З.И.

Вместе с тем, суду были представлены доказательства того, что за период с 09.07.2009 по день рассмотрения дела в суде ни ответчица, ни её представитель не могли дать указанную справку. Суд первой инстанции принял за начальную продажную цену завышенную сумму, чем, учитывая механизм реализации заложенного имущества на торгах, поставил под сомнение возможность исполнения собственного решения. Истец полагает, что начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена в соответствии с отчётом № <...> <...> ЕАО в размере <...> рублей.

В отзыве и возражениях на апелляционную жалобу ответчица Элкхашиши Е.А. выразила несогласие с позицией ОАО «Россельхозбанк» и решением суда первой инстанции. Считает, что она не является стороной данного кредитного обязательства, так как перевод долга и кредитный договор с ней не перезаключался и не регистрировался в установленном порядке. Помимо этого указала, что для составления экспертного заключения по запросу суда ею предоставлена справка, содержащая сведения о доходах и расходах от реализации нефтепродуктов с принадлежащей ей автозаправочной станции. Считает, что данная справка отражает достоверные сведения о деятельности заложенной автозаправочной станции, как законный владелец она имеет полномочия предоставлять суду такую информацию. В 2008 и 2009 годах автозаправочная станция эксплуатировалась ею, а в течение последних двух лет индивидуальный предприниматель С.М. эксплуатирует автозаправочную станцию на основании заключенных с нею договоров аренды. Руководствуясь фактическими данными за период с 2008 по 2012 годы, ею произведён расчёт годового дохода от реализации нефтепродуктов на заложенной автозаправочной станции.

Представитель истца ОАО «Россельхозбанк» в суд апелляционной инстанции не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Ответчица Элкхашиши Е.А. в апелляционную инстанцию не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без её участия.

Представитель ответчицы Рыжов А.О. в суде апелляционной инстанции с доводами и требованием жалобы истца не согласился. В обоснование своих возражений указал, что отчёт об оценке, произведённый экспертом <...> ЕАО, не может быть взят за основу определения рыночной стоимости заложенной автозаправочной станции. С оценкой <...> ЕАО нельзя согласиться, учитывая залоговую стоимость данной недвижимости.

Представитель ответчицы Мокина З.И. с жалобой ОАО «Россельхозбанк» не согласилась. Дополнила, что автозаправочная станция оценивается не как сооружение, а как объект недвижимости, приносящий прибыль. Экспертом <...> ЕАО при определении стоимости предмета залога с использованием доходного подхода оценки взяты усреднённые цены, не отражающие реальных доходов предприятия. Ответчицей была представлена достоверная справка о доходах и расходах автозаправочной станции, составленная на основании показаний счётчиков топливораздаточных колонок.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Материалами дела установлено, что <...> между ОАО «Россельхозбанк» и ООО заключен договор № <...>, согласно которому кредитор открыл заёмщику кредитную линию на общую сумму <...> рублей, а заёмщик взял на себя обязательства возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в сроки и на условиях указанного договора, сторонами согласована процентная ставка - 15% и график погашения кредита. Окончательный срок возврата кредита <...>.

В обеспечение исполнения кредитного обязательства между ОАО «Россельхозбанк» и ООО» <...> заключен договор ипотеки нежилого сооружения автозаправочной станции на 4 ТРК на 250 заправок в сутки (инвентарный номер № <...>, кадастровый номер № <...>), расположенной по адресу: ЕАО, <...>Б, залоговой стоимостью <...> рублей и права аренды земельного участка для содержания и эксплуатации АЗС, расположенного по указанному адресу, площадью <...> кв.м, кадастровый номер № <...>, залоговой стоимостью <...> рублей.

<...> ответчица Элкхашиши Е.А. и ООО» заключили договор о переводе долга, согласно которому ответчица приняла на себя обязательства общества, возникшие из указанного выше кредитного договора № <...> от <...>, заключенного между ООО» и ОАО «Россельхозбанк», общество в свою очередь приняло на себя обязательство в счёт оплаты передать Элкхашиши Е.А. имущество в виде автозаправочной станции, расположенной по адресу: ЕАО, г. <...>. Указанный договор о переводе долга согласован директором регионального филиала ОАО «Россельхозбанк», сумма долга на момент заключения договора составила <...> рублей.

<...> Элкхашиши Е.А. и ООО» заключили договор купли-продажи автозаправочной станции, расположенной по адресу: ЕАО, г. <...>. Как следует из текста договора, сооружение оценено сторонами в размере <...> рублей и продано за указанную сумму, уплаченную покупателем в порядке и на условиях, определённых в договоре о переводе долга. В договоре купли-продажи также указано, что автозаправочная станция находится в залоге ОАО «Россельхозбанк», согласно договору об ипотеке № <...> от <...>.

При таких обстоятельствах, в результате перемены лиц на стороне должника в кредитном обязательстве, к ответчице Элкхашиши Е.А. в полном объёме перешли обязанности по уплате долга и процентов по указанному выше кредитному договору.

Перевод долга между Элкхашиши Е.А. и ООО» основан на договоре об открытии кредитной линии, совершённом в простой письменной форме, поэтому его государственная регистрация, о необходимости которой в своих возражениях настаивает сторона ответчицы, не требуется.

Решением суда с ответчицы Элкхашиши Е.А. в пользу ОАО «Россельхозбанк» взыскано <...> рубль <...> копеек, в связи с ненадлежащим исполнением взятых долговых обязательств.

В указанной части судебное постановление никем из сторон не оспаривается.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В виду ненадлежащего исполнения должником Элкхашиши Е.А. обеспеченного ипотекой кредитного обязательства, суд первой инстанции обратил взыскание на заложенное имущество: автозаправочную станцию, расположенную по адресу: ЕАО, <...>Б и право аренды земельного участка площадью <...> кв.м, используемого для эксплуатации автозаправочной станции.

Как следует из материалов настоящего дела, при разрешении иска по существу между сторонами возник спор о начальной продажной цене заложенной автозаправочной станции, поэтому суд не мог при её определении руководствоваться залоговой стоимостью данного недвижимого имущества, на чём в своих возражениях необоснованно настаивает сторона ответчицы, а верно для разрешения данного вопроса назначил судебную товароведческую экспертизу.

Судом первой инстанции начальная продажная цена заложенного имущества определена в размере <...> рублей на основании заключения эксперта автономной некоммерческой организации «<...>» от <...>.

Как следует из текста указанного заключения, эксперт при определении рыночной стоимости автозаправочной станции руководствовался только доходным подходом к оценке. При этом вывод о стоимости данного имущества эксперт сделал на основании сведений о доходах и расходах от реализации нефтепродуктов на автозаправочной станции, принадлежащей ответчице, за период с 2008 года по 2012 год, подписанных заинтересованным в исходе дела лицом, а именно, представителем Элкхашиши Е.А. Мокиной З.И.

Из указанного документа, представленного стороной ответчицы, усматривается, что чистый операционный доход от эксплуатации спорной автозаправочной станции в год составляет <...> рублей.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённым Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если она соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (п.п. 19, 21).

Суд первой инстанции, предоставляя эксперту по его запросу сведения о доходах автозаправочной станции ответчицы, датированные 17.07.2012, не принял во внимание, что они не соответствуют критериям достоверности, так как исходят от заинтересованного лица, которым в их обоснование никаких доказательств, а именно, данных бухгалтерского учёта, налоговой отчётности, не представлено.

Доказательств, подтверждающих годовой чистый операционный доход спорной автозаправочной станции в размере <...> рублей, ответчицей Элкхашиши Е.А. не представлено и суду апелляционной инстанции, несмотря на оказанное ей судебной коллегией содействие в сборе доказательств.

Напротив, полученные судом апелляционной инстанции письменные доказательства, справки ИФНС России по <...> ЕАО от 20.12.2012, 26.12.2012 о доходах индивидуальных предпринимателей Элкхашиши (Афанасьевой) Е.А. и С.М., ответ на запрос судебной коллегии, данный индивидуальным предпринимателем С.М. от 15.01.2013, опровергают сведения ответчицы о доходах и расходах от реализации нефтепродуктов на заложенной автозаправочной станции за период с 2008 года по 2012 год.

Так, материалами дела установлено, что автозаправочная станция, расположенная по адресу: ЕАО, <...>Б, в 2008-2009 годах эксплуатировалась ответчицей, а с 2010 года по настоящее время арендуется индивидуальным предпринимателем С.М.

Как следует из справки ИФНС по <...> ЕАО от 26.12.2012 № <...>, ответчица в 2008 году осуществляла розничную торговлю моторным топливом, её чистый доход составил <...> рублей. Из пояснений представителя ответчицы Мокиной З.И. в суде апелляционной инстанции установлено, что в указанный период её доверитель эксплуатировала три автозаправочные станции.

Судебной коллегией из справки ИФНС по <...> ЕАО от 20.12.2012 № <...> установлено, что чистый доход индивидуального предпринимателя С.М. по виду деятельности «розничная торговля моторным топливом» в 2010 году составил <...> рублей, в 2011 году - <...> рубля. Из материалов дела, а именно, отчёта <...> ЕАО усматривается, что индивидуальный предприниматель С.М.. эксплуатирует семь автозаправочных станций (т. 1 л.д. 114).

В ответе на запрос судебной коллегии от 15.01.2013 индивидуальный предприниматель С.М. подтвердил задекларированные им доходы и расходы по указанному виду деятельности.

Таким образом, собранные судебной коллегией доказательства подтверждают доводы апелляционной жалобы истца о недостоверности представленных ответчицей сведений о доходах принадлежащей ей автозаправочной станции.

При таких обстоятельствах решение суда в части установления начальной продажной цены заложенной автозаправочной станции в размере <...> рублей, определённой на основании заключения эксперта АНО «<...>» от <...>, нельзя признать законным и обоснованным, так как оно основано на недопустимом доказательстве, не отвечающем критерию достоверности.

В силу указанных обстоятельств, судебная коллегия считает необходимым решение суда в данной части изменить.

Для определения начальной продажной цены заложенной автозаправочной станции судебной коллегией не может быть взято за основу имеющееся в материалах дела экспертное заключение ИП В.

Указанное заключение основано только на затратном подходе. При этом, определяя рыночную стоимость автозаправочной станции, руководствуясь затратным подходом, эксперт в расчётах упустила стоимость четырёх топливораздаточных колонок, о чём справедливо в своём отзыве на данную экспертизу указывала сторона ответчицы. Помимо этого ИП В. в экспертном заключении определила не рыночную стоимость объекта оценки, а ликвидационную, что не соответствует п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Определяя начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции исходит из имеющегося в материалах дела отчёта <...> ЕАО № <...>, согласно которому рыночная стоимость автозаправочной станции составляет <...> рублей.

Судебная коллегия принимает данный отчёт, так как вывод о рыночной стоимости объекта оценки сделан экспертом на основании двух подходов, затратного и доходного. При определении рыночной стоимости заложенной недвижимости эксперт исходил из местоположения объекта оценки, его транспортной доступности, фактической пропускной способности, а также анализа рынка нефтепродуктов в регионе нахождения предмета оценки. Помимо этого чистый доход, установленный в отчёте эксперта с использованием доходного подхода к оценке, в размере <...> рублей не противоречит справкам налогового органа от 20.12.2012, 26.12.2012 о доходах лиц, эксплуатировавших данную автозаправочную станцию (индивидуальных предпринимателей Элкхашиши (Афанасьевой) Е.А. и С.М.).

Информация, используемая экспертом <...> ЕАО, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, доказательств обратного суду стороной ответчицы не представлено, как не представлено достоверных доказательств, подтверждающих иной фактический доход заложенной автозаправочной станции.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что начальная продажная цена автозаправочной станции, расположенной по адресу: ЕАО, <...>Б, составляет <...> рублей (80% от <...> рублей).

В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Предметом рассматриваемого договора ипотеки помимо автозаправочной станции является право аренды земельного участка, предназначенного для её эксплуатации.

Судом первой инстанции при вынесении решения первоначальная продажная цена права аренды земельного участка не установлена. В силу указанного обстоятельства судебная коллегия считает необходимым её установить исходя из договора ипотеки № <...> от <...> в размере <...> рублей, так как доказательств иной стоимости указанного имущественного права сторонами спора не представлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело в пределах доводов апелляционной жалобы, считает необходимым по указанным выше основаниям, изменить решение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 04 октября 2012 года изменить.

Абзац четвёртый резолютивной части решения изложить в следующей редакции.

«Обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки от <...> № <...> недвижимое имущество в виде нежилого сооружения автозаправочной станции на 4 ТРК на 250 заправок в сутки (инвентарный номер № <...>, кадастровый номер № <...>), расположенного по адресу: ЕАО, <...>Б, принадлежащего на праве собственности Элкхашиши Е.А., установить начальную продажную цену при его реализации <...> рублей и право аренды земельного участка под данным объектом, площадью <...> кв.м, определить начальную продажную цену при его реализации в размере <...> рублей. Установить способ реализации заложенного имущества путём продажи с публичных торгов».

В остальной части решение оставить без изменения. Апелляционную жалобу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» считать удовлетворённой.

Председательствующий

Судьи