Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по заявлению ФИО1 об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе заявителя ФИО1 на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 01 апреля 2013 года, которым в удовлетворении указанного заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Блиновой М.А., выслушав объяснения представителя заявителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы на решение суда; представителя Управления - ФИО3, возражавшей против доводов апелляционной жалобы заявителя, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в государственной регистрации права собственности на квартиру <адрес> и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру.

Требования мотивированы тем, что 29 декабря 2012 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР ей отказано в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру после произведенной перепланировки. Отказ мотивирован тем, что изменение параметров квартиры за счет присоединения к ней части технического этажа в силу положений Градостроительного кодекса РФ является реконструкцией жилого помещения. При этом в случае уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме. По мнению Управления, протокол собрания собственников жилья от 21 сентября 2009 г. не подтверждает соблюдение требований жилищного законодательства о получении согласия всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию либо перепланировку квартиры, произведенную в 2012 году. Однако характер изменений квартиры и проведенных в ней строительных работ представляет собой перепланировку и переустройство жилого помещения, а не подпадает под понятие реконструкции объекта капитального строительства, поскольку произведенные ею строительные работы были произведены в отношении отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, а не в отношении всего объекта капитального строительства (многоквартирного дома).

Заявителем требования статей 26, 28 ЖК РФ, предусматривающих порядок согласования работ по перепланировке и переустройству жилых помещений, были выполнены. Так, решением администрации г.Чебоксары № от 06 августа 2012 г. дано согласие на перепланировку квартиры в доме <адрес> в соответствии с представленным проектом и согласием собственников помещений жилого дома на перепланировку квартир №№ с присоединением части места общего пользования. Согласно акта приемочной от 28 сентября 2012 г. перепланировка соответствует проекту и требованиям СНиП 31.01.2003г. «Здания жилые многоквартирные», жилое помещение <адрес> после перепланировки решено принять в эксплуатацию. ФИО1 для получения согласования в администрацию г.Чебоксары и Управление ФСГРКК по ЧР был представлен протокол собрания собственников помещений дома <адрес> от 21 сентября 2009 г., согласно которому ЗАО «...», являющимся собственником помещений дома <адрес>, принято решение дать согласие на перепланировку квартир №№ с присоединением части места общего пользования в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Заключая договор купли-продажи квартиры № на ... этаже дома, она фактически приобретала квартиру вместе с частью технического этажа, расположенной над её квартирой, с возможностью дальнейшей перепланировки данной части технического этажа и объединением ее со своей квартирой.

Заявитель ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, реализовала право на участие в процессе через своих представителей.

Представители заявителя ФИО1 – ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представители заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ФИО3 и ФИО6 в удовлетворении заявления просили отказать, ссылаясь, что изменение параметров квартиры (увеличение её площади) произошло за счет присоединения к ней части технического этажа, то есть фактически изменились высота квартиры, этажность, площадь и её объемы, что в силу положений ст.1 Градостроительного кодекса РФ, указывает на проведение реконструкции жилого помещения, в результате которой в состав квартиры включена часть технического этажа (общего имущества многоквартирного дома). Согласно п.п. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме. Протокол от 21 сентября 2009 г. о согласии на перепланировку квартиры с присоединением части места общего пользования в жилом доме оформлен лишь от имени застройщика ЗАО «...» и нескольких потенциальных покупателей отдельных квартир, которые на момент оформления протокола не являлись собственниками общего имущества многоквартирного дома. Соответственно представленный в регистрирующее учреждение протокол от 21 сентября 2009 г. не подтверждает соблюдение требований жилищного законодательства о получении согласия всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию либо перепланировку квартиры, произведенную в 2012 году.

Представитель администрации г. Чебоксары ФИО7 разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда, указав, что в 2012 году ФИО1 обратилась в администрацию г. Чебоксары с заявлением о перепланировке квартиры <адрес> с приложением протокола собрания собственников помещений от 21 сентября 2009 г. 06 августа 2012 г. было принято решение № о согласовании переустройства (или) перепланировки указанной квартиры. 28 сентября 2012 года актом приёмочной комиссии было принято в эксплуатацию жилое помещение.

Заинтересованное лицо ЗАО «...» своего представителя в суд не направил, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Решением Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 01 апреля 2013 г. в удовлетворении заявления ФИО1 о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в государственной регистрации права собственности на квартиру и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру оказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ФИО1 подала на него апелляционную жалобу по мотивам незаконности и необоснованности. Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводом суда о том, что произведенные ФИО1 работы по перепланировке жилого помещения являются реконструкцией жилого помещения. Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что, заключая договор купли-продажи квартиры <адрес>, ФИО1 фактически приобретала квартиру вместе с частью технического этажа, расположенного над её квартирой, с возможностью дальнейшей перепланировки данной части технического этажа и объединения её со своей квартирой.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании договора купли-продажи от 14 декабря 2009г., заключенного с ЗАО «...», ФИО1 является собственником квартиры <адрес>, общей площадью ... кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16 декабря 2009 г.

17 ноября 2012 г. ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру <адрес> после произведённой в ней перепланировки, в результате которой площадь квартиры увеличилась и составила ... кв.м. в связи с присоединением к квартире расположенной над ней части технического этажа площадью ... кв.м.

29 декабря 2012 г. ФИО1 было отказано в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости на основании абз. 8 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку заявителем фактически произведена реконструкция жилого помещения, в результате которой в состав квартиры включена часть технического этажа; помещение, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, присоединено квартире с нарушение требований ст. 36, п. 1,2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Положениями ст. 25 ЖК РФ закреплено понятие переустройства и перепланировки. При этом перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч.2 ст.40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из необходимости согласия собственником помещений многоквартирного жилого дома, т.к. увеличение площади квартиры <адрес> произошло за счет присоединения к ней части технического этажа, являющегося общим имуществом многоквартирного дома.

Выводы суда первой инстанции об отказе в признании незаконным решения регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, образованный в порядке реконструкции (перепланировки) с увеличением площади за счет части технического этажа, судебная коллегия находит правильными.

Из представленных материалов следует, что при сдаче в эксплуатацию многоквартирного жилого дома <адрес> застройщиком ЗАО «...» технический этаж не был определен и не был зарегистрирован в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Какого –либо договора об отчуждении застройщиком покупателю квартиры также части технического этажа заявителем не представлено. Вследствие этого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 ЖК РФ технический этаж жилого дома обладает формальными признаками общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку при реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч.3 ст.36 ЖК РФ), то регистрирующим органом от заявителя обоснованно потребован документ о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такую реконструкцию (перепланировку) и в связи с не представлением такого документа на законных основаниях отказано в государственной регистрации права собственности на вновь образованный объект недвижимости.

Протокол общего собрания от 21 сентября 2009 г. о согласии на перепланировку квартиры с присоединением части мест общего пользования в жилом доме оформлен лишь от имени застройщика ЗАО «...» и нескольких потенциальных покупателей квартир, не являвшихся на момент принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме. Протокол не содержит существенных условий будущей перепланировки квартиры с присоединением части технического этажа, поскольку не содержит указаний о какой площади технического этажа принимается решение.

Доводы заявителя о том, что при покупке квартиры в ее стоимость застройщиком фактически была включена стоимость площади технического этажа, расположенного над этой квартирой, юридического значения для разрешения дела об оспаривании решения из публично-правовых отношений, не имеет.

Материалы исследованы судом полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено. Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ФИО1 на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 01 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: