Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании от 15 сентября 2014 года апелляционную жалобу ООО «Зенит» на решение Дмитровского городского суда Московской области от 17 июня 2014 года по делу по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Зенит» о взыскании задолженности по уплате арендной платы, пени, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,

объяснения представителя ООО «Зенит» по доверенности ФИО3, директора ООО «Зенит» ФИО4,

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «Зенит» о взыскании задолженности по уплате арендной платы, пени, судебных расходов.

В обоснование своих требований ссылаются на то, что являются сособственниками нежилого помещения общей площадью 445,4 кв м по адресу: <данные изъяты>. В пользовании у ответчика на основании договора аренды №64 от 11.01.2000 года, находится помещение площадью 205 кв.м по указанному адресу, сроком до 31.12.2014 года, размер арендной платы составлял 25269 рублей в месяц. По условиям договора аренды изменение арендной платы производится арендодателем одностороннем порядке в случае изменения по решению Администрации Дмитровского района базовой ставки арендной платы на 1 кв.м общей площади в месяц. С учетом отчета об оценке годовой, истцы в письменном виде уведомили ответчика об увеличении размера арендной платы с 01.01.2014 года до 304500 рублей в месяц. 17.02.2014 года ответчик предложил расторгнуть договор аренды, 01.03.2014 года между сторонами подписано соглашение о расторжении договора, оно зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 14.03.2014 года.

Однако, за период с 01.01.2014 года и до расторжения договора арендная плата уплачена ответчиком не в полном объеме. С учетом уточненных требований истцы просили взыскать в их пользу задолженность но уплате арендной платы за период с 01.01.2014 года по 14.03.2014 года в размере 696 470 рублей, пени с 01.01.2014 года по 14.03.2014 года в размере 86978 рублей, судебные расходы по госпошлине.

Истцы в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, иск поддерживают.

Представители ответчика ООО «Зенит» иск не признали.

Решением от 17 июня 2014 года Дмитровского городского суда Московской области иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО «Зенит» в пользу ФИО1 в счет задолженности по арендой плате 192 192 рубля 92 копейки, в счет пени 10 000 рублей, в счет расходов по госпошлине 5221 рубль 93 копейки, всего 207 414 рублей 85 копеек. Взыскал с ООО «Зенит» в пользу ФИО2 в счет задолженности по арендой плате 184 655 рублей 95 копеек, в счет пени 10 00.0 рублей, всего взыскано 194 655 рублей 95 копеек. В удовлетворении иска о взыскании остальной части сумм отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, представитель ООО «Зенит» подал апелляционную жалобу, в которой он просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия находит обжалуемое решение изменению в части размера взысканных сумм.

Как усматривается из материалов дела, истцам на праве собственности принадлежит часть здания - помещение фотоателье и подвала общей площадью 445,4 кв.м, по адресу: <данные изъяты>, ФИО2 в 49/100 долях, ФИО5 в 51/100 доле.

Указанное нежилое помещение обременено правом аренды ООО «Зенит» на срок до 31 декабря 2014 года в соответствии с договором аренды №64, заключенным 11 января 2000 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Дмитровского района Московской области и ООО «Зенит».

С января 2013 года размер арендной платы для ООО «Зенит» составлял 25269 рублей в месяц.

Па основании п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом, договором, либо в установленном законом порядке.

Пунктом 4.2 договора аренды №64 предусмотрено, что изменение арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения по решению Администрации Дмитровского района размера базовой ставки арендной платы за 1 кв.м общей площади в месяц.

В соответствии с условиями договора аренды, 13.01.2014 года по заказу истца ФИО1 Дмитровской межрайонной ТПП подготовлен отчет об оценке годовой арендной платы, по которому размер арендной платы за использовали спорного помещения в месяц составляет 304 500 рублей.

Истцы в письменном виде уведомили ответчика об увеличении размер арендной платы с 01.01.2014 года до 304 500 рублей в месяц, направив 03.02.2014 года в его адрес почтой соответствующее письменное уведомление, которое было получено ответчиком 04.02.2014 года (л.д.72).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанность по уплате арендной платы в размере 304 500 рублей в месяц возникла у ООО «Зенит» начиная с 05.02.2014 года, т.е. на следующий день после получения извещения об увеличении арендной платы.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 6.2 договора аренды № 64 от 11.01.2000 года указано, что арендодатель обязан в разумный срок уведомлять арендатора письменно об изменении арендной платы.

Как следует из договора аренды, на совершение тех или иных действий арендатору предоставляется 10-тидневной срок (пункты 4.1,5.2.1, 5.2.4.,5.2.13 договора).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться, что увеличение размера арендной платы должно производиться с 05.02.2014 года, т.е. через 1 день после получения уведомления, и в соответствии с пунктом 6.2 договора полагает необходимым считать разумным сроком уведомления об изменении арендной платы в 10 дней.

При таких обстоятельствах обязанность по уплате арендной платы в размере 304 500 рублей возникла у ООО «Зенит» начиная с 15 февраля 2014 года

Как также усматривается из материалов дела, 28.02.2014 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора с 01.03.2014 года. Передаточным актом от 01.03.2014 года подтверждается, что с 01.03.2014 года арендатор передал арендодателю помещение и ключи без замечаний со стороны последнего(л.д.76-77).

Соглашение о расторжении договора зарегистрировано в Управлении Pocpеестра но Московской области 14.03.2014 года.

Суд первой инстанции взыскал задолженность по арендной плате по 14.03.2014 года включительно, полагая, что договор аренды №64 считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда ошибочным.

Согласно п.3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку иное не вытекает из заключенного сторонами соглашения, в силу п.3 ст. 453 ГК РФ договор должен считаться расторгнутым 01.03.2014 года, соответственно, обязанность по уплате арендной платы лежит на ответчике до 28.02.2014 года, а не до 14.03.2014 года, как ошибочно посчитал суд.

Таким образом, задолженность по арендной плате с 01.02.2014 года до 15.02.2014 года подлежит исчислению по старой ставке 25269 рублей в месяц. За период с 01 по 15 февраля 2014 года размер задолженности составит 12634 рублей 50 коп.(25269 рублей : 28 х 14 дней).

За период с 15.02.2014 года по 01.03.2014 года арендная плата должна быть уплачена в новом размере, что составляет 152250 рублей(304500 рублей :28 х 14 дней).

Итого за февраль ответчику надлежало уплатить 164884 рубля 50 коп. (12634рублей 50 коп. + 152250 рублей). Но с учетом того, что за февраль ответчиком было уплачено 25269 рублей, окончательная сумма, подлежащая уплате за февраль 2014 года, составляет 139615 рублей 50 коп. (164884 рубля 50 коп. -25269 рублей).

С учетом размера долей истцов в праве собственности на спорное помещение, с ООО «Зенит» в счет задолженности по арендной плате в пользу ФИО6 (51/100 долей) подлежит взысканию- 71203 рубля 90 коп., в пользу ФИО2 (49/100 долей) - 68 411 рублей 60 коп.

Также истцами были заявлены требования о взыскании в их пользу пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме 86978 рублей.

Пунктом 4.1 договора аренды №64 предусмотрена обязанность аренда ежемесячно вносить арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца.

В случае нарушения арендатором порядка и сроков внесения арендной п. арендатор вправе взыскать пени в размере 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.8.1 договора аренды).

Суд первой инстанции обоснованно указал, что у истцов возникло право требовать с ответчика уплаты пени за нарушение срока оплаты арендной платы с февраля 2014 года по март 2014 года.

Размер пени с учетом изменения судебной коллегией размера задолженности по арендной плате также подлежит изменению и составит 14659 рублей 63 коп. ( 139615 рубелй:100х0,7%х15 дней).

По ходатайству ответчика в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд первой инстанции снизил пени, с чем судебная коллегия соглашается, поскольку истцы не оспаривали применение судом положений ст.333 ГК РФ.

Судебная коллегия также полагает возможным применить по заявлению ответчика положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер пеней до 8000 рублей, что в соответствии с долями истцом в праве собственности на помещение будет составлять: в пользу ФИО2 – 3920 рублей, в пользу ФИО1 – 4080 рублей.

Таким образом, в пользу ФИО1 подлежит взысканию: задолженность по арендной плате в размере 71203 рубля 90 коп., пени в размере 4080 рублей, всего 75283 рубля 90 коп., в остальной части в иске надлежит отказать. В пользу ФИО2 подлежит взысканию : задолженность по арендной плате в размере 68 411 рублей 60 коп., пени в размере 3920 рублей, госпошлина в сумме 4152 рубля 31 коп., в остальной части в иске надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дмитровского городского суда Московской области от 17 июня 2014 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Зенит» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 71203 рубля 90 коп., пени в размере 4080 рублей, всего взыскать 75283 рубля 90 коп., в остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО «Зенит» в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 68 411 рублей 60 коп., пени в размере 3920 рублей, госпошлину в сумме 4152 рубля 31 коп., всего взыскать 76483 рубля 91 коп., в остальной части в иске отказать.

Председательствующий

Судьи