Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью СК «Термострой» на решение Центрального районного суда города Твери от 13 марта 2018 года, которым постановлено:

«ООО СК «Термострой» отказать в удовлетворении иска к ФИО1, Коммерческому банку «ИНТЕРКОММЕРЦ» (обществу с ограниченной ответственностью) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» о признании ООО СК «Термострой» добросовестным приобретателем квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и признания залога Коммерческого банка «ИНТЕРКОММЕРЦ» (общества с ограниченной ответственностью), возникшего по договору залога прав требования участника долевого строительства от 26.11.2014 № в отношении квартиры общей площадью 118,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, прекращенным».

Судебная коллегия

установила:

ООО СК «Термострой» обратилось в суд с иском к ФИО1, Коммерческому банку «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО) о признании ООО СК «Термострой» добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, признании залога Коммерческого банка «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО), возникшего по договору залога прав требования участника долевого строительства от 26 ноября 2014 года № в отношении спорной квартиры прекращенным.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что до регистрации права собственности на спорную квартиру ООО СК «Термострой» не знало о существующем в отношении нее обременении – залоге в пользу Коммерческого банка «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО), возникшего по договору залога прав требования участника долевого строительства от 26 ноября 2014 года №. Сведения о залоге в отношении спорной квартиры истец мог бы узнать от цедента ФИО1, от застройщика ООО «Спектр», от регистрирующего органа. Истцу было передано право требования спорной квартиры на основании заключенного 05 апреля 2016 года между ФИО1 (цедентом) и ООО СК «Термострой» (цессионарий) договора уступки права требования по договору № участия в долевом строительстве жилья от 17 апреля 2012 года, заключенного между ООО «Спектр» и ФИО1 При этом ФИО1 гарантировал истцу отсутствие обременений, а из условий договора № участия в долевом строительстве жилья от 17 апреля 2012 года следует, что обременения на квартиру отсутствуют, регистрирующим органом уведомлений истцу о существующем залоге на спорную недвижимость не направлялось, соответственно, истец при приобретении прав на квартиру не знал и не мог знать, что она является предметом залога, что характеризует его как добросовестного приобретателя, обладающего в силу положений п./п. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ правом признать залог на квартиру прекращенным.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 иск поддержала.

Представитель ответчика КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО) в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности ФИО3 иск не признал.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тверской области ФИО4 иск не признал, пояснял суду, что при запросе в ЕГРН сведений о земельном участке, на котором велось строительство многоквартирного дома, истец мог бы получить сведения о зарегистрированных договорах долевого участиях и зарегистрированных обременениях прав по данным договорам.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО СК «Термострой», поданной его представителем по доверенности ФИО2, ставится вопрос об отмене решения суда и передаче дела для рассмотрения по подсудности в Калининский районный суд Тверской области – по месту жительства одного из ответчиков.

В обоснование жалобы указано, что до регистрации своих прав на спорную квартиру ООО СК «Термострой» не знало о существующем ее обременении – ипотеке. Подпунктом 2 пункта 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. ФИО1 при заключении договора уступки права требования с ООО СК «Термострой» гарантировал отсутствие обременений в отношении спорной квартиры. Действовавшее на момент заключения договора уступки федеральное законодательство не содержало сведений о том, что выписка из ЕГРП на земельный участок содержит сведения о залоге и/или ином обременении прав требования участников долевого строительства. Выводы суда о том, что истец, не обладающий специальными познаниями в области права, должен был руководствоваться специальными правовыми актами - Приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются необоснованными. В данном случае при государственной регистрации договора уступки права требования государственный регистратор обязан был отказать в регистрации. Отсутствие такого отказа прямо подтверждает тот факт, что на момент заключения сделки сведения об обременении прав требования в ЕГРП отсутствовали. При указанных обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что истец получил бы сведения о зарегистрированных обременениях в случае заказа выписки из ЕГРН на земельный участок, носят вероятностный характер, не подтверждаются какими-либо документами или иными доказательствами, отвечающими критериям их относимости и допустимости. Бремя доказывания недобросовестности истца лежит на ответчиках. Дело рассмотрено судом первой инстанции с нарушением правил подсудности. Спор, связанный с прекращением залога (ипотеки), не относится к спорам о правах на недвижимое имущество, а также с порядком пользования таким имуществом, а подсудность данного спора определяется общими правилами территориальной подсудности. Настоящий спор должен быть рассмотрен судом по месту жительства/нахождения одного из ответчиков по выбору истца.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО6 в полном объеме поддержал доводы апелляционной жалобы.

ООО КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» представило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, а также возражения на апелляционную жалобу, в которых указало на непризнание доводов жалобы и просьбу об оставлении решения без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, об уважительности причин своей неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, поэтому на основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной коллегией определено к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Разрешая заявленные исковые требования, суд правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, и, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, постановил законное и обоснованное решение.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» были внесены изменения в положения статей параграфа 3 главы 23 ГК РФ, вступившие в силу с 01 июля 2014 года и применяемые к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с п./п. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Обращаясь в суд с иском, ООО СК «Термострой» ссылалось на свою добросовестность при приобретении прав на спорную квартиру, поскольку истец не знал и не мог знать, что квартира является предметом залога, что характеризует его как добросовестного приобретателя, обладающего в силу положений п./п. 2 п. 1 ст.352 Гражданского кодекса РФ правом признать залог на квартиру прекращенным.

Как установлено судом, 17 апреля 2012 года между ЗАО «МосДом» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого застройщик обязался с привлечением других лиц построить 24-квартирный 3-этажный блокированный жилой дом по адресу: <адрес> (строительная позиция 3 по СПОЗУ), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиры, указанные в п. 1.1 договора, в том числе и трехкомнатную квартиру под № (в редакции дополнительного соглашения № от 16 апреля 2013 года).

Из пунктов 3.1, 3.2 данного договора в редакции дополнительного соглашения № от 16 апреля 2013 года следует, что цена участия в долевом строительстве в размере 14838200 рублей на момент подписания договора была оплачена дольщиком ФИО1, и застройщик претензий по оплате не имел.

Договор № участия в долевом строительстве жилья между ФИО1 и ЗАО «МосДом» зарегистрирован в ЕГРП 20 апреля 2012 года.

Соглашением от 03 декабря 2013 года, зарегистрированным в ЕГРП 15 января 2014 года, о замене стороны в договоре, заключенном между ЗАО «МосДом», ООО «Спектр» и ФИО1, в договоре № от 17 апреля 2012 года участия в долевом строительстве жилья (с учетом дополнительного соглашения № от 24 мая 2012 года, дополнительного соглашения № от 10 декабря 2012 года, дополнительного соглашения № от 16 апреля 2013 года), заключенном между ЗАО «МосДом», являющимся застройщиком, и ФИО1 - дольщиком, была произведена замена застройщика ЗАО «МосДом» на ООО «Спектр».

26 ноября 2014 года между КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО) и заемщиками ФИО5 и ФИО1 заключен кредитный договор № на сумму в 40000000 рублей, исполнение заемщиками обязательств по которому было обеспечено залогом в силу заключенного между КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО) (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) договора залога прав требования участника долевого строительства от 26 ноября 2014 года №, предметом которого являлся залог принадлежащих залогодателю как участнику долевого строительства прав, вытекающих из договора № участия в долевом строительстве жилья от 17 апреля 2012 года, а также из договора № участия в долевом строительстве жилья от 17 апреля 2012 года, в том числе права требования участника долевого строительства в отношении спорной квартиры.

В силу п./п. 1 п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ данный залог подлежал государственной регистрации, и она была осуществлена 12 декабря 2014 года.

Из п. 3.1.2 договора залога следует, что на передачу в залог права требования участника долевого строительства в отношении спорной квартиры было получено согласие застройщика.

Согласно п. 4.1.7 договора залога ФИО1 обязался не распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя. ФИО1 также обязался незамедлительно уведомлять залогодержателя о наступлении событий, которые могут негативно повлиять на права залогодержателя в отношении предмета залога (п. 4.1.3 договора залога).

В силу п. 4.2.1 договора залога ФИО1 был вправе распоряжаться всеми правами по договорам участия в долевом строительстве с письменного согласия залогодержателя.

05 апреля 2016 года между ФИО1 (цедент) и ООО СК «Термострой» (цессионарий) заключен договор уступки права требования по договору № участия в долевом строительстве жилья от 17 апреля 2012 года, в соответствии с которым истец принял от ФИО1 право требования трехкомнатной квартиры № общей площадью по проекту <данные изъяты> кв.м., расположенной на третьем этаже второго подъезда 28-квартирного 3-этажного с мансардой жилого дома по адресу: <адрес>

Данный договор уступки был подписан его сторонами, согласован с застройщиком ООО «Спектр» и зарегистрирован в ЕГРП 12 июля 2016 года.

Согласие залогодержателя на распоряжение предметом залога в нарушение условий договора залога ФИО1 при уступке права требования ООО СК «Термострой» не было получено.

В пункте 7 договора уступки цедент гарантировал цессионарию, что передаваемое по договору право требования в споре и под арестом не состоит, залогом, иными правами и притязаниями третьих лиц не обременено, тогда как с 12 декабря 2014 года передаваемое право требования обременено залогом КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО).

По акту приема-передачи жилой площади в городе Твери от 21 апреля 2016 года застройщик ООО «Спектр» передал, а дольщик ООО СК «Термострой» принял квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

09 августа 2016 года в ЕГРП произведена государственная регистрация права собственности ООО СК «Термострой» на спорную квартиру, при этом в соответствии с п. 135 Правил ведения ЕГРП, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 года №, а именно: при наличии в ЕГРП записей об ипотеке прав требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке со статусом «актуальная», запись об ипотеке в пользу КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО) от 12 декабря 2014 года была перенесена в запись подраздела III-2 раздела ЕГРН, открытого на указанный объект недвижимости, в порядке, предусмотренном п. 51 настоящих Правил.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее в редакции, действовавшей на 05 апреля 2016 года) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, а также с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав, в виде выписки из Единого государственного реестра прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства (абзац 4 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Приложение № 1 к Приказу Министерства экономического развития РФ от 22 марта 2013 года № 147 «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшее по состоянию на 05 апреля 2016 года, содержало форму выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при выдаче которой на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, в ней указывались сведения об объекте долевого строительства, являющемся предметом соответствующего зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, сведения об участниках долевого строительства (сторонах соответствующего договора участия в долевом строительстве), при наличии зарегистрированного залога права требования участника долевого строительства в данной графе дополнительно указывались слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве»; номер и дата государственной регистрации договора залога права требования, срок, на который он установлен; данные об организации-залогодержателе.

Суд первой инстанции, основываясь на установленных по делу фактических обстоятельствах и исследованных в судебном заседании доказательствах в их совокупности, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, пришел к обоснованному выводу о том, что истец при том, что государственная регистрация прав в отношении недвижимости является единственным доказательством наличия или отсутствия обременения права на имущество, при должных заботливости и осмотрительности, каковые требуются при совершении сделки, связанной с правами на недвижимость, мог и должен был убедиться в том, что в отношении передаваемого права требования в ЕГРП отсутствуют зарегистрированные обременения, путем запроса в ЕГРП общедоступных сведений о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, однако, этого не сделал, при этом доказательства, подтверждающие, что данное бездействие было обусловлено независящими от его воли обстоятельствами, отсутствуют.

Общедоступные сведения из ЕГРП, как следует из проанализированных судом первой инстанции нормативных правовых актов, могли быть получены истцом путем запроса выписки из ЕГРП в отношении земельного участка, на котором создавался объект недвижимого имущества, в состав которого входил объект долевого строительства, являющийся предметом договора участия в долевом строительстве, право требования по которому истец имел намерение приобрести, однако, такого запроса ООО СК «Термострой» не сделало.

Судебная коллегия не имеет оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, основаны на доказательствах, изложенных в решении, и соответствуют правовому регулированию спорных правоотношений.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела судом было достоверно установлено, что ООО СК «Термострой» на момент совершения сделки с ФИО1 должно было знать, что переходящее к нему по договору уступки право требования является предметом залога в пользу ООО «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО), в связи с чем оснований для признания истца добросовестным приобретателем и прекращения права залога не имелось.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы об обратном, судебная коллегия отмечает, что истец мог быть признан добросовестным приобретателем лишь в случае, если бы он полагался на данные ЕГРП (ЕГРН) об отсутствии зарегистрированных обременений права на момент совершения сделки, и не знал и не должен был знать о недостоверности таких данных в результате неправомерных действий (бездействия) иных лиц.

По мнению судебной коллегии, ООО СК «Термострой» не может быть признано добросовестным приобретателем, поскольку на момент совершения сделки по приобретению имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право залога КБ «ИНТЕРКОММЕРЦ» (ООО) на право требования участника долевого строительства – цедента ФИО1 в отношении спорной квартиры по договору залога прав требования участника долевого строительства от 26 ноября 2014 года №.

В тоже время на момент совершения сделки истец в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с запросом выписки из ЕГРП в отношении земельного участка, на котором создавался объект недвижимого имущества, в состав которого входил объект долевого строительства, являющийся предметом договора участия в долевом строительстве, право требования по которому истец имел намерение приобрести, не обращался.

Напротив, из пояснений представителей истца как в суде первой инстанции, так и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции следует, что ООО СК «Термострой» на момент совершения сделки даже не был известен кадастровый номер земельного участка, на котором возводился объект долевого строительства, что прямо указывает на проявленную истцом неосмотрительность при приобретении права требования на объект долевого строительства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, для получения общедоступных сведений из ЕГРП в отношении земельного участка, на котором создавался объект недвижимого имущества, в состав которого входил спорный объект долевого строительства, отсутствовала необходимость в специальных познаниях в области права.

Предметом заявленного спора законность действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав в отношении недвижимости, при осуществлении государственной регистрации договора уступки права требования, заключенного между ФИО1 (цедент) и ООО СК «Термострой» (цессионарий) 05 апреля 2016 года, не являлась, указанный договор истцом не оспаривался, поэтому доводы апелляционной жалобы об отсутствии отказа государственного регистратора при государственной регистрации договора уступки права требования правового значения для разрешения спора не имеют.

Довод жалобы о рассмотрении дела с нарушением правил подсудности судебной коллегией отклоняется как несостоятельный.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», дело может быть передано на рассмотрение по подсудности в суд первой инстанции, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле; если вследствие нарушения правил родовой подсудности при рассмотрении дел, связанных с государственной <данные изъяты>, или правил исключительной подсудности по искам о правах на недвижимое имущество отсутствовала возможность собрать, исследовать и оценить в качестве относимых и допустимых доказательств сведения, соответственно составляющие государственную <данные изъяты> или находящиеся по месту расположения недвижимого имущества, что могло привести к вынесению неправильного по существу решения суда.

Таких обстоятельств по делу не имеется, поскольку довод о рассмотрении дела с нарушением подсудности стороной истца в суде первой инстанции не заявлялся, ходатайств о передаче дела по подсудности или отложении разбирательства по делу с целью подготовки такого ходатайства, а также возражений в отношении подсудности данного спора Центральному районному суду города Твери в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представителем истца, принимавшими непосредственное участие в судебных заседаниях, не заявлялось.

Кроме того, судом первой инстанции была реализована возможность собрать, исследовать и оценить в качестве относимых и допустимых доказательств сведения, находящиеся в том числе по месту расположения недвижимого имущества, необходимые для правильного разрешения заявленного спора.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, основаны на неверном толковании закона и не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к его отмене.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Твери от 13 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью СК «Термострой» – без удовлетворения.

Председательствующий С.Н. Пойменова

Судьи Т.В. Кубарева

А.В. Кулаков