Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя ФИО1 и представителей открытого акционерного общества «Земледелец» ФИО2 на основании прав по должности и ФИО3 по доверенности на решение Устюженского районного суда Вологодской области от 26 декабря 2012 года, которым договор аренды здания зерносклада с земельным участком под зданием и прилегающим участком земли для обслуживания здания, заключённый между открытым акционерным обществом «Земледелец» и ФИО1 <ДАТА>, признан недействительным.

На ФИО1 возложена обязанность по освобождению принадлежащего ФИО4 на праве собственности здания зерносклада, общей площадью ... кв.м, с условным номером №..., инвентарный номер №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Иски ФИО1, открытого акционерного общества «Земледелец» к ФИО4 о признании недействительным договора купли – продажи объектов недвижимости от <ДАТА> в части здания зерносклада и применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Марковой М.В., объяснения представителя открытого акционерного общества «Земледелец» по доверенности ФИО3, ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО5, представителя ФИО4 по доверенности ФИО6, судебная коллегия

установила:

<ДАТА> между ФИО1 и ОАО «Земледелец» заключён договор аренды здания зерносклада общей площадью ... кв.м (условный номером №...) с земельным участком под зданием и прилегающим участком земли для обслуживания здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м (здание склада – участок).

Согласно пункту 3.1 договора аренды срок действия договора определён сторонами по <ДАТА>. По умолчанию договор пролонгируется на каждые следующие 11 месяцев и 27 дней неограниченное количество раз. Предупреждение о предстоящем прекращении действия договора в связи с его окончанием должно быть представлено другой стороне не менее, чем за 1 месяц до даты окончания действия.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что величина арендной платы за участок составляет ... рублей за каждый полный или неполный месяц аренды.

<ДАТА> заключено дополнительное соглашение, согласно которому пункт 3.2 договора от <ДАТА> изложен в следующей редакции: «величина арендной платы за здание склада составляет ... рублей за каждый полный или неполный месяц аренды» (...).

Рассчитывая на преимущественное право заключения договора аренды на новый срок, ФИО1 вложил в улучшение объекта аренды денежные средства в размере ... рублей.

<ДАТА> между ОАО «Земледелец» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключён договор купли – продажи объектов недвижимости, в том числе здания зерносклада.

Полагая, что данными действиями ОАО «Земледелец» нарушены его права, ИП ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просил расторгнуть договор купли – продажи объектов недвижимости от <ДАТА>, заключённый между ОАО «Земледелец» и ФИО4 Обязать ОАО «Земледелец» возвратить ФИО4 сумму, заплаченную им по указанному договору. Обязать ОАО «Земледелец» продать ИП ФИО1 имущество по цене, указанной в договоре купли – продажи объектов недвижимости от <ДАТА>. Взыскать с ответчика в его пользу расходы по оплате государственной пошлины и судебные расходы.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 неоднократно исковые требования уточнял, в окончательном виде просил признать договор купли – продажи объектов недвижимости от <ДАТА> недействительным в части здания зерносклада и применить последствия недействительности сделки.

В предварительном судебном заседании <ДАТА> к участию в деле в качестве соответчика привлечён ФИО4, который представил в суд встречный иск к ОАО «Земледелец», ФИО1 о расторжении договора аренды от <ДАТА>. В обоснование иска указал о том, что об обременении здания зерносклада и земельных участков при заключении договора купли – продажи ему известно не было. В настоящее время он, как собственник имущества лишён возможности пользоваться им, поскольку указанное имущество занимает и использует ФИО1 Полагает, что вышеназванный договор аренды является недействительной сделкой, поскольку пункт 4 статьи 20 Земельного Кодекса Российской Федерации запрещает распоряжаться землями, находящимися в постоянном бессрочном пользовании.

В ходе рассмотрения дела ФИО4 неоднократно исковые требования уточнял. В окончательном виде просил о признании договора аренды здания зерносклада с земельным участком под зданием и прилегающим участком земли для обслуживания здания от <ДАТА> недействительным, освобождении покупателя от обязательств, возникших до заключения договора купли – продажи, возложении на ФИО1 обязанности по освобождению занимаемого здания зерносклада, принадлежащего ему на праве собственности.

Определением суда от <ДАТА> принято исковое заявление ОАО «Земледелец» к ФИО4 о признании договора купли - продажи объектов недвижимости от <ДАТА> недействительным в силу статей 166, 167, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий недействительности сделки. В обоснование которого указано, что ФИО4, предупреждённый об обременении здания зерносклада договором аренды, при составлении договора купли – продажи объектов недвижимости от <ДАТА> не указал на данное обстоятельство, чем нарушил права ФИО1, как арендатора. Кроме того, договор купли – продажи со стороны ООО « Земледелец» подписан лицом, не имеющим полномочий на его подписание на момент заключения сделки. Полагает, что при заключении договора купли - продажи объектов недвижимости от <ДАТА> ФИО1 имеет право преимущественного выкупа объекта аренды.

В ходе рассмотрения дела представитель ОАО «Земледелец» неоднократно исковые требования уточнял. В окончательном виде просил о признании недействительным договора купли – продажи объектов недвижимости от <ДАТА> в части здания зерносклада, применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 06 августа 2012 года к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Определением суда от 14 ноября 2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО7 и ФИО8

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО5 свои исковые требования и требования ОАО «Земледелец» поддержали. Встречный иск ФИО4 к ОАО «Земледелец», ФИО1 не признали.

Представители ОАО «Земледелец» ФИО2 на основании прав по должности и ФИО3 по доверенности свои исковые требования и требования ФИО1 поддержали. Встречный иск ФИО4 к ОАО «Земледелец», ФИО1 не признали.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО4 и его представитель ФИО6 исковые требования к ФИО1, ОАО «Земледелец» поддержали. Иски ФИО1 и ОАО «Земледелец» просили оставить без удовлетворения.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 и ФИО8, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, извещённого надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционных жалобах ИП ФИО1 и представители ОАО «Земледелец» ФИО2 на основании прав по должности и ФИО3 по доверенности ставят вопрос об отмене решения по мотиву его незаконности и необоснованности, ввиду нарушения норм материального и процессуального права. Указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, приводя доводы и ссылаясь на обстоятельства, аналогичные изложенным в обоснование своей правовой позиции в ходе рассмотрения дела.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение судом принято в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего гражданского и земельного законодательства.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и ОАО «Земледелец», удовлетворив встречные исковые требования ФИО7

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, <ДАТА> между ИП ФИО1 и ОАО «Земледелец» заключён договор аренды здания зерносклада с земельным участком под зданием и прилегающим участком земли для обслуживания здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м (здание склада – участок) (...). Земельный участок под спорным зданием находится в постоянном бессрочном пользовании ОАО «Земледелец».

<ДАТА> между ОАО «Земледелец» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключён договор купли – продажи объектов недвижимости, в том числе здания зерносклада, в соответствии с которым право собственности на арендуемые объекты перешло к покупателю и зарегистрировано в установленном законом порядке <ДАТА> (...).

ИП ФИО1 и ОАО «Земледелец», заявляя исковые требования о признании вышеназванного договора купли – продажи недействительным в части здания зерносклада, ссылаются на то, что договор заключён лицом, не имеющим полномочий на его заключение и с нарушением преимущественного права арендатора ИП ФИО1 перед другими претендентами на приобретение спорного имущества, предоставленного ему законом.

Возражая против требований ФИО1 и ОАО «Земледелец», ФИО4 указывает на недействительность договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Исходя из положений вышеуказанной нормы права, законодательством предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, право же преимущественной покупки арендатором арендуемого им объекта недвижимости и земельного участка под ним не предусмотрено.

Нарушение преимущественного права аренды не влечет недействительность сделки, совершенной с нарушением этого права, поскольку законодательство предусматривает специальную процедуру устранения данного нарушения.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, чьё преимущественное право нарушено, вправе требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке - договору аренды.

Доказательств, свидетельствующих об обращении ИП ФИО1 к ФИО7 с просьбой о пролонгации договора аренды на новый срок, в материалах дела не представлено.

Спорное имущество продано ФИО7 по договору купли-продажи от <ДАТА> до истечения срока действия договора аренды с ИП ФИО1

Частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с данной нормой права смена собственника арендуемого ИП ФИО1 спорного имущества не повлекла для последнего незамедлительного расторжение договора аренды от <ДАТА>.

Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Письмом от <ДАТА> ФИО7 уведомил ИП ФИО1 о том, что по окончании срока аренды, установленного данным договором, на новый срок договор продлеваться не будет (...). Следовательно, с учётом положений пункта 3.1 срок окончания действия договора аренды от <ДАТА> считается март 2012 года.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего искового заявления ИП ФИО1 уже не являлся арендатором спорного имущества в связи с расторжением вышеуказанного договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Поскольку ФИО1 на момент рассмотрения настоящего спора арендатором спорного земельного участка не являлся, он в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признан заинтересованным лицом, имеющим право на обращение в суд с требованием о признании недействительным договора купли – продажи объектов недвижимости от <ДАТА> в части здания зерносклада и применении последствий недействительности сделки.

ФИО1 не доказано в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, каким образом будут защищены его права и законные интересы при применении двусторонней реституции.

В соответствии с частью 3 статьи 609 названного Кодекса договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно статье 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Однако в заключенном между сторонами договоре аренды не содержится указания на преимущественное право выкупа арендатором спорного имущества, и в целом на право выкупа с переходом права собственности на зерносклад, не оговорены условия такого перехода, выкупная цена и порядок её внесения.

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым учитывать, что в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в постановление пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» особо оговаривается, что не допускается заключение договора аренды будущего земельного участка арендодателем, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком и намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду. Такой договор является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку по смыслу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что положения договора аренды от <ДАТА> не соответствуют требованиям статьи 1.1 и статьи 20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Аргументы подателей жалоб о том, что договор купли-продажи от <ДАТА> от имени ООО «Земледелец» заключён лицом, не имеющим полномочий, судебная коллегия отклоняет, как несостоятельные.

Исходя из пункта 1 статьи 53 Гражданского Кодекса Российской Федерации, юридическое лицо действует через свои органы, образование и действие которых определяется законом и учредительными документами юридического лица. Пукт 2 статьи 49, статья 62, пункт 3 статьи 69 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ « Об акционерных обществах» связывает возникновение прав и обязанностей единоличного исполнительного органа управления данного юридического лица, которое оформляется протоколом общего собрания акционеров ( участников) или решением единственного акционера ( участника).

Полномочия ФИО2, как генерального директора ОАО «Земледелец», подтверждены протоколом общего собрания от ..., выпиской из протокола общего собрания ОАО «Земледелец» от ... года и выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от ... года.

Доводы ИП ФИО1 о том, что решение принято в отношении физического лица ФИО1, в то время как договор аренды заключён с ИП ФИО1, не могут послужить основанием к отмене обжалуемого судебного акта или повлиять на существо вынесенного решения.

По смыслу статьи 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей особенности правового статуса гражданина, занимающегося предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, юридически имущество индивидуального предпринимателя, используемое им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель отвечает по обязательствам, в том числе связанным с предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, за исключением того, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Принимая во внимание, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены или не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда, они признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Устюженского районного суда Вологодской области от 26 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и представителей открытого акционерного общества «Земледелец» ФИО2 на основании прав по должности и ФИО3 по доверенности – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: