Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 14 августа 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Минеевой В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Некоммерческая организация Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (далее - НО ФРЖС РБ) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по платежам за наем, расторжении договора найма жилого помещения и выселении без предоставления другого жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что 25 августа 2016 г. между НО ФРЖС РБ и ФИО1 заключен договор найма жилого помещения №..., согласно пункту 1.2 которого наймодатель предоставил нанимателю во временное владение и пользование адрес, расположенную в адрес принадлежащую НО ФРЖС РБ на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права. Жилое помещение было принято нанимателем без претензий по акту приема-передачи от 25 августа 2016 г. В соответствии с пунктом 6.1. Договора найма срок найма составил 1 год с момента подписания сторонами передаточного акта и истек 24 августа 2017 г. В соответствии с пунктом 2.1.3 Договора найма и статьей 684 ГК РФ договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до 24 августа 2018 г. В соответствии с пунктом 2.2.3 Договора найма наниматель обязан своевременно вносить плату за наем жилого помещения. Согласно пункту 3.1. Договора найма плата за наем составляет 4279,17 руб. в месяц и вносится не позднее последнего числа текущего месяца путем перечисления на счет НО ФРЖС РБ, однако наниматель указанные условия Договора найма систематически нарушает. Так, за период с мая 2017 г. по апрель 2018 г. включительно ответчице была начислена плата за наем в размере 51350,04 руб., из поступивших платежей 1450 руб. было направлено на погашение основной задолженности, в связи с чем оставшийся долг по плате за наем составил 49900,04 руб. В соответствии с пунктом 8.2 Договора найма в случае несвоевременного внесения платы за пользование жилым помещением наймодатель вправе требовать от нанимателя уплаты пени в размере 0,1% от невыплаченной вовремя суммы за каждый календарный день просрочки и до даты поступления просроченного платежа включительно. Согласно приложенному расчету по состоянию на 21 мая 2018 г. было начислено 9534 руб. пени. В соответствии с пунктом 3.5 Договора найма установлена очередность удовлетворения наймодателя, согласно которым из поступивших платежей в размере 1030 руб. были направлены на погашение пеней, в связи с чем по состоянию на 21 мая 2018 г. размер пени составляет 8504 руб. Ранее, НО ФРЖС РБ уже обращалась в суд с требованием о взыскании с ответчицы задолженности за наем и неустойки. Судебным приказом мирового судьи от 27 июня 2017 г. было взыскано 35329,35 руб. за предыдущие 9 месяцев, указанный судебный приказ добровольно ответчицей не исполнен, возбуждено исполнительное производство, которое никаких результатов не дало. В соответствии с пунктом 9.8. Договора найма он может быть расторгнут по взаимному согласию на основании соглашения о расторжении. Ответчице 21 мая 2018 г. было направлено письменное требование о расторжении Договора найма и погашении задолженности с приложением такого соглашения о расторжении договора найма, актов сверки и квитанций на оплату со сроком ответа в 10 календарных дней с момента получения требования. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления такой 10-дневный срок истекал 9 июня 2018 г., но по состоянию на 14 июня 2018 г. ответчица никаких действий не произвела, задолженность не погасила, жилое помещение не освободила и наймодателю по акту не передала. В соответствии с пунктом 9.3. Договора найма при долгосрочном найме данный договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за 6 месяцев. Только за заявленный период задолженность по оплате составила 49900,04 руб., что в пересчете на периоды оплаты составляет 11,66 месяцев, то есть основание для расторжения договора найма имеется, общая задолженность составляет более 20 месяцев. В соответствии с пунктом 2.2.10 Договора найма в случае освобождения жилого помещения до истечения срока договора наниматель обязан оплатить наймодателю стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был заранее извещен. Также наниматель обязан вернуть наймодателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. В соответствии с пунктом 9.5 в случае расторжения Договора найма наниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Согласно справке №... от 27 апреля 2018 г. управляющей компании ответчица зарегистрирована по спорному адресу по месту жительства. Договор найма не является договором социального найма, предоставленная ответчице квартира не включена в государственный или муниципальный жилищный фонд социального использования, НО ФРЖС РБ как собственник спорной квартиры не является государственным/муниципальным органом, либо лицом, уполномоченным действовать от имени таких органов, а в соответствии с пунктом 1.1 Устава представляет собой не имеющую членства унитарную некоммерческую организацию, учрежденную в форме фонда, действующую в соответствии с ГК РФ и ФЗ «О некоммерческих организациях», договор найма заключен на определенный срок - 1 год в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ, а не по типовой форме, утвержденной Правительством.

В связи с чем, истец просит взыскать с ФИО1 в пользу НО ФРЖС РБ сумму задолженности по платежам за наем в размере 49900,04 руб., сумму пени в размере 8504 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13953 руб.; расторгнуть договор найма жилого помещения №... от 25 августа 2016 г., заключенный между НО ФРЖС РБ и ФИО1, о предоставлении внаем квартиры, расположенной по адресу: адрес, выселить ФИО1 из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, а также указать в резолютивной части решения на то, что данное решение является основанием для снятия ответчицы с регистрационного учета по месту жительства.

Решением Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 14 августа 2018 г. исковые требования Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан к ФИО1 о взыскании задолженности по платежам за наем, расторжении договора найма жилого помещения и выселении без предоставления другого жилого помещения удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу НО ФРЖС РБ взысканы сумма задолженности по платежам за наем в размере 49900,04 руб., сумма пени в размере 6504 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13892,12 руб. Расторгнут договор найма жилого помещения №... от 25 августа 2016 г., заключенный между Некоммерческой организацией Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и ФИО1, о предоставлении внаем квартиры, расположенной по адресу: адрес. Этим же решением постановлено выселить ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, без предоставления другого жилого помещения. Указано, что решение является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по адресу: адрес, отделом по вопросам миграции ОМВД России по адрес. Предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части выселения ФИО1 из квартиры на 1 месяц со дня вступления решения в законную силу.

Не согласившись с вынесенным решением суда, ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, в обоснование указывая, что суд при вынесении решения не учел, что апеллянт является сиротой и принята на учет в качестве малоимущей, как нуждающейся в предоставлении жилого помещения из социального жилищного фонда, ввиду чего считает, что на нее распространяются условия договора социального найма.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу требований статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя НО ФРЖС РБ – ФИО2, полагавшую решение суда законным и обоснованным, заключение прокурора Сафина А.Р., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Правоотношения между собственником жилого помещения и лицом, которому предоставлено данное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, регламентированы положениями статей 671 - 678 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Исходя из требований статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения должен заключаться в простой письменной форме.

Согласно статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Пунктами 1, 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что НО ФРЖС РБ является собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии адрес от 9 января 2015 г., что согласуется со сведениями ФГБУ ФКП РР по РБ №... от 2 июля 2018 г., а значит, как собственник жилого помещения, вправе сдавать его на условиях коммерческого найма.

25 августа 2016 г. между НО ФРЖС РБ и ФИО1 заключен договор коммерческого найма жилого помещения №..., расположенного по адресу: адрес.

С 13 сентября 2016 г. ФИО1 зарегистрирована в адрес РБ, что подтверждается справкой №... от 27 апреля 2018 г.

Согласно пункту 6.1. Договора найма жилого помещения №... от 25 августа 2016 г. срок найма был установлен на 1 год до 24 августа 2017 г.

В соответствии с пунктом 2.1.3 Договора найма и статьей 684 ГК РФ договор найма был пролонгирован сторонами на тех же условиях и на тот же срок, т.е. до 24 августа 2018 г., что не оспаривалось сторонами.

Согласно пункту 2.2.3 Договора найма наниматель обязан своевременно вносить плату за наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора найма плата за наем составляет 4279,17 руб. в месяц, плата вносится ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца путем перечисления на счет НО ФРЖС РБ.

В соответствии с пунктом 8.2 Договора найма в случае несвоевременного внесения платы за пользование жилым помещением наймодатель вправе требовать от нанимателя уплаты пени в размере 0,1 % от невыплаченной вовремя суммы за каждый календарный день просрочки и до даты поступления просроченного платежа включительно.

Мировым судьей судебного участка №... по Белорецкому району РБ от 27 июня 2017 г. вынесен судебный приказ о взыскании с ФИО1 в пользу НО ФРЖС РБ задолженности по договору найма жилого помещения №... от 25 августа 2016 г. в размере 31233,36 руб., а также пени по указанному договору за период с 25 августа 2016 г. по 16 мая 2017 г. в размере 3475,36 руб., на основании которого 5 сентября 2017 г. возбуждено исполнительное производство №...

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что после вынесения судебного приказа мировым судьей за период с мая 2017 г. по апрель 2018 г. включительно нанимателем жилого помещения не вносилась своевременно плата за найм. Так, за указанный период в июне 2017 года оплачено 1450 руб., в октябре 2017 года 500 руб., в ноябре 2017 года 530 руб., 25 июля 2018 г. - 2000 руб., доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с условиями пункта 3.5 Договора найма 1450 руб. отнесены в счет погашения основного долга, а 3030 руб. в счет погашения задолженности по пени.

С учетом денежных сумм уплаченных ответчиком, задолженность ФИО1 по договору найма по состоянию на 21 мая 2018 г. составила: 49900,04 руб. - задолженность за найм (51350,04 руб. - 1450 руб.) и 6504 руб. - задолженность по пени (9534 руб. - 3030 руб.).

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с положениями пунктов 2, 4 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Из пункта 9.3 договора найма следует, что договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем предусмотренной договором платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, а также в случае прекращения трудовых отношений с наймодателем.

23 мая 2018 г. ФИО1 направлено письменное требование о расторжении Договора найма и погашении задолженности с приложением такого соглашения о расторжении договора найма, актов сверки и квитанций на оплату со сроком ответа в 10 календарных дней с момента получения требования, полученное апеллянтом 30 мая 2018 г., но не исполненное.

Удовлетворяя исковые требования НО ФРЖС РБ, суд первой инстанции исходил из того, что истец является собственником спорного помещения и указал, что он не относится к государственному, муниципальному либо специализированному жилищному фонду. Трудовые отношения между истцом и ответчиками не заключались, задолженность по оплате коммерческого найма не погашена.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, учитывая, что между сторонами заключен договор коммерческого найма, плата за жилое помещение ответчиком не вносится более шести месяцев, досудебный порядок урегулирования спора соблюден, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований НО ФРЖС РБ.

Доводы жалобы ФИО1 о том, что она не могла быть выселена без предоставления другого жилого помещения, не основаны на законе. Как установлено судом, спорное жилое помещение не относится к государственному, муниципальному либо специализированному жилищному фонду, а указанное лицо не относятся к категории граждан, которые не могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилья.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с решением суда первой инстанции в части предоставления отсрочки исполнения решения суда в части выселения ФИО1 из квартиры на 1 месяц со дня вступления решения в законную силу, поскольку тяжелое материальное положение апеллянта и отсутствия иного жилого помещения в собственности могут служить основанием для предоставления отсрочки исполнения решения суда на 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. в связи с чем решение суда подлежит изменению в части указания срока предоставления отсрочки по исполнению решения суда о выселении ФИО1 из квартиры, указав о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части выселения ФИО1 из квартиры на 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Довод апелляционной жалобы в части не применения пункта 38 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009г. №14, позволяющий отказать в иске о выселении при наличии уважительных причин невнесения нанимателем платы за наём, а также при отсутствии просрочки в течение 6 месяцев подряд, подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку указанная данная норма направлена на урегулирование спора в части социального договора найма.

Статья 60 Жилищного кодекса Российской Федерации раскрывает понятие договора социального найма: по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

В соответствии со статьей 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 672 Гражданского кодекса Российской Федерации, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Таким образом, договор социального найма должен соответствовать указанным характеристикам. Однако:

- спорная квартира у НО ФРЖС РБ не изъята и не включена в государственный или муниципальный жилищный фонд социального использования;

- НО ФРЖС РБ как собственник спорной квартиры не является государственным / муниципальным органом либо лицом, уполномоченным действовать от имени таких органов;

- договор найма заключён на определённый срок (1 год), а не бессрочно и не по типовой форме, утверждённой Правительством.

Другие доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, аргументировано изложенная в обжалуемом судебном акте, не согласиться с которым у судебной коллегии оснований не имеется.

Судом при рассмотрении дела правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушений норм материального и процессуального права им не допущено.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 14 августа 2018 г. изменить в части указания срока предоставления отсрочки по исполнению решения суда о выселении ФИО1 из квартиры, указав о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части выселения ФИО1 из квартиры на 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В остальной части решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 14 августа 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Справка: судья С.В.Бондаренко