Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО6 на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08 декабря 2014 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО7 к ФИО6, ФИО8 к., ФИО9 к., ФИО17, ФИО11, ФИО12 к., ФИО13 о расторжении договора найма - удовлетворить.

Расторгнуть договор найма помещений №№ №, находящихся по адресу: <адрес>, заключенный с ФИО6».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Печниковой Е.Р., объяснения ФИО13, ФИО6, её представителя ФИО14, возражения представителя ФИО7 – ФИО15, представителя ООО «Управляющая компания №1 ЖКХ» - ФИО16, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО8 к., ФИО9 к., ФИО17, ФИО11, ФИО12 к., ФИО13 о расторжении договора найма.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником нежилого помещения общей площадью 42,50кв.м., расположенного по адресу: <адрес> комнаты №№ № В указанном помещении зарегистрированы и проживают ответчики, которые не заботятся о санитарном, противопожарном состоянии помещения, мер к погашению задолженность по оплате жилья и коммунальных платежей не предпринимают.

Ссылаясь на положения ст.ст.65,67-69,83 ЖК РФ, ст.209,671,675,678,682,687 ГК РФ, ФИО7 просит расторгнуть договор социального найма помещения №№№, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный в силу ст. 64 ЖК РФ между истцом и ответчиками.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО6 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, и постановить новое решение об отказе в удовлетворении исковых требованиях.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО6, её представитель ФИО14 доводы апелляционной жалобы поддержали.

ФИО13 просил отменить решение суда по доводам жалобы.

Представитель ФИО7 – ФИО15, представитель ООО «Управляющая компания № 1 ЖКХ» - ФИО16 в судебном заседании просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.

В соответствии с ч.1 ст. 71 ГПК РФ к письменным доказательствам относятся, в том числе, решения суда.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 22.09.2000 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25.10.2000 года, Р-вы были вселены в комнаты №№ № дома <адрес>.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 18.05. 2010г. в удовлетворении исковых требований ФИО6 к мэрии городского округа Тольятти, ФИО1 о признании права собственности в порядке приватизации на комнаты в общежитии, расположенные по адресу: <адрес> комнаты №№ № отказано.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 14.08.2012г. с ФИО18, ФИО8 к., ФИО9 к., ФИО13, ФИО6, ФИО11, ФИО12 к. солидарно в пользу ООО «Управляющая компания №1 ЖКХ» взыскана задолженность по оплате за жилье и коммунальные услуги в размере 116114,14руб., расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 13.10.2010г. с ответчиков в пользу ООО «Управляющая компания №1 ЖКХ» взыскана задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг в размере 106 7373,59руб., пени в размере 500руб., расходы по оплате государственной пошлины.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 15.12.2010г. решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 13.10.2010г. оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО6 без удовлетворения.

Указанными судебными актами установлено, что здание <адрес> было построено и введено в эксплуатацию швейно-трикотажной фабрикой, как общежитие.

Ответчики зарегистрированы и проживают в комнатах №№№ (ранее №№№) по <адрес>. ФИО8 к., Э.С.о., М.С.к., О.В., Э.С. зарегистрированы по указанному адресу с 1988г.

Данные жилые помещения в общежитии были предоставлены ФИО6 и ее семье на основании ордера № №, выданного 31.05.1988г. администрацией и профсоюзным комитетом швейно-трикотажной фабрики г. Тольятти.

В 1992г. здание общежития, принадлежавшее Тольяттинской швейно-трикотажной фабрике (в последующем реорганизована в ЗАО фирма «<данные изъяты>»), было приватизировано ЗАО фирма «<данные изъяты>» вместе с другим имуществом фабрики. ЗАО фирма «<данные изъяты>» продало часть принадлежавших ей помещений в данном общежитии различным физическим и юридическим лицам.

В 1995г. собственником помещений третьего этажа в доме <адрес>, в том числе занимаемых Р-выми помещений, являлась фирма ТОО «<данные изъяты>», которая перепродала их фирме ООО «<данные изъяты>» по договору № № от 07.06.1995г. При этом согласно условиям договора продавались нежилые помещения.

Право собственности ООО «<данные изъяты>» на нежилые помещения было зарегистрировано в установленном законом порядке, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2008г.

Семья Р-вых из вышеуказанных комнат была переселена в комнаты № №, расположенные в этом же общежитии, без оформления соответствующих документов, а комнаты №№ № (инв.№№ №) заняла фирма ООО «<данные изъяты>».

В августе 2000года в Автозаводский районный суд г. Тольятти поступило исковое заявление от ФИО2 о выселении Р-вых из занимаемых комнат № № без предоставления другого жилого помещения. В связи с этим ФИО6 предъявила иск к фирме ООО «<данные изъяты>» о вселении ее и членов ее семьи в комнаты №№ №, которые они ранее занимали.

На основании решения Автозаводского районного суда г. Тольятти от 22.09.2000г. ФИО6 и члены ее семьи на основании акта о вселении от 14.11.2003г. были вселены в комнаты №№ № дома <адрес>.

Удовлетворяя исковые требования ФИО7, суд указал, что договор найма между сторонами на прежних условиях заключен не может быть, поскольку спорные комнаты, используемые ответчиками как жилые, являются нежилыми, а, следовательно, не могут быть объектом жилищных прав. Кроме того, суд указал, что помещение первоначально предоставлено ФИО6 в связи с трудовыми отношениями, которые давно прекращены; действия ответчиков нарушают права истца как собственника.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.09.1999г., оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.01.2000г. решение Комитета по управлению имуществом Самарской области № № от 31.08.1992г., план приватизации Тольяттинской швейно-трикотажной фабрики, договор купли-продажи № № от 23.09.1991г., заключенный между Фондом имущества Самарской области и Тольяттинской швейно-трикотажной фабрикой, свидетельство на право собственности № № от 25.09.1992г., признаны недействительными в части выкупа и продажи в собственность ЗАО фирма «<данные изъяты>» объекта жилищного фонда – общежития, расположенного по адресу: <адрес>.

В тоже время установлено, что 21.06.2002г. между ЗАО фирма «<данные изъяты>» и Департаментом энергетики ЖКХ и связи мэрии г. Тольятти подписано соглашение № 1, а 01.08.2002г. акт приема-передачи на баланс Департамента энергетики ЖКХ и связи мэрии г. Тольятти сорока комнат по левой части здания <адрес>, которые на тот момент находились в собственности ЗАО фирма «<данные изъяты>».

Остальные комнаты в левой части здания, включая спорные, в муниципальную собственность не передавались и каких-либо документов, на основании которых данные помещения были переведены в разряд нежилых не представлено, и комнаты №№№ дома <адрес>, как установлено судебными актами могут использоваться в качестве жилых помещений.

В данном случае истцом не представлено доказательств самовольного вселения ответчиков в спорное жилое помещение. Прекращение трудовых отношений с работодателем, предоставившим указанное помещение для проживания, в данном случае не имеет правового значения, поскольку имело место первоначально вселение ответчиков на основании ордера и в последующем вселение на основании решения суда. Как установлено вышеуказанными судебными актами, помещения, в которых проживают ответчики, отвечают установленным ст. 15 ЖК РФ требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, предоставлялись ответчикам как жилые помещения в общежитии. Каких-либо документов, на основании которых данные помещения были переведены в разряд нежилых, суду представлено не было.

В данном случае, поскольку ответчики вселены на законных основаниях, между ними и швейно-трикотажной фабрикой возникли жилищные, договорные правоотношения, которые продолжились и с последующими собственниками спорного помещения (ст. 675 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции, в отношении спорного помещения сменилось более 5 собственников.

В материалах дела представлен договор найма жилого помещения от 01.01.1995г., по условиям которого АО фирма «<данные изъяты>» сдало, а ФИО6 (наниматель) приняла жилое помещение - малосемейную комнату № № площадью 42,3 кв.м. в общежитии по адресу: <адрес>. Срок найма жилого помещения определен по 1 мая 1995 года. Условия найма включают, в том числе, соблюдение нанимателем правил проживания в общежитии, внесение платы за жилое помещение, включая отопление, коммунальные услуги, э/энергию.

В материалы дела не представлены доказательства заключения последующими собственниками помещения договора коммерческого найма с Р-выми.

В настоящее время на основании договора купли-продажи от 18.04.2014г. собственником нежилого помещения площадью 42,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> помещения с № на третьем этаже, является ФИО7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.042014г.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии с законодательством для возникновения правоотношений по договору найма между жильцом с новым собственником нет необходимости заключать новый договор найма, но при этом к данным договорным правоотношениям не могут быть применены правила ст.ст.64,65,67-69,83 ЖК РФ.

Статьей 7 Закона РФ №189-ФЗ от 24.12.2004г. «О введении в действие ЖК РФ» предусмотрено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Из материалов дела следует, что спорные комнаты в муниципальную собственность не передавались. Указанные обстоятельства были предметом исследования суда при рассмотрении дела по иску ФИО6 к мэрии городского округа Тольятти, ФИО1 о признании права собственности в порядке приватизации на комнаты в общежитии, расположенные по адресу: <адрес>, комнаты №№ №, в удовлетворении которого решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 18.05.2010г. отказано.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ, плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ.

Учитывая, что истец является собственником спорного помещения, он не лишен права на изменение размера платы за сданное внаем помещение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу ч.2 ст. 687 ЖК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По смыслу приведенной нормы расторжение договора найма в случае невнесения платы за жилье является крайней мерой воздействия и может применяться при наличии злостного уклонения от невыполнения обязанностей по оплате жилья.

Несмотря на то, что факт невнесения ответчиками платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлен, судебная коллегия полагает, что требования о расторжении договора найма жилого помещения истцом заявлены преждевременно, поскольку доказательств обращения собственника к ответчикам с требованием о погашении имеющейся задолженности, необходимости регулярного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, доказательств передачи ответчикам платежных документов на оплату, суду не представлено.

Свидетели ФИО3 ФИО4 пояснили в суде первой инстанции, что они были очевидцами попыток истца вручить ответчикам уведомление о смене собственника. При этом свидетель ФИО3 уточнил, что о заключении договора речь не шла и ФИО7 требование об оплате не заявлял.

Кроме того, следует отметить, что, став собственником спорного помещения 28.04.2014г. и обратившись в суд с вышеуказанным иском 06.10.2014г., истцом не учтено, что предусмотренный ч.2 ст. 687 ЖК РФ шестимесячный срок не истек. Договор купли-продажи от 18.04.2014г., заключенный ФИО7 с прежним собственником ФИО5 не содержит каких-либо сведений о наличии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг и обязанности их оплаты покупателем.

С учетом вышеизложенного не имеется оснований считать доказанным факт злостного уклонения ответчиков от исполнения обязанностей по оплате жилья. Доказательств того, что ответчики в ненадлежащем состоянии содержат занимаемые ими комнаты, либо своими действиями способствуют их разрушению или порче не представлено.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с постановлением по делу нового решения, которым в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Доводы жалобы о том, что ФИО7 является ненадлежащим истцом, основаны на неверном толковании норм материального права. Право собственности ФИО7 на данное помещение не оспорено, договор купли-продажи от 18.04.2014г. недействительным не признан.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 08 декабря 2014года отменить.

Постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО6, ФИО8 к., ФИО9 к., ФИО17, ФИО11, ФИО12 к., ФИО13 о расторжении договора найма отказать.

Председательствующий

Судьи